Oproep tot afschaffing overdrachtsbelasting

De VBO makelaars hebben opgeroepen om de overdrachtsbelasting te laten vervallen.
Zie: http://www.vbo.nl/nieuwsberichten/persberichten/2010/vbo-makelaar-overdrachtsbelasting-opnemen-in-plan-woningmarkt

Ook de heer Leo van de Pas, makelaar te Heerlen, heeft hiertoe al eens opgeroepen en daarbij gesteld dat door afschaffing meer verhuisd zal worden. Daardoor zal er meer gebruik gemaakt worden van allerhande diensten (zoals verhuisbedrijven, schilders, aannemers, woninginrichters, etc.). Over deze extra diensten- en producten wordt dan weer BTW geheven, waardoor, naar zijn mening, het totale bedrag aan belastingen dat de overheid int gelijk kan blijven.
Zie:
http://www.vandepas.nl/ (onder huis en fiscus)

NOS: Vertrouwen in woninmarkt neemt toe

Om meer hierover te lezen, ga naar:
http://nos.nl/artikel/197258-vertrouwen-in-woningmarkt-neemt-toe.html

Column 35: Geheimhoudingsplicht. Deel 2.

Eerder (Zie: column 34)  schreef ik over het belang van de zwijgplicht van de notaris. U moet weten dat wat u vertelt aan de notaris niet zomaar op straat komt te liggen. De vraag die gesteld kan worden is of de notaris in alle gevallen moet zwijgen of dat er uitzonderingen zijn. Op dit moment moet de notaris eigenlijk altijd zwijgen en moet hij of zij ook bijna altijd zijn diensten verlenen als iemand daarom vraagt. Soms leidt dat tot vervelende situaties waarbij ook je eigen ethiek van belang is.

Stel dat een belegger een beleggingspand kopen en in het koopcontract staat dat de prijs 2 miljoen euro is. Als de akte wordt opgemaakt blijkt uit een opmerking van de verkoper dat de koopprijs 2,5 miljoen euro is en dat het verschil wordt overgemaakt door de koper op een rekening op de Kaaiman-eilanden. Dan moet de notaris de akte weigeren te tekenen omdat duidelijk is dat de wet wordt overtreden. De notaris mag echter nu niet de telefoon pakken om de politie en de belastingdienst in te lichten dat er (belasting)fraude gepleegd wordt. Dat de overheid graag zou willen dat de zwijgplicht van de notaris in zo’n situatie niet geldt, is begrijpelijk, maar waar leg je de grens.

Stel nou dat de koper niet de domme opmerking maakt over de koopprijs, maar koper en verkoper wat lacherig doen over de koopsom. De koper zegt met een vette knipoog dat hij te veel betaalt terwijl de verkoper met een nog vettere knipoog antwoord dat het pand toch echt meer waard is dan die 2 miljoen. Er is geen goede reden om te weigeren de akte te tekenen, maar zomaar melden aan de belastingdienst en politie mag ook niet. Als ik als notaris dan toch een melding doe die onterecht blijkt, kan ik als notaris zelfs aansprakelijk worden gesteld. Maar als ik niet meldt en dat blijkt onterecht, dan ben ik weer strafbaar bezig en kan ik een gevangenisstraf krijgen. Waar leg je de grens ?

Het eigenaardige aan deze twee voorbeelden is dat de akte na ondertekening toch naar de Registratie gestuurd moet worden. Dat is een onderdeel van de belastingdienst dat onder andere een kopie van de akte maakt, zodat deze binnen de belastingdienst gebruikt kan worden om op de juiste wijze belasting te heffen. Kennelijk is dat niet genoeg om dit soort praktijken te voorkomen en dus wil de overheid meer mogelijkheden hebben om bij de notaris informatie op te eisen. Dat is misschien wel makkelijk, maar betekent dus dat het zwijgrecht en –plicht van de notaris minder krachtig moet worden.

De vraag is dus waar willen we de grens leggen ? En dat is iets waar intelligente(re) mensen dan ik zich over gaan buigen, maar zowel voor mij als voor u is het eindresultaat van belang.

Ook een koper heeft plichten en niet alleen maar rechten.

Over dit onderwerp heeft een makelaar een stuk geschreven voor De Telegraaf.

Zie:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/hansbroeren/8175974/__Koper_mag_niet_alles__.html?cid=rss

Magazine van de Universiteit Maastricht

Binnenkort in het blad van de Universiteit Maastricht:

==========================================

Donating to UM goes beyond tax relief

 Ernst Loendersloot studied Dutch and International Law at Maastricht University and obtained his diploma in Notarial Studies from the University of Amsterdam. He works at Huenges Wajer Joosten, a notarial office in Maastricht that has recently agreed to draw up notarial deeds for donations to Limburg University Fund/SWOL free of charge. Yesterday, he handed in the first signed notarial deed to Sandra van den Tillaard, Senior Fundraiser at the Development & Alumni Relations department.

Donations can be deducted from your taxable income. “Depending on the tax rate, you may be reimbursed by up to 52% for your donation. To benefit from tax relief you have to reside in the Netherlands and make a contract with Limburg University Fund/SWOL where you agree to donate a specific amount for at least five years. We will then draw the notary deed that will make the donation official”, says Loendersloot.

But donating goes beyond tax relief – “that is just a nice extra.”  For Loendersloot, it is important to support the university’s innovative approach to education and research. “As a UM alumnus, donating to this fund is a way of showing your support to UM and strengthening your ties with the region.”     

The money donated to Limburg University Fund/SWOL is used to support a wide range of initiatives, from funding important research to building new facilities, to providing internships or bursaries for talented students from the Netherlands and abroad.

For more information on Fundraising, visit the Limburg University Fund / SWOL website at:

http://www.ufl-swol.nl/

==================================
De daadwerkelijke publicatie is te vinden op:

http://www.maastrichtuniversity.nl/web/Main1/OverDeUM/MissieStrategie/MaastrichtUniversityMagazine.htm

Koopcontract alleen door notaris op te stellen ? Persbericht NVM

Van een medewerker van de NVM kreeg ik onderstaand persbericht.
Omdat ik het van belang vind dat iedereen kennis kan nemen van de tegengestelde meningen die over die onderwerp bestaan bij verschillende partijen, plaats ik dit bericht (bijna) integraal. Alleen de contact informatie bij de NVM en de bijgevoegde artikelen uit vak-tijdschriften heb ik achterwege gelaten.

Groeten, Ernst Loendersloot

Zie ook:
http://nieuws.nvm.nl/actual/november_2010/nvm_waarschuwt_voor_notarieel_koopaktemonopolie.aspx

============================================

PERSBERICHT

10 november  2010

NVM waarschuwt voor notarieel koopaktemonopolie   

Nieuwegein, 10 november 2010 –

Niet alleen consumenten, maar ook overheidsorganen en professionele partijen als advocaten, projectontwikkelaars etc. dreigen het recht te verliezen om zonder tussenkomst van een notaris een koopakte op te maken. Tenminste als de wetgever gehoor geeft aan de voorkeuren van het onderzoeksteam dat op verzoek van het Ministerie van Justitie de Wet Koop Onroerende Zaken heeft geëvalueerd.

In 2003 leek een einde gekomen aan een slepende discussie over verplichte tussenkomst van een notaris bij de koop van een woning. De wetgever wees verplichte notariële tussenkomst van de hand. Met de invoering van de Wet Koop Onroerende Zaken koos de wetgever voor het systeem van een schriftelijke overeenkomst in combinatie met een bedenktijd van minimaal drie dagen voor de particuliere koper van een woning. Door het evaluatie-onderzoek dreigt de meer dan twintig jaar oude discussie nieuw leven ingeblazen te worden.

Grote weerstanden
Als het aan het onderzoeksteam ligt, wordt iedereen verplicht om  gebruik te maken van de diensten van een notaris als hij een onroerende zaak koopt of verkoopt. Als de wetgever gehoor geeft aan die aanbeveling, zou een lang gekoesterde wens van het notariaat, een monopolie op koopakten, alsnog in vervulling gaan. Omdat het oorspronkelijke doel van de wet – bescherming van de particuliere koper van een woning-  naar de achtergrond verdwijnt, dreigen steeds meer partijen de dupe te worden van de notariële expansiedrift. Zelfs een gemeente die een industrieterrein aan een multinational verkoopt, zal zich verplicht tot een notaris moeten wenden. Uitbreiding van het notariële monopolie met de koopakte roept niet alleen grote weerstanden op bij makelaarsorganisaties en bij consumentenorganisaties. Ook diverse organisaties die opkomen voor de belangen van bijvoorbeeld bouwers of projektontwikkelaars vinden dat hun achterban het recht moet behouden om zonder tussenkomst van een notaris een koopakte op te stellen.

Tweede Kamer
Omdat het onderwerp ieder moment weer op de politieke agenda geplaatst kan worden, heeft de NVM haar visie op de Wet Koop Onroerende zaken toegezonden naar onder andere de leden van de vaste Tweede Kamercommissie voor Veiligheid en Justitie. De NVM-visie is gepubliceerd in het Tijdschrift voor Bouwrecht (TBR 2010/104 en 195).

Dossier NVM Wet Koop Onroerende Zaken
Het dossier over de Wet Koop Onroerende Zaken is eenvoudig te vinden op de website van de NVM als u de zoekterm “evaluatie” gebruikt:  www.nvm.nl .

Column 34: Geheimhoudingsplicht. Deel 1.

Als u bij de Bloedbank bloed geeft, dan moet u iedere keer vragenformulier invullen, waarop ook vragen staan die van een intiemere aard zijn. Bijvoorbeeld of u de laatste tijd seksueel contact heeft gehad met iemand van hetzelfde geslacht of betaald heeft of heeft laten betalen voor sex.

Als dat formulier naar waarheid ingevuld is, wordt alleen de donateur bij de keuringsarts binnen geroepen om wat tests te ondergaan. Niemand anders, ook niet kleinere kinderen mag daar bij zijn. De Bloedbank geeft als reden op dat de donateur geen enkele belemmering mag voelen om de waarheid te vertellen en als je kind ook in de kamer is, zul je toch iets minder makkelijk bekennen dat je sinds kort een seksuele relatie hebt met een collega van het werk. En dat is natuurlijk om te voorkomen dat patiënten die straks bloed krijgen daardoor iets op lopen, zoals hepatitis of HIV.

Om er voor te zorgen dat de donateur zeker weet dat geheim blijft wat hij of zij in die keuringskamer tegen de arts zegt, heeft de arts een zwijgplicht en zwijgrecht. Naast artsen kennen ook andere beroepen een zwijgrecht en/of zwijgplicht. Om dicht bij huis te blijven: ook de notaris en alle medewerkers van het notariskantoor hebben dat, maar ook advocaten.

De redactie heeft gevraagd of ik op dit onderwerp dieper wil ingaan omdat er plannen zijn om het zwijgrecht voor de notaris te veranderen en misschien wel te laten vervallen. Omdat er veel aspecten aan zitten, zal ik het in delen doen. Vandaag komt het eerste deel.

Als notaris heb je de plicht om niets te zeggen over wat er met cliënten wordt besproken. Dat is de zwijgplicht. Dit kan heel ver gaan en in de praktijk heb ik dat vaker meegemaakt. Bijvoorbeeld toen een vrouw op kantoor kwam voor een testament. Zij wilde haar man onterven en alles aan haar/hun kinderen nalaten. Hun huwelijk was wat haar betreft over en zij wilde de echtscheiding aanvragen. Omdat haar man “losse handjes” had moest ze eerst er voor zorgen dat er plek was in een BlijfVanMijnLijf-huis en dat ook haar testament op orde was.

Om te voorkomen dat hij erachter zou komen, hebben we toen afgesproken dat ik een ontwerp van het testament zou sturen, dat ze zelf zou bellen voor een afspraak en dat ze contant zou betalen. Ook heb ik in de computer haar adres gewijzigd in dat van ons kantoor, zodat er niet per ongeluk een brief gestuurd zou worden in een mailing.

Omdat het kantoor in een wat kleiner dorp lag bestond de mogelijkheid dat de man via via zou horen dat iemand zijn vrouw had zien binnengaan bij het notariskantoor. Ik heb mijn collega’s er nog een keer opgewezen dat als de man langs zou komen of zou bellen, zij de plicht hadden te zwijgen over het gesprek met de echtgenote.

Uiteindelijk is het goed verlopen, heeft de vrouw het testament getekend en is de echtscheiding rond gekomen, maar duidelijk is wel dat het belangrijk is dat de notaris een zwijgplicht en –recht heeft. Die is zo belangrijk dat die niet zomaar moet komen te vervallen.

Huurwoning kopen: Voordelen, nadelen, kosten en huurkoop

Via de volgende link komt u uit bij een artikel over het kopen van je huurwoning:

http://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/62542-huurwoning-kopen-voordelen-nadelen-kosten-en-huurkoop.html

Column 33: Mannen zijn pantoffelhelden. Deel 2.

Eerder (Zie column 32)  schreef ik over mannen die formeel pantoffelhelden zijn omdat ze op grond van artikel 88 van Boek 1 van het Burgerlijk wetboek toestemming moeten vragen aan hun echtgenote als ze een akte willen tekenen die tot gevolg kan hebben dat zowel de man als de vrouw de echtelijke woning moeten verlaten. Ik heb toen aangegeven dat dat bijvoorbeeld het geval is als de man een hypotheekakte wil tekenen met als onderpand de echtelijke woning.

Wat ik toen niet heb behandeld, is de definitie van “echtelijke woning”. Toen ik na mijn rechtenstudie nog de 3-jarige beroepsopleiding wilde afronden, moest ik een mondeling examen doen. Het onderwerp wist ik pas toen ik de examenzaal in kwam. Daar lag namelijk de schriftelijke opgaaf waarbij artikel 88 aan de orde kwam. Ik mocht toen 25 minuten de opgaaf doornemen en aantekeningen maken en daarbij sommige studieboeken gebruiken die de examencommissie had neergelegd.

Tijdens het mondelinge deel van het examen kwamen we te spreken over de definitie van “echtelijke woning” uit artikel 88. Een situatie die gespeeld had in Maastricht, waar ik gestudeerd heb, kwam toen aan de orde. Omdat het een klassiek voorbeeld is, wil ik die graag met u doornemen.

Het huis stond voor 100% op naam van de vrouw. De man en de vrouw waren echter in een vervelende echtscheiding terechtgekomen en zij had bij de rechter voor elkaar gekregen dat de man het huis uit moest. Dat heeft hij gedaan nadat hij wat schone kleren in een weekend-tas had gedaan, waarna hij steeds voor kortere tijd op andere adressen verbleef. Dit “rondzwerven” duurde uiteindelijk nog een flinke tijd en de echtscheiding was nog steeds niet rond toen de vrouw haar woning verkocht en bij de notaris aan de koper overdroeg.

De man was van mening dat hij toestemming had moeten geven voor deze overdracht. Gevolg van verkoop en levering was namelijk dat hij niet meer het huis in kon terwijl het huis wel nog steeds de echtelijke woning was ook al woonde hij al langere tijd niet meer daar.

Uiteindelijk heeft de Hoge Raad zich hierover gebogen en geconcludeerd dat:

1.      de vrouw bij verkoop en levering van de woning inderdaad van de man de toestemming als bedoeld in artikel 88 nodig heeft, als het een echtelijke woning is;

2.      de man niet uit eigen vrije wil de woning had verlaten, maar vanwege een rechterlijk bevel;

3.      de man aangegeven had dat hij de woning nog steeds als (ook) zijn huis zag, wat bleek uit het feit dat hij een weekend-tas had gepakt en niet een verhuizer had gebeld en ook nog eens geen echte vaste verblijfplaats had geregeld na zijn gedwongen vertrek;

4.      de woning op grond van 2 en 3 onder de definitie viel van “echtelijke woning” en de vrouw dus op grond van 1 toestemming had moeten krijgen van haar man.

Gevolg was ondermeer dat aan de overdracht van de woning een essentieel onderdeel ontbrak, namelijk de handtekening van de man. De vrouw had dus ineens niet meer alleen ruzie met de man, maar ook met de kopers.

Hoe het verder is afgelopen stond niet in de studieboeken, maar als u eens met de trein naar Maastricht komt moet u bij het verlaten van het Centraal Station eens links en rechts kijken in de Stationstraat. Volgens mij was het was namelijk een van die mooie panden die daar staan.

Column 07: 30 dagen clausule

Nb: Deze column is niet geplaatst op de site van Jonge Gezinnen.
Ik plaats hem wel op mijn site. 
Wat houdt een 30-dagen-clausule in ?

Als je in je samenlevingscontract afspreekt dat als jij of je partner overlijdt, dan de spullen die van jullie samen zijn, naar de langstlevende toe gaan, dan heet dat een Verblijvensbeding.

Als jullie echter kort na elkaar overlijden (bijvoorbeeld na een autoongeluk) dan krijg je dat alle spullen eerst naar de langstlevende toe gaan en dan allemaal naar zijn of haar familie. Leef jij bijvoorbeeld 5 minuten langer, dan gaan alle spullen naar jouw familie.

Om dat te voorkomen, wordt er vaak een 30-dagen-clausule opgenomen in het samenlevingscontract. Dan spreek je af dat als de langstlevende binnen 30 dagen ook komt te overlijden, jullie spullen gedeeld worden tussen jouw familie en die van je partner.

Als je getrouwd bent, dan werkt dit anders en moet je een zogeheten Rampenclausule opnemen in je stetsament.

Andere zaken die dan aan de orde kunnen komen zijn:
Samenlevingscontract, Verblijvensbeding, Rampenclausule.