Checklist bij een verhuizing

Verhuizen gaat niet in één keer, maar in stappen.Hieronder een helpende hand van Vaknotaris.nl bij de planning van een verhuizing. Wat moet u niet vergeten!

Zodra u weet dat u gaat verhuizen

  1. Huur oude woning opzeggen, of
  2. Oude woning te koop aanbieden
  3. Hypotheek regelen
  4. Afspraak maken met uw internetprovider om de internetaansluiting over te laten zetten
  5. Verhuizing telefoon aanvragen
  6. Verhuismelding doorgeven aan uw energieleverancier
  7. School inlichten
  8. Afspraken maken over overname vloerbedekking en dergelijke met vorige en toekomstige bewoners
  9. Verhuisverlof regelen met werkgever

10.  Informeren bij werkgever naar mogelijke vergoeding verhuiskosten

11.  Informeren bij belastingdienst naar mogelijkheden belastingaftrek voor verhuiskosten

12.  Maten nieuwe huis opnemen

13.  Beginnen met alles op te ruimen wat u niet mee neemt naar uw nieuwe woning

Bij verhuizing naar een andere gemeente

14.  Vestigingsvergunning aanvragen bij de gemeente

15.  Gemeentegids en plattegrond aanschaffen

16.  Informeren naar:
Scholen, Verenigingen, Kleuteropvang, Gezinszorg, Maatschappelijk werk, Consultatiebureau, Openbaar vervoer, Systeem ophalen huisvuil, Hondenbelasting, Gemeentelijke bepalingen
Via www.uwverhuizing.nl kunt u regelen dat uw post wordt bezorgd op uw nieuwe adres en kunt u instellingen en instanties informeren over uw verhuizing. Houd bij uw aanvraag uw verhuisgegevens gereed.

Vier tot twee weken voor de verhuizing

17.  Lijst maken van de te verzenden adreswijziging:
Denk aan: Huisarts, tandarts en zorgverzekeraar

18.  Alle (andere) verzekeringen inlichten

19.  inboedel voor nieuwe woning regelen

20.  School inlichten/kinderen aanmelden

21.  Verzekering huis en inboedel inlichten

22.  Afsluiten elektra, gas en water oude woning regelen

23.  Aansluiten elektra, gas en water nieuwe woning regelen

24.  Naamplaatje laten maken

25.  Nog veel meer opruimen wat niet mee hoeft naar nieuwe woning
Laatste twee weken

26.  Adreswijzigingen versturen

27.  Opvang kinderen op verhuisdag regelen

28.  Opvang huisdieren op verhuisdag regelen

29.  Bruikbaar, maar niet voor u? Biedt nu te koop aan door een advertentie

30.  Beginnen met inpakken

31.  Verhuizing bij de gemeente doorgeven

32.  Leveranciers inlichten
De dag voor de verhuizing

33.  Nieuwe huis goed schoonmaken en kamers ‘merken’ voor verhuizing

34.  Koelkast en vriezer uitzetten en leegmaken

35.  Laatste spullen inpakken

36.  Trommelbeveiliging voor wasmachine vastzetten

37.  Eenvoudige maaltijden in huis halen voor de avond voor de verhuizing en de verhuisdag zelf

38.  Controleren of er voldoende koffie in huis is

39.  Laat huisvuilcontainers leeg en schoon achter, zo mogelijk vergezeld van de afvalkalender

40.  Breng de inhoud van de gifbox naar de gifbus of naar het gemeentedepot.

41.  Laat ook de milieubox achter in uw oude huis
De verhuisdag

42.  Laatste gordijnen en lampen afnemen

43.  Vloerbedekking verwijderen

44.  Sleutels bij elkaar in handbagage houden

45.  Geld en belangrijke papieren in handbagage houden

46.  Meterstanden opnemen

47.  Gas en elektra afsluiten

48.  Waterleiding in winter aftappen

49.  Ramen en deuren goed sluiten

50.  Ventilatieroosters openlaten

51.  Woning bezemschoon achterlaten

52.  Vuilcontainers legen

Na aankomst in de nieuw woning

53.  Alles zo veel mogelijk op de juiste plaats laten neerzetten

54.  Alle uitgepakte zaken op eventuele verhuisschade controleren

55.  Eén kamer zo snel mogelijk “bewoonbaar” maken

56.  Slaapkamergordijnen ophangen

57.  Koelkast en vrieskist een dag rust geven alvorens in te schakelen

58.  Trommelbeveiliging wasmachine losmaken

Na de verhuizing

59.  Alles uitpakken

60.  Naambordje aan de deur schroeven

61.Binnen 5 dagen na de verhuizing aangifte van adreswijziging doen bij de afdeling Burgerzaken van uw nieuwe woongemeente

 

Checklist voor nabestaanden

Vanaf het moment dat een naaste overlijdt moet er vanalles geregeld worden. Sommige zaken zijn urgent, zoals het waarschuwen van een arts en contact opnemen met een uitvaartondernemer. Andere zaken, zoals het afwikkelen van de administratie van de overledene, hebben minder haast. Maar ze moeten wel gebeuren.

De checklist voor nabestaanden biedt een handig overzicht van de belangrijkste zaken die geregeld moeten worden na een overlijden.

Direct na overlijden

  1. Waarschuw een arts in verband met de verklaring van overlijden.
  2. Is er een donorcodicil? Zoja, bespreek dit dan zo snel mogelijk met de arts.
  3. Is er een uitvaartverzekering, overlijdensrisicoverzekering en/of levensverzekering? Informeer hierover bij de verzekeraar.
  4. Is er een testament of wilsbeschikking?
    Als u dit niet zeker weet kunt u dit laten nagaan door een notaris of zelf navragen bij het Centraal Testamentenregister.
  5. Informeer familieleden, naaste vrienden en bekenden.
  6. Neem contact op met een uitvaartondernemer.
  7. De uitvaartondernemer kan ook de aangifte van overlijden doen bij de gemeente. U kun ook zelf aangifte doen bij de gemeente. Vraag in dat geval de uitvaartverzorger om de A- en B-verklaring die de arts afgeeft nadat deze de dood heeft geconstateerd.
  8. Ga na of de overledene een overlijdenscodicil heeft. Hierin kan de overledene zijn uitvaartwensen hebben vastgelegd. Zoniet, oriënteer u dan op de uitvaartmogelijkheden en bedenk hoe u wilt dat de uitvaart eruit ziet.
  9. Bedenk wie u wilt uitnodigen voor de uitvaart en op welke manier (rouwkaarten of een advertentie).

 

Vlak na de uitvaart

  1. Ga na bij de bank(en) waar de overledene bankrekeningen aanhield of een Verklaring van Erfrecht nodig is. Soms is dat niet het geval.
    (Zie: Persbericht Banken)
    Laat indien noodzakelijk of gewenst door een notaris een Verklaring van Erfrecht of een Verklaring van Executele opstellen met eventueel boedelvolmacht (een machtiging tot het afwikkelen van de nalatenschap).
  2. Informeer de bank(en) en regel nieuwe bevoegdheid voor rekeningen van de overledene. Zeg rekeningen op of laat deze op een andere naam overschrijven. (Hiervoor is de Verklaring van Erfrecht / Executele nodig).
  3. Informeer de werkgever en/of uitkeringsinstanties en vraag een overlijdensuitkering aan.
  4. Vraag eventueel een nabestaanden- of wezenpensioen aan.
  5. Breng alle instanties waar de overledene geregistreerd staat op de hoogte.

 

Enkele weken na de uitvaart

  1. Indien u kinderen heeft, vraag dan een halfwezenuitkering aan, en regel kinderopvang of gezinshulp. Regel eventueel ook voogdij.
  2. Inventariseer automatische afschrijvingen van bankrekeningen en creditcards van de overledene en zeg deze zo nodig op.
  3. Zeg lidmaatschappen, verzekeringen, klantenkaarten en abonnementen op. Vraag om restitutie van vooruitbetaalde bedragen.
  4. Inventariseer de banksaldi op de overlijdensdatum. Dit heeft u nodig voor het invullen van de belastingformulieren.
  5. Inventariseer lopende schulden en inkomsten (bijvoorbeeld belastingschuld en hypotheekschuld) en de nog te maken kosten en te ontvangen inkomsten (bijvoorbeeld uitvaartkosten, laatste huurkosten, terugbetaling loon, AOW, belastingteruggave, verzekeringen).
  6. Inventariseer de (in)boedel en laat deze zo nodig taxeren. Dit is nodig voor de verdeling van de boedel en de aangifte successie.
  7. Incasseer de verzekeringsuitkeringen en los eventuele hypotheekverplichtingen af.
  8. Zeg een eventuele bankkluis op.
  9. Ga na of er effectendepots zijn en regel het beheer van eventueel onroerend goed en effecten.

10.  Begin met de verdeling van de boedel.

11.  Lever het paspoort in bij de gemeente.

12.  Breng pensioenfonds(en) op de hoogte, en achterhaal eventuele vergeten pensioenrechten. Bij twijfel hierover kunt u contact opnemen met de Helpdesk Vergeten Pensioen.

13.  Wijzig eventuele AOW.

14.  Licht indien aanwezig de hypotheekverstrekker in.

15.  Zeg de huur op of laat het huurcontract aanpassen. Vraag eventueel meteen huurtoeslag aan.

16.  Vraag verlaging van gemeentelijke heffingen en verontreinigingsheffing aan als u als alleenstaande achterblijft.

De afronding

  1. Doe de aangifte inkomensbelasting voor de overledene.
  2. Dien de aangifte successiebelasting in.
  3. Onderteken de akte van verdeling bij de notaris. Zorg voor kwijting en decharge van de executeur door de erfgenamen.
  4. Hef de bankrekeningen van de overledene op.
  5. Houdt er rekening mee dat u de administratie van de overledene minimaal vijf jaar dient te bewaren.
  6. Indien u daar behoefte aan heeft, vraag dan rouwbegeleiding aan.

Column 34: De minimus-regeling overwaarde

Beste Lezer,

Per 1 januari jl. zijn er zaken aangepast in de inkomstenbelasting die betrekking hebben op de aftrek van hypotheekrente. Twee daarvan wil ik hier aanstippen, waarbij één ten gunste van de huiseigenaar is en de andere niet.

Laat ik beginnen met het positieve nieuws. Tot dit jaar was de regel dat de kosten van de hypotheekakte alleen meegefinancieerd mochten worden als je starter was, dus voor het eerst een woning kocht. Dat betekende dat als je geen starter was, je de rente niet kon aftrekken over dat deel van de hypothecaire lening dat gebruikt was om deze kosten te betalen. Starters hadden dus een betere regeling. Sinds 1 januari 2010 mag iedereen de rente over dat deel van de lening aftrekken.

Dan nu het slechte nieuws. Dit is vooral van belang voor mensen die hun huis verkopen en een goedkopere woning kopen. De algemene regel is dat als je je huis verkoopt, je de overwaarde weer in het nieuwe huis moet steken. Omdat de fiscus niet mag bepalen waar we ons geld voor gebruiken, gebeurt dat door de aftrek van de rente over dat deel van de lening te weigeren.

Dus als je € 50.000 overhoudt, dan heb je over de eerste € 50.000 van de koopsom van je nieuwe huis geen recht op aftrek van hypotheekrente. Dus bij een nieuwe woning van € 250.000 heb je recht op aftrek over € 200.000.

Nu was er een regel die er voor zorgde dat als je een goedkoper huis kocht, je de oude hypotheek als het ware mocht meenemen. Dus had je een hypotheek van € 250.000 en hield je € 50.000 over, dan mocht je de rente toch aftrekken over € 250.000 als je die lening was aangegaan voor de aankoop van je nieuwe huis. De enige eis was dat je nieuwe huis minder moest kosten dan de verkoopopbrengst van je oude.

Deze regel is nu per 1 januari 2010 vervallen. Dit betekent dus dat het niet meer uitmaakt of je goedkoper of duurder gaat wonen, je mag over de overwaarde van je oude huis geen hypotheekrente meer aftrekken.

Voortzetting van mijn weblog

Deze site is een voortzetting van mijn oude weblog.

Daar kunt u nog wel diverse andere berichten vinden die niet zijn overgenomen op deze site. Technisch was dat niet mogelijk.

Het adres van mijn oude weblog is:

http://ernstloendersloot.wazzup.nl/

Brief verwijzers inzake Failissementsrecht

Geachte relatie,

Het zal u niet ontgaan zijn dat er o.a. op de beursen een probleem is. Daarnaast of als gevolg daarvan zijn er ook remmingen in de economie en houdt ook het Internationaal Monetair Fonds rekening met een wereldwijde nulgroei of zelfs recessie. Dit betekent dat afnemers van u of uw relaties in betalingsproblemen komen. Voor u of uw relaties kan dat betekenen dat ook debiteuren of die van deze debiteuren in de financiële problemen kunnen komen, waardoor rekeningen niet betaald worden.

Om te voorkomen dat u meer problemen krijgt dan nodig is, heeft u vast maatregelen genomen in de overeenkomsten die met uw afnemers zijn gesloten en de Algemene Voorwaarden die daarbij van toepassing zijn.

Onlangs hebben wij een introductiecursus faillissementsrecht bijgewoond welke gegeven werd door een advocaat/curator. Daarbij kwam aan de orde dat slechts ongeveer 3% van de gewone crediteuren bij een faillissement (gedeeltelijk) wordt betaald en dat vaak blijkt dat de genomen maatregelen onvoldoende zijn.

Zoals u zult begrijpen, schrokken wij daarvan en willen wij u een aantal punten doorgeven waar u en/of uw relaties eens naar moeten laten kijken door een deskundige. Gaat u dus naar uw advocaat/juridisch adviseur en overleg met deze. Wij zijn niet meer dan een leek op dit gebied en het volgende is opgetekend naar aanleiding van ons begrip van de introductiecursus. Iedere aansprakelijkheid wordt dan ook afgewezen.

Mocht na lezing van dit stuk een deskundige op het gebied van faillissementrecht zich geroepen voelen om e.e.a. te corrigeren en/of nader toe te lichten, dan zullen wij graag de op- en/of aanmerkingen doorsturen aan allen die ook dit schrijven van ons ontvangen.

Punt 1

De eerste opmerking tijdens de cursus betrof de toepasselijkheid van de Algemene Voorwaarden. Vele bedrijven volstaan met vermelding op de nota of hun briefpapier dat de Algemene Voorwaarden toepasselijk zijn.

Bij de afwikkeling van een faillissement wordt door curatoren de vraag opgeworpen of u als crediteur kunt aantonen dat de Algemene Voorwaarden van toepassing zijn op de door u geleverde diensten/producten. Als u dan niet kunt aantonen dat de debiteur de voorwaarden ook heeft gezien, staat u op grote achterstand.

Het advies was dan ook om bestellingen te bevestigen en daarbij expliciet te vermelden dat uw Algemene Voorwaarden toepasselijk zijn en deze dan ook nog eens bij te voegen. Ook dat laatste moet u dan duidelijk in uw bevestigingsbrief vermelden. Ook bij klanten waar al langer zaken mee worden gedaan, werd geadviseerd om dat bij de eerst komende bestelling te doen.

Punt 2

Vervolgens kwam er een opmerking inzake Eigendomsvoorbehoud in Algemene Voorwaarden. De cursusleider gaf aan dat in de Algemene Voorwaarden vaak wel een eigendomsvoorbehoud wordt gemaakt, maar dat dit vaak niet goed is gedaan.

U behoudt zich dan het eigendom voor van de geleverde zaken totdat er betaald is.

Op de website van het Nederlands Verbond Toelevering Bouw (www.nvtb.nl/index.cfm/index.cfm) wordt als voorbeeld gegeven dat er stenen zijn geleverd, maar deze bij de debiteur op een grote hoop liggen met gelijke stenen die van een andere leverancier komen. Als u dan niet kunt aantonen welke individuele baksteen door u is geleverd, dan heeft uw eigendomsvoorbehoud geen enkele zin gehad.

Stel dat u wel kunt aantonen, welke bakstenen van u zijn (bijvoorbeeld doordat er in iedere baksteen een code is aangebracht), dan heeft u vervolgens misschien toch nog een probleem. Stel namelijk dat de rekening slechts voor 50% is voldaan. Volgens de cursusleider is het dan aan u om aan te tonen welke specifieke baksteen volledig en welke baksteen in het geheel niet is betaald. Het zal u niet lukken dit te bewijzen en dat betekent dat de curator u zonder uw bakstenen terug naar huis stuurt. U bent dan weer concurrent-debiteur en krijgt waarschijnlijk nooit uw geld.

De oplossing hiervoor zou een verlengd eigensdomsvoorbehoud zijn. Dit moet echter wel correct in uw Algemene Voorwaarden zijn vermeld en die moeten dan wel toepasselijk zijn (zie punt 1).

Volgens de cursusleider betekent e.e.a. in de praktijk dat minder dan 3% van de crediteuren hun spullen terugkrijgen.

Punt 3

Een laatste punt dat ik nog mee wil geven, betreft de verpanding van de post debiteuren. Als u een financiering heeft bij een bank, zult u dit zeker mee maken of meegemaakt hebben. U geeft dan aan de bank op voorhand uw debiteuren-portefeuille.

Volgens de wet kan dit via een bij afdeling de Registratie en Successie van de Belastingdienst geregistreerde akte en moet het gaan om bepaalbare vorderingen. De bank verplicht u daarom om (meestal) iedere maand een overzicht aan de bank te sturen van uw debiteuren.

Er schijnt nu een discussie te zijn hoe de bank daar verder mee om moet gaan. Ziet de bank er niet op toe dat deze lijsten van debiteuren worden toegestuurd, dan is het mogelijk dat de verpanding geheel geen zekerheid biedt aan de bank. Stel dat de lijsten wel keurig worden opgestuurd, dan is nog de vraag of de bank die lijsten dan niet telkens moet laten registreren om zekerheid te hebben.

Het schijnt dat er een bank is in Nederland die nu iedere dag naar de Registratie gaat met een briefje waarin niets anders staat dan dat er een verpanding van debiteuren heeft plaatsgehad, waarvan de exacte omvang blijkt uit de administratie van diezelfde bank. Dit zou dan voor alle filialen van deze bank voldoende zijn.

Vooral voor de adviseurs bij banken is dit punt van belang. Misschien moet de kredietcommissie van uw bank zich nog eens beraden op de werkwijze. Mocht u als ondernemer echter diensten of goederen leveren en heeft u de debiteuren van uw afnemer aan u laten verpanden, neem dan zeker contact op met uw jurist om te beoordelen of u uw handelwijze moet aanpassen.

Punt 4

Als u dan toch bij uw juridisch adviseur aan tafel zit om het voorgaande te bekijken, praat dan ook eens over de verhuurconstructie.

Ik ga hier verder niet diep op in, maar het schijnt dat deze methode wordt ingezet als er signalen zijn dat de fiscus bodembeslag gaat leggen. Met de verhuur-constructie voorkomt de ondernemer dat (een deel van) de apparatuur door de belastingdienst in beslag genomen wordt.

Wel gaat dan direct het bedrijf (letterlijk) op slot, zodat doorwerken onmogelijk is. Dit schijnt echt een laatste redmiddel te zijn en heeft eigenlijk alleen een voordeel voor de bank die de financieringen heeft verstrekt aan de ondernemer.

Omdat daardoor de schuld aan de bank doorgaans (wat) lager uitvalt, dan als de belastingdienst het bodembeslag kan leggen, heeft de ondernemer daar toch een (klein) voordeel mee. In de praktijk is de ondernemer namelijk toch ook privé aansprakelijk richting de bank als er een faillissement is.

Brief verwijzers inzake nieuwe uitbetalingsregels.

 

 

 

Maastricht, 21 januari 2008

 

Referentie                   Nieuwe regelgeving betalingen

In behandeling bij        Mr Ernst Loendersloot

 

 

 

 

Geachte relatie,

 

In ons streven om onze dienstverlening te optimaliseren opdat onze wederzijdse cliënten daar het voordeel van hebben, sturen wij u met een zekere regelmaat informatie waarvan wij denken dat die relevant is. Deze brief is daar wederom een onderdeel van.

 

In het streven naar het voorkomen van misbruik van het notariaat door criminelen bij witwassen of terroristen bij de financiering van hun activiteiten, heeft onze beroepsorganisatie een nieuwe richtlijn opgesteld terzake van de uitbetaling van gelden bij transacties met onroerende zaken. Deze regels van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) zijn door haar opgesteld in overleg met het Ministerie van Justitie (MvJ).

 

Wat onze eigen gedachten ook mogen zijn over deze nieuwe regels, zij zijn een gegeven. Het grootste deel van deze regels zal voor u geen belemmeringen vormen in uw eigen adviespraktijk. Een klein deel echter wel en daarop willen wij kort ingaan.

 

De achterliggende gedachte van de KNB en het MvJ is geweest dat de uitbetalingen door de notaris traceerbaar moeten zijn, moeten geschieden overeenkomstig opdrachten van financiële instellingen en dat overblijvende gelden alleen mogen worden overgemaakt op een rekening van de cliënten.

 

Aflossing kredieten

Stel nu dat de cliënt een deel van de gelden die geleend worden middels een hypotheekakte, wil gebruiken voor aflossing van een doorlopend krediet. Tot nu toe gaf de cliënt dan het rekening nummer op van dit krediet en werd daarop een deel van de gelden overgemaakt door de notaris.

 

Onder de nieuwe regelgeving mogen wij dat alleen doen als in de opdrachtbrief voor de hypotheek expliciet is opgegeven dat er afgelost moet worden op het krediet. Ontbreekt deze opdracht, dan zal de cliënt zelf voor overboeking moeten zorgen, nadat de gelden op zijn of haar rekening zijn bijgeschreven.

 

Met andere woorden: als aflossing van een krediet gewenst is door cliënt (maar niet verplicht gesteld door de hypotheekhouder) dan zult u als adviseur toch in de opdrachtbrief moeten laten opnemen dat de notaris voor aflossing moet zorgen. Gebeurt dat niet, dan zal cliënt het zelf (achteraf) moeten regelen.

 

Arbeidsongeschiktheidsverzekeringen

Tot nu toe gebeurde het wel dat u als adviseur ons een kopie stuurde van een nota voor de betaling van koopsom van een arbeidsongeschiktheidsverzekering met het verzoek deze premie te voldoen uit de hypotheekgelden.

 

Ook hier geldt dat onder de nieuwe regelgeving de notaris dit alleen mag doen als dit expliciet in de opdrachtbrief van de hypotheekakte staat. Willen cliënten dus deze verzekering afsluiten en betaling van de premie via de notaris laten verlopen, dan zult u als adviseur er voor moeten zorgen dat dit wordt opgenomen in de opdrachtbrief. Als dat niet gebeurt, dan zult u zelf in de gaten moeten houden of cliënten na het passeren zelf de koopsom overboeken.

 

Uitbetalingen aan anderen

Soms komt het voor dat cliënten het geld dat overblijft na verkoop van hun woning, willen laten overboeken naar anderen dan henzelf. Denk bijvoorbeeld aan ouders die schenkingen willen doen aan de kinderen of kinderen die een (onderhandse) lening bij hun ouders willen aflossen. Ook bij het afsluiten van een hypotheek komt het voor dat het geld (deels) gebruikt wordt hiervoor.

 

Onder de nu geldende regels mogen wij deze service niet meer verlenen. Het na de ondertekening overblijvende geld mag namelijk alleen gestort worden op een rekening ten name van de cliënt. Hieronder valt overigens gelukkig wel een en/of rekening die cliënt met een ander heeft.

 

Uitzondering op de regel is weer dat een expliciete opdracht tot aflossing, opgenomen in de opdrachtbrief voor een hypotheekakte, door de notaris opgevolgd moet worden. Ook hier ligt dus weer een taak voor u in uw advisering.

 

Storting beleggersrekening

Ook de storting van geld op een beleggersrekening valt onder de nieuwe regelgeving. Hiervoor geldt nu dat de beleggersrekening op naam van de cliënt moet staan, anders mogen wij geen gelden overmaken op die beleggersrekening.

 

Bij diverse hypotheken is het echter zo dat de rekening niet op naam van cliënt staat, maar een zogeheten tussenrekening is van de (beleggings)maatschappij. De nieuwe regelgeving betekent dus dat de na de transactie overblijvende gelden eerst door ons overgemaakt moeten worden op de betaalrekening van de cliënt, waarna deze zelf voor overboeking naar de beleggersrekening moet zorgen.

 

Ook hier weer de uitzondering dat als in de opdrachtbrief voor de hypotheekakte een expliciete opdracht staat tot overboeking op de (tussen)beleggersrekening, die opdracht wel uitgevoerd moet worden door ons.

 

Conclusie

Door de nieuwe regelgeving wordt de mogelijkheid voor de notaris om service te bieden bij de financiële afwikkeling van bijvoorbeeld hypotheekakten en levering helaas beperkt.

 

Als er gelden die overblijven overgeboekt moeten worden dan, kan dat alleen op een rekening die (mede) ten name staat van cliënt of als er in de opdrachtbrief voor de hypotheek expliciet staat dat overboeking moet plaatsvinden.

 

Als adviseur van cliënten betekent dit dat u meer werk krijgt omdat u of moet zorgen voor die vermelding in de opdrachtbrief of moet controleren (nadat de akte is getekend) dat cliënt zelf zorgt voor de overboeking naar bijvoorbeeld de beleggersrekening of van de koopsom voor de arbeidsongeschiktheidsverzekering.

 

Om de slogan van de belastingdienst aan te passen:

Makkelijker hebben ze het niet willen maken.

 

Mocht u nog vragen en/of opmerkingen hebben, dan vernemen we dat graag van u, zodat de service van ons kantoor en die van u richting onze wederzijdse cliënten steeds beter kan worden.

 

Met vriendelijke groet,

 

 

 Mr Ernst Loendersloot

Column 2, Er is niets voorlopigs aan het voorlopig koopcontract en inschrijven bij het kadaster

Beste Lezer,

Ik wil dit keer proberen om een belangrijk misverstand weg te nemen. Het gaat dan om de term: voorlopig koopcontract.

Als u een woning koopt om daar zelf in te gaan wonen, dan moet er een schriftelijk koopcontract opgemaakt worden. Normaal doet de makelaar dat, maar ook uw notaris kan deze service bieden. In het koopcontract staan alle afspraken die u met de verkoper heeft besproken en waaraan u zich moet houden.

Er zijn slecht een zeer beperkt aantal mogelijkheden om onder de afspraken uit te komen en ik zal een aantal bespreken.

Als koper heeft u het wettelijke recht om, binnen 3 dagen na ontvangst van de getekende koopovereenkomst, zich terug te trekken. Doet u dat op de voorgeschreven manier, dan bent u geen geld schuldig aan de verkoper. Alleen binnen deze korte periode is een koopcontract voorlopig. Daarna zit iedereen er aan vast en moeten boetes betaald worden als de afspraken niet worden nagekomen.

Wat echter vaak gebeurt, is dat afgesproken wordt dat de koper zich zonder boete kan terugtrekken als binnen een bepaalde periode de financiering niet rond krijgt. Ook andere voorwaarden zijn mogelijk, zoals verkoop van het eigen huis van de koper. Hierover is geen wetgeving, dus is het belangrijk om goed af te spreken en vooral schriftelijk vast te leggen wat deze ontbindende voorwaarden nu precies zijn.

Denk bijvoorbeeld aan de volgende punten:
           hoelang krijgt de koper om de financiering rond te krijgen ?
           hoeveel euro’s mag de lening groot zijn ?
           welke maandlast is nog acceptabel voor de koper ?
           hoeveel banken moet de koper aflopen en hoeveel moeite moet er gedaan worden om de financiering te krijgen ?

Het goed vastleggen van dit soort punten is de taak van de makelaar of uw notaris. Als het niet gebeurt, kan het zijn dat u toch een boete van 10% moet betalen en dat is pas echt zonde.

Je kan dus zeggen dat er na 3 dagen niets voorlopigs aan het koopcontract is. Zullen we in het vervolg het daarom allemaal hebben over het koopcontract ?

 

Mr Ernst Loendersloot
kandidaat-notaris
Loendersloot@hwj-notarissen.nl

Column 1, Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting ?

Beste Lezer,

De redactie van de Thuis Courant heeft mij gevraagd om u op de hoogte te brengen van zaken die spelen op een notariskantoor en die voor u als lezer, koper, verkoper of eigenaar van een woning van belang kunnen zijn.

Eén van de zaken waar een huis-eigenaar mee te maken heeft is het betalen van belastingen. Niet alleen ieder jaar weer de Onroerende Zaak Belasting (OZB) of Waterschapslasten, maar bij de aankoop ook overdrachtsbelasting of BTW. Telkens blijkt de fiscus de partij die het meeste ontvangt bij de aankoop van een woning.

Misschien denkt u dat u bij een koop Vrij Op Naam (VON) geen belasting betaalt, maar ik moet u ruw uit deze mooie droom wakker schudden. De aannemer berekent namelijk in dat geval zijn verkoopprijs en moet daar vervolgens 19% BTW boven opzetten. Het bedrag dat uit deze berekening komt, is vervolgens de koopsom VON. Dus de koper betaalt geen 6% overdrachtsbelasting maar zelfs 19% BTW.

Is er nu geen enkele mogelijkheid dat er geen belasting bij de aankoop van een woning wordt betaald ?

Er zijn eigenlijk maar 2 mogelijkheden om bij een aankoop van een woning minder of geen belasting te betalen en die wilde ik u graag uitleggen. Allereerst heft de fiscus geen overdrachtsbelasting over roerende zaken. Maar denk nu niet dat u dus de grasmaaier samen met het huis kunt kopen waarbij u € 200.000,- betaalt voor de grasmaaier en € 1,- voor het huis. De fiscus accepteert dit gewoon niet. Er zal een goede lijst met roerende zaken moeten worden opgesteld en de prijs daarvoor moet correct zijn. Als u hier niet voor zorgt, dan kan de fiscus niet alleen de gemiste overdrachtsbelasting alsnog bij de koper claimen, maar dat ook verhogen met een boete en de zogeheten heffingsrente. Dit kan er toe leiden dat de koper ineens meer dan het dubbele betaalt.

De tweede mogelijkheid is als u eigenaar van de woning wordt binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar is geworden. Hierover heerst een groot misvestand dat de koper de overdrachtsbelating aan de fiscus betaalt en de verkoper deze weer terugkrijgt van de overheid. Dit is niet het geval. Volgens de wet ontvangt de fiscus namelijk bij de doorverkoop slechts 6% overdrachtsbelasting over de meer-prijs. De door de huidige verkoper eerder betaalde overdrachtsbelasting krijgt deze niet van de fiscus terug. De terugbetaling moet komen van de huidige koper, maar dat kan alleen als dat zo wordt afgesproken. Een goede makelaar legt dit correct vast in de koopovereenkomst.

 

Mr Ernst Loendersloot
kandidaat-notaris
Loendersloot@hwj-notarissen.nl