NoTaRiS

Onroerend Goed

Wij hebben 2 mei 2011 huis gekocht voor 229.000 26 april 2012 is het huis verkocht voor 237.000 Wij hebben 2% overdrachtsbelasting teruggekregen maar destijds 13% betaald. Klopt dit/

Geachte heer, mevrouw, Bij doorverkoop van een registergoed binnen korte tijd, is de regeling zo dat de volgende koper niet nog eens over hetzelfde bedrag overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Dus A levert aan B voor €100,-. B betaalt overdrachtsbelasting. B levert aan C voor €110,-. C betaalt alleen overdrachtsbelasting over het verschil tussen beide koopprijzen. (Dus over €10,-). B krijgt niets terug van de belastingdienst. B krijgt alleen iets terug van C als B en C dat hebben afgesproken. Dat is de techniek. Toen u in mei 2011 bij de notaris het huis geleverd heeft gekregen viel u onder de tijdelijke regeling dat deze techniek van toepassing zou zijn als u binnen 12 maanden weer zou doorverkopen. (Normaal is dat namelijk 6 maanden). Omdat u in april 2012 heeft geleverd aan C, heeft deze het voordeel dat de regeling van toepassing is en hij/zij alleen over het verschil van €8.000,- overdrachtsbelasting hoefde te betalen. De huidige koper (C dus) valt onder het 2% tarief van de overdrachtsbelasting. Dat is een speciaal tarief dat medio 2011 (tijdelijk) is ingevoerd. Dus C betaalt alleen 2% over die €8.000 U viel bij uw aankoop onder de oude regeling van het tarief. Dat is 6% en dat is wat u betaald moet hebben over de koopsom €229.000,-. (Nb ik snap niet hoe u aan 13% komt). En dus is het afhankelijk van de afspraken die u gemaakt heeft met C over de vergoeding van de door u betaalde overdrachtsbelasting of u nog iets terugkrijgt. Aangezien ik uw koopcontract met C niet ken, weet ik niet wat u heeft afgesproken en kan ik ook niet zeggen over het klopt. Ik raad aan om uw makelaar (als die er bij betrokken was) eens te vragen naar ene toelichting. Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

Wij, (mijn vriendin en ik) willen een huis gaan kopen en moeten nu een notaris gaan zoeken. Aangezien dit redelijk prijzig is willen we een goedkope uitzoeken. Echter krijg je natuurlijk notaris-kosten terug van de belastingsdienst. Nu is mijn vraag, krijg je het gehele bedrag terug op maar een gedeelte? Ook kunnen wij van de gemeente nog een stuk grond bijkopen voor de tuin. Is het verstandig om dit gelijk erbij te doen zodat je later geen notaris kosten heb daarvoor. De notaris is immers toch al bezig voor je?

Allereerst van harte gefeliciteerd met jullie nieuwe huis. Je zult begrijpen dat ik de notaris niet prijzig vind, want tenslotte wordt doro de notaris mijn salaris betaald. En hoe meer de notaris verdient, hoe hoger mijn salaris zou kunnen zijn. Gek genoeg heb ik de afgelopen 6 jaar pas 1x een salarisverhoging gekregen en ontvang ik nu nog steeds hetzelfde salaris als 3 jaar geleden; en zonder inflatie-correctie o.i.d.. Maar ik snap best dat jij het prijzig vindt, maar bedenk wel dat er ook posten in rekening gebracht krijgt die niet voor de notaris zijn, maar bijvoorbeeld voor het Kadaster of BTW. Bij mij op kantoor betaal je ongeveer € 1.350,- inclusief ALLE kosten. Daarvan krijgt de notaris € 875,- exclusief BTW. Het verschil is dus voor andere instanties. En helaas voor jullie: je krijgt van de fiscus maar een deel van de kosten terug. Namelijk alleen de kosten die te maken hebben met de hypotheek-akte. En dat is minder dan de helft van de totale kosten. En van dat deel krijg je ook maar een deel terug van de belastingdienst. Dus staar je niet blind hierop en zoek naar andere manieren om kosten te besparen. Neem eens een kijkje op http://www.vaknotaris.nl Daar zie je hoe je de kosten van de notaris kunt terugverdienen door producten of diensten te bestellen die je toch al nodig had. Zoals een opstal-verzekering of gas, water en licht. Ik zou wel een paar notarissen om een kostenopgaaf vragen. En vergelijk dan heel goed de voorwaarden. Ik ken notarissen die in eerste instante goedkoop lijken en dan achteraf duur zijn. Bijvoorbeeld omdat in de kleine lettertjes staat dat jij moet zorgen dat de hypotheek 3 weken tevoren bij de notaris moet zijn. Lukt je dat niet (en dat is zeer waarschijnlijk) dan komt er een post bij omdat zij "met spoed" de hypotheekakte hebben moeten opstellen. En met spoed is dan bij hun ook al twee weken van tevoren. Maar praat ook eens met je financieel adviseur wat deze aan kosten rekent. Ik zie namelijk facturen van € 2.500,- voorbij komen. Daar zal zeker veel werk voor worden verricht, maar als je daar 5% korting op krijgt, tikt dat harder door dan wanneer de notaris je 5% korting geeft. Of misschien kan je financieel adviseur regelen dat hij/zij een deel van de taxatie-kosten van het nieuwe huis betaald. Of kan de bank je een jaar lang gratis tegen brand en dergelijke verzekeren. Allemaal kleine dingen die meehelpen de kosten te verlagen. En dan nog even terug naar de groenstrook. Als het allemaal door 1 notaris wordt behandeld dan kan het inderdaad goedkoper uitpakken. We moeten namelijk altijd diverse inzages nemen die te maken hebben met jou als persoon (ben je failliet, hoe ben je ingeschreven bij de gemeente, etc.). Die controles hoeft de notaris dan maar 1x te doen voor beide transacties en dat kan je wat schelen in de kosten. Maar denk dan aan een korting van € 10,- of zo. Het is niet veel. Mag ik je ook aanraden om je te laten informeren door de notaris over een samenlevingscontract en/of testamenten. Nu je een huis koopt ben je vermogend (zeker als je overlijdt want dan zal een deel van de hypotheek worden afgelost via de verzekering), dus moet je je ook beraden wat er dan moet gebeuren als jullie met ruzie uit elkaar gaan of de relatie stopt omdat 1 van jullie of allebei overlijdt. Veel woonplezier en zoek even op deze site op "checklist" zodat je een lijst krijgt van dingen waar je rondom de verhuizing rekening mee moet houden. Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot

Ik ben enig kind. Mijn ouders zijn in bezit van 2 woningen. 1 van deze woningen wordt door hen aan mij geschonken met de bedoeling een nieuwe woning daar op te bouwen. Ivm de fiscus wilden we in eerste instantie de overdracht realiseren door een aflossingsvrije onderhandse lening. Aflossing is niet nodig aangezien ik enig kind ben. Nu komt dat echter in conflict bij de bank aangezien men nu slechts de helft van de waarde van een woning aflossingsvrij mag lenen. De bank neemt de onderhandse lening mee in hun berekening en wij kunnen geen aflossingsvrij deel meer krijgen bij onze hypotheek bij de bank om een nieuwe woning te bouwen... Onze maandlasten worden dan te hoog... Vraag: Is er een andere (handige) methode om de woning van mijn ouders over te nemen?

Geachte heer, mevrouw, Het probleem is bekend. Ik heb hierover een column geschreven voor het vakblad van Hypotheekadviseurs van Kluwer. Zie: http://www.ntrs.nl/2011/06/22/column-02-vakblad-hypotheekadviseur-renteloze-lening-ouders-aan-kind/ Wellicht kunt u eens contact opnemen met de heer Jammie Hilgersom die daar genoemd wordt. Daarnaast is in dit verband ook nog te wijzen op de Jubelvrijstelling, waarover ik op deze site ook al eens geschreven heb. Helaas heeft u dan minder hypotheekrente aftrek en direct een Eigen Woning Reserve waar u de komende 30 jaar mee geconfronteerd wordt. Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

Huis gekocht mei 2011 en verkocht 2012

Ik kan alleen de kop van de vraag zien en weet dus niet wat u precies wilt vragen. Maar ik wil alvast aangeven dat een belastingmaatregel van 2011 ook nog in 2012 effect kan hebben. Bepaald is namelijk dat als een woning in 2011 is aangekocht, artikel 13 Wet belastingen van rechtsverkeer voor een periode van twaalf (12) maanden geldt en niet de standaard zes (6) maanden. Dat houdt in dat over de koopsom waarover in 2011 overdrachtsbelasting is geheven, binnen 12 maanden niet nogmaals overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden. Maar let op: A. Het moet gaan om een woning. B. De koper (in 2012) heeft dit voordeel. De verkoper krijgt NIETS terug van de belastingdienst. C. Het gaat om de koopsom waarover al overdrachtsbelasting is afgerekend. Dus niet over de belasting zelf. D. Er kan ook nog spelen dat er 6% in 2012 is betaald, terwijl nu 2% gerekend wordt. Ik adviseer om in de koopovereenkomst gewoon het bedrag in euro's te vermelden dat de huidige koper aan de verkoper zal vergoeden als de levering voor mei 2012 plaatsvindt. Kijkt u ook eens op deze site onder de columns die ik voor De Scherpe Pen heb geschreven. Daar is een column aan deze verlengde termijn gewijd. Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

buren hebben riool op mijn erf mag dat

Geachte heer,mevrouw, Ik kan uw vraag niet zien, wel alleen de aanhef. Kunt u de vraag opnieuw stellen ? Overigens kan iemand door verjaring het recht krijgen om een riolering in uw eigendom te hebben. Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

Hallo, Allereerst mijn complimenten voor de artikelen in het Zondagsnieuws. Altijd interessant, lees ik altijd. Ik heb een vraagje waarop u wellicht makkelijk een antwoord kunt geven. Ik ben eigenaar van een winkel (appartementsrecht) in het centrum van Brunssum. Deze winkel is een van de vier winkels, gebouwd onder een “flatgebouw” met 20 appartementen. Dus in totaal zijn er 24 appartementsrechten. Bij de splitsingsakte en de standaardstatuten zit de zogenaamde Annex I. Hierin staat dat een app.rechtseigenaar toestemming moet vragen als hij zijn appartement wil verhuren. Die toestemming moet in beginsel gegeven worden, tenzij deze in redelijkheid en billijkheid niet gegeven hoeft te worden. Er heeft zich een nieuwe huurde gemeld, en die wil een Dönner Kebab zaak beginnen. De bewoners van de woningen zijn hierop tegen. Emoties, met als grootste angst: stankoverlast. Men wil de toestemming dus niet geven, ondanks het feit dat de ondernemer aan alle wettelijke eisen (incl. eisen m.b.t. luchtafvoer e.d.) voldoet. Dus is dit argument van stank-overlast helemaal niet op feiten gebaseerd. Maar ja, emoties. Vraag 1: in welke situatie kan terecht een beroep worden gedaan op de redelijkheid en billijkheid teneinde de toestemming niet te geven ? Vraag 2: De winkel was voorheen al verhuurd (aan een boekwinkel), dus ik vraag mij eigenlijk af of ik voor een 2e verhuurder wederom toestemming moet vragen. Ik had immers al verhuurd dus de toestemming was er toch al ? De Annex is daar niet geheel duidelijk over. Ik ben heel benieuwd naar uw visie in deze, Met vriendelijke groet en bedankt,

Geachte heer, mevrouw, Dank voor uw complimenten. Dan weet ik dat ik niet voor niets de columns schrijf. Ik kan u wat moeilijk adviseren omdat ik Annex 1 niet ken. Ik zou u daarom willen vragen mij te bellen (043-3509950) zodat we kunnen afspreken hoe u mij dat stuk kunt opsturen. In het algemeen zal het zo zijn dat u toestemming moet vragen ook al was de winkel al verhuurd. Dit omdat een boekwinkel en een eet-gelegenheid wel andere soort bedrijven zijn met een ander soort klanten en openingstijden. Maar als de nieuwe huurder aan alle wettelijke voorwaarden voldoet, zal het moeilijk zijn voor de andere eigenaren om de toestemming te weigeren. Maar het is niet onmogelijk. Alleen ken ik niet echt rechterlijke uitspraken waarnaar ik u kan verwijzen en waarop u zich kunt beroepen. Ik zou willen aanraden om te inventariseren wat nu de bezwaren zijn van de eigenaren en te kijken welke tegen-argumenten u heeft. Op basis daarvan kan dan een inschatting gemaakt worden of u extra zaken moet regelen of dat de eigenaren hun toestemming niet kunnen weigeren. Van dit antwoord maakt wel de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

WIJ WILLEN HET HUIS VAN MIJN OUDERS OVERNEMEN ,WE HEBBEN ZEKF EEN HUIS MET EEN OVERWAARDE VAN 50.000 EURO.WAAR MOETEN WE OPLETTEN EN WAT KOMT ER BIJ KIJKEN VAN EXTRA KOSTEN.KUNNEN HUIS ALVAST HET ERFDEEL SCHENKEN?

Geachte heer, mevrouw, De belastingdienst zal deze transactie goed nakijken. Bij transacties binnen de familie gaan ze er namelijk van uit dat je elkaar niet het vel over de oren haalt. U zult dus een taxatierapport moeten laten opmaken van de waarde van de woning van uw ouders. Over dat bedrag moet dan overdrachtsbelasting worden afgedragen. Als u dat bedrag niet volledig kunt of wilt betalen, dan zal er iets extra's moeten gebeuren. Uw ouders kunnen u het geld lenen (dat wordt vastgelegd in de akte van levering van dit huis) en u moet hen dan rente betalen daarover. Andere mogelijkheid is dat uw ouders u het geld schenken (als voorschot op uw erfenis). Dit moet dan wel goed worden vastgelegd en misschien kunt u gebruik maken van de zogeheten Jubelvrijstelling (daarover staan meerdere berichten op deze site. Trefwoord: Jubelvrijstelling). Maar let dan wel op de zogeheten uitsluitings-clausule om te voorkomen dat bij een eventuele echtscheiding uw echtgenoot/-note niet recht heeft op de helft van de schenking. Eigenlijk raad ik u aan om contact op te nemen met een notaris om deze zaak goed door te nemen. Als u in de buurt van Maastricht woont, kan ik een en ander ook voor u verzorgen. Anders kunt u eens op http://www.vaknotaris.nl kijken om te zien welke notariskantoren daar bij aangesloten zijn. Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot

ik zoek de rechterlijke uitspraken waarover gesproken isin de laatste \'Notarieel\'

Geachte heer, mevrouw, Klik naar dit bericht: http://www.ntrs.nl/tag/aanvechten-woz-waarde/ En klik daar op het woord "argumenten".

Het lukt mij niet om de link naar de rechterlijke uitspraken te vinden.misschien kunt u mij daadrij helpen, of -nog liever- ze voor mij downloaden.

Geachte heer, mevrouw, Op de volgende pagina: http://www.ntrs.nl/2012/01/27/aanvechten-woz-waarde/ staat het woordje HIER. Als u daarop klikt komt u bij het overzicht. Mocht dat niet lukken, stuur mij dan uw email adres. Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

bezwar maken tegen de WOZ waarde

Ik kan uw vraag niet zien, alleen de kop waaronder u deze heeft gesteld. Ik denk dat ik u help door te verwijzen naar het volgende bericht op deze site: http://www.ntrs.nl/2012/02/28/te-hoge-woz-waarde-en-erfenis-argumenten-om-de-aanslag-aan-te-vechten/ Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot

ik heb door een erfenis op dit moment meer geld dan mijn man en wil daarmee een stukje van de hypotheek aflossen. Nu hoor ik dat de belastingdienst dit beschouwt als een schenking aan mijn man en er 20% belasting over heft. Hoe kunnen we dat voorkomen?

Geachte mevrouw, Ik neem aan dat degene die overleden is en van wie u de erfenis heeft ontvangen een testament had opgesteld met daarin een zogeheten uitsluitingsclausule. Anders is de erfenis van u en uw echtgenoot (tenzij u huwelijks voorwaarden heeft opgesteld). Ik zou u twee mogelijke oplossingen kunnen aanraden. De eerste is dat u en uw echtgenoot naar de notaris gaan en huwelijks voorwaarden opstellen (of wijzigen). Daarin kan dan vermeld worden dat de erfenis van u is en dat u het geld aan uw echtgenoot leent voor de aflossing van de schuld. Dan is het geen schenking en mocht u onverhoopt gaan scheiden dan krijgt u dit geld tenminste terug. (Zie ook: http://www.ntrs.nl/2011/11/17/wijziging-per-1-1-2012-van-huwelijksvermogensrecht/) De andere mogelijkheid bestaat alleen als u en uw echtgenoot nu al onder huwelijks voorwaarden zijn getrouwd. U kunt dan vastleggen dat u hem het geld leent. Dat hoeft niet in de vorm van een akte bij de notaris waarbij u huwelijks voorwaarden maakt of wijzigt. Maar dat kunt u zelf doen in de vorm van een (onderhandse) schuldbekentenis. Persoonlijk raad ik u aan om met een notaris te overleggen wat de beste mogelijkheid voor u is. Ook ik kan dat doen, maar dat zal dan tegen betaling moeten. Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

Overzicht rechterlijke uitspraken

Ik heb via een andere weg uw hele vraag ontvangen. Het overzicht waar u naar vraagt gaat om rechterlijke uitspraken die verband houden met te hoge WOZ aanslagen van de gemeente. Dat bericht kunt u nalezen op: http://www.ntrs.nl/2012/01/27/aanvechten-woz-waarde/ Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

voorbeeld bezwaarschrift woz

Geachte heer, mevrouw, Ik heb geen voorbeeld brief maar heb voor u geGoogled. En dan vind ik diverse sites, waaronder: http://www.plusonline.nl/geldenrecht/voorbeeldbrieven/artikel/116/bezwaar-maken-tegen-de-woz-waarde Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet Mr Ernst Loendersloot

woz waarde

Via een omweg heb ik de vraag vernomen. U wilt weten welke factoren de tazatie warde voor de WOZ kunnen verlagen. U kunt mijn bericht hierover nalezen: http://www.ntrs.nl/2012/01/27/aanvechten-woz-waarde/ Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

kosten notaris

Ik weet niet wat uw vraag is omdat ik alleen de kop zie. Maar op http://www.vaknotaris.nl kunt u lezen hoe u de kosten van de notaris eenvoudig kunt "terugverdienen".

groninger akte

Ik verzoek u uw vraag nogmaals te stellen. Ik zie namelijk alleen: Groninger Akte. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot

Beste heer, mevrouw, Vandaag las ik het artikel \'doorverkoop woningen en overdrachtsbelasting\'. Nu is het zo dat ik een bod op een huis heb gedaan dat voor de tweede keer in een half jaar verkocht wordt. Nu schrijft de verkopende makelaar in het tegenbod: \'5000 euro minder dan de vraagprijs\' waarbij het voordeel van de overdrachtsbelasting voor de verkoper is. Is dit normaal om te doen en klopt het dat dit nadelen heeft voor mij als koper? Hoe geldt deze regeling in 2012? (zoals in het voorbeeld, ik vergoed de overdrachtsbelasting die hij de verkoper bij de vorige koop heeft betaald en ik betaal ook nog overdrachtsbelasting over die vergoeding? dus ik ben duurder uit?) Zijn er nog andere oplossingen om dit probleem op te lossen zonder dat het nadelen voor mij als koper heeft? Alvast hartelijk dank voor uw antwoord, Met vriendelijke groet,

Geachte mevrouw, U doelt op het artikel: http://www.ntrs.nl/2011/03/14/column-04-de-scherpe-pen-doorverkoop-woning/ Dat is in het algemeen geschreven waarbij het publiek makelaars is. Dat betekent dat dit artikel van voorkennis uitgaat en dat de lezer het in een specifieke situatie zelf weet te interpreteren. Zonder uw specifieke situatie te kennen is het lastig om uw vraag heel concreet te beantwoorden. Toch zal ik hier een poging wagen. U geeft aan dat de woning voro de 2e keer in een half jaar wordt doorverkocht. Ik neem daarom aan dat de eerste keer de akte van levering bij de notaris op 1 juli 2011 of later is getekend. Dat is van belang omdat toen de overdrachtsbelasting tijdelijk is verlaagd van 6% naar 2%. Vervolgens neem ik ook aan dat de 2e doorverkoop aan u uiterlijk binnen 12 maanden na die 1e overdracht zal worden beklonken door de ondertekening van een nieuwe akte van levering bij uw notaris. Maar dat dit wel zal plaatsvinden voor 1 juli 2012 (omdat dan de overdrachtsbelasting voor woningen weer gewoon naar 6% gaat). Bovendien ga ik er van uit dat het hier om een woning gaat. Alleen dan is namelijk 2% overdrachtsbelasting van toepassing. Als aan al deze voorwaarden is voldaan, krijgen we de situatie dat: A verkoopt aan B een woning op of na 1-7-2011 voor €100.000,- B betaalt 2% overdrachtsbelasting, oftewel €2.000,- B verkoopt de woning door aan C binnen de termijn van artikel 13 Wet belastingen van rechtsverkeer (nu 12 maanden) voor €110.000,- B en C komen overeen dat C aan B diens overdrachtsbelasting moet vergoeden. C betaalt dus aan B €110.000,- (koopsom) en €2.000,- (vergoeding belasting). C betaalt daarnaast 2% overdrachtsbelasting over de hogere koopsom van €10.000,- (€110.000 -/- €100.000,-) oftewel €200,- En C betaalt ook nog 2% overdrachtsbelasting over de vergoeding van overdrachtsbelasting die C aan B ook betaalt (€2.000,-) oftewel €40,-. De totale overdrachtsbelasting die C echt aan de belastingdienst afdraagt komt dan uit op €2.000,- + €40,- = €2.040,-. Nu verkoopt C de woning door aan u (u bent dan D). Stel dat dit voor een bedrga van €115.000,- is. Deze overdracht vindt plaats binnen 12 maanden na de overdracht van A aan B en nog wel voordat de overdrachtsbelasting weer naar 6% gaat. En u spreekt af dat u het belastingvoordeel vergoedt aan C. U betaalt dus aan C €115.000,- (koopsom) en €2.040,- (vergoeding belasting zie hierboven). U betaalt daarnaast 2% overdrachtsbelasting over de hogere koopsom van €5.000,- (€115.000 -/- €110.000,-) oftewel €100,- En U betaalt ook nog 2% overdrachtsbelasting over de vergoeding van overdrachtsbelasting die u aan C ook betaalt (€2.040,-) oftewel €40,80. De totale overdrachtsbelasting die u echt aan de belastingdienst afdraagt komt dan uit op €100,- + €40,80 = €140,80. En daarbij de vergoeding die u dus ook betaalt aan C van €2.040,-. Dit is allemaal een vrij gebruikelijke procedure, maar het moet wel duidelijk afgesproken worden. Bovendien zou mijn voorkeur er naar uit gaan om niet alleen de term "belastingvoordeel" te gebruiken, maar ook te melden om hoeveel Euro's dit nu gaat. Wat betreft de oplossingen om de nadeel dat u extra overdrachtsbelasting betaald te voorkomen: het gaat niet om grote bedragen en dus met een beetje onderhandelen kan dit vast opgelost worden. Bijvoorbeeld doordat de verkoper C de kosten van de notariële akte betaald. Over dit Semi Vrij Op Naam heb ik ook al eens eerder geschreven. Van dit antwoord maakt wel de disclaimer uit op: http://www.ntrs.nl/disclaimer/ Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

Mijn man gaat binnenkort met zijn twee zussen en hun ouders (mijn schoonouders) naar de notaris om het volgende: Mijn schoonouders hebben een stukje land dat zij willen ‘verkopen’ aan hun drie kinderen middels een lening. Door een jaarlijkse schenking wordt deze lening steeds een stukje afgelost. Mijn man en zijn twee zussen worden zo de gezamenlijke eigenaren van het stukje land. Mijn man en ik gaan dus een lening aan, en dus een gezamenlijke schuld. (Wij zijn getrouwd in gemeenschap van goederen en hebben 3 kinderen) Mijn vraag is nu, wat gebeurt er in het geval mijn man overlijdt? Moet ik dan het restant van de lening aan mijn schoonouders aflossen? Word ik dan eigenaar van 1/3 van het land? Het klinkt mooi, om zo langzaamaan een stukje land in bezit te krijgen, maar ik ben er niet gerust op. Ik hoop dat u mij kunt vertellen welke haken en ogen er aan deze constructie zitten.

Geachte mevrouw, Uw schoonouders verkopen de grond dus aan hun 3 kinderen (naar ik aanneem ieder voor 1/3 deel). De koopprijs wordt dan omgezet in een schuld van ieder van deze kinderen aan hun beide ouders. En dan wordt ieder jaar weer een deel van de koopsom kwijtgescholden (de schenking). In 2011 is het zo dat een ouder belastingvrij aan een kind een bedrag groot €5.030,- mag schenken. Als de overdracht van de grond nog in 2011 plaatsvindt, kan er direct at bedrag per kind van de schuld afgeboekt worden. En dan op 1 januari 2012 leggen de ouders vast dat zij weer zo'n bedrag kwijtschelden op de schuld. Dan is binnen korte tijd de schuld per kind met €10.060,- verlaagd zonder dat er schenkingsbelasting is betaald.. Als de grond meer waard is dan 3 maal dat bedrag, dan blijft er nog een restschuld over voor ieder kind. Die schuld blijft staan totdat de ouders deze schuld volledig kwijtschelden (want de ouders mogen natuurlijk meer schenken dan het vrijgestelde bedrag maar dan is er schenkingsrecht verschuldigd aan de belastingdienst) of er voldoende jaren zijn verstreken om telkens het vrijgestelde bedrag kwijt te schelden zodat er geen schenkingsrecht betaald hoeft et worden. Mocht uw man komen te overlijden terwijl er nog een rest schuld is, dan wordt u eigenaar van zijn 1/3 deel van de grond maar ook verantwoordelijk voor de resterende schuld. Wellicht is dat geen probleem omdat uw schoonouders dan nog steeds blijven kwijtschelden (maar dan aan u in plaats van hun overleden zoon), maar als zij in die situatie besluiten dat niet te doen, is er een probleem. Om dat te voorkomen zijn er in ieder geval twee mogelijkheden: A: u sluit een (dalende) overlijdensrisico verzekering op het leven van uw man. Overlijdt hij, dan betaalt de verzekering u uit en met dat geld kunt u dan de resterende schuld aflossen bij uw schoonouders. of B: Uw man neemt een regeling op in zijn testament waarin hij zijn 1/3 deel van de grond nalaat (als legaat) aan uw 3 kinderen met de plicht om de bijbehorende (restant) schuld over te nemen. De kans is dan namelijk groot dat uw schoonouders wel blijven doorgaan met kwijtschelden omdat dat dan direct ten goede komt aan hun kleinkinderen. Maar omdat ik niet weet hoeveel de grond waard is en dus ook niet weet hoe groot de restant schuld zal zijn na 1 januari 2012, kan ik u niet adviseren hoe groot het risico is dat u loopt. Waar ik u wel op wil wijzen is dat de 3 kinderen nu 6% overdrachtsbelasting moeten betalen over de waarde van de grond. Dat vermindert het belastingvoordeel wel iets. Op zich is dat geen probleem als de grond straks in waarde blijkt te stijgen, bijvoorbeeld omdat over 10 jaar de bestemming verandert van gewone grond in bouwkavel. Maar als het gewone grond blijft, zal er weinig waardestijging te verwachten zijn. Waar ik een punt van aandacht zie is in het beheer van de grond. Uw man is straks samen met de andere kinderen eigenaar. En zij hebben allemaal even veel of weinig te vertellen. Dus als er een koper langskomt die de dubbele prijs biedt, dan moeten alle kinderen instemmen daarmee alvorens de grond verkocht is. Met 3 eigenaren gaat dit misschien nog wel, maar als u samen met uw man overlijdt, dan komt het 1/3 deel terecht bij uw kinderen. Die hebben dan weer voor 1/9 deel stemrecht. En dat geldt natuurlijk ook voor uw schoonbroers. Ik zou daar goed overleg over voeren om te weten of iedereen hetzelfde denkt over dit soort fundamentele zaken. En als er weinig tot geen waardestijging te verwachten is, kan ik mij voorstellen dat de grond niet wordt overgedragen (scheelt 6% overdrachtsbelasting) maar dat uw schoonouders gewoon "op papier" de schenkingen doen. Dat krijgt ieder van hun kinderen uiteindelijk na hun overlijden belastingvrij het in 2011 en 2012 (en later) op papier vastgelegde schenkingen zonder dat successierecht/erfbelasting betaald moet worden. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot Van dit antwoord maakt de disclaimer op de site deel uit.

wat is een reeel tarief om de 4% overdrachtbelasting terug te vragen

Geachte heer, mevrouw, Ik kan u hiervoor geen hard bedrag noemen. Ook de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) kan dat niet. Op het kantoor waar ik werk hebben de notarissen besloten dat de kosten €150,- inclusief BTW zijn. Ik kan u melden dat als u het niet eens bent met de kosten, u eenvoudig een kosten geschil kunt starten bij de Voorzitter van de Ring van (kandidaat-)notarissen in de regio waar de notaris werkt. Ook kunt u een klacht indienen bij de Kamer van Toezicht van de rechtbank van deze regio. De notaris moet namelijk wel kunnen onderbouwen dat hij de gedeclareerde tijd in de teruggaaf heeft gestoken. Hoe hoger het tarief, hoe meer tijd de notaris in de zaak moet hebben gestoken. Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot

mijn broer en ik hebben samen het huis geerft van mijn ouders (zijn overleden)nu wil ik het verhuren en hij niet vanwege een uitkering kan hij dit alleen beslissen?

Geachte mevrouw, In beginsel moet u samen beslissen. Maar dat moet wel in redelijkheid en billijkheid gebeuren. Dus in beginsel kan een erfgenaam de zaak blokkeren als dat redelijk is. Of dat hier het geval is, is de vraag. Een tijd geleden heeft de rechter een uitspraak gedaan in een soortgelijke zaak en daarover heb ik ook al een column geschreven. Ik raad u aan om dit document te lezen en dan uw conclusie te trekken. De column vindt u eenvoudig op: http://www.ntrs.nl/2011/09/27/deel-van-de-erfgenamen-mogen-woning-verkopen-executeur-niet/ Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit.

5% regeling

Geachte heer, mevrouw, Wat is uw vraag over deze regeling ?

Als je huis is afbetaald waarom moet jeje dan dat doorgeven bij het kadaster

Geachte heer, mevrouw, U moet helemaal niets, maar het kan wel verstandig zijn. Bij het Kadaster is namelijk wel aangetekend dat u een hypotheekakte heeft getekend met uw huis als onderpand. Doet u niets, dan is de schuld afgelost maar blijft die aantekening staan. Verkoopt u uw huis, dan moet dat vrij van hypotheek zijn. En dan zal de notaris op dat moment de bank vragen om de zogeheten royementsvolmacht te tekenen. Pas dan kan de notaris aan de koper garanderen dat de hypotheek aantekening bij het Kadaster wordt doorgehaald. Maar als u de lening jaren voor de verkoop heeft afgelost, dan kan de bank niets vinden van de schuld en de hypotheekakte. En zal de bank haar oude administratie moeten opzoeken. En pas dan zal DD bank de royementsvolmacht tekenen en naar de notaris terugsturen. En tot die tijd kunt u de woning niet overdragen aan de koper. En om dat te voorkomen is het advies van de bank meestal om nu de hypotheek af te melden bij het Kadaster (via de notaris). Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site onderdeel uit. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot

Mijn ouders hebben 6 jaar geleden hun oude huis verkocht aan een aannemer met het oog op dat ie het pand zou gaan slopen en nieuwe woningen op de locatie zou gaan bouwen. Ivm grondonderzoek/vervuiling en daaropvolgende sanering is er bij de notaris een behoorlijk groot bedrag in depot gezet. (ongeveer 10% van het totaal bedrag) Mijn ouders hebben op papier van de aannemer dat ze uiterst 1 jaar later een prijsopgave en eventuele verrekening zouden krijgen, maar dit is ook na veel heen en weer gebel nog steeds niet gebeurd. gelukkig hebben zij het geld nog niet nodig maar ik hoor ze er wel regelmatig over en aangezien wij ook het nodige voor hun regelen en geregeld hebben probeer ik er nu achter te komen hoe lang dat geld in depot mag blijven staan en welke stappen zij eventueel kunnen ondernemen, aangezien de notaris hier ook geen antwoord op weet en verwijst naar de aannemer die geen haast heeft omdat de markt nu niet echt optimaal is. Ik wacht een berichtje af. Alvast bedankt.

Geachte heer, mevrouw, Er is geen wettelijke termijn voor het aanhouden van een depot. Daarom schrijven de gedragsregels van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) voor dat er door de notaris een depot-overeenkomst wordt opgesteld. Daarin worden dan allerhande afspraken vastgelegd, waaronder de termijn waarop uiterlijk uitbetaald moet worden. Ik neem aan dat dit document niet is opgesteld in uw situatie, anders zou u deze vraag niet stellen. En dan moet je terug vallen op wat redelijk en billijk is en wat ieder van de partijen mag verwachten. Een depot van 6 jaar lijkt mij dan lang ook al zal een termijn van meer dan een paar maanden (en misschien zelfs van een paar jaar) gerechtigd zijn vanwege de oorzaak. Het is namelijk niet zo eenvoudig om snel een antwoord te krijgen op de vraag hoe groot de vervuiling is, welke stappen ondernomen moeten worden en hoe groot de schade zal zijn. Ik zou u willen aanraden om nog een keer met de notaris en de aannemer te gaan praten. Als dat geen effect heeft, kunt u de notaris aangeven dat u stappen tegen de notaris onderneemt. U kunt dan een klacht indienen bij de Kamer van Toezicht of bij de Ringvoorzitter, maar ook een advocaat in de arm nemen om een rechterlijke uitspraak te krijgen dat de notaris aan u moet uitbetalen. Maar dat zijn alternatieven als met een gewoon gesprek niets opgelost wordt. Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site onderdeel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

Kan een notaris bij verkoop van een woning de woning op naam zetten zonder energielabel

Geachte heer, mevrouw, Op dit moment kan de notaris inderdaad een huis overschrijven zonder dat een energielabel vereist is. Mogelijk wordt dat in de toekomst anders. Overigens zijn er nu al uitzonderingen (en die zullen ook blijven) op de regel wanneer een energielabel afgegeven kan/moet worden. Bij een nieuwbouwwoning bijvoorbeeld (omdat het energieverbruik onderdeel is van de beoordeling om een bouwvergunning te krijgen) en bij oudere panden (denk aan monumentale boerderijen die enkelsteens zijn). Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot kandidaat notaris te Maastricht

Kan notaris huis op naam zetten zonder energielabel

Geachte heer, mevrouw, Op dit moment kan de notaris inderdaad een huis overschrijven zonder dat een energielabel vereist is. Mogelijk wordt dat in de toekomst anders. Overigens zijn er nu al uitzonderingen (en die zullen ook blijven) op de regel wanneer een energielabel afgegeven kan/moet worden. Bij een nieuwbouwwoning bijvoorbeeld (omdat het energieverbruik onderdeel is van de beoordeling om een bouwvergunning te krijgen) en bij oudere panden (denk aan monumentale boerderijen die enkelsteens zijn). Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot kandidaat notaris te Maastricht

moet ik belasting betalen over de huis van mijn moede inmidels overlijden het huis staat nog te koop

Geachte heer, mevrouw, Voor de erfbelasting is het zo dat betaald moet worden over de waarde van de woning ten tijde van het overlijden. Deze waarde is dan de waarde voor de onroernede zaak belasting (OZB). U kunt meer hierover op deze site lezen. Klik door naar: http://www.ntrs.nl/2011/01/04/column-21-woz-waarde-en-overlijden/ Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot Kijk ook eens op: http://www.vaknotaris.nl

wat zijn de spelregels voor overdracht woning ouders aan kinderen

Geachte heer, mevrouw, Als u de woning wilt overgedragen aan uw kinderen om er zelf te blijven wonen en erfbelasting te besparen, kan ik u dit eigenlijk alleen maar afraden. Sinds 1 januari 2010 is er namelijk eigenlijk geen voordeel te behalen. Wilt u de woning toch aan de kinderen overdragen en er zelf wil blijven wonen, dan is er eigenlijk maar 1 mogelijkheid. U gaat een huur betalen aan de kinderen en die huur is 6% van de WOZ waarde. Omdat die waarde ieder jaar verandert, moet ook ieder jaar de huur worden aangepast. Doet u dat niet, dan zal de fiscus de erfbelasting berekenen alsof u toch eigenaar was van het huis op het moment van uw overlijden. Ik raad u aan om dus eerst de zaak goed door te spreken met uw notaris. Deze kan u voor uw situatie goed adviseren en aangeven welke stappen ondernomen moeten worden. De kosten van uw notaris kunt u overigens "terugverdienen" via http://www.vaknotaris.nl Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

Ik heb een huis gekocht op 24 juni en dus recht op restitutie van een deel van mijn overdrachtsbelasting. In mijn geval is dat ruim € 9000,-. Nu moet er een officieel bezwaarschrift worden ingediend bij de belastingdienst. Kan ik dat zelf doen? Wat moet ik dan precies in het bezwaarschrift melden en aan wie richt ik het verzoek precies? ik hoor graag van u met vriendelijke groet Wim wboog@gmx. net

Beste Wim In de Vragen en Antwoorden die de KNB heeft opgesteld (hier te vinden onder het artikel Voortschrijdend Inzicht) staat dat de notaris die de akte heeft getekend dat verzoek moet doen. Alleen kunnen daar kosten aan verbonden zijn. Dus bel of mail je notaris en vraag wat hij of zij voor je doet en wat het gaat kosten. Kost het teveel dan kun je (later) een klacht indienen daarover bij de Kamer van Toezicht of bij de Ringvoorzitter. Zelf vind ik €200,- exclusief BTW niet te hoog, maar ik ben dan ook bevooroordeeld omdat mijn baas daarmee mijn salaris betaalt. Nb ik kan helaas via de iPhone wel deze vraag beantwoorden, maar je emailadres niet weghalen. Ik denk echter dat je graag snel antwoord hebt in plaats van te wachten tot ik volgende week via een vaste PC dag wel kan. Sorry. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot

De gezondheid van mijn vader gaat snel achteruit. Hij is opgenomen in een verzorgingstehuis en komt daar waarschijnlijk ook niet meer uit. Moeder is reeds overleden. en vader heeft een eigen appartement. Kunnen we wachten met de verkoop van het appartement tot vader overleden is of is het verstandig om dit reeds nu in gang te zetten want het is immers zijn appartement en hij zal moeten tekenen voor de verkoop. Als hij overleden is dan kan hij natuurlijk niet meer tekenen.

Geachte heer, mevrouw, Als uw vader vanwege zijn lichamelijke gezondheid in het verzorgingshuis is opgenomen, dan bestaat er in beginsel de mogelijkheid dat hij de kinderen of een ander een volmacht geeft om namens hem allerlei handelingen te verrichten. Ik denk dat een alles-omvattende-volmacht dan het beste is. Deze zal dan wel door uw vader getekend moeten worden ten overstaan van een notaris die de volmacht ook opstelt. Als uw vader niet meer kan tekenen, maar wel duidelijk kan maken wat hij wil, dan zal de notaris twee medewerkers meenemen die dan als getuigen optreden en de akte namens uw vader tekenen. Als de volmacht getekend is, kunnen de gevolmachtigden dan de woning van vader namens deze te koop zetten, het voorlopig koopcontract tekenen en ook de uiteindelijke akte van levering bij de notaris. Mocht vader (ook) niet meer helder zijn en daardoor zijn wil niet meer goed kunnen uiten, dan heeft het geen nut om een volmacht te regelen. Dan zult u moeten kijken naar een onder bewindstelling van het vermogen van vader (inclusief de woning). Dat gaat via de rechtbank en meer informatie kunt u op www.postbus51.nl vinden. Doet u nu niets en wacht u af tot vader overleden is, dan zal na zijn overlijden eerst vastgesteld moeten worden wie de erfgenamen zijn van vader, zodat vastgesteld kan worden wie de woning kan verkopen. Het is dus niet nodig om af te wachten. U kunt eventueel nu al de zaken gaan regelen middels de volmacht of de onder bewindstelling. Ik raad u daarnaast hoe dan ook aan om eens te gaan praten met een makelaar. Is het verstandig om het huis nu ter verkoop aan te bieden of levert het meer op als dat pas na het overlijden van vader gebeurt ? Dat is een vraag die de makelaar met meer grond kan beantwoorden. Een laatste punt is de onroerende zaak belasting. De woning van vader is hiervoor getaxeerd en de waarde vastgesteld. Deze waarde is straks de enige waarde voor de berekening van de door de erfgenamen te betalen Erfbelasting. Ook als u de woning voor (veel) minder verkoopt, wordt de erfbelasting berekend over de WOZ-waarde. Ik raad aan om dus bezwaar aan te tekenen tegen deze waarde; namens vader als de termijn nu nog niet is verstreken of namens de erfgenamen kort na het overlijden van vader. Kijk maar eens op: http://www.ntrs.nl/2011/01/04/column-21-woz-waarde-en-overlijden/ Kijkt u eens op http://www.vaknotaris.nl om te zien hoe u de kosten van de notaris kunt "terugverdienen" zodat u in feite gratis naar de notaris kunt. Van dit antwoord maakt de disclaimer uit op deze site.

Ik wil mijn dochter mijn huis verkopen waar ze nu bijna een jaar in woont. Ze is 48 jaar en is onderwijzeres, en verdiend niet veel. Ik wil via jaarlijkse schenkingen laten aflossen. Is dit een goede optie?

Geachte heer, mevrouw, Als u nog een hypothecaire lening heeft op het huis, dan zult u deze moeten aflossen bij verkoop van het huis. Als u dat bedrag niet op een spaarrekening hebt staan, zal uw dochter dan in ieder geval dat bedrag bij een bank moeten lenen. De bank moet dan echter wel in de berekeningen meenemen dat uw dochter nog de rest van de koopsom van u leent. En daarbij rekening houden met een rente van 6% die uw dochter aan u zou moeten betalen. Mogelijk zal deze aanvraag door de bank worden afgewezen. Als u geen hypothecaire lening meer op het huis heeft, speelt dit niet. U verkoopt dan het huis aan uw dochter en in de akte van de notaris staat dan dat zij van u het geld leent om het huis te betalen. U spreekt dan onderling af welke rente uw dochter aan u betaalt. Zolang u niet in hetzelfde huis woont, is de rente aftrekbaar voor uw dochter. U kunt dan ieder jaar besluiten om uw dochter een bedrag te schenken. Fiscaal is het niet zo gunstig om dit bedrag dan af te lossen op de lening omdat daardoor het bedrag dat uw dochter (als hypotheekrente) aftrekt ook lager wordt. Misschien is het beter om dit bedrag of in contanten of "op papier" te schenken. Uw dochter blijft gewoon aan u het bedrag van de aankoop schuldig en betaalt daarover rente (die aftrekbaar is als u niet in hetzelfde huis woont). Daarnaast krijgt zij van u dan (onder een ander etiket) geld. Ik adviseer u om eens met uw notaris te gaan praten hierover. Op http://www.vaknotaris.nl kunt u lezen hoe u en uw dochter de kosten van de notaris kunnen "terugverdienen" zodat u zelfs gratis naar de notaris kunt. Van dit antwoor dmaakt ook de disclaimer op deze site onderdeel uit. Met vriendelijke groet, Mr Ernst Loendersloot kandidaat notaris te Maastricht

wie betaalt de kosten voor vestigen en doorhalen van hypotheek

Geachte heer, mevrouw, De kosten van het vestigen van de hypotheek en naderhand afmelden bij het kadaster (royeren) zijn normaal voor rekening van de eigenaar van het onderpand. Op http://www.vaknotaris.nl kunt u zien hoe u eenvoudig deze kosten kunt terugverdienen. Gratis notaris is mogelijk. Van deze vraag maakt de disclaimer op deze site deel uit. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot

Beste Ernst, Ik heb een (klus) huis gekocht in dec 2010 welke ik nu ( binnen 6 mnd na aankoop) kan verkopen. Ik spreek af met de koper dat het voordeel van het niet te betalen deel van de overdrachtsbelasting mij toekomt. Is het nu zo dat de koper van mijn huis, indien hij binnen een jaar het huis weer verkoopt, eenzelfde regeling met de nieuwe koper kan maken dat alleen over de meerwaarde van de woning overdrachtsbelasting betaald dient te worden? Ik ben benieuwd naar je analyse waarvoor mijn dank. Groet, M. de L.

Geachte heer, Bij aankoop door u heeft u 6% moeten betalen aan overdrachtsbelasting. Bij doorverkoop behoeft over uw koopprijs niet nog eens overdrachtsbelasting betaald te worden als: A. de 2e leveringoverdracht binnen 6 maanden plaatsvindt; EN B. bij de vorige levering WEL overdrachtsbelasting betaald is. En bij dat laatste punt gaat het mis in jouw situatie voor jouw koper. Voor dat ik verder ga daarop, even 2 aandachtspunten. 1 Leg schriftelijk vast dat jouw koper aan jou de door jou betaalde overdrachtsbelasting, waar hij/zij nu het voordeel van heeft, vergoedt aan jou. Volgens de wet heb jij hier namelijk geen recht op. En als de termijn bijna verlopen is, zou ik ook vast leggen dat als de 2e levering niet op tijd (dus binnen die periode) plaatsvindt, dat de koopprijs gewoon met 6% omhoog gaat. Als de koper zijn financiering niet tijdig rond krijgt, moet jij na die periode namelijk gewoon leveren voor de afgesproken koopprijs en moet jouw koper gewoon 6% aan de belastingdienst betalen. 2. De periode is voor jou 6 maanden, maar een tijdelijke maatregel is dat deze voor een aankoop in 2011 12 maanden is gewoorden als het om een woning gaat. Voor andere onroerende zaken blijft het 6 maanden. Maar vanaf 1 juli a.s. wordt over de vergoeding wel nog 6% overdrachtsbelasting geheven. Zie: http://www.ntrs.nl/2011/03/14/column-04-de-scherpe-pen-doorverkoop-woning/ Nu ga ik weer verder met jouw zaak. Jij koopt op 01-12-2010 voor €100,- en betaalt €6,- aan overdrachtsbelasting. Totaal dus €106,- Binnen 6 maanden (dus voor 01-06-2011) verkoop jij het voor €150,-. Je koper betaalt dan aan jou deze koopsom en €6,- (vergoeding overdrachtsbelasting). Op grond van de regels moet de koper ook nog 6% betalen over de koopsom (€150,-) minus het bedrag waarover de afgelopen 6 maanden al overdrachtsbelasting is betaald (dus €100,-). Dus de 6% is dan te rekenen over €50,- (jouw meerprijs dankzij de verbouwing). Nu verkoopt jouw koper op 01-09-2011 de woning weer door voor €170,-. Op grond van de regeling hoeft zijn koper geen overdrachtsbelasting over te betalen over het bedrag waarover in een periode van 6 maanden ervoor (dus terug te rekenen tot 01-03-2011) al overdrachtsbelasting is betaald. En laat dat nou alleen die €50,- zijn waarover jouw koper heeft moeten afrekenen met de belastingdienst (jouw meerprijs dus). De tweede koper moet dus wel betalen over €170,- minus de €50,- waarover de afgelopen 6 maanden daadwerkelijk is betaald. Dus de tweede koper moet over €120,- wel met de belastingdienst afrekenen. Hebben jouw koper en deze uiteindelijke eigenaar afgesproken dat de laatste aan de eerste het belastingvoordeel gaat vergoeden, dan gaat dat dus om het voordeel van de €50,- die in de tweede berekening ineens vrij is. Jouw koper krijgt dan €170,- (koopprijs) + €3 (vergoeding overdrachtsbelasting over €50,-) = €173,-. Terwijl deze tussengeschakelde persoon aan jou heeft betaald €150,- (koopsom) + €6 (vergoeding overdrachtsbelasting over €100,-) = €156,-. Daarom is het voor de tussenliggende koper erg van belang dat de doorverkoop plaatsvindt binnen de periode van 6 maanden te rekenen vanaf jouw aankoop. Want dan bedraagt de vergoeding van koper 2 aan koper 1 6% van €150,- omdat dit het totaal bedrag is waarover binnen 6 maanden daadwerkelijk overdrachtsbelasting is geheven. (eerst door jou bij jouw aankoop over €100,- en dan door jouw koper over €50,-). Teken eens een tijdsbalk waarbij je teruggaat vanaf de aankoop door de laatste partij en zet een grote rode streep 6 maanden daarvoor. Alleen de transacties die in die 6 maanden liggen worden meegenomen door de belastingdienst als het gaat om het belastingvoordeel. En dan alleen nog voorzover er daar ook echt 6% betaald is. (Nb. Ik ga hier uit van bestaande bouw en particulieren. Bij nieuwbouw kan BTW spelen en is het principe hetzelfde, maar krijg je niet 19% terug). Dus als je geen schadeclaims van jouw koper wilt hebben omdat jij hem verkeerd hebt voorgelicht, zou ik je aanraden jouw koper naar zijn notaris te sturen om zich te laten voorlichten. Van dit antwoord maakt overigens de disclaimer op deze site onderdeel uit. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot Laat de koper trouwens een kijken op http://www.vaknotaris.nl om te zien hoe hij de kosten van de notaris kan terugverdienen.

Huisje met grond op 1,7 hectare volgens akte mijn overleden schoonouders hebben daar meer dan 50 jaar gewoond mazar mochten een stukje grond die er aanpaalde gebruiken wat op 2,4 are kwam het is volledig afgesloten met palen .Er is nooit een compromis voor geteken mijn vraag is devolledige eigendom 2,4 are nu van ons of maar 1,7 are moesten we dit verkopen

Geachte heer, mevrouw, Door verjaring kan je eigenaar worden van een stuk grond. Daar zijn echter bepaalde eisen aan. Eén daarvan is dat je het stuk grond niet op een andere rechtsbasis in gebruik hebt gekregen. Zo kan een huurder nooit eigenaar worden van een huis, want de grond voor het gebruik is de huur-overeenkomst. Omdat u schrijft dat uw schoonouders het aanvullende stuk grond mochten gebruiken, moet dus eerst gekeken worden wie dit heeft toegestaan en wat daar de regels bij waren. Waarschijnlijk zal dit moeilijk te achterhalen zijn, maar ik raad aan om bij eventuele verkoop duidelijk te maken dat er discussie kan ontstaan over de oppervlakte die verkocht wordt (in ieder geval 1,7 hectare). Als u dit van te voren wilt oplossen, raad ik aan om bij het Kadaster na te vragen wie daar als eigenaar is geregistreerd van het stuk grond van 0,7 hectare. Vervolgens kunt u met deze persoon/personen contact opnemen en kijken of zij het goed vinden dat de notaris een akte van verjaring inschrijft. Als dat zo is, dan kan de notaris namelijk een Akte van Verjaring opstellen, waarin is gemeld dat de eigenaar (volgens het Kadaster) erkent dat door verjaring de eigendom is overgegaan op uw schoonouders en dus hun erfgenamen. In dat geval registreert het Kadaster uw schoonouders en dus hun erfgenamen als eigenaar van deze 0,7 hectare. Wil de eigenaar (volgens het Kadaster) niet meewerken, dan kunt u nog een rechtzaak aanspannen tegen hem/haar/hen en dan zal de rechter oordelen of er sprake is van verkrijgende verjaring. Maar zoals gezegd, daar worden eisen aan gesteld. Kijk ook eens op: http://www.vaknotaris.nl Waar u kunt zien hoe u de kosten van de notaris kunt "terugverdienen". Van dit antwoord maakt de disclaimer die ook op deze site staat onderdeel uit. Met vriendelijke groet, Mr Ernst Loendersloot

erfbelasting bij economisch eigendom

Geachte heer, mevrouw, Ik zie alleen dat u een vraag gesteld heeft, maar niet hoe die luidt. Ik lees: erfbelasting bij economisch eigendom. Maar niet meer. Kunt u de vraag opnieuw stellen ?

moet ik van te voren taxatie kosten betalen nu dat de verkoper bezig is met een royement; hij heeft een hypotheekschuld. ik wil wel de woning kopen

Geachte heer, mevrouw, Als u een woning wilt kopen en u de koopprijs moet of wilt lenen bij een bank, dan zal de bank een taxatierapport willen ontvangen. Als de lening relatief gezien niet te hoog is, kunt u soms volstaan met het taxatierapport van de gemeente voor de onroerend zaak belasting. Is de lening hoog/hoger, dan zal de bank een taxatierapport van een deskundige willen ontvangen. De kosten daarvan zijn voor uw rekening. Als u de woning voor eigen gebruik wilt kopen, dan is een schriftelijk koopcontract verplicht. Maar waarschijnlijk zal de bank ook een koopcontract willen ontvangen. Hoe ver u bent in het traject van koop schrijft u niet. Als u koopt, wilt u het pand natuurlijk vrij van hypotheek in eigendom krijgen. De verkoper moet dan (via de notaris) zorgen voor aflossing van de lening en doorhaling/royement van de hypotheekakte. De kosten daarvan zijn voor de verkoper. Maar dit staat los van de wens of noodzaak van dan wel voor u om een taxatierapport op te laten stellen. Ik heb de indruk dat u de transactie niet in een normale volgorde aan het uitvoeren bent. Ik raad u aan om naar een deskundige te gaan (bijvoorbeeld een notaris) om deze om begeleiding te vragen. De kosten daarvan verdienen zich terug doordat u voor fouten wordt behoed. Om www.vaknotaris.nl kunt u lezen hoe u bovendien die kosten nog eens echt terug kunt verdienen. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot Kandidaat notaris te Maastricht Volg mij ook op Twitter: ntrsnl Nb Van dit antwoord maakt de disclaimer op deze site deel uit.

Wij wonen sinds 1997 in een 2 onder 1 kap woning. Onze buren mogen met fiets/brommer bij ons over het erf en de inrit. (dit lag in het verkoopcontractueel vast) Ons huis staat nu te koop. Er zijn mensen geinteresseerd. maar willen niet die erfdienstbaarheid. wat kunnen wij doen?

Het antwoord kunt u nalezen op: http://www.gratisadviseurs.nl/question.php?id=187550

bij overlijden schuld onroerend goed beneficiair aanvaarden

Helaas heb ik geen idee wat u bedoeld met deze 7 woorden. Het is geen echte vraag of reactie. Kunt u de vraag nogmaals stellen ?

schuld onroerend goed beneficiair aanvaarden

Helaas heb ik geen idee wat u bedoeld met deze 5 woorden. Het is geen echte vraag of reactie. Kunt u de vraag nogmaals stellen ?

Geachte heer Loendersloot, Wij hebben als kinderen een woning in ons bezit waarvan onze moeder het vruchtgebruik heeft. Nu is recentelijk een broer van ons overleden (zonder partner, zonder kinderen) waardoor moeder dus ook eigenaar wordt voor een deel van de woning (1/4 deel van het deel van haar zoon - onze broer). Volgens de gemeente kan er op dit moment geen nieuwe WOZ-waarde worden aangevraagd aangezien de termijn is overschreden (moeder had dan maar direct na ontvangst van de WOZ-waarde begin dit jaar bezwaar moeten maken), we zullen nu moeten wachten tot de nieuwe WOZ-beschikking in 2011. Echter, voor de bepaling van de waarde van de woning wordt het moment van overlijden genomen, en dan wordt er natuurlijk gekeken naar de \'oude\' WOZ-waarde. Heeft de gemeente gelijk of kunnen we wel een nieuwe, actuele WOZ-beschikking ontvangen waartegen we dan (eventueel) binnen 6 weken bezwaar kunnen maken? Alvast bedankt voor uw reactie.

Geachte heer, mevrouw, Allereerst gecondoleerd met het overlijden van uw broer. In antwoord op uw vraag verwijs ik graag naar artikel 26 lid 1 van de Wet waardering onroerende zaken. (zie http://wetten.overheid.nl/BWBR0007119/geldigheidsdatum_27-12-2010#HoofdstukI) Eenvoudig gezegd staat daar dat als iemand gedurende het belastingjaar eigenaar wordt van een onroerende zaak, deze persoon de gemeente kan vragen om een nieuwe waardebeschikking van het pand. Daaraan is geen termijn gekoppeld, maar de gemeente zal wel binnen de daar gestelde termijn een nieuwe beschikking moeten afgeven. Vervolgens heeft u dan weer een beperkte tijd om bezwaar te maken of in beroep te gaan tegen de (nieuwe) waardebepaling. Technisch hoort dat afgeven geen groot probleem te zijn, want de gemeente kan de oude beschikking gewoon gebruiken, maar dan geadresseerd aan de nieuwe eigenaar. De volledige tekst van het relevante artikel luidt: Artikel 26 1.Indien in de loop van het kalenderjaar waarvoor de waarde van een onroerende zaak is vastgesteld een ander dan degene te wiens aanzien een beschikking houdende de vaststelling van de waarde van die zaak is genomen, de hoedanigheid verkrijgt van degene, bedoeld in artikel 24, derde lid, onderdeel a of onderdeel b,: a. neemt de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar ten aanzien van die ander binnen acht weken na een daartoe gedaan verzoek een voor bezwaar vatbare beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste lid, of artikel 27, eerste lid; b. kan de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar ten aanzien van die ander eigener beweging een voor bezwaar vatbare beschikking nemen als bedoeld in artikel 22, eerste lid, of artikel 27, eerste lid. 2.De beschikking treedt, vanaf het tijdstip waarop die ander de in het eerste lid bedoelde hoedanigheid heeft verkregen, in de plaats van de in de artikelen 22, eerste lid, of artikel 27, eerste lid, bedoelde beschikking. 3.De beschikking bevat in ieder geval de in artikel 23 bedoelde gegevens, alsmede een vermelding van het in het tweede lid bedoelde tijdstip. 4.Artikel 24, derde tot en met achtste lid, is van overeenkomstige toepassing. De terugverwijzing naar artikel 24 is weer handig omdat in dat artikel de regels staan over de "gewone/jaarlijkse" waardebeschikking. Ik hoop u hiermee van dienst te zijn geweest. Met vriendelijke groet Ernst Loendersloot Ps. van dit antwoord maakt ook de disclaimer uit op deze site. ======================================= Reactie van de vragensteller verzonden op 12 maart 2011: Geachte heer Loendersloot, Een brief aan de gemeente is verstuurd en daarop hebben we ook een reactie mogen ontvangen waarin zij aangeeft niet aan het verzoek tot toezending van een nieuwe WOZ-beschikking te kunnen voldoen. Echter, op basis van het grote verschil tussen de vraagprijs voor deze woning (staat sinds januari 2011 te koop) en de WOZ-waarde heeft de gemeente toch besloten ambtshalve de WOZ-waarde fors te verlagen. Kortom, niet de reactie waarom we eigenlijk hadden gevraagd maar uiteindelijk wel met het gewenste resultaat.

We hebben bijna een appartement gekocht. We betalen het grootste deel van de aankoppsom uit eigen vermogen, een klein deel met een hypotheek. De offerte is aangevraagd, maar het kan nog een paar dagen duren voor e.e.a. rond is. Gezien de huidige belastingregels, willen wij vóór januari van het deel af dat we uit eigen vermogen betalen. Dat scheelt ons zo\'n 3500 Euro! Is het juridisch gezien mogelijk dat deel vast bij de notaris in depot te brengen? Is het geld dan, juridisch gezien niet meer van mij, zodat ik bij de belastingaangifte het niet meer hoef op te geven? Ik vind de nieuwe belastingmaatregelregel anders wel zeer onrechtvaardig uitvallen! Zijn er anders nog andere juridsche mogelijkheden om die, als onrechtvaardig gevoelde belastingmaatregel te omzeilen? Ik wil ook best de overdracht voor 1 januari 2011 laten plaatsvinden, maar ik vrees dat de notarissen Top drukte hebben. René

Geachte heer, mevrouw, Zoals ik de Wet op de inkomstenbelasting ken, zal het overmaken van het geld naar de notaris nog altijd leiden tot belastingheffing over dit bedrag omdat het vermogen is als bedoeld inb Box 3. Of u nu het geld op uw spaarrekening heeft staan of bij de notaris, maakt niet uit. In beide gevallen gaat het om een vordering van u op de bank dan wel de notaris. Ik zie maar 1 mogelijke oplossing en dat is de leveringsakte nog dit jaar tekenen. Ik denk dat er notarissen te vinden zijn die het (ondanks de drukte) nog zal lukken om dit te realiseren. Belt u maar eens rond. Maar er zijn een en waarschijnlijk twee andere problemen waar geen enkele notaris iets aan kan doen, maar wel de banken. Uw offerte is misschien bijna rond, maar dat wil niet zeggen dat de bank alles al klaar heeft om de opdrachtbrief naar de notaris te sturen en het geld over te boeken. De meeste banken hanteren 5 werkdagen als termijn om alleen al het geld over te maken. Daarnaast is het zo dat als de verkoper ook een hypotheek op de woning heeft, dat er nog afgelost moet worden. Veel banken hanteren een opzegtermijn van 1 maand voor het opmaken van de aflosnota. Wellicht kan dit allemaal sneller, maar de notaris is afhankelijk van de bank(en) in deze. Maar ik zou zeggen: probeer het of het nog voor 31 december 2010 getekend kan worden bij de notaris. Overigens kijkt u eens op http://www.vaknotaris.nl om te zien hoe u een deel van de kosten van de notaris kunt terugverdienen. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot Van dit antwoord maakt ook de disclaimer uit die op deze site staat.

Zijn de in rekening gebrachte notariskosten bij een geannuleerde koopovereenkomst voor de belasting aftrekbaar? Met dank,

Geachte heer, mevrouw, De Belastingdienst laat toe dat u de kosten aftrekt die te maken hebben met de financiering van de eigen woning. U schrijft dat er kosten in rekening gebracht zijn door de notaris terwijl de akte van levering (die volgt op het (voorlopi) koopcontract van de makelaar) niet is doorgegaan. Dat betekent dat de notaris geen kosten heeft gerekend in verband met de financiering/hypotheekakte. En dan is mijn conclusie dat u dus geen kosten heeft die aftrekbaar zijn. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot Ps. Houdt u er rekening mee dat van dit antwoord onderdeel uitmaakt de disclaimer zoals op deze site te vinden ?

ik heb mijn hypotheek afgelost hoe kan ik dit laten registreren bij het kadaster of kan ik beter wachten tot ikmijn huis verkoop en wat kost die registratie?

Geachte heer, mevrouw, De technische term voor het afmelden bij het kadaster is: Royement. Dus als u met een notaris spreekt, dan kunt u die gebruiken om spraakverwarring te voorkomen. Het royeren kan nu maar ook later gebeuren (bij verkoop van uw woning). Voordeel van wachten is dat u nu geen kosten hoeft te maken en afhankelijk van de exacte inhoud van de hypotheekakte dat u eventueel over een paar jaar weer geld kunt lenen bij dezelfde bank zonder een nieuwe hypotheekakte te laten opstellen. Nadeel is dat u dan de kosten betaald die straks gerekend worden. Ook kan het zo zijn dat de bank dan uw gegevens al uit hun administratie heeft verwijderd en dus niet (direct) aan de notaris kan bevestigen dat u geen schuld meer heeft. Ik raad aan om in ieder geval één of meer notarissen te bellen en te vragen naar de kosten. Waarschijnlijk liggen deze rond de €200,- all in. Kijkt u ook eens op http://www.vaknotaris.nl om te zien hoe u deze kosten zelf kunt verlagen. Met vriendelijke groet, Mr Ernst Loendersloot Let u op dat van dit antwoord ook de disclaimer uitmaakt die ok deze site te vinden is.

je koopt op voorlopige akte, je verkoopt het door binnen de 6 maanden, dan ben je economisch eigenaar, hoe zit het nu mer de overdrachtsbelasting, ben je als economisch eigenaar ,voordat het geleverd wordt overdrachtsbelastingverschuldigd??

Geachte heer, mevrouw, Als er alleen een (voorlopig) koopcontract is getekend door verkoper (A) en koper (B) en vervolgens een (voorlopig) koopcontract tussen diezelfde B (als verkoper) en C (als koper), dan is volgens de huidige regels geen overdrachtsbelasting verschuldigd als dat allemaal binnen 6 maanden is. Ik denk echter dat u bedoelt dat tussen A en B ook een akte van levering bij de notaris is getekend en dat B vervolgens met C ook zo'n akte tekent bij de notaris. Dus de eigendom is daadwerkelijk overgegaan van A naar B en vervolgens naar C. In dat geval geldt dat B 6% overdrachtsbelasting betaalt over de koopsom die A en B hebben afgesproken. Dit moet betaald worden bij ondertekening van de akte van levering van A en B bij d enotaris. Als B dan binnen 180 dagen (dus niet 6 maanden !) het pand weer doorlevert aan C, dan hoeft C niet nog een keer over die koopprijs te betalen. Wel zal C 6% overdrachtsbelasting moeten betalen als de koopprijs tussen B en C hoger is dan die tussen A en B. (Dus A verkoopt aan B voor €100.000, dan betaalt B €6.000,-. B verkoopt aan C voor €110.000,0 dan betaalt C 6% over €10.000,-). B en C kunnen wel afspreken dat C die 6% over €100.000 (die eerder door B is betaald) aan B vergoedt op het moment dat de akte van levering B aan C bij de notaris wordt getekend. Maar dan moet dat wel afgesproken worden, want anders is het "voordeel" van overdracht binnen "6 maanden" voor C. Met vriendelijke groet Mr Ernst Loendersloot kandidaat-notaris Kijk ook eens op: http://www.vaknotaris.nl

Dient Jaarrekening VvE te voldoen aan Titel 9 BW2? De jaarstukken uit voorgaande jaren zijn goedgekeurd, 2009 behoudens aanpassing. VvE opgericht in 2007, verliezen over 2007 en 2008 ten laste van de Voorziening Groot Onderhoud(VGO) gebracht. Winst uit 2009 (6K) toegevoegd aan VGO. Vraag 1: Hebben VvE naast VGO ook Eigen Vermogen zoals ieder Rechtspersoon? en (2)hadden de verliezen niet tlv deze moeten worden gebracht. Door deze verliesverrekening is een eenmalige bijdrage verschuldigd. Er is 1 grootbezitter (87/114 woningen). (3) Kunnen we als klein bezitter niets inbrengen? (4) kunnen we rectificatie verlangen van de ondeugdelijke jaarrekeningen (VvE lijkt rijker dan zij is agv verliesverrek. met VGO). Dank alvast, mvgr.mail to: startwith21@hotmail.com

Geachte heer, mevrouw, Ik ben bang dat mijn kennis van jaarrekeningen recht nihil is. Ik zou u willen aanraden om contact op te nemen met een club die daar meer verstand van heeft, zoals: Vereniging van Eigenaren.NL Alles wat u nodig heeft voor uw eigen Vereniging van Eigenaren. www.verenigingvaneigenaren.nl/ Vereniging van Eigenaren - Vereniging Eigen Huis www.eigenhuis.nl VvE Belang De belangenorganisatie voor eigenaren van flats, etages, portiekwoningen en appartementen in Verenigingen van Eigenaren. www.vvebelang.nl/ Als u verder Googled op Vereniging van Eigenaars komt u ook een heel eind. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot Kijkt u ook eens op http://www.vaknotaris.nl

In 1989 is het huis van mijn ouders aan mij en mijn 2 zussen geschonken en kregen mijn ouders het recht van vruchtgebruik tot hun overlijden. Er is toen vastgelegd dat mijn man en ik de eerste keus zouden krijgen om het huis te kopen bij overlijden van de laatste ouder. Kort geleden is de laatste ouder overleden en zou ik het huis best wel willen kopen. Het huis was destijds waard 75000 gulden. Mijn zussen heebben ook recht op hun deel maar moet ik nu aan hun ieder een derde van 75000 gulden betalen (de waarde van het huis bij schenkingin 1989) of een derde de waarde van het huis van dit moment? Het zou natuurlijk niet eerlijk zijn als ik het goedkoop kan kopen tegen de prijs van toen en ik van de waardestijging van nu profiteer maar als ik mijn zussen ieder een derde van de huidige waarde van het huis moet betalen kan ik het niet betalen want ik zit nu in een huurhuis dus ik heb geen huis om te verkopen en ben inmiddels 60 dus een hypotheek zal ik waarschijnlijk ook niet meer krijgen. Is hier een oplossing voor?

Geachte heer, mevrouw, Ik ken de tekst niet van de akte waarin staat dat u het eerste recht van koop heeft. Ik ga er echter van uit dat daarin zal staan dat de waarde van NU genomen moet worden en niet die van 1989. Maar lees dat dus nog eens goed door. Als uw zussen het er mee eens zijn, kunt u altijd met elkaar afspreken dat u hen niet uitbetaald, maar dat u aan hen rente gaat betalen over hun 2/3 deel van de waarde van het huis. U leent dan als het ware het geld van uw zussen in plaats van de bank. Als u hen meer rente betaalt dan zij op een spaarrekening krijgen, maar minder dan u aan de bank zou moeten betalen aan hypotheekrente, dan bent u beiden beter uit. Dit zou dus een oplossing kunnen zijn. Ik zie echter nog twee andere problemen: 1. Als u uw zussen uitkoopt (ook al betaalt u hen niet uit), dan moet u wel 6% overdrachtsbelasting betalen over 2/3 van de waarde van het huis ten tijde van de overdracht. Dit bedrag moet u dus wel op kunnen hoesten. 2. De fiscus heeft sinds 1-1-2010 een nieuwe regel in de Successiebelasting staan. Dit houdt in dat u en uw zussen nu erfbelasting (10 of 20%) moeten betalen over de waarde van het huis ten tijde van het overlijden. Dit ondanks het feit dat u al in 1989 de eigendom heeft gekregen. Dit betekent een fors bedrag en ook dat zal door u en uw zussen opgehoest moeten worden. Vanwege 1 en 2 denk ik dat het nog maar de vraag is of u al deze bedragen daadwerkelijk kunt betalen. Misschien is het beter het huis te verkopen. Ik raad aan om met een notaris te gaan praten om een indicatie te krijgen van de totale kosten die echt betaald moeten worden, zodat u beter kunt inschatten of u verder wilt gaan met overname van het huis. Daarnaast raad ik u aan om na te gaan hoe hoog de taxatiewaarde van het huis voor de WOZ is. Dit is namelijk de waarde die u op het aangifte formulier voor de Erfbelasting moet vermelden. Als dit bedrag volgens u te hoog is, kunt u een nieuwe beschikking aanvragen bij de gemeente en vervolgens bezwaar aantekenen tegen de waarde. Hoe lager deze uiteindelijk wordt, hoe minder belasting u betaalt. Binnenkort zal ik hierover bij de Telegraaf en op deze site een stuk publiceren. Kijkt u eens op http://www.vaknotaris.nl voor notarissen die u van dienst kunnen zijn. Ook vindt u daar tips om goed advies goedkoper te krijgen. Met vriendelijke groet, Ernst Loendersloot

Ik wil het huis van mijn ouders kopen. 1 gedeelte financier ik door een hypotheek 3/4 van het totale aankoopbedrag. 2e gedeelte blijf ik mijn ouders schuldig 1/4. hierover moet ik rente aan mijn ouders betalen.dit zou 6% zijn klopt dit? zij kunnen dan 2% teruggeven? laatste en meest belangrijke vraag, die schuld die ik dan bij mijn ouders heb blijft intact ook bij overlijden? of kan die afgelost worden door bv schenking of iets anders waarover geen bel. betaald hoeft te worden. alvast bedankt voor uw reactie. mvrgr

Geachte heer Als u geld leent van uw ouders (door 25% van de koopsom schuldig te blijven) kunt u afspreken dat u aan hen daar een rente over moet betalen. Wel moet schriftelijk vastgelegd worden dat u dit geld leent en dat dit is voor de aankoop van het huis. In uw situatie zal de notaris dat opnemen in de akte van levering van het huis. De ondergrens is 75% van de normale marktrente. Maar u kunt ook hoger dan de marktrente gaan zitten omdat uw ouders een slechtere positie hebben dan de bank als u niet meer betaalt. De bank heeft nl. een recht van EERSTE hypotheek en zij niet. Dus kijk naar de rente en de rentevasteperiode die de bank u rekent voor de lening en kijk dan of u op 75% daarvan wil gaan zitten of bijvoorbeeld op 125% daarvan. U moet wel de rente daadwerkelijk betalen aan uw ouders anders heeft u geen recht op aftrek van de rente. Dat uw ouders vervolgens u een schenking doen (per maand/kwartaal/half-jaar of jaarlijks) staat daar eigenlijk los van. Wel zal misschien aangifte gedaan moeten worden van deze schenkingen als u meer kado krijgt dan € 5.000,- per jaar (cijfers 2010). Als 1 van uw ouders overlijdt, zal de lening blijven bestaan. De erfgenaam/erfgenamen (langstlevende en kind) zijn niet dezelfde persoon als de schuldenaar (uzelf). Zijn uw beide ouders overleden, dan kan dat anders zijn als u enig kind bent. Dan stelt de belastingdienst dat u nu geld van u zelf geleent heeft en dat streept dan tegen elkaar weg. Een oplossing kan zijn dat uw ouders (als u dus enig kind bent) eventueel een ander als mede-erfgenaam benoemen. Dan zijn de erfgenamen en de schuldenaar toch weer twee verschillende partijen. (dat kan bijvoorbeeld doordat uw ouders een kleinkind voor 1% erfgenaam maken en u voor 99%. Maar ook ben ik wel eens tegengekomen dat een Goed Doel voor 1% tot erfgenaam werd benoemd, omdat er (nog) geen kleinkinderen waren). Als u juist wilt dat de schuld zo snel mogelijk weg is, dan kunt u eventueel gebruikmaken van de zogeheten Jubelvrijstelling als u nog geen 35 jaar bent. Uw ouders kunnen dan namelijk tot maximaal € 50.000 in een keer schenken aan u omdat u een huis koopt. Binnenkort zal ik hierover een stuk publiceren op www.overgeld.nl omdat ik als expert verbonden ben aan dit panel van De Telegraaf. Mijn advies is wel om een gesprek aan te gaan met uw notaris (of met mij als u in de buurt van Maastricht woont) zodat alles goed doorgenomen kan worden. U kunt hiermee een hoop (fiscale) ellende voorkomen. Als laatste raad ik u aan om eens te kijken op www.vaknotaris.nl Daar kunt u tips vinden voor de aankoop van een woning. Met vriendelijke groet, Mr. Ernst Loendersloot kandidaat-notaris Bekijk ook eens: http://www.ntrs.nl http://www.vaknotaris.nl http://www.hwj-notarissen.nl

Voor wie is de rente over het geld dat als 5% regeling bij de notaris staat ?

Geachte mevrouw, Het is heel vervelend als de oplevering niet goed gaat. Om druk op de ketel te zetten bij de aannemer om alles goed af te ronden is de (wettelijke) 5% regeling opgesteld. Hiervan kan niet ten nadele van de particuliere koper worden afgeweken. Het mag dus door onderlinge afspraken alleen maar beter voor u worden. Helaas zijn bepaalde punten niet goed uitgewerkt in de wet en daarom is er recent ook een stuk geschreven in het Notariaat Magazine hierover. De tekst van dat stuk, treft u hieronder aan. Daaruit blijkt duidelijk dat eerst gekekeken moet worden of er in de contracten tussen u en de aannemer hierover niet al iets is vastgelegd. Bij ons op kantoor is de basis regel voor de rente dat deze wordt uitbetaald aan degene die ook het hoofd-bedrag uitbetaald krijgt. Dus als de aannemer de 5% krijgt, dan krijgt deze ook de rente. Krijgt u de hoofdsom, dan is de rente voor u. Wordt besloten dat zowel u als de aannemer geld krijgen, dan wordt de rente conform diezelfde verhouding verdeeld. Maar vergis u niet: de rente die vergoedt wordt hangt af van de rente die de bank aan de notaris vergoedt. Op dit moment is die erg laag, dus zal ook de rente over de 5% gelden laag zijn. Of de notaris dan ook nog kosten in rekening brengt, hangt weer van de contracten en de notaris af. Helaas dus geen duidelijk antwoord, maar ik hoop u op weg geholpen te hebben. Met vriendelijke groet, Mr. Ernst Loendersloot http://www.vaknotaris.nl Evaluatie van de 5%-regeling: Onderzoekers signaleren dezelfde knelpunten als de KNB Auteur: Stegge, J. aan de Bron: Notariaat Magazine nummer 6, juni 2010 Onduidelijkheden bij de uitvoering van de 5%-regeling komen veelal terecht op het bordje van de notaris. Zorg daarom vooraf voor een heldere regeling, vindt KNB-­juriste Jolanda Storm. Bijna zeven jaar bestaat de Wet koop onroerende zaken. Onderdeel van die wet is de ‘5%-regeling’ die moest zorgen voor een sterkere positie van de consument. Volgens deze regeling mag de koper van een nieuwbouwwoning 5 procent van de aanneemsom tot drie maanden na oplevering in depot houden bij de notaris, ook wanneer er bij oplevering geen gebreken worden geconstateerd. Wanneer gedurende die drie maanden blijkt dat er gebreken zijn aan de woning kan de koper het geld in depot houden tot de ontwikkelaar/aannemer (hierna aangeduid met ondernemer) de gebreken heeft hersteld. Op verzoek van de wetgever evalueerden onderzoekers van het Molengraaff Instituut voor Privaatrecht de wet en dus ook de 5%-regeling. Gekibbel In de praktijk leiden onduidelijkheden in de regeling vooral tot gekrakeel tussen ondernemer en notaris. Enkele struikelpunten: Voor wie is de opgebouwde rente op het depotbedrag als herstelwerkzaamheden nodig waren? Wat als een koper voor een klein gebrek een disproportioneel bedrag in depot houdt? Weet koper dat hij in dat geval schadeplichtig is? Mag je als koper van een appartement ook geld in depot houden voor herstel van gebreken in de gemeenschappelijke ruimten? Vrijwel elk appartementsgebouw wordt in gedeelten opgeleverd, dus hoelang mag de koper van een appartementsrecht geld in depot houden? Ook is er frictie over de vraag onder welke voorwaarden een afgegeven bankgarantie in de plaats van het depot kan komen. Volgens onderzoekster Maaike Steegmans, die betrokken was bij de evaluatie, getiteld Rapportage Wet koop onroerende zaken; de evaluatie, betreft het in een aantal gevallen zaken die opgelost kunnen worden door betere voorlichting aan aannemers en notarissen. Eén van de aanbevelingen uit de evaluatie luidt dan ook: ‘De KNB dient haar leden duidelijk te informeren wanneer en op welke wijze de notaris de gelden die in depot staan in de macht van de aannemer dient te brengen.’ Dat er problemen zijn met de 5%-regeling weet Jolanda Storm, juriste bij het Notarieel Juridisch Bureau (NJB) van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) maar al te goed, want regelmatig krijgt zij notarissen aan de lijn met vragen daarover. Het valt haar op dat de onderzoekers in de evaluatie precies dezelfde knelpunten signaleren als waarover medewerkers van de KNB publiceren in het notariële vakblad WPNR. Bankgarantie De laatste tijd krijgt Storm vooral vragen over bankgaranties en het appartementsrecht. Samen hebben producenten- en consumentenorganisaties modelcontracten gemaakt. Tussen de 70 en 80 procent van de branche werkt met deze standaardovereenkomsten voor de nieuwbouw, waarbij het notariaat niet is betrokken. In zo’n contract staat dan bijvoorbeeld dat de koper geen geld in depot mag storten als de ondernemer een bank­garantie heeft gesteld ter hoogte van 5 procent van de aanneemsom. Maar, zegt Storm, zo staat het niet in de wet. ‘Daarin staat dat de koper het geld mag achterhouden. Stelt de ondernemer vervolgens een bankgarantie die voldoende zekerheid biedt, dan betaalt de notaris het depot uit.’ In toenemende mate vinden ondernemers dat de depotstelling niet geldt als de aannemer een bankgarantie heeft gesteld. Daar zijn de modelcontracten dan ook op ingericht. In de evaluatie wordt de conclusie getrokken dat de bankgarantie de strekking en het doel van de 5%-regeling niet ondergraaft. Volgens Storm valt op die conclusie wel iets af te dingen. ‘Misschien klopt dat vanuit het perspectief van de ondernemers, omdat een bankgarantie hen evenveel druk oplevert als die 5 procent in depot, maar als koper heb ik echt liever een bedrag waar ik op kan blijven zitten dan een bankgarantie waarin staat dat ik eerst moet procederen.’ Onderzoekster Steegmans is het met Storm eens dat de inhoud van de bankgarantie weleens te wensen overlaat. Toch voldoet een goede bankgarantie volgens haar evenzeer aan de beschermingsdoelstelling als het in depot houden van een bedrag. Storm: ‘De tekst van de modelgaranties zou inderdaad aangepast moeten worden. Overigens heeft het notariaat niets tegen garanties. Integendeel, vaak is de uitvoering daarvan gemak­kelijker dan bij een depot.’ Uitvoeringsproblemen Ook het appartementsrecht leidt tot problemen. Stel er is een complex van drie flats met elk een eigen lift en trappenhuis. Het eerste appartement wordt op 1 januari opgeleverd, het laatste appartement op 1 maart. Start de termijn van drie maanden na oplevering dan direct na de oplevering van een appartement of pas nadat het hele appartementencomplex is opgeleverd? En wat als er zowel gebreken zijn aan het appartement als aan een gemeenschappelijk deel? In de praktijk leidt dit tot complexe uitvoeringsproblemen. Want welk bedrag van die 5 procent hoort bij het privégedeelte van koper en welk bedrag mag hij vasthouden voor de gemeenschappelijke delen? Storm en Steegmans zijn van mening dat de koper gerechtigd is een deel van zijn depot vast te houden voor de gezamenlijke delen. Pleidooi voor separate regeling Valerie Houpperichs is juridisch medewerkster bij Bouwfonds Ontwikkeling en was de afgelopen acht jaar mede betrokken bij de totstandkoming en wijzigingen van alle consumentencontracten. Zij pleit vurig voor verheldering van de wettekst. ‘Het appartementsrecht leidt tot grote problemen. Want op het moment dat alle kopers van hetzelfde appartementencomplex 5 procent inhouden van de aanneemsom gaat het om enorme bedragen. Dus: op welke wijze mag een koper diens individuele rechten op grond van de overeenkomst uitoefenen?’ Mocht de wetgever van mening zijn dat de 5%-regeling ook van toepassing zou moeten zijn op het gemeenschappelijke eigendom, dan vindt ze dat het beter is daar een separate regeling voor te bedenken. Machtspositie Als het gaat om bescherming van de kopers liggen er gevoelige punten bij de ondernemers, zegt Houpperichs. ‘Weliswaar wordt de regeling doorgaans op correcte wijze uit­gevoerd, maar er zijn helaas ook kopers die misbruik maken van de regeling. Sommige mensen houden het depot vast nadat alle gebreken zijn hersteld of voeren gebreken op na de driemaandstermijn. De wetgever heeft de koper deze machtspositie gegeven. Vrijval van een depot of het vervallen van een bank­garantie kan namelijk alleen plaatsvinden met toestemming van koper en na een rechterlijke of arbitrale uitspraak. Jaren geleden spraken consumenten- en producentenorganisaties af dat de proceskosten bij bouwgeschillen in principe geheel voor rekening komen van de ondernemer, ook wanneer hij in het gelijk wordt gesteld. Dit ligt vast in een groot deel van de nieuwbouwcontracten. Soms is procederen de enige manier om een depot vrij te krijgen. Natuurlijk heeft de ondernemer er moeite mee wanneer een koper een disproportioneel bedrag in depot houdt voor een klein technisch gebrek, maar hij voelt er doorgaans weinig voor om op eigen kosten te arbitreren.’ De sanctie die de wetgever heeft gekoppeld aan het ten onrechte vasthouden van (een deel van) het depotgeld, is de verschuldigdheid van de wettelijke rente. Die staat echter niet in verhouding tot de proceskosten van zo’n 2.500 euro die een ondernemer moet betalen als hij zijn recht (restvordering) wil verkrijgen. Heldere contracten Betrokkenen zijn het erover eens dat het nog jaren kan duren voor de wetgever deze wet herformuleert. Ondertussen doen partijen er verstandig aan de 5%-regeling goed te laten lopen in de praktijk. Jolanda Storm stelt voor dat bouwers, ontwikkelaars en notariaat eens om de tafel gaan zitten. ‘Laten we alle knelpunten op een rij zetten en die proberen op te lossen.’ Onduidelijkheid in de wet of onduidelijkheid in een contract komt altijd terecht op het bordje van de notaris, stelt zij vast. ‘Hoe beter de wet en het contract, hoe minder gezeur voor de notaris, want hij moet er in de praktijk uitvoering aan geven. Heldere afspraken vooraf voorkomen later veel discussie. Pas als er gedonder is tussen partijen kijkt iedereen naar de notaris en wil men dat hij een beslissing neemt. Maar dat mag hij niet, want hij is geen rechter. Dus dan moeten partijen het samen zien eens te worden of ze moeten met elkaar procederen, en daar zit niemand op te wachten.’

In 2004 koopt moeder flat, verkoopt het door met recht van bewoning aan dochter. Vervolgens scheldt moeder de koopsom minus recht van gebruik kwijt aan dochter. Dochter betaalt schenkingsrecht over deze kwijtschelding. Nu sterft moeder in 2011. Moet dochter dan over woz waarde flat in 2011 successie betalen? Of wordt reeds betaalde schenkingsbelasting hierop in mindering gebracht. Anders zou dochter tweemaal over een gedeelte van de waarde van de flat belasting betalen? Bvd I.Habets

Geachte heer Habets, Ik moet u (helaas) melden dat sinds 1-1-2010 het zo is dat de dochter inderdaad over de WOZ waarde van 2011 (in uw voorbeeld) erf-belasting moet betalen. Dat er al eerder belasting betaald is (zoals schenkingsrecht of overdrachtsbelasting) doet daar niets aan af. Er is dus geen respecterende werking voor dit soort situaties die voor 1-1-2010 zijn aangegaan. Eigenlijk is er dan maar 1 oplossing en dat is dat moeder en dochter via de notaris de hele zaak terugdraaien door de woning weer terug te verkopen aan moeder. Deze betaalt dan 6% overdrachtsbelasting, maar heeft dan nog een schuld tot betaling van de koopsom aan de dochter waarover zij aan de dochter 6% rente moet betalen. Op die manier hol je de erfenis van moeder snel uit. Overleg eens met uw notaris hierover. Ook raad ik u aan om eens op http://www.vaknotaris.nl te kijken voor informatie. (nb. sinds 01-01-2010 heet Successierecht Erf-belasting)