Voorzitter AEDES over hervormingen van de woningmarkt

AEDES is een samenwerkingsverband van veel woningbouw cooperaties.

De voorzitter heeft dit weekend in een intervieuw met NRC Handelsblad zijn visie gegeven op aanpassingen van de woningmarkt (liberalisering huurprijzen en hypotheekrenteaftrek).

Meer lezen kijk dan op:

http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/nieuws/2010/07/Marc-Calon-in-NRC—Hervorm-huurmarkt–n-hypotheek.xml

Vaknotaris is nu ook in METRO besproken

Als u wilt weten wat Vaknotaris voor u kan betekenen, kijk dan op:
http://www.vaknotaris.nl

Wilt u het stuk in de METRO lezen, kijk dan op:
http://www.readmetro.com/show/en/MetroHolland/20100714/1/14/#

Column 06. Notarisbank

De vorige keer heb ik geschreven over de bewaringspositie van de notaris op de rekening derdengelden. Daarbij gaf ik aan dat die positief moet zijn om ervoor te zorgen dat de notaris al het geld van de klanten in één keer kan uitbetalen. Dit om te voorkomen dat u het vertrouwen verliest in de notaris omdat u uw geld niet krijgt.

Dat laatste is ook de reden dat ik een serieus stokpaardje van stal wil halen. Het gaat namelijk om de vraag of het geld dat u bij de notaris heeft staan wel veilig is als een bank failliet gaat, zoals DSB.

De koopprijs staat bijvoorbeeld een paar dagen op de derdengelden-rekening van de notaris, totdat de akte van levering is verwerkt door het Kadaster. Hiervoor staat maximaal vier werkdagen, maar in de praktijk is het Kadaster sneller. Pas dan wordt het geld aan de verkoper uitbetaald of gebruikt om de hypotheek af te lossen.

Maar als de bank waar die rekening loopt in die tijd failliet gaat, kan de notaris niet meer aan dat geld komen. Is het geld dan ook echt weg, of kan de notaris er tijdelijk niet aan komen?

Wouter Bos

Deze en andere vragen spelen sinds september 2008 door mijn hoofd. Ik en ook anderen hebben die voorgelegd aan de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Op 17 december 2009 heeft Wouter Bos, toen nog minister van Financiën, antwoord gegeven. Daaruit blijkt dat het deposito-garantiestelsel ook van toepassing is op de derdengelden-rekening. Dus per persoon is nu €100.000 gegarandeerd.

Ik ben echter nog steeds niet gerust. Stel dat een ouder echtpaar hun huis verkoopt voor € 300.000, terwijl er nog een hypotheek op rust van € 100.000. Ze hebben dan ieder recht op €150.000, en moeten samen nog €100.000 aflossen. Als we zo moeten rekenen, gaat de dekking niet ver genoeg.

Misschien mogen we anders rekenen: stel dat we de aflossing van de hypotheekschuld er af mogen trekken. Dan hebben zij ieder recht op €100.000 en zijn zij dus volledig gedekt. Maar niet als ze ook nog bij de failliete bank spaargeld hebben. Want alles wat zij bij die bank hebben staan, wordt bij elkaar opgeteld om te bepalen of ze hun geld terug krijgen.

Helaas zijn er nog veel voorbeelden te bedenken waardoor de dekking niet (volledig) is.

Ik heb al eens opgeroepen een aparte Notarisbank op te richten zonder financiële hocus-pocus. Met dat laatste bedoel ik dat deze bank dus geen geld uitleent aan andere banken of personen. Dit om te voorkomen als deze andere banken of die schuldenaar in financiële problemen komen, ook de Notarisbank meegezogen kan worden en uw geld dus eveneens weg is.

Hierdoor is volgens mij gegarandeerd dat uw geld bij de notaris niet ineens verdwijnt of pas na maanden wordt uitbetaald.

Eerder verschehen op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/7130582/__Notarisbank__.html?p=15,1

Sinds de publicatie van dit artikel, is er in Brussel een VOORSTEL gedaan om een betere garantie-regeling te krijgen voor rekeninghouders. Maar voorstel is dus nog geen regeling en een deel van de problemen blijven, volgens mij.
Over het voorstel:
http://www.nrc.nl/economie/article2580943.ece/Voorstel_voor_Europese_garantie_spaargeld

Column 39, Nieuwe organisaties

Beste Lezer,

Deze keer bericht over twee nieuwe organisaties die recent zijn gestart. Beide hebben eigenlijk dezelfde achtergrond en willen dat u goed advies van uw notaris kunt krijgen.

Vorig jaar hebben deskundigen, waaronder hoogleraren een open brief geschreven omdat zij, simpel gezegd, meenden dat als de tarieven van de notarissen te laag worden, dit gevolgen heeft voor de kwaliteit van het werk van de notaris. En daarmee zou u niet geholpen zijn. Er zou meer rechtsonzekerheid ontstaan met als gevolg meer rechtszaken en dus kosten.
Goedkoop zou duurkoop blijken.

Onder de naam Het Nieuwe Stempel zijn een aantal notarissen toen ook naar de overkoepelende organisatie van notarissen gegaan, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB, zie www.notaris.nl). De KNB heeft namelijk als taak: “behartiging van de publieke belangen die met de uitoefening van het ambt zijn gemoeid”. Ook in uw belang. Maar zolang niet aangetoond is dat lagere tarieven tot de aangegeven problemen leiden, kan de KNB niets doen. Dus goedkoop is goed, tot het tegendeel bewezen is.

Uiteindelijk is recent besloten om een aparte vereniging op te richten waarbij iedereen zich kan melden die bezorgd is over de toekomst van het notariaat. De naam is Nederlandse Branche Vereniging Notariaat (NBVN, zie: www.nbvn.nl). De bedoeling is op te komen voor de belangen van notarissen, zodat u kunt blijven vertrouwen op deskundig advies, waarbij u een reëel tarief moet betalen daarvoor. Dus goed advies is geen duurkoop.

In dezelfde tijd is ook het idee uitgewerkt dat heeft geleid tot http://www.vaknotaris.nl. Ook hier is het de bedoeling dat u goed en deskundig advies krijgt van uw notaris. En ook hier zal de notaris een reëel honorarium moeten krijgen voor het maatwerk dat hij of zij voor u doet.

Het verschil is alleen dat u het tarief van de notaris terug kunt verdienen. Via deze site kan het Nederlandse bedrijfsleven namelijk diensten of produkten aan u aanbieden en als u besluit om van een aanbod gebruik te maken, dan betaalt het betreffende bedrijf hiervoor een commissie. Het aardige is dat die commissie aan u wordt uitbetaald en met dat geld kunt u dan weer het deskundige advies van uw notaris betalen. Dus goed advies kan goedkoop.

Met vriendelijke groet,

Mr Ernst Loendersloot

Meer lezen ? Kijk op http://www.ntrs.nl

Wat is een veilige hypotheek ?

Op onderstaande locatie kunt u lezen wat een hypotheek-adviseur geschreven heeft over veilige hypotheekvormen.

Ik plaats wel een kleine kanttekening bij het Banksparen als veilige vorm. Als de bank namelijk failliet gaat, moet je je spaargeld nog terug zien te krijgen. Daar zijn regels op van toepassing en misschien is niet het hele saldo gedekt.

Na deze bedenking gelezen te hebben, kunt u verder lezen op:
http://www.hypotheek-rentetarieven.nl/nieuws/hypotheek/veilige_hypotheek_wat_is_dat.html

Wilt u meer weten over het notariaat lees dan ook eens op:
http://www.vaknotaris.nl

Financieel adviseur kan aansprakelijk zijn als de financiering te laat rond is

De Rechtbank Rotterdam heeft geoordeeld dat een financieel adviseur schadeplichtig kan zijn ten opzichte van een klant als de financiering te laat of niet rond komt.

Dit wil niet zeggen dat de adviseur nu altijd aansprakelijk is, maar wel als er aan bepaalde eisen wordt voldaan.

Lees de hele uitspraak hier: http://jure.nl/BL8907

Column 05. Stelende notaris.

Update 12-11-2010:
Op Nu.nl staat een artikel over klachten over en veroordelingen van notarissen.
Zie: http://www.nu.nl/economie/2377180/notarissen-vaker-in-fout.html
Ik zie als digibeet dat het aantal klachten niet is verdubbeld in de onderzochte periode, maar het aantal straffen bijna is verdubbeld.
Betekent dit nu dat meer geklaagd wordt, of juist dat er zwaarder gestraft wordt of dat er echt meer grond is om te klagen ?

===========================

Recent stond op de website van De Telegraaf een stuk over de bewaringspositie van de notaris. Bij de betreffende notaris was deze negatief en dat heeft er toe geleid dat de notaris met onmiddellijke ingang is geschorst.

Misschien maakt u zich als klant van de notaris daar niet zo druk over, maar toch zou u dat beter wel kunnen doen. Dan moet ik u eerst misschien uitleggen wat een bewaringspositie is, waarom die niet negatief mag zijn en wat schorsing inhoudt.

Een notaris heeft korte of lange tijd het geld van zijn klanten onder zijn of haar hoede. Bij de verkoop van een woning bijvoorbeeld, blijft de koopsom bij de notaris staan, totdat het Kadaster de akte van levering heeft verwerkt. Maar ook de 10% waarborgsom die de koper heeft gestort op grond van de afspraken in de koopovereenkomst, staat gedurende (langere) tijd bij de notaris. Ook geld van een erfenis staat soms bij de notaris op de rekening, totdat alles is afgewikkeld. En dat kan vaak best lang duren.

Dit geld is natuurlijk niet van de notaris zelf, maar hij of zij is wel de hoeder ervan. Om te voorkomen dat dit geld weg zou zijn als de notaris failliet gaat, staat dit geld op een zogeheten rekening derdengelden. Echter op die rekening komt ook het geld binnen dat de notaris als honorarium in rekening brengt en kosten die hij of zij aan de klant heeft doorberekend, zoals de kosten die het Kadaster rekent om de akten te verwerken en de btw.

Als de notaris bijvoorbeeld de salarissen moet betalen van zijn of haar medewerkers, dan zal dus een overboeking moeten plaatsvinden van de rekening derdengelden naar de betaalrekening van de notaris zelf. En dat is waar de bewaringspositie om de hoek komt kijken.

Voldoende

Simpel gezegd houdt de bewaringspositie in dat de notaris voldoende geld moet hebben op de rekening derdengelden om alle klanten op dezelfde dag uit te kunnen betalen. In de praktijk zullen weliswaar nooit alle klanten tegelijk hun geld opvragen, maar de notaris moet rekening houden met deze theoretische situatie. Daarom moet de bewaringspositie minimaal nul zijn.

Als de bewaringspositie negatief is, betekent dit dat de notaris nooit alle klanten allemaal hun geld kan uitbetalen. En dan zouden sommige mensen hun geld niet kunnen krijgen en daarmee het vertrouwen in de notarissen verliezen. Daarom zijn diverse instanties in het leven geroepen om de notaris te controleren en dit te voorkomen. Dit zijn o.a. de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB, zie: www.notaris.nl), Kamers van Toezicht (KvT, onderdeel van de rechtbank) en het Bureau Financieel Toezicht (BFT: zie www.bureauft.nl).

Hoe kan een notaris dan toch een negatieve bewaringspositie hebben ? Eenvoudig gezegd, omdat hij of zij de pinpassen en de pincodes heeft om geld over te boeken van de rekening derdengelden en de controles door de genoemde instanties pas achteraf plaatsvinden. Boekt de notaris te veel over, dan is hij of zij dus al in de fout gegaan en zal de notaris zo spoedig mogelijk er voor moeten zorgen dat het verschil wordt teruggeboekt naar de rekening derdengelden.

Bij de notaris waarover De Telegraaf schreef, was het zo dat deze niet een klein beetje te veel had overgemaakt, maar fors te veel, namelijk zo’n € 660.000! Toen de Kamer van Toezicht daar achter kwam, is het deze notaris met onmiddellijke ingang verboden nog langer notaris te zijn.

Ik weet niet of dit een gevolg is van de vrije tarieven van notarissen zoals die sinds 1999 gelden, maar feit is wel dat het BFT in zijn recente jaarverslag heeft geconstateerd dat er een verdubbeling is van het aantal notarissen waar het verscherpt toezicht op houdt (2009 t.o.v. 2008). In datzelfde jaarverslag meldt het BFT dat het te weinig geld heeft om dit toezicht goed te kunnen doen. En dat laatste vind ik zorgelijk.

Eerder verschenen op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/article7112286.ece

De uitspraak zelf is te vinden:
http://tuchtrecht.overheid.nl/nieuw/notarissen/uitspraak/2010/YC0455

Kopen of huren: een aantal redenen voor het een of het ander

Op de volgende site kunt u een aantal voor- en nadelen vinden van kopen dan wel huren van een huis.

Mocht u twijfelen, lees die dan eens door.

Ook voor huurders geldt dat zij de notaris nodig kunnen hebben, bijvoorbeeld voor een samenlevingscontract of testament. Meer weten over deze akten: http://www.vaknotaris.nl

Huren of kopen:
http://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/56994-een-woning-huren-of-kopen-de-voor-en-nadelen-op-een-rij.html

Column 03. Onpartijdig

In mijn vorige column schreef ik over een overeenkomst tussen de FIFA en de notaris, namelijk om toekomstige probleemsituatie’s te signaleren en nu alvast oplossingen te bedenken en de (spel)regels daarvoor vast te leggen. Maar er is nog een tweede overeenkomst tussen de FIFA en de notaris. En dat is dan het derde onderwerp dat mij inviel toen ik het oranje gebouw van de redactie van De Telegraaf zag.

De aan het WK deelnemende ploegen hebben door voorronden te winnen, hun plaats op het WK verdiend. Maar in welke poule zij spelen en tegen welke andere landen, wordt door het lot in een loting bepaald. Vervolgens zijn het weer de voetbalkwaliteiten van de spelers die er voor zorgen dat de beste ploeg het toernooi wint.

Ik weet niet of de FIFA een notaris erbij haalt als de loting wordt gedaan, maar in Nederland is het niet ongebruikelijk dat een notaris een loting bijwoont om te zorgen dat alles netjes gaat en er geen mogelijkheid voor vals spel of beïnvloeding is. Niet iedere loterij wordt onder het oog van een notaris gedaan, maar de Staatsloterij bijvoorbeeld wel.

Mag je dan meespelen in de loterij als je ook de trekking controleert? Ik heb in de Notariswet geen expliciete regel gevonden dat het niet mag, maar als notaris heb je de algemene plicht om onpartijdig te zijn. Ook mag je geen voordeel kunnen hebben uit de informatie die je hebt of kunt hebben op grond van je taak als notaris. Op basis daarvan zul je dus niet mee mogen spelen in de loterij als je de notaris bent die de trekking regelt. Dat kun je volgens mij ook niet oplossen door dan maar je partner of kinderen mee te laten spelen. Dat zou wel erg makkelijk zijn. Wil je als notaris dus meespelen in een loterij, dan moet je gewoon niet de trekking willen controleren.

Deze basishouding, dat je geen voordeel mag hebben van de informatie die je uit hoofde van je functie hebt, gaat best wel ver. Zo mag een notaris geen onroerende zaken kopen als vastgoedbelegger. Wel natuurlijk zijn of haar eigen woning en het kantoorpand waarin het notariskantoor zit, maar in principe geen andere panden. Dit omdat de notaris wel eens speciale informatie kan hebben over het pand of de verkopers, vanwege zijn functie.

De notaris zou bijvoorbeeld van de eigenaar in vertrouwen gehoord kunnen hebben dat deze niet meer zijn schulden kan betalen. Als de notaris dan voorstelt om het pand te kopen, zodat de eigenaar van zijn schulden af is, dan zal de eigenaar toch een vreemde bijsmaak overhouden aan het gesprek. Misschien dat hij of zij de notaris een volgende keer niet meer helemaal vertrouwt en dat is wat voorkomen moet worden. Vandaar de strenge regel over kopen van onroerende zaken.

Eerder verschenen op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/article7035970.ece

Column 02. Het WK en de notaris

In mijn eerste bijdrage schreef ik over de eerste connectie tussen de notaris en het WK-voetbal. Nu kom ik toe aan de tweede overeenkomst.

De notaris heeft als belangrijkste doel u onpartijdig goed advies te geven en daarbij mogelijke problemen te bedenken en hier alvast een oplossing voor te verzinnen. Dat betekent soms dat de notaris juist de vervelende kanten gaat bespreken, terwijl u aan de leuke dingen wilt denken. Als u bijvoorbeeld gaat samenwonen, dan is dat voor u duidelijk een leuke periode. Maar gaat u met de notaris praten over een samenlevingscontract, dan zal hij of zij u ook vragen stellen over wat er moet gebeuren als u met ruzie uit elkaar gaat.

Dat heeft echter een heel goede reden. Als u met tedere gevoelens voor elkaar bij de notaris zit, heeft u namelijk het beste met elkaar voor. U kunt met elkaar afspraken maken over de mogelijke verdeling en afwikkeling. Als u die afspraken pas gaat maken op het moment dat u al met ruzie uit elkaar bent gegaan, dan zal dat veel moeilijker gaan. Want zowel u als uw ex-partner zullen op dat moment ieder voorstel voor de spelregels onmiddelijk beoordelen op: Wat levert het mij op?

Dit zal u allemaal heel logisch in de oren klinken, maar u wacht nog steeds op de link met het WK-voetbal. Die komt nu.

Stel dat de FIFA nooit had nagedacht over de spelregels van het toernooi, dan zou zomaar de situatie kunnen ontstaan dat de finale na 90 minuten in een gelijkspel eindigt. Zonder afspraken vooraf, zal het dan onmogelijk worden om de wedstrijd te eindigen met een winnaar. De ploeg die de meest fitte spelers heeft, zal dan eisen dat er een verlenging wordt gespeeld, terwijl de andere ploeg misschien juist strafschoppen wil.

De emoties op en rond het veld zouden in dat geval wel eens heel hoog kunnen oplopen. Er zou zelfs wel eens een oorlog gevoerd kunnen worden vanwege het feit dat de wedstrijd niet beslist wordt. In Zuid-Amerika is er inderdaad een voetbaloorlog geweest.

Gelukkig heeft de FIFA, net als een goede notaris, nagedacht over alle mogelijke scenario’s en regels opgesteld hoe wordt vastgesteld wie de winnaar is zodat problemen worden voorkomen.

Eerder verschenen bij De Telegraaf:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/article7035787.ece