Arbitrage bij nieuwbouw

 (English translation follows below the Dutch text)

 

Op 17 april jl. heeft het Gerechtshof in Amsterdam een belangrijke uitspraak gedaan voor iedereen die een nieuwbouwwoning laat bouwen. Graag ga ik in dit blad WIZL in op deze zaak. Mocht u een nieuwbouwwoning willen kopen, dan kan het van belang zijn.

In de casus bij het Hof was het zo dat tussen een particulier als opdrachtgever en Bouwfonds als aannemer/projectontwikkelaar een koop-/aanneemovereenkomst was gesloten. In die overeenkomst stonden de rechten en plichten van de koper en van Bouwfonds.

Ook was opgenomen dat bij onenigheid tussen beide partijen er niet naar de rechter gegaan zou worden maar dat een arbiter de zaak zou beslechten. Deze regeling stond in artikel 13 van de overeenkomst en was dus niet “verstopt” in de Algemene Voorwaarden.

De koper was het niet eens met de oplevering en de kwaliteit van de bouw en eiste van Bouwfonds geld om de problemen op te lossen. In verband daarmee heeft de koper een procedure bij de civiele rechter opgestart.

Bouwfonds stelde echter dat deze “gewone” rechter niet bevoegd was omdat in de koop-/aanneemovereenkomst een zogeheten arbitrage-clausule was opgenomen. Alle geschillen tussen koper en Bouwfonds moesten via arbitrage (buiten de rechter om) beoordeeld worden.

De kantonrechter oordeelde op 12 mei 2011 al dat Bouwfonds geen beroep kon doen op de onbevoegdheid van de rechter omdat deze arbitrage clausule “onredelijk bezwarend” is in de zin van artikel 233 lid a van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Bouwfonds was het daar niet mee eens en is bij het Gerechtshof in Amsterdam in cassatie gegaan tegen deze uitspraak. Helaas voor Bouwfonds was ook het Hof van mening dat de arbitrageclausule niet ingeroepen kon worden.

Eén van de argumenten daarvoor was dat het een grondrecht is voor een particulier om zijn juridische zaken door een (neutrale) rechterlijke instantie te laten beoordelen.

Van dit grondrecht kan worden afgezien maar dan moeten partijen daar expliciet over onderhandeld hebben. Het is dus niet genoeg om het duidelijk in het contract te zetten.

Mocht u dus een nieuwbouwwoning kopen en u krijgt een discussie met de aannemer over de kwaliteit van het werk, onthoudt dan dat u de mogelijkheid heeft om naar de civiele rechter te gaan, tenzij u expliciet heeft ingestemd met arbitrage.

Maar deze zaak is ook van belang in alle andere gevallen waarin u als particulier een contract tekent waarin een arbitrage-clausule staat, zoals bijvoorbeeld als u een abonnement afsluit voor een mobiele telefoon.

Print versie

======================================================
English translation provided by Google Translate:

On 17 April this year, the Amsterdam Court made an important ruling for anyone wanting a new house built. Like I’m in this magazine WIZL in this case. If you want to buy a new house, it may be important.

 In the case before the Court to be that between a private individual and as a client Fund as contractor / developer koop-/aanneemovereenkomst one was closed. In that agreement were the rights and obligations of the buyer and of Bouwfonds.

It was also recognized that disagreement between the two parties have not gone to court would be but an arbitrator would settle the matter. This arrangement was in Article 13 of the Agreement and thus was not “hidden” in the General Conditions.

The buyer disagreed with the delivery and the quality of construction and demanded Fund money to solve problems. In connection therewith, the buyer proceedings before a civil court started.

Fund suggested that these “ordinary” courts had no jurisdiction because the koop-/aanneemovereenkomst a ‘arbitration clause. All disputes between buyer and Fund had through arbitration (outside the courts) are reviewed.

The magistrate ruled on May 12, 2011 all that Fund could not rely on the lack of jurisdiction of the court because the arbitration clause “unreasonably burdensome” within the meaning of Article 233 paragraph a of Book 6 of the Civil Code (BW).

Fund was disagrees and is at the Amsterdam Court of cassation appeal against this ruling. Unfortunately for Fund was also the Court considers that the arbitration clause could be invoked.

One argument was that it is a fundamental right for an individual to his legal affairs by a (neutral) court to assess.

From this fundamental right may be waived but only if parties have explicitly negotiated. It is not enough to make it clear in the contract to convert.

So if you buy a new house and you get a discussion with the contractor about the quality of work, remember that you have the opportunity to go to civil court action, unless you have explicitly consented to arbitration.

But this case is also important in all other cases where you as an individual sign a contract in which an arbitration clause is, for example if you have a subscription for a mobile phone.

 

Overwaarde ? Voorkom Belastingproblemen !

 

 

 

 

Voor een nieuw blad over wonen in Zuid-Limburg met de titel: WIZL Magazine
heb ik een column geschreven onder deze titel. De column treft u hieronder aan.

Het blad wordt in 4.000 exemplaren verspreid door Zuid-Limburg en is een initiatief van Erik Bessems.

Over het RADAR-Testament heb ik al eerder geschreven.

De column luidt als volgt:

Op zaterdag 21 april jl. heeft in NRC-Handelsblad een artikel gestaan hoe u voorkomt dat u in de betalingsproblemen komt als u een forse overwaarde in uw huis heeft. Daarbij is ook besproken mijn suggestie om een RADAR-testament op te maken.

Zo’n testament is geen wondermiddel dat overal tegen kan worden ingezet, maar het kan zeer goed van pas komen in de volgende situatie:
u bezit een mooi huis met een flinke overwaarde;
u heeft echter weinig spaargeld;
ook heeft u geen testament of juist een langstlevende testament.

Als u of uw partner overlijdt, dan zal de eigendom van het huis naar de langstlevende toegaan. De overwaarde van het huis valt echter wel in de erfenis die verdeeld moet worden tussen de langstlevende en de kinderen.

De belastingdienst redeneert eenvoudigweg dat de kinderen (formeel) wél al hun vaders- of moedersdeel hebben ontvangen. De fiscus zal dus een aanslag voor de erfbelasting opleggen als dat kindsdeel groter is dan € 20.000,-.

Op grond van de erfwet of het langstlevende testament zal de langstlevende deze belasting moeten betalen, maar die heeft daar het (spaar)geld dus niet voor.

Meestal zal de langstlevende ook niet geld kunnen lenen bij de bank omdat het totale inkomen door het overlijden minder is geworden.

Het zogeheten RADAR testament kan dan uitkomst bieden.

In zo’n testament worden de kinderen in eerste instantie onterfd. De langstlevende wordt namelijk de enige erfgenaam. De kinderen erven pas nadat ook de langstlevende is overleden.

Het lijkt misschien op een langstlevende regeling, maar dat is het niet ! De kinderen blijven namelijk helemaal buiten beeld totdat u beiden bent overleden.

Daardoor kan de belastingdienst ook geen aanslag voor de erfbelasting opleggen omdat alleen de langstlevende erft.* Pas als u beiden bent overleden hebben de kinderen recht op de erfenis en zullen zij belasting moeten betalen.

Een RADAR testament kent ook nadelen, maar als er weinig spaargeld is en de langstlevende ook geen lening (meer) krijgt, is het zeker een optie.

Wilt u meer informatie, kijk dan eens op www.ntrs.nl

* De langstlevende heeft een vrijstelling voor de erfbelasting van (afgerond) € 600.000,-. Bent u in de wettelijke gemeenschap van goederen getrouwd, dan kan uw totale vermogen € 1.200.000,- bedragen en hoeft bij een RADAR testament toch geen erfbelasting betaald te worden.
Let wel op dat de waarde van het weduwe-/weduwnaarspensioen wordt afgetrokken wordt van de vrijstelling.