« Vorige Pagina

TO LEGALISE OR NOT ? THAT WAS MY QUESTION. part 2

maandag, 03 juni, 2013

Dear reader,

In my last column I told you about legalizing documents or “legaliseren” of your signature by a Dutch notary.

I ended by stating in short the difference between the two. But that is usually not were it ends for you. You probably will need an Apostille or even more.


Apostille: short or long way

In either case the fact that a Dutch notary has to be sworn into office and is appointed by the Dutch King, should be proof enough that everything is correctly executed. But sometimes this is not enough.

In which case you need to go to the nearest courthouse. There, the court-officials will attach an extra document. In this document, the presiding judge will declare that the signature placed by the notary is indeed the latter’s signature.
(you can say that the notary’s signature is now “gelegaliseerd” by the court).

Usually that is enough because of the Apostille Treaty. Signatory-counties to this treaty need to accept the court declaration and the signature of the judge. So this is the short Appostille-method.

But not all countries have signed this treaty. If you need to send the documents to one of those non-signatory countries, you must take extra action.

From the courthouse the document needs to go to The Hague. There it must usually be presented at the Ministerie van Justitie. The civil servants of this ministry will place an extra text on the document and declare that the signature placed by the judge is indeed the signature of the judge.

After you’ve got this extra declaration, you sometimes must then go to the Ministerie van Binnenlandse Zaken. The civil servants working there will sign off on the fact that the previous signature was put there by the Minister van Justitie.

After having gotten this declaration, you must ultimately go to the Ministerie van Buitenlandse Zaken, which will ad the final Dutch declaration that the last person signing was the Minister van Binnenlandse Zaken.

And just to finish everything, you must then proceed to the embassy in The Hague of the recipient country. The ambassador will then ad the final text. This is (you might have guessed) that the signature of the Minister van Buitenlandse Zaken is indeed his. Thereby completing the whole “chain link” from the signature of the Dutch notary to the only reliable one (in the eyes of this foreign state). I.e. that of their ambassador to The Netherlands.

(Sometimes you can go directly from the Ministerie van Justitie to the Ministerie van Buitenlandse Zaken, bypassing the Ministerie van Binnenlandse Zaken or to the embassy. Make sure you check with embassy officials before going to The Hague).

So if you need to have a document or your signature legalized, make sure that you know if you can follow the short route or need to take the extra time and drive the extra miles to The Hague and all the ministries.

On my site (www.ntrs.nl) you can subscribe to my free newsletter. You will receive an email with my latest columns or legal news.

Printversion

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

 

Gepost op 08 Columns UWC Maastricht / United World College | Geen Reacties»

TO LEGALISE OR NOT ? THAT WAS MY QUESTION. part 1

vrijdag, 24 mei, 2013

Dear reader,

I don’t think I am anywhere near the Great Bard, but I think I can use a changed version of the famous quote by William Shakespeare.

As a trained legal practitioner I know how important it is to use the correct wordings and what great consequences incorrect wording can have. But that this can be double so when speaking in a foreign language was brought home to me by a request from an employee of the UnitedWorldCollege in Maastricht.


Can you legalize some documents ?

I was asked this question and immediately said yes. But when my client came to the office, I discovered that I had made a wrong presumption.

A Dutch notary uses the term “legalisatie”. This sounds almost the same as “to legalize”. But it means different things. And since you might one day need a notary to legalize something, I think it is useful if I tell you a bit more on this subject.


Legalisatie is not to legalize but means copy collationnee

If you want to legalize a document, this means that a Dutch notary will make a copy of the original document and then will write some text of his or her own on the copy, place his seal of office and sign the copy. This procedure is called: copy collationnee and means that the Dutch notary makes a true copy of the original document.

By doing this, through the power invested by the Dutch King in the notary, it is made clear that the copy is the same as the original document. So a copy collationee are the words you use with a Dutch notary when you need to have a document legalized.

This gives you the advantage that you keep the original document and can sent the copy abroad if required to do so (say a graduation diploma when applying for a post-graduate course in another country).


So what does the Dutch “legalisatie” mean ?

An understandable question since the Dutch notaries use the Dutch word “legalisatie”. When a Dutch notary uses this word he or she means that it is your signature that will be legalized, not the document which you sign.

A Dutch notary will ask you to sign the original document in his or her presence and then will ad a special text after your signature and his or her seal of office and then will sign this original document too. In the text added by the notary it states that you have indeed signed the original document and by interference that you did so of your own free will  and without having second thoughts.

So instead of getting a true copy for you to send away, you receive the original document back to put in the mail. But there can be no doubt that it is indeed your signature on this original document.


Why choose one above the other ?

You ask the Dutch notary for a copy collationnee if you yourself don’t have to sign a document, but need only a copy of one.

If on the other hand you need to sign an official document, you must ask for you signature to be “gelegaliseerd”.

On my site (www.ntrs.nl) you can subscribe to my free newsletter. You will receive an email with my latest columns or legal news.

Printversion

20120920-084051.jpg

Gepost op 08 Columns UWC Maastricht / United World College | Geen Reacties»

MAAK HUWELIJKSVOORWAARDEN OM MINDER ERFBELASTING TE BETALEN

woensdag, 22 mei, 2013

Beste lezer,

In mijn vorige column heb ik beschreven dat kinderen beter huwelijks voorwaarden kunnen maken als zij ooit het huis van hun ouders hebben overgenomen voor niets (of voor een te lage koopprijs). Dit vanwege het feit dat de anti-schoonzoon of anti-schoondochter clausule mogelijk niet werkt en de koude kant anders recht heeft op een deel van de waarde van de woning.

Maar er is nog een andere reden voor echtgenoten om huwelijksvoorwaarden te maken. Het is een simpele methode om te voorkomen dat de langstlevende (te) veel erfbelasting moet betalen.


Huwelijksvoorwaarden en besparing erfbelasting (voorheen successierecht)

Op basis van de Successiewet heeft de langstlevende een vrijstelling voor de erfbelasting van € 600.000,-. Als je niet getrouwd bent onder het maken van huwelijksvoorwaarden, dan mag je als echtpaar populair gezegd samen € 1.200.000,- waard zijn en dan hoeft er nog geen erfbelasting betaald te worden.

Want de erfenis is de helft van het totale (gezamenlijke) vermogen, oftewel € 600.000,-. 

Maar van het vrijgestelde bedrag wordt afgetrokken de zogeheten pensioenimputatie (kortheidshalve: de gekapitaliseerde waarde van het weduwe/weduwnaarspensioen), tot een maximaal bedrag van € 150.000,-. Dus hoe dan ook geldt, dat als de langstlevende niet meer erft dan € 450.000,- er geen erfbelasting betaald hoeft te worden.

Waarom dan toch het advies om huwelijksvoorwaarden op te stellen ?

Een terechte vraag en het antwoord ligt in de manier waarop de erfbelasting omgaat met uitkeringen van overlijdensrisicoverzekeringen (OVR). Als door het overlijden van een echtgenoot een OVR uitbetaalt, dan wordt het totale bedrag van de uitkering opgeteld bij de erfenis voor de langstlevende (als deze de begunstigde is en de echtgenoten in gemeenschap van goederen waren getrouwd).

Deze regeling wordt weliswaar enigszins verzacht omdat de langstlevende op de uitkering van de OVR in mindering mag brengen “hetgeen de langstlevende daarvoor heeft opgeofferd”, maar dat wil eigenlijk niet meer zeggen dan dat de helft van hetgeen totaal aan verzekerinspremies is betaald, afgetrokken mag worden van de OVR voordat de verschuldigde erfbelasting wordt berekend. Een doekje voor het bloeden als je kijkt hoe weinig premie je tegenwoordig betaalt ten opzichte van het verzekerde bedrag.

Als je huwelijksvoorwaarden opstelt bij de notaris, kun je een bepaling opnemen over de OVR. Daardoor blijft de totale uitkering fiscaal buiten de erfenis en dus onbelast. Je neemt eenvoudig op dat de premies voor de OVR alleen ten laste komen van degene die bij overlijden de uitkering van de verzekeraar ontvangt. Als de polis “normaal” is opgesteld en beide echtgenoten voldoende inkomen hebben om de premies van de OVR te betalen, dan zou de uitkering van de OVR vrij van erfbelasting moeten zijn.

Moet ik dan ingewikkelde huwelijksvoorwaarden opstellen ?

Het antwoord hierop is simpel: Nee.

De notaris kan een akte opstellen waarin staat dat jullie alles samen bezitten, maar dat er voor de OVR een speciale regeling geldt. Eigenlijk ben je gewoon in gemeenschap van goederen getrouwd, maar krijg je dus een extra vrijstelling voor de Successiewet. Die is dan net zo groot als de uitkering van de OVR.

Is dit niet erg omslachtig of duur als ik al getrouwd ben ?
Tegenwoordig hoef je niet meer vooraf toestemming te hebben van de rechter om huwelijksvoorwaarden te maken of te wijzigen. Dat betekent dat het sneller kan en dat ook de griffierechten daarvoor niet meer betaald hoeven te worden.

Dus je kunt alles bij de notaris regelen op korte termijn. Afhankelijk van hoe ingewikkeld je het zelf wilt maken, hoeft het dus ook niet te duur te zijn. Zeker niet als je bedenkt dat de eventueel verschuldigde erfbelasting die de langstlevende moet betalen maximaal 20% van de OVR is.

Printversie

KNB Congres. Lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Gepost op 08 Nuttige documenten, Checklisten e.d. | Geen Reacties»

VERKOOP WONING AAN KIND. MOET DE WAARDESTIJGING GEDEELD WORDEN MET DE EX-SCHOONDOCHTER ?

dinsdag, 21 mei, 2013

Beste lezer,

Recent is er een belangrijke uitspraak gedaan door het Gerechtshof in Arnhem. Het betrof de vraag of een ex-schoondochter mee moest delen in de verkoop-opbrengst van de woning van de ouders van haar voormalige echtgenoot.

Deze situatie zal bij veel ouders en hun kinderen spelen en daarom wil ik graag ingaan op deze uitspraak. Ik zal de casus kort en versimpeld schetsen


Ouders dragen hun huis in 1991 over aan hun kinderen

In 1991 hebben de ouders aan hun zoon en twee dochters de woning overgedragen. Zij hebben daarbij de rechten van gebruik en bewoning voorbehouden, zodat de kinderen formeel alleen de blote-eigendom kochten.

De koopprijs, groot € 35.000,-, werd in de akte van levering omgezet in een schuld van de kinderen aan hun ouders, waarna in een volgend hoofdstuk van diezelfde akte werd vastgelegd dat de ouders deze schuld kwijt gescholden hebben aan hun kinderen.

Bij deze schenking hebben de ouders de zogeheten uitsluitingsclausule opgenomen. Oftewel, de ouders hebben vastgelegd dat de schenking alleen voor hun eigen kinderen bestemd was, zodat bij een eventuele echtscheiding de (ex‑)schoondochter of –zoon geen recht zou hebben op een deel van de schenking.


Ex-schoondochter claimt dat zij recht heeft op de helft van de waardestijging
(ter grootte van € 121.000,-)

Het huwelijk van de zoon strandt en wordt door een echtscheiding ontbonden. Aangezien er geen huwelijksvoorwaarden waren opgemaakt, moet er 50/50 gedeeld worden.

De ex-schoondochter claimt dat zij recht heeft op de helft van de waardestijging van de woning van haar schoonouders. Met een zeer kritische juridische blik werd gekeken naar de akte van de notaris waarin eerst de woning werd verkocht door haar schoonouders, vervolgens de plicht tot betaling van de koopprijs werd omgezet in een lening tussen haar schoonouders en hun kinderen en pas daarna een geldbedrag werd geschonken onder de uitsluitingsclausule.

Het een/derde deel van haar ex-man in de eigendom van de woning zelf viel niet onder die clausule. Oftewel, de waardestijging (die totaal € 121.000,- was) moest met haar gedeeld worden.


Juridisch spitsvondig, maar werkt het ook ?

Het Gerechtshof in Arnhem gaat niet mee in de redenatie van de ex-echtgenote. Als argument gebruiken de rechters het leerstuk van zaaksvervanging. Dat wil zeggen dat je moet kijken wat er met een zaak/object gebeurt en wat er voor in de plaats is gekomen.

In dit geval was dat duidelijk omdat alles in één akte was vastgelegd, dus de rechters waren van mening dat eigenlijk de woning geschonken was met de uitsluitingsclausule. Oftewel, de ex-schoondochter had geen enkel recht op de woning van haar schoonouders.


Is alles nu goed ? Of moet u toch nog iets regelen ?

Ik wil u waarschuwen. Ik denk niet dat het altijd goed gaat. Allereerst kan het zo zijn dat de Hoge Raad altijd nog een andere redenatie kan volgen als de ex-schoondochter in cassatie gaat.

Maar belangrijker is dat ik in de praktijk vaak zie dat niet alles in één akte is vastgelegd. Soms zijn het twee verschillende akten die op dezelfde dag zijn getekend (of kort na elkaar). In dat geval zal het mogelijk nog wel goed gaan omdat, als je het zo wil zien, duidelijk is dat alles bij elkaar hoort.

Maar wat als de schenking pas enkele maanden ná de akte van levering plaatsvindt. Of als er in de akte van levering maar een deel van de koopsom wordt kwijtgescholden en het restant in een volgend kalenderjaar ?

Ik zou ouders en hun kinderen die zich in die positie bevinden aanraden om te repareren. Ik zie daarbij eigenlijk maar één oplossing.

Namelijk: laat de kinderen en hun echtgenoten alsnog huwelijksvoorwaarden opstellen bij de notaris. Laat hen daarin vastleggen dat de woning van de ouders (en wat daarvoor in de plaats is gekomen of nog gaat komen) niet valt in een gemeenschap van goederen waarin zij zijn getrouwd.

Een eerste stap in de richting van een oplossing is in ieder geval contact opnemen met een notaris.

Printversie 

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Gepost op 08 Nuttige documenten, Checklisten e.d. | Geen Reacties»

FAMILIEBANK

woensdag, 15 mei, 2013

Beste hypotheekadviseur,

Nu banken zeer kritisch zijn bij het verstrekken van nieuwe leningen en jouw advies betaald wordt door de klant zelf, zul je misschien vaker dan voorheen de Familiebank-constructie onder de aandacht willen brengen bij jouw klanten.

Omdat jij wel aansprakelijk bent voor het advies dat je geeft, wil ik je graag waarschuwen voor een aantal valkuilen bij de Familiebank. Maar eerst begin ik met een korte toelichting op deze constructie.


WAT IS DE FAMILIEBANK-CONSTRUCTIE ?

De ouders lenen in deze constructie hun spaargeld uit aan hun kind, dat daarmee een Eigen Woning (als bedoeld in de Inkomstenbelasting) koopt of verbouwt. Of het kind lost met het geld de hypotheek versneld af bij de bank, maar die mogelijkheid laat ik verder buiten beschouwing.

De kinderen betalen de ouders dan rente over deze lening (die kwalificeert als Eigen Woning Schuld), waarna de kinderen deze rente aftrekken van de inkomstenbelasting.


HOE LAAG MAG DE RENTE ZIJN ALS OUDERS AAN HUN KIND GELD LENEN ?

Verder lezen ? Klik hier.

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Gepost op 04 Columns De Hypotheekadviseurs Kluwer | Geen Reacties»

FAMILIEBANK, Deel 4

maandag, 13 mei, 2013

Klik hier voor Deel 3.

Beste lezer,

In deel 1 van de serie over de Familiebank heb ik beschreven wat dit inhoudt.

In deel 2 heb ik cijfermatig aangegeven wat de gevolgen voor enerzijds de ouders en anderzijds het kind zijn als een rente betaalt wordt van 8% of van 4,5%, waarna ik in deel 3 heb gewaarschuwd voor (fiscale) valkuilen.

De redactie van Vraag De Notaris heeft mij gevraagd om ook in te gaan op de vraag hoe de ouders en hun kind er voor kunnen zorgen dat het kind van de schuld afkomt.


LOSSEN WE AF ?

Laat ik één ding heel duidelijk maken: sinds 1 januari 2013 geldt de fiscale regel dat een belastingplichtige (het kind) moet aflossen op een Eigen Woning Schuld (ook die aan de ouders). En dan ook nog eens volgens een annuïtaire berekening. Als de belastingplichtige niet of te weinig heeft afgelost in het belastingjaar, dan vervalt het recht op aftrek van de hypotheekrente.

Dus de ouders en het kind zullen moeten nadenken over de wijze van aflossing van de schuld en er ook naar moeten handelen !

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

 

Gepost op 10 Columns Vraag de Notaris | Geen Reacties»

FAMILIEBANK, deel 3

zaterdag, 11 mei, 2013

Klik hier voor Deel 2.

Beste lezer,

In deel 1 van de serie over de Familiebank heb ik beschreven wat dit inhoudt. In deel 2 heb ik cijfermatig aangegeven wat de gevolgen voor enerzijds de ouders en anderzijds het kind zijn als een rente betaalt wordt van 8% of van 4,5%.

In dit deel wil ik u waarschuwen voor diverse (fiscale) valkuilen.


VALKUILEN DIE VERMEDEN MOETEN WORDEN

Los van het feit dat het object van de financiering de Eigen Woning moet zijn van de kinderen en dat het geld besteed moet worden aan de verwerving of verbetering daarvan, zijn er nog een aantal eisen.

Verder lezen ? Klik hier.

Klik hier voor Deel 4.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Gepost op 10 Columns Vraag de Notaris | Geen Reacties»

FAMILIEBANK, Deel 2

donderdag, 09 mei, 2013

Klik hier voor Deel 1

Beste lezer,

In deel 1 van de serie over de Familiebank heb ik beschreven wat dit inhoudt. Ook heb ik aangegeven dat de ouders een rente kunnen rekenen tussen pakweg 3% en 8%.

Nu wil ik met cijfers aangeven wat de gevolgen zijn van een hoge rente. Ik moet wel waarschuwen want de berekeningen die ik nu gebruik zijn zeer simpel gehouden. Het Eigen Woning Forfait heb ik bijvoorbeeld buiten beschouwing gelaten. Besluit u om een Familiebank-constructie aan te gaan, laat dan een financieel adviseur de zaken nog exact doorrekenen.

BASISGEGEVENS VOOR DE BEREKENING MET 8% RENTE

Ik ga van de volgende gegevens uit:
=    de woning van het kind kost € 250.000,-
=    het kind betaalt zelf de Kosten Koper
=    het kind leent bij de bank € 150.000,-
=    het kind tekent een hypotheek ten behoeve van de bank
=    de rente van de bank is 6 procent (oftewel € 9.000,- per jaar)
=    het kind leent € 100.000,- van zijn of haar ouders
=    het kind tekent wel een geldleningsovereenkomst maar geen hypotheek ten behoeve van de ouders
=    de rente die de ouders rekenen is 8 procent (oftewel € 8.000,- per jaar)
=          het kind betaalt 40% Inkomstenbelasting

Verder lezen ? Klik hier.

Klik hier voor Deel 3.

20120920-084051.jpg

Gepost op 06 Wat verwacht u van een notaris ? | Geen Reacties»

FAMILIEBANK, Deel 1

dinsdag, 07 mei, 2013

Beste lezer,

Nu banken zeer kritisch zijn bij het verstrekken van nieuwe leningen en de rente op uw spaargeld niet echt hoog is, merk ik dat veel ouders hun kind willen helpen bij het kopen van een eigen huis door zelf (een deel van) de koopsom aan hun kind te lenen. Ik noem dat de Familiebank-constructie.

Graag wil ik waarschuwen voor een aantal (fiscale) valkuilen hierbij. Maar eerst begin ik in deel 1 met een korte toelichting op deze constructie. In het tweede deel ga ik dan in op de financiële voordelen als de ouders hun kind een hoge rente in rekening brengen, waarna ik in deel 3 de (fiscale) valkuilen in kaart breng.

Ook wil ik in het laatste deel nog aangeven op welke wijze de ouders hun kind in staat kunnen stellen om makkelijk en snel van de schuld af te komen.

WAT IS DE FAMILIEBANK-CONSTRUCTIE ?

Verder lezen ? Klik hier.

Klik hier voor Deel 2

KNB Congres. Lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Gepost op 10 Columns Vraag de Notaris | Geen Reacties»

Executeur leent geld uit de erfenis.

zondag, 05 mei, 2013

Printversie

Mag je als executeur geld lenen uit de erfenis ?

Dat was min of meer de vraag die aan de orde kwam in een zaak die door het Gerechtshof in Leeuwarden behandeld is. Waarna ook de vraag aan de orde kwam wat dan de sanctie moet zijn als de executeur dit niet mag.

De situatie

Verder lezen ? Klik hier

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Gepost op 00 Column De Telegraaf | Geen Reacties»

Dit keer raken erfgenamen wel hun erfdeel kwijt.

vrijdag, 03 mei, 2013

Printversie

In een vorige column heb ik geschreven over een executeur die geld aan zichzelf had geleend. Hij moest weliswaar de lening terugbetalen, maar behield recht op zijn erfdeel.

In een zaak die door het Gerechtshof in Den-Bosch is beslist, valt het oordeel anders uit. Hier wordt de sanctie van artikel 194 lid 2 van Boek 3 van het Burgerlijk wetboek wel gebruikt.

De beide dochters die buiten hun broer om de erfenis van moeder afwikkelden en haar geld verdeeld hadden, werden veroordeeld tot terugbetaling van dat geld. Maar ook raakten ze hun erfdeel kwijt. Met andere woorden: hun broer kreeg recht op de totale erfenis.

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Gepost op 00 Column De Telegraaf | Geen Reacties»

Gevangenisstraf voor executeur die geen informatie geeft ?

woensdag, 01 mei, 2013

Printversie

Onlangs schreef ik een column over een executeur die zichzelf geld had geleend uit een erfenis en dat niet kon terugbetalen.

 

Het Gerechtshof in Leeuwarden was van mening dat de executeur verkeerd bezig was geweest maar dat hij niet de bedoeling had om deze lening verborgen te houden voor de andere erfgenamen. Uit de bankafschriften van de zogeheten “erven-rekening” bleek namelijk duidelijk dat hij het geld had overgeboekt.

 

Wat, als je als erfgenaam een executeur treft die geen inzage wil geven in alle documenten, waaronder bankafschriften ?

Verder lezen ? Klik hier

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Gepost op 00 Column De Telegraaf | Geen Reacties»

Aftrekbaarheid bouwrente

maandag, 29 april, 2013

Printversie

Beste Lezer,

Als notaris moet je zorgen dat je kennis op peil is. Daarom moet ik enkele keren per jaar verplicht cursussen volgen over juridische onderwerpen en ook mijn vakliteratuur bijhouden. Maar de Telegraaf (een krant waar ik geregeld columns voor schrijf) moet ik ook lezen, omdat ik anders niet weet wat er speelt.

Op zaterdag 26 januari jl. schreef de krant voor wakker Nederland namelijk dat de overheid had zitten slapen. De kop die gebruikt werd: “Blunders met hypotheekregels”. Enkele dagen later kon die krant iedereen weer gerust stellen omdat minister Blok oplossingen zou gaan vinden.

Maar wat speelde er nou precies ?


Hypotheekrente alleen aftrekbaar vanaf 1-1-2013 als er afgelost wordt

Per 1 januari jl. heeft de overheid ingevoerd dat de rente op een Eigen Woning Schuld (in normaal taalgebruik: hypotheekrente) voor nieuwe gevallen alleen nog aftrekbaar is als er volledig afgelost wordt op de lening. Iedere maand een stukje aflossing via de zogeheten annuïtaire of lineaire methode.

Bovendien geldt ook de regel dat als een woningschuld, die op of na 1 januari 2013 is afgesloten, niet via één van deze twee methoden wordt afgelost, de aftrek nooit meer geclaimd kan worden. Ook niet als er later alsnog een annuïtaire of lineaire hypotheek wordt afgesloten.


Problemen bij nieuwbouw

Koop je een nieuwbouwwoning of –appartement dan staat in de koop-/aannemingsovereenkomst dat je bouwrente moet betalen aan de aannemer. Die rente betaal je over een periode die pas stopt als je de akte van levering bij de notaris tekent en alle tot dat moment verschuldigde bouwtermijnen betaald hebt.

Oftewel, je betaalt rente over een schuld die te maken heeft met je nieuwe woning.

Maar je lost niets af (bij de aannemer).

Je lost in één keer de “schuld” aan de aannemer af zodra je de akte bij de notaris tekent.

Volgens de nieuwe regels is de schuld daardoor echter een schuld waarvan de rente niet aftrekbaar is. Dit geldt dus voor de bouwrente maar daardoor ook voor de rente op de hypotheekschuld die je bij de bank aangaat om de aannemer te kunnen betalen. Oftewel: iedereen die na Oud en Nieuw een nieuwbouwwoning kocht, zou dertig jaar lang geen rente kunnen aftrekken.

De minister van Wonen heeft dus al toegezegd dat het niet zo’n vaart zal lopen, maar zonder de wakkerste krant van ons land had ik dit niet geweten.

Ernst Loendersloot, senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot, senior kandidaat notaris te Maastricht

Gepost op 01 Column Thuiscourant | Geen Reacties»

HYPOTHEEKBANK VERKOOPT ALS ZAAKWAARNEMER

zaterdag, 27 april, 2013

Printversie

Beste Lezer,

Als hypotheekbank kun je bij wanbetaling het onderpand in het openbaar verkopen, de zogeheten executie verkoop. Het echte opbieden en afmijnen kan voorkomen worden als tijdig een bieding gedaan wordt en de rechtbank toestaat dat er een koopovereenkomst gesloten wordt, zo staat in lid 2 van artikel 268 van het Burgerlijk wetboek.

Meestal wil de bank dat niet omdat er kosten aan verbonden zijn en de opbrengst lager is dan gewenst.


Zaakwaarneming en geen openbare verkoop

De SNS Bank had vorig jaar een andere mogelijkheid gevonden, die ik je niet wil onthouden. De bank vroeg de Rechtbank in Utrecht namelijk om op grond van zaakwaarneming het onderpand uit de hypotheekakte te mogen verkopen en leveren.

Dat klinkt gek (en dat is het ook) omdat de bank het recht tot openbare verkoop had op grond van het hypotheekrecht dat ten gunste van de SNS was gevestigd op de woning. De bank wilde die route echter niet ingaan onder meer omdat de opbrengst dan lager zou zijn. Bij een “normale” verkoop via een makelaar was de kans op een hogere verkoopprijs groter.

De rechtbank ging niet zondermeer mee in het verzoek van de bank. De al dan niet gedwongen verkoop van iemands woning is namelijk zeer ingrijpend in het eigendomsrecht. Dus dat kan niet zomaar plaatsvinden. Daarom heeft de wetgever ook de regeling geschreven van de openbare verkoop met alle checks and balances die daar in zitten.

De rechter ging echter mee in de redenatie van de bank dat een openbare verkoop (of dat nu via een veiling zou zijn of via onderhandse biedingen) tot een lagere opbrengst zou leiden. De rechter haalde instemmend de woorden van de bank aan:
Bovendien schrikt dit traject volgens SNS particuliere kopers af, waardoor alleen handelaren bereid zijn te bieden. Dezen bieden gewoonlijk net boven de getaxeerde executiewaarde.”


Vereisten waaraan voldaan was in deze zaak

De rechter stelde wel dat de bank als zaakwaarnemer zeer zorgvuldig moet optreden. Daarbij is een belangrijk punt dat de SNS zelf een taxatierapport had laten opstellen en daaruit een verschil bleek in opbrengst tussen de openbare verkoop en een “gewone” verkoop.

Ook had de schuldenaar eerder een volmacht getekend waarbij de bank gemachtigd werd tot verkoop en levering van de woning, zodat duidelijk was dat ook hij wilde verkopen.

Tevens was door de emigratie van de eigenaar naar (vermoedelijk) Peru voldoende aannemelijk dat een spoedige terugkeer naar die woning niet tot de meest waarschijnlijke scenario’s behoorde.

Ook van belang was een mail van de eigenaar waarin deze aangaf dat de bank in het kader van de verkoop door een makelaar nieuwe sloten mocht plaatsen zodat de makelaar met kijkers binnen kon komen. Deze mail is niet doorslaggevend maar wel gewichtig genoeg om in het vonnis geciteerd te worden:
Vervanging is niet noodzakelijk er is een sleutel aanwezig in de achtertuin, deze kunt u vinden in de bloembak (plastic zakje in de tuinaarde) welke rechts aan het tuinhek (rooster) hangt. 
Anders heeft u mijn toestemming om alsnog de sloten te vervangen


Belang voor iedere schuldeiser die een hypotheekrecht heeft

Als hypotheekhouder heb je bij wanbetaling het recht om over te gaan tot openbare verkoop.

Maar als je (met de SNS Bank) van mening bent dat een “gewone” verkoop beter is qua opbrengst, dan bestaat er dus nog een tweede mogelijkheid:
je verkoopt zelf de woning als zaakwaarnemer van de eigenaar.

Volgens de Rechtbank Utrecht kan dat als aan diverse eisen is voldaan.

Of iedere rechtbank voor elke situatie dezelfde eisen stelt, durf ik je niet te garanderen. Maar het bestaan van deze nieuwe optie vind ik te belangrijk om niet met je te delen.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Gepost op 06 Columns VastgoedJournaal.nl | Geen Reacties»

Civil law notary is not a notary public. What does a Dutch notary do ?

vrijdag, 26 april, 2013

Dear reader,

Every country has it’s own way to organize things. And if you move from one country to another you may notice that sometimes a (legal) term may seem familiar, but means something different on the other side of a border.

This is certainly true for the term “notary”. Therefor I would like to explain the responsibilities of a civil law notary in The Netherlands because these are very different from those of a notary public in for example America or Great-Brittain.

I am referring you to the Dutch national organization of civil notaries in the Netherlands (Royal Civil Notaries’ Professional Organization, abbreviated KNB). This organization was founded based on the Civil Notaries’ Act. This law also describes the duties of a civil notary in The Netherlands.

I quote the English language version of KNB’s website:

Society is composed of people with varying and sometimes competing interests. Agreements are needed in order to ensure that business between them can be conducted smoothly. What is also needed is an independent official to record such agreements. This is the notary (or junior notary).

It must be underlined that Dutch notaries are civil law notaries, meaning that they are fully qualified legal professionals, and thus entirely distinct from the profession of notary public in the United States and other common law countries.

(Source: http://www.notaris.nl/english/the-notary)
More simply said: without a deed drawn up and signed by a civil notary, no real property or registered boats and ships, and planes can be transferred in the Netherlands.

Also, most agreements that are recorded in a deed with a civil notary may be executed without the intervention of a judge. Within the European Union (EU) it is actually under discussion whether the office of Civil Notary should be restricted to persons who are citizens of the country in question, because in that respect a civil notary is comparable to a judge. Such a requirement may certainly be demanded of judges according to EU rules, since this touches on the functioning of the State.

In order to become a civil notary, people need to successfully complete a four-year full time education for notarial lawyer at a Dutch university. After that, they have to do a three-year, part-time post-doctoral study. In the first and in the third year, an examination is administered which handles all study materials.

After that, one still needs to be appointed as public official by the Queen. This appointment is not forthcoming if one has not spent at least 6 years full-time in the notarial business. A positive decision by an Expert Commission is also required and such decision will under no circumstances be made if there is any (criminal) suspicion as to this person.

Even after being appointed civil notary, the office can be revoked if a notary violates the rules. Such a civil notary is then dismissed from the office by the Queen. For example, this is the case if the civil notary acts in any way that damages the notarial office’s honor or respect.

Moreover, the civil notary is under oath of secrecy and has the right to remain silent. Also when faced with investigative officers such as the police or tax inspectors.

Only in exceptional circumstances, the civil notary may pass on to these agencies what he/she discussed with clients. An example would be laundering criminal monies.

(Ps. This article was part of a legal opinion I wrote for a court in New York. I thought this introduction into what the difference is between an Dutch civil law notary and an American notary public, would be of interest to you.
Therefore I copied this part of the opinion.
I wrote the article in Dutch and an official translation was made. Any faults in grammar, syntax or other use of English are not mine)

Mr. Ernst Loendersloot
Senior kandidaat notaris te Maastricht

Telefoon 043-3509950.

Print version

 

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Gepost op 08 Columns UWC Maastricht / United World College | Geen Reacties»