Posts

COOLING OFF PERIOD WHEN BUYING YOUR HOME. PART I

Printversie

COOLING OFF PERIOD WHEN BUYING YOUR HOME
Part I

Have you heard the story of the man or woman who was at an auction of very expensive paintings by Van Gogh, Matisse and Renoir ?

He or she almost sneezed and could only prevent this from happening by squeezing his or her noose.
But the auction master thought it was a bid and sold a painting to this highest bidder.
So this unfortunate onlooker ended up having to pay several millions that he or she did not have for a painting he or she did not want.

I think this story is an urban myth because no sane auction master working at one of the renowned auction houses such as Sotheby’s would do this. Imagine what reputation damage would ensue if after the auction the newspapers would report that the sunflowers by Van Gogh were in fact not sold to the highest bidder since this person did not actually place a bid.

WHY YOU CAN PLACE A BID ON YOUR NEW HOME WITHOUT THINKING TWICE

This urban myth about how you can accidentally end up buying something, gives me a nice intro into the workings of article 2 of Book 7 of the Dutch Civil Code (artikel 7:2 Burgerlijk wetboek or art. 7:2 BW).

The Dutch parliament adopted this article several years ago in order to protect prospective buyers of homes against rashly bidding on a new home. At that time the Dutch housing market was a “sellers market”. If you wanted to buy a new home, you almost had to bid for it without even having seen it. Otherwise some one else would place a bid more quickly than you and you would end up without a home.

To prevent unknowing consumers to buy something like a new home without having had time to check it out or have it inspected by knowledgeable  advisors, a new rule was instituted:

A Three Day Cooling Off Period (in Dutch: Drie Dagen Bedenktijd).

Under this rule anyone buying a home can place a bid. If it is accepted, the bidder still has three days to rethink and retract his or her offer without having to pay any damages to the seller.

So you can place a bid for your new home without running any risks !


BUT ONLY IF ALL THESE REQUIREMENTS ARE MET

In article 7:2 Civil code some explicit conditions are mentioned which must be met. And through the interpretations of the Dutch Supreme Court (Hoge Raad in The Hague) we know a bit more about these conditions.

So please read the following  carefully before making a bid.

  • it must be an existing home
    or it must be a so called “bouwkavel” on which the seller will build your new home to the specifications in the koop-/aannemingsovereenkomst
    (if the object is a garage or office space, then it is deemed commercial property and you are not an unknowing consumer who needs protection)
  • the home concerned must be situated in The Netherlands;
  • it must be a home where you have the intention of living and the seller must be aware of this intention
    (otherwise you are again not deemed to be an unknowing consumer worthy of protection)
    (if you want to buy a house where your son or daughter is going to stay while studying away from home, you can not claim to be buying this home to live in yourself)

TO BE CONTINUED

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

De Drie Dagen Bedenktijd bij de koop van een vakantiewoning.

Eerder heb ik op deze site een column geplaatst over de vraag of de Drie Dagen Bedenktijd ook goldt voor een sta-caravan of vakantie-chalet.

In de tussentijd is er ook nog een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad geweest, waaruit blijkt dat (in beginsel) de verkoper ook drie dagen bedenktijd heeft.

Omdat deze drie dagen bedenktijd volgens artikel 7:2 Burgerlijk wetboek alleen voor particulieren en niet voor handelaren geldt, is het van belang om te weten wanneer de (ver)koper een handelaar is.

 

 

 

In een zaak die voor de Rechtbank in Arnhem speelde was dit het centrale punt. De koper had namelijk een recreatiewoning gekocht maar zich binnen drie dagen bedacht en zich teruggetrokken. De koper vond dat het hier om een woning ging en dat hij zich dus zonder boete binnen de drie dagen bedenktijd van artikel 7:2 BW kon terugtrekken.

De verkoper kon niet ontkennen dat het ging om een woning zoals bedoeld in dat artikel, maar kwam met het argument dat de koper niet een particulier maar een “handelaar” was. Hij ondersteunde dit met verwijzing naar het koopcontract waarin stond dat de recreatiewoning alleen voor verhuurdoeleinden mocht worden gebruikt en daarvoor geschikt was alsmede dat de in rekening gebrachte BTW terug te vorderen was door de koper. Dat laatste kan alleen als de koper een (kleine) ondernemer is voor wat betreft de woning.

De rechtbank ging niet mee in deze redenatie onder meer omdat de koper een full-time dienstverband had bij een gemeente. Dit hield in dat de koper geen tijd zou hebben om de recreatiewoning zelf te gaan beheren en te gaan verhuren. Ook het feit dat de koper geen verzoek had gedaan aan de Belastingdienst om als (kleine) ondernemer te worden aangemerkt, was een punt.

Als je alle uitspraken van rechters over artikel 7:2 BW naast elkaar legt, dan zie je dat de drie dagen bedenktijd bijna altijd van toepassing is. Een sta-caravan valt onder het begrip woning, ook een verkoper kan zich op de bedenktijd beroepen en een (ver)koper is in beginsel een particulier tenzij het echt een “handelaar” is.

Overigens is er nog een uitspraak van het Gerechtshof in Arnhem waarbij de koper wel een verzoek had gedaan aan de Belastingdienst om als (kleine) ondernemer te worden aangemerkt voor de teruggaaf van BTW. Toen was artikel 7:2 BW niet van toepassing en had de koper dus niet drie dagen bedenktijd.

Sfeer impressie van de lezing van 30 maart jl

Een foto van achter uit de zaal waar ik op 30 maart jl. kort over het voorlopig koopcontract heb gesproken.

De PowerPoint presentatie kunt u hier vinden:
Power Point Financieel Cafe 30-03-2011 Voorlopig koopcontract

Het idee van de presentatie is om te waarschuwen dat er aan een voorlopig koopcontract weinig voorlopigs is. Tenzij de drie-dagen bedenktijd nog loopt of je afspraken maakt over (andere) ontbindende voorwaarden, zoals de financiering.

Column 03: (On)roerende stacaravan en 3-dagen bedenktijd

Zoals je weet is in artikel 2 van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek een regeling opgenomen die kopers van een woning beschermt tegen overhaaste beslissingen. Dat wordt wel de Drie-dagen-bedenktijd genoemd omdat na het tekenen van het (voorlopig) koopcontract de koper nog drie dagen heeft om zich terug te trekken zonder boetes te hoeven betalen. Bovendien is bepaald dat de koopovereenkomst schriftelijk moet zijn gesloten.

Verder lezen:

de PDF versie:
Column De Scherpe Pen 03, (On)roerende stacaravan

of:
http://www.descherpepen.nl/2011/onroerende-stacaravan-en-de-3-dagen-bedenktijd/?utm_source=feedburner&utm_medium=email&utm_campaign=Feed%3A+ScherpePen+%28De+Scherpe+Pen%29

Op 1 maart 2011 heeft het Hof in Arnhem een uitspraka gedaan over een chalet / sta-caravan.
Geoordeeld werd dat er sprake was van een onroerende zaak voor de WOZ.
Kijk op:
http://zoeken.rechtspraak.nl/resultpage.aspx?snelzoeken=true&collection=rnl&querypage=../zoeken/zoeken.asp&searchtype=ljn&ljn=bp9054