Notaris direct geschorst omdat administratie niet klopt.

Gelezen op:
http://www.linkedin.com/news?viewArticle=&articleID=125129623&gid=983607&articleURL=http%3A%2F%2Fwww%2Etelegraaf%2Enl%2Fbinnenland%2F6616371%2F__Notaris_geschorst__%2Ehtml&urlhash=9Cb3&trk=news_discuss

Een notaris uit de regio Almelo is met onmiddellijke ingang geschorst nu blijkt dat hij een chaos heeft gemaakt van zijn administratie

Omdat de man in het verleden al meermalen in de fout is gegaan, werd besloten hem per direct op non-actief te stellen.

Intussen is becijferd dat er sprake is van een financieel tekort van 85.000 euro. Het Bureau Financieel Toezicht (BFT) houdt er echter ernstig rekening mee dat dit slechts het topje van de ijsberg is. ,,Het is aannemelijk dat het definitieve resultaat nog aanzienlijk slechter zal blijken te zijn”, aldus het BFT in een publicatie in het Juridisch Dagblad.

Ook heeft de notaris geld van de zogenoemde derdenrekening – waar geld van cliënten tijdelijk geparkeerd staat – gebruikt, zo blijkt uit de stukken. ,,Er is kortstondig sprake geweest van een negatieve bewaringspositie”, aldus het BFT. Binnen de notariële wereld wordt dit beschouwd als een doodzonde.

Het is niet de eerste maal dat de notaris over de vingers wordt getikt. Eerder al werden door de Kamer van Toezicht vier klachten tegen hem gegrond verklaard. Voor de voorzitter van de Kamer van Toezicht van de rechtbank Almelo was dat aanleiding de notaris met onmiddellijke ingang te schorsen. Intussen is een waarnemer aangesteld. Medio volgende maand buigt de tuchtrechter zich over een sanctie tegen de notaris: die kan uiteen lopen van een waarschuwing, berisping, schorsing tot ontzetting uit het ambt.

Het was de accountant die de notaris er meermalen op wees dat de boekhouding niet deugde. Ook had de notaris nog schulden bij diverse partijen, onder wie de accountant. De accountant heeft daarop de jaarrekening over 2009 teruggegeven en alle werkzaamheden neergelegd.

Secretaris G.J. Doeleman van de Almelose Kamer van Toezicht laat desgevraagd weten dat er geen cliënten door de notaris zijn benadeeld: ,,Er zijn in ieder geval geen signalen in die richting. Er was bovendien geen sprake van fraude.” Op de aard van de klachten zegt de secretaris niet in te kunnen gaan: ,,Dat komt tijdens de inhoudelijke behandeling van de zaak aan de orde.”

Verhaal over de koop van een huis

Huis gekocht: wat doet de notaris?

Een notaris die betrokken is bij de overdracht van een huis, verdient ze maar gemakkelijk: hij plukt een modelakte van zijn computer, verandert wat namen en cijfers en klaar is Kees. Vervolgens leest hij in een stief kwartiertje op wat er grofweg in de akte staat en wenst de nieuwe eigenaren veel geluk. Inmiddels ligt de gepeperde rekening al op de mat.

Dat is zo ongeveer het beeld dat veel mensen hebben van onze rol als notaris als ze een huis kopen. Ze hebben geen idee wat er zich allemaal afspeelt op ons notariskantoor vanaf het eerste contact tot het moment waarop de handtekeningen zijn gezet. En van herrecherche en inschrijving in het Kadaster hebben ze al helemaal geen weet.
Daarom nemen we U, aan de hand van Marieke de Vries, trotse bezitter van een charmante tussenwoning, door wat er allemaal op ons notariskantoor gebeurt in de periode waarin Marieke de Vries zich bezighoudt met de nieuwe gordijnen, de verhuizer en het uitzoeken van de tegeltjes voor de badkamer.

Het is medio mei. Na een jaar wikken en wegen en veel zoeken heeft Marieke de Vries de knoop doorgehakt: ze heeft een huis gekocht in de wijk Amby in Maastricht, op een paar kilometer van haar werk. Ze gaat er samen met haar vriend wonen. Het is een mooie tussenwoning van net tien jaar oud. Alleen de badkamer viel haar wat tegen, maar die kan worden verbouwd. Bij de besprekingen met de bank over de financiering van haar aanschaf bleek daar een mouw aan te passen. Op dus naar de notaris!

Door collega’s is ze geattendeerd op Huenges Wajer Joosten, Netwerk notarissen. Ze heeft telefonisch om een kostenopgaaf gevraagd en heeft deze (via email) schriftelijk gekregen. Marieke de Vries is daarmee akkoord gegaan. De procedure kan in gang gezet worden.

Een paar weken later. Bij de post voor ons kantoor zit die ochtend een koopcontract voor een tussenwoning, gebouwd eind jaren negentig en gelegen in de buurt van ons notariskantoor. De koper is mevrouw M. de Vries.

Notaris Joosten start met het zorgvuldig doorlezen van het koopcontract. Een goede makelaar zorgt er voor dat de opmerkelijke gegevens zich laten onderscheiden door een afwijkende opmaak, zodat onmiddelijk duidelijk is dat daaraan direct aandacht besteed moet worden.

Want dat is stap twee: de bijzonderheden op een rijtje zetten. De bijzonderheden wat betreft de verkoper bijvoorbeeld: was de verkoper, toen deze zijn huis kocht, gehuwd en is hij dat nog steeds; wat zijn de persoonlijke omstandigheden van de verkoper: werkt hij in loondienst of heeft hij een eigen bedrijf en is dat mogelijk failliet gegaan?

En de bijzonderheden wat betreft het onroerend goed: staat het niet op verontreinigde grond; is er geen asbest in verwerkt; is het geheel of juist gedeeltelijk eigendom van de verkoper; is er voor de verkoop toestemming van derden nodig, et cetera.
Wat het onroerend goed betreft, is notaris Joosten deze keer snel klaar. Hij is inmiddels al weer vele jaren als (kandidaat-)notaris werkzaam in Maastricht en is eerder betrokken geweest bij de transactie van een soortgelijk huis in dezelfde buurt.

Als hij ook over de verkoper geen feiten naar boven komen die de transactie in de weg kunnen staan, is het onderzoek naar ‘de juridische feiten en de handelingsbevoegdheden’ voorlopig afgerond.

In het koopcontract is de bepaling opgenomen dat mevrouw De Vries een waarborgsom moet betalen, een bedrag dat vastgesteld is op een percentage (doorgaans tien procent) van de koopprijs en die als aanbetaling gestort moet zijn op de rekening van de notaris. De notaris registreert het bedrag en de uiterste datum van storten. Tot zijn taken behoort het bewaken van de termijn en het – in het belang van de verkopende partij – innen van de waarborgsom. Het nauwkeurig bijhouden van de agenda laat hij daarbij graag over aan de medewerker die de verdere gang van het dossier zal bewaken.

Registerverklaring
Een andere nuttige taak van de notaris is dat hij contact opneemt met mevrouw De Vries om te verifiëren of ze een registerverklaring wil. Dit gebeurd omdat uit het koopcontract niet duidelijk blijkt of zij dit nu juist wel of niet wil. Overigens kan mevrouw De Vries altijd zich nog bedenken zolang de overdracht van de eigendom nog niet heeft plaatsgevonden en ook de registerverklaring nog niet is verstuurd.

Een registerverklaring is de officiële inschrijving van het koopcontract bij het Kadaster, die de koper beschermt tegen calamiteiten aan de kant van de verkoper, zoals dubbele verkoop, faillissement, schuldsanering of beslag. De inschrijving bij het Kadaster zorgt ervoor dat zulke gebeurtenissen niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen, zoals dat door juristen wordt genoemd; de koper ondervindt er dus geen last van.

Mevrouw De Vries wil niet voor vervelende verrassingen komen te staan en laat weten dat ze toch graag heeft dat notaris Joosten dit voor haar regelt.
Notaris Joosten controleert of aan alle vereisten voor de verklaring is voldaan en regelt de formaliteiten. Intussen houdt zijn medewerker zorgvuldig een checklist bij voor het dossier van deze overdracht. Zij noteert op die lijst vóór welke datum de overdracht moet plaatsvinden. De werking van de inschrijving is beperkt tot zes maanden; de notaris of zijn medewerker houden in de gaten of de overdracht van het huis wel binnen die zes maanden valt.

Rechercheren
De volgende stap is het ‘rechercheren’. Notaris Joosten vraagt gegevens over het onroerend goed op bij het Kadaster. Het Kadaster registreert alle onroerende zaken, met exacte plaatsaanduiding. Ook registreert de organisatie gegevens over eventuele hypotheken en beslagen die op het onroerend goed rusten. De registers van het Kadaster zijn openbaar.
Notaris Joosten verifieert via deze openbare registers of het onroerend goed op naam van de verkoper geregistreerd staat, welke hypotheek erop rust en of de omschrijving overeenkomt met de gegevens uit het koopcontract. Of er bijvoorbeeld sprake is van ‘erfdienstbaarheden’, zoals het recht van overpad. Mevrouw De Vries moet bijvoorbeeld weten of zij recht van overpad moet verlenen aan een buurman.

Je zult maar een huis hebben gekocht en al tijdens de verhuizing blijkt dat de vrachtwagens van het aannemingsbedrijf achter de woning met grote regelmaat over jouw pad rijden omdat de eigenaar van het bedrijf recht van overpad heeft. Al deze handelingen kunnen digitaal uitgevoerd worden; de notaris heeft de gegevens (meestal) direct ter beschikking.

Informatiebrief
Ondertussen heeft de medewerker van notaris Joosten een informatiebrief met een vragenformulier aan mevrouw De Vries gestuurd. In de brief wordt in het kort uitgelegd wat de taak van de notaris is bij de koop van een huis, en wordt een datum voorgesteld voor de passeerafspraak, het tekenen van de akte van eigendomsoverdracht. Het vragenformulier heeft betrekking op personalia en financiële afwikkeling. Aan de verkoper heeft ze een soortgelijke brief met vragenformulier gestuurd.

Zodra de vragenformulieren ingevuld retour zijn, verwerkt de medewerker op het notariskantoor de gegevens. Koper en verkoper hebben het formulier keurig binnen twee weken geretourneerd. Ze maakt ook wel anders mee: dan moet ze er behoorlijk achterheen zitten om de formulieren binnen te krijgen.
De medewerker checkt de meegestuurde kopieën van identiteitsbewijzen. En ze ‘VISt’: via het Verificatie Informatie Systeem controleert ze of de identiteitsbewijzen niet als vermist geregistreerd staan.
Ze kan de passeerdatum in de agenda noteren: mevrouw De Vries en de verkoper zijn beiden akkoord gegaan met de voorgestelde datum. Die staat nu vast op 1 augustus.

In het geretourneerde vragenformulier heeft mevrouw De Vries aangegeven dat zij en haar partner graag advies krijgen van notaris Joosten over partnerregistratie en over de tenaamstelling van het huis. Ze willen weten of het juridisch gezien handig is het huis op beider naam te laten stellen en zo ja, of ze dat ieder voor de helft doen of in een andere verhouding. Notaris Joosten maakt een afspraak voor begin juli om hierover te praten.

Financiële stukken
Het lastigste is het verzamelen van de financiële stukken. Allereerst de hypotheekstukken: in de meeste gevallen neemt de koper een hypothecaire lening op zijn huis en zal hij dus die al geregeld hebben bij een bank of andere hypotheekverstrekker. Mevrouw De Vries heeft haar hypotheek bij de bank geregeld. Ze heeft twee verschillende leningen: een vaste lening en een lening voor de verbouwing. De notaris vraagt de hypotheekstukken op bij de bank; hij hoopt die vier weken later, dus uiterlijk half juli, te ontvangen. Die tijd heeft een bank meestal echt wel nodig voordat ze de opgevraagde stukken verstuurt.

Diezelfde week, half juni, vraagt de notaris ook de aflossingsnota’s van de hypotheek van de verkoper op. De aflossingsnota vermeldt het bedrag dat de verkoper aan de hypotheekhouder verschuldigd is per datum van passeren. De notaris verrekent de hypotheekschuld met de door de verkoper te ontvangen koopsom. De hypotheek is daarmee afgelost, zodat de inschrijving daarvan later bij het Kadaster met een akte van royement kan worden ‘doorgehaald’.
Ook van de overbruggingslening (die bij de recherche tevoorschijn kwam) van de verkoper vraagt notaris Joosten de aflossingsnota’s op.

Half juli heeft notaris Joosten inderdaad alle opgevraagde stukken binnen. Zijn medewerker heeft er flink achterheen moeten zitten, maar dat heeft dan ook resultaat gehad. Op basis van de hypotheekstukken stelt de notaris de hypotheekakte op. De akte van mevrouw De Vries beslaat vier pagina’s. Niet heel omvangrijk, de notaris stelt ook wel hypotheekaktes van 17 pagina’s op.
Aan mevrouw De Vries en eventueel aan haar adviseur wordt een concept van de akte gestuurd. Notaris Joosten streeft ernaar zijn cliënten minimaal een week voor de datum van passeren een concept van de aktes te sturen. Hij zit nu ruim binnen de marge.
Aan de bank wordt dan nog de passeerdatum doorgegeven en de nodige gelden worden opgevraagd.

Notaris Joosten kan nu ook de nota van afrekening voor de koper en voor de verkoper opstellen. Hij vermeldt daarop onder andere de koopsom, de verrekening van ‘zakelijke lasten’ (onroerendezaakbelasting, makelaarscourtage, bankprovisie etc.) en de verschuldigde overdrachtsbelasting. Dat laatste bedrag (maar liefst zes procent van de koopsom) int de notaris in opdracht van de overheid. Na ontvangst draagt hij het af aan de fiscus. Hiervoor ontvangt de notaris geen vergoeding maar hij is wel aansprakelijk als het fout gaat.
Zodra de nota’s klaar zijn gaan ze de deur uit. Hoe eerder, hoe beter: de koper of in dit geval de bank moeten de verschuldigde bedragen op tijd, dat wil zeggen uiterlijk eind juli, op de derdengeldenrekening van de notaris hebben gestort. Het kost notaris Joosten en zijn medewerker meestal toch al heel wat ‘nábelwerk’ en ‘aanspooracties’ om dat voor elkaar te krijgen.

Leveringsakte
Ondertussen heeft mevrouw De Vries met haar partner en met notaris Joosten vastgesteld hoe de tenaamstelling van het huis geregeld wordt. Tijdens de afspraak daarover hebben zij en haar vriend ook opdracht gegeven een samenlevingscontract op te stellen.

Zoals zo vaak geeft de koop van een huis aanleiding andere overeenkomsten te wijzigen of af te sluiten, op het gebied van huwelijkse voorwaarden, testamenten, e.d..
Ook voor de verkoper van een huis is dat vaak de gelegenheid om nog eens na te gaan of ze de zaken eigenlijk nog wel goed geregeld hebben. Vuistregel is toch wel dat eens in de vijf jaar controle nodig is.

Notaris Joosten kan nu de leveringsakte gaan opmaken. Via de leveringsakte wordt de uiteindelijke eigendomsoverdracht geregeld. Een concept van de akte stuurt hij naar mevrouw De Vries en naar de verkoper. Het is half juli, hij is mooi op tijd: zijn cliënten hebben nog twee weken om het door te lezen.

Het passeren
Dan wordt het 1 augustus, de dag van het passeren van de aktes. Notaris Joosten doet een herrecherche bij het Kadaster, dat wil zeggen dat hij nogmaals nagaat of er geen nieuwe hypotheken (bijvoorbeeld een overbruggingslening die nog niet bekend was) of beslagen op het huis liggen en of er geen verrassingen zijn, zoals een aanwijzing als monument. Er kunnen immers in de tussentijd veranderingen zijn opgetreden. Ook verricht hij een herrecherche bij het handelsregister, faillissementsregister, et cetera, naar mogelijke veranderingen in de persoonlijke omstandigheden van de verkoper. Nu er geen wijzigingen zijn ten opzichte van de vorige recherche, kan de overdracht plaatsvinden.
Het geld van de hypotheekverstrekker staat inmiddels op de derdengeldenrekening van de notaris. De betrokkenen hebben alle te ondertekenen stukken van tevoren kunnen inzien en de nota’s kunnen bekijken en staan dus als het goed is niet meer voor verrassingen.

Voor de overdracht zijn de cliënten uitgenodigd bij notaris Joosten. Daar ligt op 1 augustus op de afgesproken tijd het afgewerkte dossier gereed: dat wil zeggen dat alle stukken op de juiste volgorde klaarliggen in een dossiermap, ter ondertekening. Voor het ondertekenen van de hypotheekakte is meestal geen medewerker van de bank zelf aanwezig. De medewerker van de notaris heeft zichzelf in de akte vermeld als gevolmachtigde van de bank. Dit biedt haar de gelegenheid om mevrouw De Vries en haar partner in persoon te feliciteren met de aankoop.

Met mevrouw De Vries, haar vriend en de verkoper worden de stukken een voor een doorgenomen en ondertekend. Notaris Joosten legt nogmaals uit wat de consequenties van de overdracht voor de cliënten zijn. Zij aanvaarden deze en tekenen de aktes. De sleutels kunnen worden overgedragen. Als ook de hypotheekakte door mevrouw De Vries en door de ‘tussenpersoon’ getekend zijn, zijn alle aktes gepasseerd. Voor deze feestelijke gelegenheid heeft mevrouw De Vries een fles champagne meegenomen. Notaris Joosten deelt mee in de feestvreugde, maar laat de champagne passeren. Hij heeft nog een drukke werkdag.

Inschrijving bij het Kadaster
Het ‘zorgdragen voor het opmaken van de akte tot levering van de eigendom en de financiële afwikkeling’, is hiermee bijna volbracht. Rest er nog een taak: de eigendom van een woning gaat pas over van de verkoper op de koper als een afschrift van de door koper en verkoper getekende notariële akte van levering is ingeschreven bij het Kadaster. Notaris Joosten stuurt derhalve diezelfde dag nog – hij doet dat tegenwoordig elektronisch – een afschrift van de leveringsakte naar het Kadaster, samen met het afschrift van de hypotheekakte. Het Kadaster brengt voor de registratie hiervan een bedrag in rekening. Dat bedrag ziet mevrouw De Vries terug op haar nota.

Afronding
Nadat het afschrift van de leveringsakte naar het Kadaster is gestuurd, wordt voor de laatste maal bij het Kadaster gecheckt of geen beslag is gelegd op het huis sinds de herrecherche. Pas als bij deze inspectie geen problemen blijken, krijgt de boekhouding op het notariskantoor de opdracht om de koopsom aan de verkoper over te boeken.
Aan mevrouw De Vries en aan de bank wordt een afschrift van de hypotheekakte met een notarisverklaring meegegeven dan wel opgestuurd. Van het Kadaster komt een bevestiging van de registratie van overdracht van eigendom binnen. Als ook deze bevestiging na een aantal weken is ontvangen, kan het dossier afgerond worden. Notaris Joosten heeft inmiddels zijn repertorium bijgewerkt: in een mooi gebonden boek voegt hij op chronologische volgorde de nummers van de nieuwe aktes toe. Zijn medewerker voert ondertussen de laatste administratieve handelingen uit. Ze verwerkt de nieuwe adresgegevens van mevrouw De Vries in het adressenbestand en kan daarmee een ‘vinkje’ zetten bij het laatste actiepunt op haar checklist.
Notaris Joosten heeft dan nog de plicht de officiële stukken te archiveren. Getekende aktes moet hij nog dertig jaar bewaren. Daarna mogen ze worden overgebracht naar een centraal archief. De rest van het dossier mag tegenwoordig elektronisch bewaard worden. Toen dat laatste nog niet mogelijk was, had de notaris al gauw per jaar minstens dertig meter plank aan dossiers erbij.

Na enkele weken komt notaris Joosten mevrouw De Vries tegen bij de opticien. Tijdens het wachten op hun beurt, vraagt hij of ze tevreden is geweest over zijn diensten. Mevrouw De Vries kan dat bevestigen. Ze heeft geen vragen meer voor notaris Joosten. Alles is helder en goed geregeld. Haar zorgen gaan meer uit naar de installateur: die heeft haar beloofd dat ze vanavond kan douchen….

Nota bene

Mevrouw De Vries heeft in het voorgaande contact gehad met notaris Joosten van ons kantoor. Evengoed had zij kunnen spreken met notaris Huenges Wajer.

De verkoop van een bestaand huis kan redelijk snel verlopen. In het beschreven voorbeeld zitten (ruim) twee maanden tussen het moment dat de notaris het koopcontract binnen heeft en de overdracht. In veel gevallen zit er meer tijd tussen. Voor een nieuwbouwhuis moet bijvoorbeeld rekening gehouden worden met zes maanden. Verder is er in het voorbeeld geen enkele complicatie of bijzonderheid. Uiteraard is er een groot aantal andere zaken dat aan de orde kan komen bij de overdracht van onroerend goed. Er kan sprake zijn van erfpacht, waarbij een huis niet op eigen grond staat maar door – meestal – de gemeente in pacht gegeven wordt aan de eigenaar van het huis. Een andere variant is de levering van een appartementsrecht, waarbij onder meer de financiële verplichtingen van de verkoper aan de vereniging van eigenaren afgewikkeld moeten worden. Ook is het mogelijk dat niet een heel perceel maar slechts een gedeelte ervan verkocht wordt, waarna het Kadaster de nieuwe grenzen moet vaststellen en registeren.

De namen van de cliënten in dit verhaal zijn fictief.

Verhaal over een hypotheek

Verbouwingsplannen: de rol van de notaris daarbij?

U heeft plannen om uw huis te verbouwen en bent druk in de weer met het plannen maken, materialen uitzoeken en het regelen van de financiering. Voor dat laatste moet u ook nog naar de notaris.

Het lijkt alsof deze even een modelakte op zijn computer invult door wat namen en cijfers te vermelden en klaar is hij. Vervolgens neemt hij kort met u door wat grofweg in de akte staat en wenst u veel sterkte met de verbouwing. Inmiddels ligt de gepeperde rekening al op de mat.

Dat is zo ongeveer het beeld dat niet u, maar anderen hebben van onze rol als notaris als een nieuwe (tweede) hypotheek of oversluiting van de bestaande hypotheek moet worden geregeld. Deze mensen hebben geen idee wat er zich allemaal afspeelt op ons notariskantoor vanaf het eerste contact tot het moment waarop de handtekeningen zijn gezet. En van herrecherche en inschrijving in het Kadaster hebben ze al helemaal geen weet.

Daarom nemen we U, aan de hand van Michael Janssens, trotse bezitter van een te verbouwen woning, door wat er allemaal op een notariskantoor gebeurt in de periode waarin Michael Janssens zich bezighoudt met het ontwerp van de nieuwe serre, de planning van de werkzaamheden en overleg met de aannemer.

Het is medio maart. Na overleg met de aannemer is een kostenplaatje opgesteld en is duidelijk dat de aanbouw van de nieuwe serre toch echt gaat plaatsvinden. Terwijl de aannemer het contact met de gemeente verzorgt voor de (noodzakelijke) vergunningen, is Michael met zijn financieel adviseur gaan praten. Michael heeft weliswaar al eerder contact met haar gehad, maar dat was alleen om een indruk te krijgen van het bedrag dat Michael maximaal bij zou kunnen lenen voor de verbouwing. Toen zijn er geen concrete afspraken gemaakt of offertes aangevraagd.

Nu is het dan zover om alle (financiële) gegevens op tafel te leggen en een offerte aan te vragen. Al gauw blijkt dat de bank waar Michael het geld heeft geleend voor de aankoop van zijn huis in de wijk Scharn in Maastricht, de beste offerte doet. Dit betekent dat Michael een tweede hypotheek zal vestigen op zijn huis ten behoeve van deze bank en dat er niet sprake is van een oversluiting. Dit laatste zou betekenen dat de huidige lening moet worden afgelost tegelijk met het ondertekenen van de hypotheekakte ten behoeve van een andere bank. Dan zou de huidige bank van Michael zich beroepen op de “kleine lettertjes” en zich houden aan de termijn van 1 maand om de aflossingsnota op te maken. Nu dat niet hoeft kan het allemaal sneller gaan.

Michael zorgt ervoor dat zijn adviseur alle gegevens en documenten krijgt die deze nodig heeft voor het opmaken van de zogeheten notarisbrief. Daarin zal de bank aan de notaris melden wat deze minimaal in de hypotheekakte moet opnemen.

Twee weken later. Bij de post voor ons kantoor zit die ochtend een opdrachtbrief van Michael’s bank. De notaris begint direct met het zorgvuldig doorlezen van deze opdracht. Gemeld wordt dat een tweede hypotheek moet worden gevestigd ten behoeve van de bank en ten laste van Michael Janssens. Het onderpand is de woning van Michael in Scharn te Maastricht, waar al een eerste hypotheek op rust ten behoeve van de bank in verband met de aankoop destijds.

De tweede hypotheek is, zo blijkt uit de opdracht, ruimer genomen dan Michael en de aannemer begroot hebben. Deze zogeheten verhoogde inschrijving was een suggestie van Michael’s adviseur. “Als je nu toch kosten maakt, neem dan het bedrag wat hoger dan je daadwerkelijk leent. Mocht de verbouwing toch wat duurder worden, dan kunnen we een hogere lening vragen bij de bank, zonder dat je weer terug hoeft naar de notaris. Dan hoef je maar 1 keer de kosten van het kadaster te betalen.” Zo had de adviseur gezegd. Dit leek Michael een goed idee, zeker toen hij hoorde dat dit soort wijzigingen in principe niet pas bij de notaris aangekaart kunnen worden.

De volgende stap voor de notaris is de overige bijzonderheden op een rijtje zetten. Daarom gaat hij na of Michael Janssens, toen deze zijn huis kocht, (al) gehuwd was en of hij dat nog steeds is met dezelfde echtgenote. Daarnaast wordt gecontroleerd of de woning geheel of juist gedeeltelijk eigendom van Michael is en of voor het vestigen van de hypotheek toestemming nodig is van een ander, zoals de grondeigenaar als Michael zijn huis in erfpacht heeft.

Wat het onroerend goed betreft, is de notaris vandaag snel klaar. Hij is inmiddels al weer vele jaren als notaris werkzaam in Maastricht.

Als hij ook bij navraag bij het faillissementsregister en de Gemeentelijke Basis Administratie over Michael Janssens geen feiten naar boven komen die de transactie in de weg kunnen staan, is het onderzoek naar ‘de juridische feiten en de handelingsbevoegdheden’ voorlopig afgerond.

Rechercheren
De volgende stap is het ‘rechercheren’. Het notariskantoor vraagt gegevens over het onroerend goed op bij het Kadaster. Het Kadaster registreert alle onroerende zaken, met exacte plaatsaanduiding. Ook registreert de organisatie gegevens over eventuele hypotheken en beslagen die op het onroerend goed rusten. De registers van het Kadaster zijn openbaar.
Het notariskantoor verifieert via deze openbare registers of het onroerend goed op naam van Michael Janssens geregistreerd staat, welke hypotheek erop rust en of de omschrijving overeenkomt met de gegevens uit de opdrachtbrief. Al deze handelingen kunnen digitaal uitgevoerd worden; de notaris heeft de gegevens (meestal) direct ter beschikking.

Informatiebrief en ontwerpakte
Ondertussen heeft de medewerker van het notariskantoor het ontwerp van de hypotheekakte opgesteld gebaseerd op de gegevens zoals die tot dan toe bekend zijn. Samen met een informatiebrief en een vragenformulier wordt het ontwerp aan Michael Janssens gestuurd. Omdat de akten vaak taaie kost zijn, wordt ook een toelichting op de akte meegestuurd.
Het vragenformulier heeft vooral betrekking op personalia en financiële afwikkeling.

De medewerker checkt de door Michael met het ingevulde vragenformulier meegestuurde kopieën van identiteitsbewijzen. En ze ‘VISt’: via het Verificatie Informatie Systeem controleert ze of de identiteitsbewijzen niet als vermist geregistreerd staan.
Na telefonisch overleg met Michael Janssens is een passeerdatum afgesproken. Dit wordt in de agenda genoteerd.

Financiële stukken
Het lastigste is het verzamelen van de financiële stukken. Gelukkig hoeft er nu geen hypotheek te worden afgelost, zodat ook geen aflossingsnota’s hoeft te worden opgevraagd. Anders zou de akte waarschijnlijk pas over een maand kunnen worden getekend.

Ook hoeven er geen persoonlijke leningen of kredieten te worden afgelost. Vaak weet een bank alleen maar dat er een krediet is en geeft ze de notaris opdracht “een krediet” af te lossen. Dan is het bijna onbegonnen werk om uit te vissen om welke maatschappij of bank het gaat en om welk krediet. De notaris heeft namelijk geen inzage in het BKR in Tiel waar dit soort zaken zijn geregistreerd, terwijl de bank dat wel heeft.

Aan de bank hoeft in deze zaak alleen de passeerdatum te worden doorgegeven en de nodige gelden worden opgevraagd. Wel zal in de gaten gehouden moeten worden dat de bank dit ook verwerkt. Doorgaans zal de bank alles bevestigen door een zogeheten afsluitnota op te maken en op te sturen. Daarop staat welk bedrag de bank inhoudt op de lening als provisie en welk bedrag echt wordt overgemaakt naar de notaris.

Het passeren
Dan wordt het 12 april, de dag van het passeren van de akte. De notaris doet een herrecherche bij het Kadaster, dat wil zeggen dat hij nogmaals nagaat of er geen nieuwe hypotheken of beslagen op het huis liggen en of er geen verrassingen zijn, zoals een aanwijzing als monument. Er kunnen immers in de tussentijd veranderingen zijn opgetreden. Ook verricht hij een herrecherche bij het faillissementsregister, et cetera, naar mogelijke veranderingen in de persoonlijke omstandigheden van Michael Janssens. Nu er geen wijzigingen zijn ten opzichte van de vorige recherche, kan de ondertekening plaatsvinden.
Het geld van de hypotheekverstrekker staat inmiddels op de derdengeldenrekening van de notaris. Michael heeft alle te ondertekenen stukken van tevoren kunnen inzien en de nota kunnen bekijken en staat dus als het goed is niet meer voor verrassingen.

Voor de ondertekening is Michael uitgenodigd bij het notariskantoor. Daar ligt op 12 april op de afgesproken tijd het afgewerkte dossier gereed: dat wil zeggen dat alle stukken op de juiste volgorde klaarliggen in een dossiermap, ter ondertekening. Voor het ondertekenen van de hypotheekakte is meestal geen medewerker van de bank zelf aanwezig. De medewerker van de notaris heeft zichzelf in de akte vermeld als gevolmachtigde van de bank. Dit biedt haar de gelegenheid om Michael ook in persoon te zien; tot nu toe hadden ze alleen maar met elkaar via de telefoon gesproken.

Met Michael worden de stukken een voor een doorgenomen en ondertekend. De notaris legt nogmaals kernachtig uit wat de consequenties van een hypotheekakte zijn: “als je de rente niet betaald heb jij een probleem en de bank kan jou dan uit je verbouwde huis zetten en dat in het openbaar verkopen.”

Zoals zo vaak geeft de ondertekening van een akte in verband met een huis aanleiding andere overeenkomsten te wijzigen of af te sluiten, op het gebied van huwelijkse voorwaarden, testamenten, e.d..
Ook Michael wilde nog wat weten over wat er gebeurd als hij zou komen te overlijden. De notaris kijkt snel in de agenda en ziet dat hij tijd heeft om hier wat dieper op in te gaan omdat hij pas over een uur de volgende afspraak heeft. Anders had hij te weinig tijd gehad en zou hij Michael hebben moeten voorstellen een nieuwe afspraak te maken om dieper in te gaan op deze vraag.

Na het gesprek blijkt dat Michael toch graag de zaken anders wil regelen dan zoals die nu op grond van de wet liggen. De notaris maakt aantekeningen van Michael’s wensen en er wordt afgesproken dat deze nader zullen worden uitgewerkt. Een afspraak voor ondertekening wordt gemaakt en over twee weken zal Michael zijn wensen vastleggen door ondertekening van een testament.

Inschrijving bij het Kadaster
Het ‘zorgdragen voor het opmaken van de akte en de financiële afwikkeling’, is door ondertekening van de hypotheekakte bijna volbracht. Rest er nog een taak: een afschrift van de notariële aktemoet worden ingeschreven bij het Kadaster.
De notaris stuurt daarom diezelfde dag nog – hij doet dat tegenwoordig elektronisch – een afschrift van de hypotheekakte naar het Kadaster. Het Kadaster brengt voor de registratie hiervan een bedrag in rekening. Dat bedrag ziet Michael Janssens terug op de nota.

Afronding
Nadat het afschrift van de akte naar het Kadaster is gestuurd, wordt voor de laatste maal bij het Kadaster gecheckt of geen beslag is gelegd op het huis sinds de herrecherche. Pas als bij deze inspectie geen problemen blijken, krijgt de boekhouding op het notariskantoor de opdracht om de lening aan Michael Janssens over te boeken.
Aan Michael Janssens en aan zijn bank wordt een afschrift van de hypotheekakte met een notarisverklaring meegegeven dan wel opgestuurd. Van het Kadaster komt een bevestiging van de registratie van de akte binnen. Als ook deze bevestiging na een aantal weken is ontvangen, kan het dossier afgerond worden. De notaris heeft inmiddels zijn repertorium bijgewerkt: in een mooi gebonden boek voegt hij op chronologische volgorde de nummers van de nieuwe aktes toe. Zijn medewerker voert ondertussen de laatste administratieve handelingen uit.
De notaris heeft dan nog de plicht de officiële stukken te archiveren. Getekende aktes moet hij nog dertig jaar bewaren. Daarna mogen ze worden overgebracht naar een centraal archief. De rest van het dossier mag tegenwoordig elektronisch bewaard worden. Toen dat laatste nog niet mogelijk was, had de notaris al gauw per jaar minstens dertig meter plank aan dossiers erbij.

Na enkele weken komt de notaris Michael Janssens tegen bij de bloemist. Hij informeert of Michael een plant aan het uitzoeken is voor in de nieuwe serre. Michael vertelt hoe fijn het is nu de serre klaar is. De notaris vraagt dan ook of Michael tevreden is geweest over zijn diensten. Michael beaamt dat en meld dat hij verder geen vragen meer heeft voor hem. Alles is helder en goed geregeld. De notaris adviseert Michael nog een bananenboom te nemen voor in de serre. Die zal het in de zonnige serre beter doen dan een ficus.

Nb:

De namen van de cliënten in dit verhaal zijn fictief.

Checklist bij een verhuizing

Verhuizen gaat niet in één keer, maar in stappen.Hieronder een helpende hand van Vaknotaris.nl bij de planning van een verhuizing. Wat moet u niet vergeten!

Zodra u weet dat u gaat verhuizen

  1. Huur oude woning opzeggen, of
  2. Oude woning te koop aanbieden
  3. Hypotheek regelen
  4. Afspraak maken met uw internetprovider om de internetaansluiting over te laten zetten
  5. Verhuizing telefoon aanvragen
  6. Verhuismelding doorgeven aan uw energieleverancier
  7. School inlichten
  8. Afspraken maken over overname vloerbedekking en dergelijke met vorige en toekomstige bewoners
  9. Verhuisverlof regelen met werkgever

10.  Informeren bij werkgever naar mogelijke vergoeding verhuiskosten

11.  Informeren bij belastingdienst naar mogelijkheden belastingaftrek voor verhuiskosten

12.  Maten nieuwe huis opnemen

13.  Beginnen met alles op te ruimen wat u niet mee neemt naar uw nieuwe woning

Bij verhuizing naar een andere gemeente

14.  Vestigingsvergunning aanvragen bij de gemeente

15.  Gemeentegids en plattegrond aanschaffen

16.  Informeren naar:
Scholen, Verenigingen, Kleuteropvang, Gezinszorg, Maatschappelijk werk, Consultatiebureau, Openbaar vervoer, Systeem ophalen huisvuil, Hondenbelasting, Gemeentelijke bepalingen
Via www.uwverhuizing.nl kunt u regelen dat uw post wordt bezorgd op uw nieuwe adres en kunt u instellingen en instanties informeren over uw verhuizing. Houd bij uw aanvraag uw verhuisgegevens gereed.

Vier tot twee weken voor de verhuizing

17.  Lijst maken van de te verzenden adreswijziging:
Denk aan: Huisarts, tandarts en zorgverzekeraar

18.  Alle (andere) verzekeringen inlichten

19.  inboedel voor nieuwe woning regelen

20.  School inlichten/kinderen aanmelden

21.  Verzekering huis en inboedel inlichten

22.  Afsluiten elektra, gas en water oude woning regelen

23.  Aansluiten elektra, gas en water nieuwe woning regelen

24.  Naamplaatje laten maken

25.  Nog veel meer opruimen wat niet mee hoeft naar nieuwe woning
Laatste twee weken

26.  Adreswijzigingen versturen

27.  Opvang kinderen op verhuisdag regelen

28.  Opvang huisdieren op verhuisdag regelen

29.  Bruikbaar, maar niet voor u? Biedt nu te koop aan door een advertentie

30.  Beginnen met inpakken

31.  Verhuizing bij de gemeente doorgeven

32.  Leveranciers inlichten
De dag voor de verhuizing

33.  Nieuwe huis goed schoonmaken en kamers ‘merken’ voor verhuizing

34.  Koelkast en vriezer uitzetten en leegmaken

35.  Laatste spullen inpakken

36.  Trommelbeveiliging voor wasmachine vastzetten

37.  Eenvoudige maaltijden in huis halen voor de avond voor de verhuizing en de verhuisdag zelf

38.  Controleren of er voldoende koffie in huis is

39.  Laat huisvuilcontainers leeg en schoon achter, zo mogelijk vergezeld van de afvalkalender

40.  Breng de inhoud van de gifbox naar de gifbus of naar het gemeentedepot.

41.  Laat ook de milieubox achter in uw oude huis
De verhuisdag

42.  Laatste gordijnen en lampen afnemen

43.  Vloerbedekking verwijderen

44.  Sleutels bij elkaar in handbagage houden

45.  Geld en belangrijke papieren in handbagage houden

46.  Meterstanden opnemen

47.  Gas en elektra afsluiten

48.  Waterleiding in winter aftappen

49.  Ramen en deuren goed sluiten

50.  Ventilatieroosters openlaten

51.  Woning bezemschoon achterlaten

52.  Vuilcontainers legen

Na aankomst in de nieuw woning

53.  Alles zo veel mogelijk op de juiste plaats laten neerzetten

54.  Alle uitgepakte zaken op eventuele verhuisschade controleren

55.  Eén kamer zo snel mogelijk “bewoonbaar” maken

56.  Slaapkamergordijnen ophangen

57.  Koelkast en vrieskist een dag rust geven alvorens in te schakelen

58.  Trommelbeveiliging wasmachine losmaken

Na de verhuizing

59.  Alles uitpakken

60.  Naambordje aan de deur schroeven

61.Binnen 5 dagen na de verhuizing aangifte van adreswijziging doen bij de afdeling Burgerzaken van uw nieuwe woongemeente

 

Checklist voor nabestaanden

Vanaf het moment dat een naaste overlijdt moet er vanalles geregeld worden. Sommige zaken zijn urgent, zoals het waarschuwen van een arts en contact opnemen met een uitvaartondernemer. Andere zaken, zoals het afwikkelen van de administratie van de overledene, hebben minder haast. Maar ze moeten wel gebeuren.

De checklist voor nabestaanden biedt een handig overzicht van de belangrijkste zaken die geregeld moeten worden na een overlijden.

Direct na overlijden

  1. Waarschuw een arts in verband met de verklaring van overlijden.
  2. Is er een donorcodicil? Zoja, bespreek dit dan zo snel mogelijk met de arts.
  3. Is er een uitvaartverzekering, overlijdensrisicoverzekering en/of levensverzekering? Informeer hierover bij de verzekeraar.
  4. Is er een testament of wilsbeschikking?
    Als u dit niet zeker weet kunt u dit laten nagaan door een notaris of zelf navragen bij het Centraal Testamentenregister.
  5. Informeer familieleden, naaste vrienden en bekenden.
  6. Neem contact op met een uitvaartondernemer.
  7. De uitvaartondernemer kan ook de aangifte van overlijden doen bij de gemeente. U kun ook zelf aangifte doen bij de gemeente. Vraag in dat geval de uitvaartverzorger om de A- en B-verklaring die de arts afgeeft nadat deze de dood heeft geconstateerd.
  8. Ga na of de overledene een overlijdenscodicil heeft. Hierin kan de overledene zijn uitvaartwensen hebben vastgelegd. Zoniet, oriënteer u dan op de uitvaartmogelijkheden en bedenk hoe u wilt dat de uitvaart eruit ziet.
  9. Bedenk wie u wilt uitnodigen voor de uitvaart en op welke manier (rouwkaarten of een advertentie).

 

Vlak na de uitvaart

  1. Ga na bij de bank(en) waar de overledene bankrekeningen aanhield of een Verklaring van Erfrecht nodig is. Soms is dat niet het geval.
    (Zie: Persbericht Banken)
    Laat indien noodzakelijk of gewenst door een notaris een Verklaring van Erfrecht of een Verklaring van Executele opstellen met eventueel boedelvolmacht (een machtiging tot het afwikkelen van de nalatenschap).
  2. Informeer de bank(en) en regel nieuwe bevoegdheid voor rekeningen van de overledene. Zeg rekeningen op of laat deze op een andere naam overschrijven. (Hiervoor is de Verklaring van Erfrecht / Executele nodig).
  3. Informeer de werkgever en/of uitkeringsinstanties en vraag een overlijdensuitkering aan.
  4. Vraag eventueel een nabestaanden- of wezenpensioen aan.
  5. Breng alle instanties waar de overledene geregistreerd staat op de hoogte.

 

Enkele weken na de uitvaart

  1. Indien u kinderen heeft, vraag dan een halfwezenuitkering aan, en regel kinderopvang of gezinshulp. Regel eventueel ook voogdij.
  2. Inventariseer automatische afschrijvingen van bankrekeningen en creditcards van de overledene en zeg deze zo nodig op.
  3. Zeg lidmaatschappen, verzekeringen, klantenkaarten en abonnementen op. Vraag om restitutie van vooruitbetaalde bedragen.
  4. Inventariseer de banksaldi op de overlijdensdatum. Dit heeft u nodig voor het invullen van de belastingformulieren.
  5. Inventariseer lopende schulden en inkomsten (bijvoorbeeld belastingschuld en hypotheekschuld) en de nog te maken kosten en te ontvangen inkomsten (bijvoorbeeld uitvaartkosten, laatste huurkosten, terugbetaling loon, AOW, belastingteruggave, verzekeringen).
  6. Inventariseer de (in)boedel en laat deze zo nodig taxeren. Dit is nodig voor de verdeling van de boedel en de aangifte successie.
  7. Incasseer de verzekeringsuitkeringen en los eventuele hypotheekverplichtingen af.
  8. Zeg een eventuele bankkluis op.
  9. Ga na of er effectendepots zijn en regel het beheer van eventueel onroerend goed en effecten.

10.  Begin met de verdeling van de boedel.

11.  Lever het paspoort in bij de gemeente.

12.  Breng pensioenfonds(en) op de hoogte, en achterhaal eventuele vergeten pensioenrechten. Bij twijfel hierover kunt u contact opnemen met de Helpdesk Vergeten Pensioen.

13.  Wijzig eventuele AOW.

14.  Licht indien aanwezig de hypotheekverstrekker in.

15.  Zeg de huur op of laat het huurcontract aanpassen. Vraag eventueel meteen huurtoeslag aan.

16.  Vraag verlaging van gemeentelijke heffingen en verontreinigingsheffing aan als u als alleenstaande achterblijft.

De afronding

  1. Doe de aangifte inkomensbelasting voor de overledene.
  2. Dien de aangifte successiebelasting in.
  3. Onderteken de akte van verdeling bij de notaris. Zorg voor kwijting en decharge van de executeur door de erfgenamen.
  4. Hef de bankrekeningen van de overledene op.
  5. Houdt er rekening mee dat u de administratie van de overledene minimaal vijf jaar dient te bewaren.
  6. Indien u daar behoefte aan heeft, vraag dan rouwbegeleiding aan.

Column 34: De minimus-regeling overwaarde

Beste Lezer,

Per 1 januari jl. zijn er zaken aangepast in de inkomstenbelasting die betrekking hebben op de aftrek van hypotheekrente. Twee daarvan wil ik hier aanstippen, waarbij één ten gunste van de huiseigenaar is en de andere niet.

Laat ik beginnen met het positieve nieuws. Tot dit jaar was de regel dat de kosten van de hypotheekakte alleen meegefinancieerd mochten worden als je starter was, dus voor het eerst een woning kocht. Dat betekende dat als je geen starter was, je de rente niet kon aftrekken over dat deel van de hypothecaire lening dat gebruikt was om deze kosten te betalen. Starters hadden dus een betere regeling. Sinds 1 januari 2010 mag iedereen de rente over dat deel van de lening aftrekken.

Dan nu het slechte nieuws. Dit is vooral van belang voor mensen die hun huis verkopen en een goedkopere woning kopen. De algemene regel is dat als je je huis verkoopt, je de overwaarde weer in het nieuwe huis moet steken. Omdat de fiscus niet mag bepalen waar we ons geld voor gebruiken, gebeurt dat door de aftrek van de rente over dat deel van de lening te weigeren.

Dus als je € 50.000 overhoudt, dan heb je over de eerste € 50.000 van de koopsom van je nieuwe huis geen recht op aftrek van hypotheekrente. Dus bij een nieuwe woning van € 250.000 heb je recht op aftrek over € 200.000.

Nu was er een regel die er voor zorgde dat als je een goedkoper huis kocht, je de oude hypotheek als het ware mocht meenemen. Dus had je een hypotheek van € 250.000 en hield je € 50.000 over, dan mocht je de rente toch aftrekken over € 250.000 als je die lening was aangegaan voor de aankoop van je nieuwe huis. De enige eis was dat je nieuwe huis minder moest kosten dan de verkoopopbrengst van je oude.

Deze regel is nu per 1 januari 2010 vervallen. Dit betekent dus dat het niet meer uitmaakt of je goedkoper of duurder gaat wonen, je mag over de overwaarde van je oude huis geen hypotheekrente meer aftrekken.

Voortzetting van mijn weblog

Deze site is een voortzetting van mijn oude weblog.

Daar kunt u nog wel diverse andere berichten vinden die niet zijn overgenomen op deze site. Technisch was dat niet mogelijk.

Het adres van mijn oude weblog is:

http://ernstloendersloot.wazzup.nl/

Brief verwijzers inzake Failissementsrecht

Geachte relatie,

Het zal u niet ontgaan zijn dat er o.a. op de beursen een probleem is. Daarnaast of als gevolg daarvan zijn er ook remmingen in de economie en houdt ook het Internationaal Monetair Fonds rekening met een wereldwijde nulgroei of zelfs recessie. Dit betekent dat afnemers van u of uw relaties in betalingsproblemen komen. Voor u of uw relaties kan dat betekenen dat ook debiteuren of die van deze debiteuren in de financiële problemen kunnen komen, waardoor rekeningen niet betaald worden.

Om te voorkomen dat u meer problemen krijgt dan nodig is, heeft u vast maatregelen genomen in de overeenkomsten die met uw afnemers zijn gesloten en de Algemene Voorwaarden die daarbij van toepassing zijn.

Onlangs hebben wij een introductiecursus faillissementsrecht bijgewoond welke gegeven werd door een advocaat/curator. Daarbij kwam aan de orde dat slechts ongeveer 3% van de gewone crediteuren bij een faillissement (gedeeltelijk) wordt betaald en dat vaak blijkt dat de genomen maatregelen onvoldoende zijn.

Zoals u zult begrijpen, schrokken wij daarvan en willen wij u een aantal punten doorgeven waar u en/of uw relaties eens naar moeten laten kijken door een deskundige. Gaat u dus naar uw advocaat/juridisch adviseur en overleg met deze. Wij zijn niet meer dan een leek op dit gebied en het volgende is opgetekend naar aanleiding van ons begrip van de introductiecursus. Iedere aansprakelijkheid wordt dan ook afgewezen.

Mocht na lezing van dit stuk een deskundige op het gebied van faillissementrecht zich geroepen voelen om e.e.a. te corrigeren en/of nader toe te lichten, dan zullen wij graag de op- en/of aanmerkingen doorsturen aan allen die ook dit schrijven van ons ontvangen.

Punt 1

De eerste opmerking tijdens de cursus betrof de toepasselijkheid van de Algemene Voorwaarden. Vele bedrijven volstaan met vermelding op de nota of hun briefpapier dat de Algemene Voorwaarden toepasselijk zijn.

Bij de afwikkeling van een faillissement wordt door curatoren de vraag opgeworpen of u als crediteur kunt aantonen dat de Algemene Voorwaarden van toepassing zijn op de door u geleverde diensten/producten. Als u dan niet kunt aantonen dat de debiteur de voorwaarden ook heeft gezien, staat u op grote achterstand.

Het advies was dan ook om bestellingen te bevestigen en daarbij expliciet te vermelden dat uw Algemene Voorwaarden toepasselijk zijn en deze dan ook nog eens bij te voegen. Ook dat laatste moet u dan duidelijk in uw bevestigingsbrief vermelden. Ook bij klanten waar al langer zaken mee worden gedaan, werd geadviseerd om dat bij de eerst komende bestelling te doen.

Punt 2

Vervolgens kwam er een opmerking inzake Eigendomsvoorbehoud in Algemene Voorwaarden. De cursusleider gaf aan dat in de Algemene Voorwaarden vaak wel een eigendomsvoorbehoud wordt gemaakt, maar dat dit vaak niet goed is gedaan.

U behoudt zich dan het eigendom voor van de geleverde zaken totdat er betaald is.

Op de website van het Nederlands Verbond Toelevering Bouw (www.nvtb.nl/index.cfm/index.cfm) wordt als voorbeeld gegeven dat er stenen zijn geleverd, maar deze bij de debiteur op een grote hoop liggen met gelijke stenen die van een andere leverancier komen. Als u dan niet kunt aantonen welke individuele baksteen door u is geleverd, dan heeft uw eigendomsvoorbehoud geen enkele zin gehad.

Stel dat u wel kunt aantonen, welke bakstenen van u zijn (bijvoorbeeld doordat er in iedere baksteen een code is aangebracht), dan heeft u vervolgens misschien toch nog een probleem. Stel namelijk dat de rekening slechts voor 50% is voldaan. Volgens de cursusleider is het dan aan u om aan te tonen welke specifieke baksteen volledig en welke baksteen in het geheel niet is betaald. Het zal u niet lukken dit te bewijzen en dat betekent dat de curator u zonder uw bakstenen terug naar huis stuurt. U bent dan weer concurrent-debiteur en krijgt waarschijnlijk nooit uw geld.

De oplossing hiervoor zou een verlengd eigensdomsvoorbehoud zijn. Dit moet echter wel correct in uw Algemene Voorwaarden zijn vermeld en die moeten dan wel toepasselijk zijn (zie punt 1).

Volgens de cursusleider betekent e.e.a. in de praktijk dat minder dan 3% van de crediteuren hun spullen terugkrijgen.

Punt 3

Een laatste punt dat ik nog mee wil geven, betreft de verpanding van de post debiteuren. Als u een financiering heeft bij een bank, zult u dit zeker mee maken of meegemaakt hebben. U geeft dan aan de bank op voorhand uw debiteuren-portefeuille.

Volgens de wet kan dit via een bij afdeling de Registratie en Successie van de Belastingdienst geregistreerde akte en moet het gaan om bepaalbare vorderingen. De bank verplicht u daarom om (meestal) iedere maand een overzicht aan de bank te sturen van uw debiteuren.

Er schijnt nu een discussie te zijn hoe de bank daar verder mee om moet gaan. Ziet de bank er niet op toe dat deze lijsten van debiteuren worden toegestuurd, dan is het mogelijk dat de verpanding geheel geen zekerheid biedt aan de bank. Stel dat de lijsten wel keurig worden opgestuurd, dan is nog de vraag of de bank die lijsten dan niet telkens moet laten registreren om zekerheid te hebben.

Het schijnt dat er een bank is in Nederland die nu iedere dag naar de Registratie gaat met een briefje waarin niets anders staat dan dat er een verpanding van debiteuren heeft plaatsgehad, waarvan de exacte omvang blijkt uit de administratie van diezelfde bank. Dit zou dan voor alle filialen van deze bank voldoende zijn.

Vooral voor de adviseurs bij banken is dit punt van belang. Misschien moet de kredietcommissie van uw bank zich nog eens beraden op de werkwijze. Mocht u als ondernemer echter diensten of goederen leveren en heeft u de debiteuren van uw afnemer aan u laten verpanden, neem dan zeker contact op met uw jurist om te beoordelen of u uw handelwijze moet aanpassen.

Punt 4

Als u dan toch bij uw juridisch adviseur aan tafel zit om het voorgaande te bekijken, praat dan ook eens over de verhuurconstructie.

Ik ga hier verder niet diep op in, maar het schijnt dat deze methode wordt ingezet als er signalen zijn dat de fiscus bodembeslag gaat leggen. Met de verhuur-constructie voorkomt de ondernemer dat (een deel van) de apparatuur door de belastingdienst in beslag genomen wordt.

Wel gaat dan direct het bedrijf (letterlijk) op slot, zodat doorwerken onmogelijk is. Dit schijnt echt een laatste redmiddel te zijn en heeft eigenlijk alleen een voordeel voor de bank die de financieringen heeft verstrekt aan de ondernemer.

Omdat daardoor de schuld aan de bank doorgaans (wat) lager uitvalt, dan als de belastingdienst het bodembeslag kan leggen, heeft de ondernemer daar toch een (klein) voordeel mee. In de praktijk is de ondernemer namelijk toch ook privé aansprakelijk richting de bank als er een faillissement is.

Brief verwijzers inzake nieuwe uitbetalingsregels.

 

 

 

Maastricht, 21 januari 2008

 

Referentie                   Nieuwe regelgeving betalingen

In behandeling bij        Mr Ernst Loendersloot

 

 

 

 

Geachte relatie,

 

In ons streven om onze dienstverlening te optimaliseren opdat onze wederzijdse cliënten daar het voordeel van hebben, sturen wij u met een zekere regelmaat informatie waarvan wij denken dat die relevant is. Deze brief is daar wederom een onderdeel van.

 

In het streven naar het voorkomen van misbruik van het notariaat door criminelen bij witwassen of terroristen bij de financiering van hun activiteiten, heeft onze beroepsorganisatie een nieuwe richtlijn opgesteld terzake van de uitbetaling van gelden bij transacties met onroerende zaken. Deze regels van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) zijn door haar opgesteld in overleg met het Ministerie van Justitie (MvJ).

 

Wat onze eigen gedachten ook mogen zijn over deze nieuwe regels, zij zijn een gegeven. Het grootste deel van deze regels zal voor u geen belemmeringen vormen in uw eigen adviespraktijk. Een klein deel echter wel en daarop willen wij kort ingaan.

 

De achterliggende gedachte van de KNB en het MvJ is geweest dat de uitbetalingen door de notaris traceerbaar moeten zijn, moeten geschieden overeenkomstig opdrachten van financiële instellingen en dat overblijvende gelden alleen mogen worden overgemaakt op een rekening van de cliënten.

 

Aflossing kredieten

Stel nu dat de cliënt een deel van de gelden die geleend worden middels een hypotheekakte, wil gebruiken voor aflossing van een doorlopend krediet. Tot nu toe gaf de cliënt dan het rekening nummer op van dit krediet en werd daarop een deel van de gelden overgemaakt door de notaris.

 

Onder de nieuwe regelgeving mogen wij dat alleen doen als in de opdrachtbrief voor de hypotheek expliciet is opgegeven dat er afgelost moet worden op het krediet. Ontbreekt deze opdracht, dan zal de cliënt zelf voor overboeking moeten zorgen, nadat de gelden op zijn of haar rekening zijn bijgeschreven.

 

Met andere woorden: als aflossing van een krediet gewenst is door cliënt (maar niet verplicht gesteld door de hypotheekhouder) dan zult u als adviseur toch in de opdrachtbrief moeten laten opnemen dat de notaris voor aflossing moet zorgen. Gebeurt dat niet, dan zal cliënt het zelf (achteraf) moeten regelen.

 

Arbeidsongeschiktheidsverzekeringen

Tot nu toe gebeurde het wel dat u als adviseur ons een kopie stuurde van een nota voor de betaling van koopsom van een arbeidsongeschiktheidsverzekering met het verzoek deze premie te voldoen uit de hypotheekgelden.

 

Ook hier geldt dat onder de nieuwe regelgeving de notaris dit alleen mag doen als dit expliciet in de opdrachtbrief van de hypotheekakte staat. Willen cliënten dus deze verzekering afsluiten en betaling van de premie via de notaris laten verlopen, dan zult u als adviseur er voor moeten zorgen dat dit wordt opgenomen in de opdrachtbrief. Als dat niet gebeurt, dan zult u zelf in de gaten moeten houden of cliënten na het passeren zelf de koopsom overboeken.

 

Uitbetalingen aan anderen

Soms komt het voor dat cliënten het geld dat overblijft na verkoop van hun woning, willen laten overboeken naar anderen dan henzelf. Denk bijvoorbeeld aan ouders die schenkingen willen doen aan de kinderen of kinderen die een (onderhandse) lening bij hun ouders willen aflossen. Ook bij het afsluiten van een hypotheek komt het voor dat het geld (deels) gebruikt wordt hiervoor.

 

Onder de nu geldende regels mogen wij deze service niet meer verlenen. Het na de ondertekening overblijvende geld mag namelijk alleen gestort worden op een rekening ten name van de cliënt. Hieronder valt overigens gelukkig wel een en/of rekening die cliënt met een ander heeft.

 

Uitzondering op de regel is weer dat een expliciete opdracht tot aflossing, opgenomen in de opdrachtbrief voor een hypotheekakte, door de notaris opgevolgd moet worden. Ook hier ligt dus weer een taak voor u in uw advisering.

 

Storting beleggersrekening

Ook de storting van geld op een beleggersrekening valt onder de nieuwe regelgeving. Hiervoor geldt nu dat de beleggersrekening op naam van de cliënt moet staan, anders mogen wij geen gelden overmaken op die beleggersrekening.

 

Bij diverse hypotheken is het echter zo dat de rekening niet op naam van cliënt staat, maar een zogeheten tussenrekening is van de (beleggings)maatschappij. De nieuwe regelgeving betekent dus dat de na de transactie overblijvende gelden eerst door ons overgemaakt moeten worden op de betaalrekening van de cliënt, waarna deze zelf voor overboeking naar de beleggersrekening moet zorgen.

 

Ook hier weer de uitzondering dat als in de opdrachtbrief voor de hypotheekakte een expliciete opdracht staat tot overboeking op de (tussen)beleggersrekening, die opdracht wel uitgevoerd moet worden door ons.

 

Conclusie

Door de nieuwe regelgeving wordt de mogelijkheid voor de notaris om service te bieden bij de financiële afwikkeling van bijvoorbeeld hypotheekakten en levering helaas beperkt.

 

Als er gelden die overblijven overgeboekt moeten worden dan, kan dat alleen op een rekening die (mede) ten name staat van cliënt of als er in de opdrachtbrief voor de hypotheek expliciet staat dat overboeking moet plaatsvinden.

 

Als adviseur van cliënten betekent dit dat u meer werk krijgt omdat u of moet zorgen voor die vermelding in de opdrachtbrief of moet controleren (nadat de akte is getekend) dat cliënt zelf zorgt voor de overboeking naar bijvoorbeeld de beleggersrekening of van de koopsom voor de arbeidsongeschiktheidsverzekering.

 

Om de slogan van de belastingdienst aan te passen:

Makkelijker hebben ze het niet willen maken.

 

Mocht u nog vragen en/of opmerkingen hebben, dan vernemen we dat graag van u, zodat de service van ons kantoor en die van u richting onze wederzijdse cliënten steeds beter kan worden.

 

Met vriendelijke groet,

 

 

 Mr Ernst Loendersloot

Column 2, Er is niets voorlopigs aan het voorlopig koopcontract en inschrijven bij het kadaster

Beste Lezer,

Ik wil dit keer proberen om een belangrijk misverstand weg te nemen. Het gaat dan om de term: voorlopig koopcontract.

Als u een woning koopt om daar zelf in te gaan wonen, dan moet er een schriftelijk koopcontract opgemaakt worden. Normaal doet de makelaar dat, maar ook uw notaris kan deze service bieden. In het koopcontract staan alle afspraken die u met de verkoper heeft besproken en waaraan u zich moet houden.

Er zijn slecht een zeer beperkt aantal mogelijkheden om onder de afspraken uit te komen en ik zal een aantal bespreken.

Als koper heeft u het wettelijke recht om, binnen 3 dagen na ontvangst van de getekende koopovereenkomst, zich terug te trekken. Doet u dat op de voorgeschreven manier, dan bent u geen geld schuldig aan de verkoper. Alleen binnen deze korte periode is een koopcontract voorlopig. Daarna zit iedereen er aan vast en moeten boetes betaald worden als de afspraken niet worden nagekomen.

Wat echter vaak gebeurt, is dat afgesproken wordt dat de koper zich zonder boete kan terugtrekken als binnen een bepaalde periode de financiering niet rond krijgt. Ook andere voorwaarden zijn mogelijk, zoals verkoop van het eigen huis van de koper. Hierover is geen wetgeving, dus is het belangrijk om goed af te spreken en vooral schriftelijk vast te leggen wat deze ontbindende voorwaarden nu precies zijn.

Denk bijvoorbeeld aan de volgende punten:
           hoelang krijgt de koper om de financiering rond te krijgen ?
           hoeveel euro’s mag de lening groot zijn ?
           welke maandlast is nog acceptabel voor de koper ?
           hoeveel banken moet de koper aflopen en hoeveel moeite moet er gedaan worden om de financiering te krijgen ?

Het goed vastleggen van dit soort punten is de taak van de makelaar of uw notaris. Als het niet gebeurt, kan het zijn dat u toch een boete van 10% moet betalen en dat is pas echt zonde.

Je kan dus zeggen dat er na 3 dagen niets voorlopigs aan het koopcontract is. Zullen we in het vervolg het daarom allemaal hebben over het koopcontract ?

 

Mr Ernst Loendersloot
kandidaat-notaris
Loendersloot@hwj-notarissen.nl