Hier diverse stukken die ik in andere media heb gevonden.

NRC Handelsblad: Stiefmoeder maakt erfenis op. Kunnen de kinderen de stiefkinderen aansprakelijk stellen ?

Op zaterdag 5 januari 2013 beantwoordt Erica Verdegaal een vraag van een lezer over de erfenis van moeder.

Ik heb bij de beantwoording geholpen en een eerdere column van mij onder de aandacht gebracht van Erica Verdegaal.

Wilt u de vraag en het antwoord van Erica Verdegaal lezen ?
Klik dan hier.

Wilt u mijn eerdere column lezen waarnaar zij verwijst ?
Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Schenk belastingvrij je hele vermogen weg

BOM ONDER DE SUCCESIERECHTEN

Waarschijnlijk heeft u iets gehoord over een uitspraak van de Rechtbank in Breda over de erfbelasting in de Successiewet. Die uitspraak houdt simpel gezegd in dat de overheid bij het opstellen van de regels te ver is gegaan bij het verlenen van vrijstellingen aan sommige erfgenamen. Er werd gesproken over een “bom onder de successierechten”.

Er zou sprake zijn van ongeoorloofde discriminatie in de Successiewet tussen verschillende categorieën erfgenamen. De erfenis waarin geen bedrijf zat werd gewoon belast terwijl de erfenis met daarin een bedrijf voor hele grote bedragen vrijgesteld was van de erfbelasting. En volgens deze rechters is dat een verschil in belastingheffing over erfenissen dat niet verdedigbaar is.

De overheid is nu druk bezig om zo spoedig mogelijk zaken die lijken op de zaak uit Breda voor te leggen aan de Hoge Raad voor een definitief oordeel. Daarvoor zijn een vijftal zaken geselecteerd en die worden via sprongcassatie in een spoedprocedure voorgelegd aan ons hoogste rechtscollege.


UW VOORDEEL: SCHENK BELASTINGVRIJ.

Maar ondertussen is onduidelijk of onze huidige Successiewet wel geldig is !

En daarmee kunt u eventueel uw voordeel doen als u (een deel van) uw vermogen wilt wegschenken.

Stel dat de Hoge Raad, net als de Rechtbank in Breda, van mening is dat het verschil dat in de Successiewet is gemaakt voor erfenissen met en zonder bedrijven niet mag, dan is met terugwerkende kracht (tot 13 juli 2012) de Successiewet krachteloos geworden.

Consequentie daarvan is dat alle erf- maar ook schenkbelasting die geheven is of zou moeten worden ook met terugwerkende kracht op nul moet worden gezet door de Belastingdienst.

En dat is waarom sommige belastingadviseurs op dit moment met de suggestie komen dat u nu grote delen van, ja zelfs uw gehele, vermogen kunt schenken aan uw (klein-)kinderen. U hoeft niet meer rekening te houden met de huidige vrijgestelde bedragen. Is de Successiewet namelijk met terugwerkende kracht waardeloos geworden, dan zijn ook de vrijgestelde bedragen niet (meer) van toepassing en ook de percentages van de schenkbelasting zijn dan automatisch verlaagd naar nihil.

Oftewel u kunt belastingvrij grote sommen geld of vermogen schenken aan uw (klein-)kinderen !


MA
AR SCHENK NU DAN WEL MET DE JUISTE CLAUSULES

Om het door de belastingadviseurs geschetste voordeel van volledig belastingvrije schenkingen binnen te kunnen halen moet u wel op de juiste manier schenken. De adviseurs bedoelen daarmee dat u herroepelijke schenkingen doet. U bepaalt dan dat u de schenking kunt terugdraaien als het eindresultaat u niet bevalt.

Met dat laatste wordt dan bedoeld: als de Hoge Raad de successiewet niet “afschiet” maar oordeelt dat deze gewoon geldig is.

U blijkt achteraf meer vermogen geschonken te hebben dan u onder de (toch geldige) regels belastingvrij te hebben gemogen.
Oftewel: er moet toch schenkingsrecht betaald worden.

Als u voor dat geval de schenking herroept, wordt alles met terugwerkende kracht teruggedraaid.
Dus: u heeft nooit te veel geschonken en daarom is er ook achteraf geen schenkingsrecht verschuldigd.

Persoonlijk denk ik dat het verstandig is om de herroepingsclausule zo op te stellen dat het niet van u afhangt of de clausule al dan niet in werking treedt.
Daarmee bedoel ik dat nu al wordt vastgelegd dat de schenking automatisch moet worden teruggedraaid als de Hoge Raad de Successiewet niet “afschiet”. Dat wordt ook wel een schenking onder een ontbindende voorwaarde genoemd.

Ik ben bang dat de belastingdienst zonder dit automatisme toch een gaatje vindt om belasting te heffen.
U heeft het bij de herroepingsclausule namelijk zelf in de hand om de schenking terug te draaien als het fiscale eindresultaat u niet bevalt. Bij een schenking met ontbindende voorwaarde is dat niet het geval.


HANDEL SNEL

Voorzichtige belastingadviseurs raden u aan om niet te lang te wachten als u op deze manier wilt schenken.

Stel dat de overheid morgen in een persbericht aankondigt dat er een nieuwe regeling komt terzake van de schenkbelasting en dat de nieuwe regeling de huidige vervangt. Het is dan zo dat die nieuwe regeling met terugwerkende kracht vanaf morgen geldt, ook als de regeling zelf pas wet wordt over een paar maanden.

Als de Hoge Raad de huidige Successiewet onverbindend verklaart dan is dat alleen voor de schenkingen tussen 13 juli 2012 en morgen (de dag van het persbericht). Zou u pas overmorgen schenkingen doen aan uw (klein-)kinderen, vallen die onder de nieuwe (in het persbericht) aangekondigde regels.

Er is dus een beperkte “window of opportunity” om uw gehele vermogen belastingvrij te schenken !

Morgen kan het al afgelopen zijn als het Ministerie van Financiën een persbericht de wereld in stuurt.

En hoe meer mensen gebruik maken van deze route, hoe groter de kans dat er een persbericht komt.

Dus zegt het niet voort !
(maar praat wel eens met uw notaris of belastingadviseur over de voor- en nadelen en de formulering van de bepalingen waaronder u schenkt).

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

 

Oma is dement en haar dochter en kleindochter maken ruzie over het geld

 

English translation follows after the Dutch text.

Oma is dement en haar dochter en kleindochter maken ruzie over het geld

Dat is eigenlijk waar het om gaat in de zaak die op 18 juli 2012 is afgehandeld door het Gerechtshof in Den-Haag

Er zit een aardig juridisch lesje in deze familie saga en dat wil ik u niet onthouden.

DE SITUATIE:
Oma had in 2005 en later nog eens in 2010 een algehele volmacht gegeven aan haar kleindochter. Deze mocht op basis daarvan alle zaken regelen voor haar oma. Dus geld opnemen, betalingen verrichten, belastingaangiften doen, huis (ver)kopen. Gekscherend kun je zeggen dat het enige dat de kleindochter niet kon doen op grond van die volmachten was: oma uithuwelijken of een testament tekenen namens oma.

Kennelijk gaat de geestelijke gezondheid van oma achteruit, want in 2011 vraagt haar dochter (die ook de moeder is van de kleindochter) bij de rechter een onderbewindstelling aan. Bij toewijzing zou de bewindvoerder alle zaken rondom het vermogen van oma moeten regelen. De dochter had in hetzelfde verzoek aan de rechter ook opgenomen dat zij tot bewindvoerder moest worden benoemd.

De rechter wees het verzoek toe, de dochter werd bewindvoerder en de kleindochter was het daar niet mee eens.

LES 1:
De kleindochter ging in beroep bij het Gerechtshof in Den-Haag tegen het besluit van de rechtbank. Eén van haar argumenten was gebaseerd op artikel 435 lid 3 van Boek 1 van het Burgerlijk wetboek.

Daarin staat dat de rechter de uitdrukkelijke wens moet volgen van degene die het lijdend voorwerp is als het gaat om de persoon die tot bewindvoerder wordt benoemd.

De kleindochter stelde dat het duidelijk niet de bedoeling van oma was geweest dat haar dochter de bewindvoerder zou worden. Oma zou namelijk hebben gewild dat de kleindochter benoemd zou worden. Dit werd onderbouwd met het feit dat oma zowel in 2005 als in 2010 de kleindochter de hiervoor vermelde, zeer uitgebreide volmacht had gegeven en niet haar dochter.

Het Gerechtshof in Den-Haag ging mee in deze redenatie. Dus stond het 1-0 voor de kleindochter.

LES 2:
 Het Gerechtshof in Den-Haag oordeelt echter dat de kleindochter toch niet in plaats van haar moeder tot bewindvoerder kan worden benoemd. Daar zijn drie argumenten voor.

Allereerst heeft de kleindochter geld van oma achtergehouden. Dit had zij eigenlijk aan de bewindvoerder (haar moeder) moeten afstaan, maar dat heeft zij geweigerd. (De achterliggende gedachte van de kleindochter: dit geld is nodig om de begrafenis van oma te betalen).

Daarnaast blijven de dochter en de kleindochter ruziën over bepaalde betalingen. Over de noodzaak en wenselijkheid daarvan hebben zij vele maanden onenigheid gehad en ze zijn er in juli 2012 nog steeds niet uit.

Als laatste overweegt het Hof dat de verhouding tussen dochter en kleindochter blijvend verziekt lijkt te zijn.

Dit alles betekent dat de rechter dus geen vertrouwen er in heeft dat als de kleindochter tot bewindvoerder wordt benoemd, de financiën van oma goed geregeld zullen gaan worden in de toekomst. Het staat dan weer 1-1.

De rechters lossen dit op door een professioneel bewindvoerderskantoor te benoemen.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

MIJN RAAD VOOR JOU

Als je een algehele volmacht bij de notaris gaat tekenen om iemand aan te stellen die in jouw plaats zaken kan regelen, denk dan goed na wie je uitkiest. Niet alleen moet deze persoon jouw belangen goed kunnen behartigen, maar de rechters volgen je in jouw keuze als er ooit een bewindvoerder aangesteld moet worden over je vermogen.

Als je weet of verwacht dat er later ruzie kan ontstaan binnen de familie als er een verzoek tot onderbewind stelling wordt gedaan, leg dan nu vast wie je op dat moment wilt laten benoemen in deze functie. Dat kan altijd bij de notaris en daarvoor hoef je niet zo’n algehele volmacht op te maken.

In het meest eenvoudige geval, schrijf je zelf op een A4-tje wie jouw keuze is en ga je dan naar je notaris. In het bijzijn van je notaris onderteken je dan dit papier en de notaris plaatst daar zijn ambtsstempel en handtekening onder en vermeldt de datum (formeel is dat: legalisatie van uw handtekening).

Dan is voor iedereen duidelijk dat het echt jouw keuze is. Maar misschien is het dan wel goed om ieder jaar even naar de notaris terug te gaan met dat document en telkens opnieuw je keuze te bevestigen. Iedere keer al jaar opnieuw de notaris jouw handtekening legaliseren.

=======================================================
Translation provided by Google Translate. I can do better but lack the time.

Grandma’s dementia and her daughter and granddaughter quarrel about money

That is really what matters in the case on 18 July 2012 is handled by the Court of Justice in The Hague

There is a nice legal lesson in this family saga and that I can not remember.

THE SITUATION:
Grandma had in 2005 and later in 2010 a general power of attorney given to her granddaughter. This was on the basis of all business before her grandmother. So withdrawals, payments, declarations, house (re) sell. Jokingly you can say that the only thing the granddaughter could not do under those proxies was: grandma marry or will sign on behalf granny.

Apparently, the mental health of grandmothers back, because in 2011, asks her daughter (who is also the mother of the granddaughter) at the court administration order on. When allocating the administrator would all issues surrounding the ability to arrange grandmother. The daughter had the same request to the court also recognized that they had to be appointed as administrator.

The court dismissed the request to the daughter and granddaughter was trustee was disagreed.

LESSON 1:
The granddaughter appealed to the Court of Justice in The Hague against the decision of the court. One of her arguments was based on Article 435 paragraph 3 of Book 1 of the Civil Code.

It says that the court should follow the express wish of the person who is the object when it comes to the person who is appointed as administrator.

The granddaughter said that it is clearly not the intention of grandmother that her daughter had been the trustee would be. Grandma would have liked that because the granddaughter would be appointed. This was substantiated by the fact that grandma in both 2005 and in 2010, the granddaughter of the aforementioned, extensive attorney had given and not her daughter.

The Court in The Hague went along in this reasoning. So it was 1-0 for the granddaughter.

LESSON 2:
The Court finds, however, that the granddaughter was not in place of her mother as administrator may be appointed. There are three arguments.

First, the granddaughter grandma money withheld. This she had actually to the administrator (her mother) to cede, but she refused. (The idea of the granddaughter: this money is needed to grandma’s funeral to pay).

Also continue the daughter and granddaughter argue about certain payments. About the need and desirability of many months, they quarrel and they are there in July 2012 is still not out.

Finally, the Court held that the relationship between daughter and granddaughter seems to be permanently ruined.

All this means that the court has no confidence in that as the granddaughter of trustee is appointed, the finances of grandma well organized will go in the future. It is then 1-1.

The judges resolve this in a professional office administrator to be appointed.

MY ADVICE FOR YOU
If you have a general power of attorney with the notary will draw someone who would be in your place can arrange business, think carefully who you choose. Not only should this person can represent your interests well, but the judges will follow you in your choice if there ever was a trustee should be appointed over your assets.

If you know or expect that later quarrel may arise within the family as a request for administration order is made, place now determine who you want to appoint at that time in this function. This can always be at the notary and therefore you do not have a general power of attorney to make.

In the simplest case, you write yourself an A4 Who is your choice and then go to your notary. In the presence of your notary sign you this paper and the notary places where his office stamp and signature and shall indicate the date (formally that: legalization of your signature).

Then it is clear to everyone that it really is your choice. But maybe is it good every year to go to the notary to go back to that document and over again to confirm your choice. Every time all year the notary legalize your signature.

IK WIL HET BESTE VOOR MIJN (GEHANDICAPTE) KIND

    English translation follows after the Dutch text.

 

 

 

 

 

Je wilt altijd het beste voor je kind en graag zou je het zo lang mogelijk willen beschermen. Als je een kind hebt met een geestelijke beperking dan is dat misschien zelfs nog wel een belangrijkere wens. 

TESTAMENTAIR BEWIND
Meestal zie ik dat ouders van een kind met een geestelijke handicap in een testament vastleggen dat iemand anders het geld van het kind gaat beheren. Dat doen ze door in zo’n testament vast te leggen dat de erfenis van dit kind onder bewind gesteld wordt en iemand anders tot bewindvoerder te benoemen.

Aandachtspunt daarbij is wel dat zo’n testamentair bewind alleen geldt voor de erfenis. En dus niet voor datgene wat een kind zelf verdient.

Maar belangrijker:
het geldt ook niet voor hetgeen het kind krijgt op grond van een overlijdensrisicoverzekering, afgesloten door de ouders op hun eigen leven !

 

 

 

 
VERZEKERINGSPOLIS MOET WEL GOED ZIJN OPGESTELD. ANDERS GAAT HET MIS BIJ GEHANDICAPTE KINDEREN EN BIJ ECHTSCHEIDINGEN.
Op 21 februari 2012 is er door het Gerechtshof in Amsterdam beslist over een klacht, ingediend tegen een kandidaat notaris. Aan die uitspraak moest ik denken toen ik dit artikel ging schrijven omdat door fouten (waar die kandidaat notaris niets aan kon doen) het geld uit de verzekeringspolis zonder beperkingen te besteden werd.

In die zaak waren een man en een vrouw gescheiden. Ze hadden minderjarige kinderen en de man wilde niet dat als hij zou overlijden zijn ex-echtgenote zijn erfenis ging beheren voor de kinderen (het is hier niet van belang of die geestelijke beperkingen hadden of niet).

Dus de man liet een testament opstellen en daarin werd opgenomen een bewind over al hetgeen de kinderen van hem zouden erven. Zijn zuster werd bewindvoerder.
(zie ook mijn columns over het zogeheten echtscheidingstestament en het ouderlijk vruchtgenot)

Toen hij twee maanden later overleed, bleek dat een verzekeringsmaatschappij een fors bedrag uitbetaalde omdat hij een overlijdensrisicoverzekering had lopen. Alleen, het bewind uit het testament gold niet voor deze uitkering omdat het “buiten de erfenis om liep”.

Dus de ex-echtgenote mocht ineens als moeder van de minderjarige kinderen dat geld gaan beheren en dat was zeker niet de bedoeling van de overledene.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht. Foto: Bert Beelen

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht. Foto: Bert Beelen


OPLOSSING
Er was een oplossing en de kandidaat notaris had die ook aangedragen. Maar kennelijk had de tussenpersoon niet de goede stappen gezet vóór het overlijden. Graag wil ik je die oplossing hier geven omdat jij er misschien iets aan hebt.

Als op de verzekeringspolis aangetekend staat dat de uitkering onder bewind is gesteld, dan gaat het goed. Ik zou dan wel verwijzen naar de spelregels inzake het bewind zoals die in het testament zijn opgenomen. Dan loopt het allemaal parallel.

Maar jij zult als ouder dus wel moeten zorgen dat de verzekeraar deze aantekening plaatst op de polis !

En dan niet alleen als je een gehandicapt kind hebt of als je gescheiden bent en niet wilt dat je ex-echtgenoot het geld gaat beheren.

Maar eigenlijk altijd als je kinderen hebt.

Want als jij en je echtgenoot niet gescheiden zijn, maar tegelijkertijd komen te overlijden, dan kunnen de kinderen zodra ze ouder zijn dan 18 jaar de uitkering gewoon verkwisten zonder dat er een bewindvoerder iets aan kan doen. Die beheert namelijk alleen de erfenis.

=======================================================
English translation provided by Google Translate. I can do better but lack the time.

I WANT THE BEST FOR MY DISABLED CHILD

You always want the best for your child and would like to make it as long as possible to protect. If you have a child with a mental disability that is perhaps even a greater desire.

Testamentary RULE
Usually I see that parents of a child with a mental disability in a will capture someone else’s money the child will manage. They do this through in such a testament to capture the legacy of this child is placed under administration and to appoint someone else as administrator.

Concern here is that such a rule applies only to testamentary inheritance. And not for what a child deserves.
But more importantly, it is also not what the child is under a life insurance policy, taken out by the parents on their own lives!

INSURANCE POLICY MUST DO WELL PREPARED. ELSE IS THE DISABLED CHILDREN AND TO MIS IN DIVORCES.
On 21 February 2012 there by the Amsterdam Court decides on complaints filed against a candidate notary. At that statement I had thought when I started writing this article because of errors (where candidate notary could not help it) the money from the insurance policy without restrictions spending was.

In that case involved a man and a woman divorced. They had minor children and the husband did not think he would die if his ex-wife, his legacy was managing for the kids (it’s not important or mental limitations or did not).

So the husband left a will and it was recorded a reign of all that the children would inherit from him. His sister was administrator.
(See my column about the so-called parental divorce and wills usufruct)

When he died two months later, showed that an insurance company paid a hefty sum because he had a life insurance run. Only, the reign of the will did not apply to this benefit because it “ran out to the inheritance.”

So the ex-wife was suddenly as the mother of the minor children to manage money and that was certainly not the intention of the deceased.

SOLUTION
There was a solution and the candidate notary had also put forward. But apparently, the intermediary does not put the proper steps before death. I would like to give you that solution here because you might have something.

If the insurance is noted that the benefit under administration set, then it goes well. I would have to refer to the rules relating to the regime as in the will are included. Then it all goes parallel.

But as a parent you will therefore have to ensure that the insurer puts this note on the policy!

And not just if you have a disabled child or if you are separated and do not want your ex-spouse will manage the money. But almost always when you have kids. Because if you and your spouse are not separated, but also to die, then the children when they are older than 18 years pay just squander without an administrator can do something about. Namely that manages only the inheritance.

Gedwongen verkoop huis maar restant schuld wordt niet kwijtgescholden via NHG

Nationale Hypohteek Garantie   

English translation follows after the Dutch text

WAT IS NHG ?

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een mooi instituut. Je koopt een huis, leent geld van een bank daarvoor en als je aan allerhande voorwaarden voldoet kun je NHG krijgen bij deze lening.

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW), die de NHG verzorgt, garandeert daarbij aan de bank dat de lening altijd 100% wordt afgelost. Ook als jij in de financiele problemen komt, het huis (gedwongen) verkocht moet worden en de koopprijs te laag is om de schuld helemaal af te betalen. Dat is ook de reden dat de bank jou een korting wil geven op de rente die je moet betalen. Er is eigenlijk geen onzekerheid bij de bank of ze de lening wel volledig terugbetaald krijgen.

Een belangrijk bijkomend voordeel voor jou is dat jij daarna vrij van de restant-schuld verder kunt leven. Deze wordt namelijk kwijtgescholden. Maar alleen als aan alle voorwaarden is voldaan.

MAAR NIET ALTIJD WORDT DE RESTANT-SCHULD KWIJTGESCHOLDEN
Zoals ik aangaf moet er wel aan alle voorwaarden zijn voldaan wil de SWEW via de regeling van de NHG aan jou de restant-schuld kwijtschelden.

Simpel gezegd: je mag bij het aangaan van de lening geen belangrijke dingen verzwegen hebben, maar ook moet je er voor zorgen dat de schade voor de SWEW/NHG zo klein mogelijk is. Dat laatste kan eigenlijk alleen maar door er voor te zorgen dat de verkoopopbrengst zo hoog mogelijk is.

Jij hebt natuurlijk niet in de hand hoeveel een koper wil betalen voor jouw huis, maar je kunt wel, als je de hypotheekrente niet meer kunt betalen, zo goed mogelijk meewerken.

TWEE INTERESSANTE UITSPRAKEN
Begin dit jaar las ik twee interessante uitspraken die aangeven wat je niet moet doen.

HENNEPKWEKERIJ

In de eerste uitspraak had de schuldenaar zijn huis heel slecht onderhouden. Er was sprake van dusdanig achterstallig onderhoud dat de woning volgens een taxateur ongeveer 13% minder waard was dan vergelijkbare woningen. Dit kwam door waterschade aan vloeren, plafonds en vloeren.

Of dat het gevolg was van de wietplantage die ook in het huis werd aangetroffen, weet ik niet. Maar doordat die plantage er was geweest, was er beslag gelegd op de woning. Voordat dat beslag weer uit de registers van het Kadaster was verwijderd, was er ook veel tijd verlopen.

Alles bij elkaar was de woning daardoor “besmet” en bracht deze te weinig op om de hypotheekschuld af te lossen. SWEW vond dat door hetgeen de schuldenaar had gedaan, de (restant) schuld onnodig hoger was geworden. Dus werd dit restant niet kwijtgescholden.

GEEN MAKELAAR INGESCHAKELD

In de tweede uitspraak was er geen sprake van een kwekerij van verdovende middelen. Ook het onderhoud was niet het probleem. Wel de “gelatenheid” van de schuldenaren.

Ze konden de rente niet meer betalen en hebben toen “het hoofd in de schoot gelegd”. Er was geen actie ondernomen richting de bank of SWEW. Maar belangrijker was dat er ook geen makelaar was ingeschakeld om te proberen het huis gewoon te verkopen (bijvoorbeeld via Funda).

Daardoor moest de bank wel overgaan tot de executie veiling van het huis. En de ervaring leert nu eenmaal dat de koopprijs bij een gewone verkoop hoger ligt dan bij een executieveiling.

Omdat de eigenaren dus niets hadden gedaan, was de verkoopprijs lager dan nodig en de restant-schuld navenant hoger. Dat werd de schuldenaar door SWEW en de rechter aangerekend en dus werd besloten dat de restant-schuld niet kwijtgescholden werd.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

MIJN ADVIES
Mocht je ooit in financiële problemen komen, waardoor je de hypotheekrente niet meer kunt betalen, neem spoedig contact op met je bank!

Het is namelijk in ieders belang (SWEW, de bank en jezelf) dat aan alle spelregels wordt voldaan en de verkoopopbrengst zo hoog mogelijk is. Dan is de restant-schuld zo klein mogelijk en kom je eerder in aanmerking voor kwijtschelding van de restant-schuld op grond van de NHG.

 

=====================================================
English translation provided by Google Translate. I can do better, but lack the time.

Foreclosure home but remaining debt is not forgiven by NHG

WHAT NHG?
The National Mortgage Guarantee (NHG) is a good institute. You buy a house, borrows money from a bank before and if you meet all kinds of requirements can be obtained from these NHG loan.

The Homeownership Guarantee Fund (SWEW), which provides the NHG, thereby guaranteeing the bank that the loan is repaid always 100%. Even if you are in financial trouble, the house (forced) to be sold and the price is too low to completely pay off the debt. That is also the reason that the bank will give you a discount on the interest you pay. There is actually no uncertainty at the bank or the loan they are fully reimbursed.

An important additional advantage for you is that you are then free of the remaining debt can continue living. This is in fact waived. But only if all conditions are met.

BUT IS NOT ALWAYS THE RESIDUAL DEBT waived
As I mentioned there must be all the conditions are fulfilled for SWEW via the regulation of the NHG to you the remaining debt cancellation.

Simply put: you should at the inception of the loan does not have concealed important things, but you should make sure that the injury to the SWEW / NHG minimized. The latter can in fact only there by, but to ensure that the sales proceeds is as high as possible.

You obviously can not control how much a buyer is willing to pay for your home, but you can, if you can not pay the mortgage, as well as possible to participate.

TWO INTERESTING STATEMENTS
Earlier this year I read two interesting statements that indicate what you should not do.

Cannabis
In the first statement, the debtor’s house very poorly maintained. There was so overdue maintenance that the house according to an appraiser about 13% worth less than similar homes. This was due to water damage to floors, ceilings and floors.

Whether that was the result of the weed plantation that was found in the house, I do not know. But because the plantation had been there, had seized the house. Before the herd out of the records of the Land Registry was removed, there was also a lot of time has elapsed.

All in all, the house was thus “contaminated” and brought it too little to repay the mortgage. SWEW found that by which the debtor had done, the (remaining) debt had become unnecessarily higher. So was this balance not remitted.

NO BROKER ENABLED
In the second statement, there was no question of a nursery of narcotics. The maintenance was not the problem. Called the “resignation” of the debtors.

They could not pay the interest and then have “the head in the lap down.” There was no action taken towards the bank or SWEW. Most importantly, there is no broker was enabled to try the house just to sell (eg via Funda).

That left the bank will proceed with the forced sale of the house. And experience shows simply that the price of a regular sales higher than a foreclosure auction.

Because the owners had done nothing, the selling price is lower than necessary and the remaining debt correspondingly higher. That was the debtor SWEW and the judge charged and so it was decided that the remaining debt was not forgiven.

MY ADVICE
If you ever get into financial difficulties, so you can no longer pay the mortgage, please contact your bank soon!
It is in everyone’s interest (SWEW, the bank and yourself) that all rules are complied with and the sales as high as possible. Then the remaining debt as small as possible and you’ll more likely to qualify for forgiveness of the remaining debt on the basis of the NHG.

Vastgoedbeleggers en projektontwikkelaars opgelet.

Het komt geregeld voor dat de projektontwikkelaar of de vastgoedbelegger de (absolute) meerderheid van stemmen heeft binnen de Vereniging van Eigenaars (VvE).

Bijvoorbeeld als de ontwikkelaar een appartementencomplex neerzet en een minderheid van de appartementen zijn verkocht en geleverd aan de toekomstige bewoners. Maar ook als de belegger een geheel flatgebouw overneemt van bijvoorbeeld een pensioenfonds en daarna de flat gaat “uitponden”.

In eerste instantie bezit de ontwikkelaar of belegger alle stemmen binnen de VvE en langzaam maar zeker neemt dat af. Maar in de tussentijd staat het gebouw er, is er een actieve VvE en moeten besluiten genomen worden binnen de VvE over onder meer de vorming van het wettelijk verplichte reservefonds en de (maandelijkse) bijdrage.

Als ontwikkelaar of belegger zou je deze besluiten gewoon door kunnen drukken omdat je nu eenmaal de meerderheid van stemmen hebt. Om machtsmisbruik te voorkomen staat in de wet dat sommige besluiten unaniem aangenomen moeten worden of met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen (2/3 of 3/4).

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Recent las ik een uitspraak waarin er eigenlijk geen besluit was genomen omdat de meerderheid tegen de voorstellen stemde. Toch greep de rechter in vanwege machtsmisbruik.

Het bestuur van de VvE had ruim voor de vergadering aan alle eigenaren een lijst gestuurd met voorstellen voor besluiten die genomen konden worden. Dit betrof onder meer de “reguliere” besluiten als kwijting en decharge voor het bestuur, maar ook het machtigen van het bestuur voor het nemen van incasso-maatregelen bij niet-betaling van de verplichte (maandelijkse) bijdragen.

Er was dus één eigenaar die de meerderheid van stemmen had en deze bleek alle voorgestelde besluiten simpelweg af te stemmen. En dat zonder opgaaf van redenen.

De rechter vond dat dit laatste niet door de beugel kon. Je mag best tegenstemmen maar dan moet je wel met elkaar binnen de VvE overleggen en elkaars argumenten bespreken en wegen voordat je je stem uitbrengt. Gewoon doen wat je zelf wilt omdat je de meerderheid van stemmen hebt, is dus niet acceptabel.

Voor de vastgoedbelegger die een bestaande flat koopt of al in bezit heeft en deze wil gaan uitponden en projektontwikkelaars die een appartementencomplex gaan bouwen is deze uitspraak van belang. Zolang zij de enige eigenaar zijn, kunnen ze hun zin doordrijven. Op het moment dat er één andere eigenaar is, dan kan dat niet meer. De gemelde uitspraak speelt dan namelijk een matigende rol.

(Dit stuk had ik geschreven voor VastgoedJournaal. Door omstandigheden is het daar niet geplaatst. Reden waarom ik het nu op mijn site zet).

======================================================

(English translation provided bij Google Translate. I can do better but lack the time)

Property investors and project developers attention.
Do not abuse your majority within the HOA.
It regularly happens that the project developer or the real estate investor (absolute) majority of votes within the Owners Association (HOA).
For example, if the developer an apartment drop and a minority of the apartments have been sold and delivered to the future residents. But even if the investor takes over a whole building, for example a pension fund and then goes flat “unit sales”.
Initially the developer or investor owns all voices within the HOA and slowly but surely that off. But in the meantime, the building there is an active HOA and decisions should be taken within the CoO inter alia the formation of the statutory reserve fund and the (monthly) contribution.
As a developer or investor would decide this by simply pressing because you can simply have the majority. In order to prevent abuse of the law stipulates that certain decisions must be adopted unanimously or by qualified majority (2/3 or 3/4).
Recently I read a statement in which there is really no decision was taken because the majority voted against the proposals. Still hold the court because abuse.
The board of the HOA was well before the meeting to all owners sent a list of proposals for decisions that could be taken. This included the “normal” discharge and discharge decisions for the board, but also empowering the Board to take collection measures for non-payment of compulsory (monthly) contributions.
There was an owner who had the majority, and it appeared all the resolutions proposed simply tune. And without giving reasons.
The judge found that the latter could not pass muster. It’s okay to vote against it, but you have to be with each other within the HOA meetings and discuss each other’s arguments and weigh before you vote. Just do what you want because you have the majority, is not acceptable.
For the real estate investor who buys an existing flat or already in possession and want to unit sales and project developers who build an apartment, this statement is important. As long as they are the only owner, they can be their own way. At the moment there is another owner, it can not. The reported statement plays a moderating role ie.

Terugwerkende kracht verlaging overdrachtsbelasting

Ik heb eerder geschreven over een rechtszaak die door een koper was aangespannen. Reden: de koper had op 7 juni 2011 een woning in eigendom gekregen en moest 6% overdrachtsbelasting betalen.

Was de akte van levering een paar dagen later (15 juni 2011 of daarna) bij de notaris getekend, dan had er maar 2% overdrachtsbelasting afgedragen hoeven worden.

Bij de rechtbank heeft deze koper geen gelijk gekregen. Zie daarover mijn eerdere bericht over de overgangstermijn voor de verlaging overdrachtsbelasting.

Deze koper is in hoger beroep gegaan en er is nu een uitspraak van het Gerechthof Den-Bosch. Dit Hof is van mening dat de overheid het recht heeft om arbitrair de datum van 15 juni 2011 te kiezen voor wat betreft de terugwerkende kracht.

De koper moet en zal dus 6% overdrachtsbelasting betalen. Dit geldt dus voor iedereen die voor 15 juni 2011 de akte van levering heeft getekend.

Maar de koper in deze zaak kan altijd nog naar de Hoge Raad gaan. Gezien de belangen die in deze zaak spelen, denk ik dat dit verhaal dus nog niet ten einde is.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

United World College Maastricht, Column 1, VAT Tariff raise

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Dear readers,

Yesterday I was asked by Ms Janet Harwood, Vice-Principal of Preschool and Primary at UWC Maastricht, to write articles for you that concern legal issues which might be of interest. Since I am not an expat myself, I don’t have first-hand experience. However, if you have suggestions on topics I should write about, please let me know.

 

 

VAT tariff raise
Janet suggested that my first item should be about the raising of the Belasting Toegevoegde Waarde (BTW) from 19% to 21%. BTW may not mean much to you, but in English it is called Value Added Tax (VAT) and anytime you buy something in the European Union you pay VAT.

The new VAT-tariff will apply as of October first 2012 (10-01-2012). So if you want to buy a new television(or toothbrush) do so beforehand. Otherwise the same product will cost you more. 

VAT tariff raise and your home

Since my main work has to do with real estate and the transfer of ownership, I now want to focus on this area in connection to the issue of the VAT-tariff raising. There are two mayor items that I think could be of interest to you.

A: Buying a new home with VAT

Normally, when you buy a home in The Netherlands, you don’t pay VAT. Just a transfer tax (in Dutch: overdrachtsbelasting) which is at present 2% of the price of your new home, but 6% if you buy commercial or another kind of real estate.

But when you buy a home that is to be newly built, VAT has to be charged to you by the builders. (Actually it should be included in the price quoted to you.)

Since the completion of a new home takes several months, the Dutch government has decided on a lenient policy when it comes to newly built homes and the raising of the VAT tariff per October first.

This lenient policy entails that if you have signed the contract with the builders before April 28th 2012, the builders can continue to charge you the then applicable tariff of 19% VAT. Even if you pay the builders in installments and these installments are due after October first.

B: VAT and rebuilding/building an extension to/installing a new bathroom or kitchen

The second item concerns anyone who already owns a home, but has contracted with builders to extend their home, for instance by adding a kitchen or building a new garage.

In general when you want mayor (re)building work done, both you and the builder sign a contract in which you undertake to pay in installments. Every time part of the work is finished you receive an invoice from your builders and VAT is added to the agreed upon installment.

Normally this would mean that on all the installments due on or after October first 2012 you would have to pay 2% more, only because the government decided to raise the VAT tariff from 19% to 21%. For these situations the same lenient policy as mentioned before applies.

This also means that your builders can keep on charging you 19% VAT on all the installments due on or after October first 2012.

But beware: this leniency does not apply to renovation works such as replacing gutters, etcetera. But it does apply when something new is created that did not exist before. Installing a new kitchen and/or bathroom is not considered to be renovation, so the VAT tariff should be 19%.

Warning
I hear rumours that builders are using the new Vat-Tariff of 21% to pressure the owners of homes to pay installments now. In that way, so it is said, the owner can still pay 19% VAT and save 2%.

When you pay installments before they are actually due, the builders still have work to do. If they go bankrupt before their work is finished, you are left with the problems: no more money in your bank-account and an unfinished job!

If the work undertaken by the builders concerns something other than renovation (repairing of windowsills or gutters) but the building of something new (an extension of your home, a garage or a new kitchen or bathroom), the builders argument does not cut wood. Even on the installments due after October first they can (and should) charge you 19% VAT.

If you want more information in Dutch for you builder, refer them to the site Bouwend Nederland.

 

Yours sincerely,

Mr Ernst Loendersloot LL.M.
kandidaat notaris at Maastricht
More information can be found at www.ntrs.nl
or follow me on LinkedIn  Twitter  Facebook

 If you have questions please cal me at +31 43 350 99 50

Column 114, UWC, VAT tariff raised

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

 

Koper failliet, levering vindt niet plaats, maar courtage moet wel betaald worden !

Koper failliet, levering vindt niet plaats, maar courtage moet wel betaald worden !

Kort maar krachtig is dat de kern van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. Op zich is dat al interessant voor iedereen die betrokken is bij de handel in zakelijke onroerende zaken, maar er zijn juridisch nog wat andere items uit te halen.

Die juridische punten zal ik als laatste behandelen, maar eerst een korte schets van de situatie. Een eigenaar van een bedrijfspand schakelt een makelaar in om het pand te verkopen. De makelaar stelt een bemiddelingsopdracht op waarin Algemene Voorwaarden van toepassing worden verklaard. Volgens de rechter zijn dat Algemene Voorwaarden die standaard gebruikt worden in deze branche.

De makelaar zoekt en vindt een koper en stelt een koopcontract op dat door koper en verkoper wordt getekend. Maar voordat de levering bij de notaris kan plaatsvinden gaat de koper failliet. De levering gaat dus niet door, maar de makelaar eist wel zijn courtage.

Door de kop van deze column had je het misschien al geraden:

de rechter concludeert dat de verkoper de courtage moet betalen aan de makelaar.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

PRAKTISCHE TIP:
Ben jij makelaar in bedrijfs onroerend goed, dan raad ik je aan om jouw Algemene Voorwaarden even te leggen naast diegene die in de uitspraak worden geciteerd. Zijn ze hetzelfde, wat ik aanneem omdat het om de standaard voorwaarden gaat die in de branche gebruikt worden, dan kun je dus gerust ademhalen. Als al jouw werk voor niets zou blijken te zijn omdat de koper failliet gaat, dan nog heb je recht op je geld.

Bezit je zelf een bedrijfspand dat verkocht moet worden, dan is het juist aan te raden om in de bemiddelingsopdracht specifiek op te laten nemen dat je geen courtage hoeft te betalen als de levering bij de notaris niet doorgaat.

JURIDISCH PARELTJE
Zoals aangegeven zitten er ook juridisch een aantal interessante punten in de uitspraak.

Zo geeft de rechter aan dat het feit dat in de Algemene Voorwaarden staat dat de betaling van de courtage via de notaris plaatsvindt, niet in strijd is met het oordeel dat de courtage al verschuldigd is op een eerder moment. Dat moment is volgens diezelfde Algemene Voorwaarden namelijk als de koopovereenkomst onvoorwaardelijk tot stand is gekomen. Dus als er wilsovereenstemming bereikt is.

Volgens de rechter is het namelijk de kern van de opdracht aan de makelaar om een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand te brengen.

Zoals je weet, geldt de eis dat een koopovereenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd alleen voor woningen (in ruime zin) die voor eigen gebruik worden aangeschaft. Oftewel alleen bij particulieren die hun eigen huis (ver)kopen.

Maar voor zakelijke panden geldt deze eis niet !

In combinatie met de uitspraak die ik hiervoor besprak, betekent dit dus dat de makelaar zijn courtagenota al kan uitschrijven zodra tussen koper en verkoper mondeling overeenstemming is bereikt.

Zolang er maar geen ontbindende voorwaarden zijn. Zijn die er wel dan mag de courtagenota pas worden geprint als deze voorwaarden zijn vervallen.

(Ik heb deze column geschreven voor VastgoedJournaal. Door omstandigheden is deze niet op die site geplaatst. Daarom plaats ik de column op mijn eigen site).

==========================================================

English translation by Google Translate. I can do better but lack the time to do so)

Buyer becomes bankrupt, delivery does not take place, but fee must be paid!

Short but powerful is that the core of the ruling of the District Court of Amsterdam. That in itself is already interesting for anyone who is involved in trade in commercial real estate, but there are some other legal items from it.

These legal issues I will finally deal, but first a brief sketch of the situation. An owner of a business turns a broker to sell the property. The agency shall establish a mediation mission on which General Terms and Conditions be declared. According to the judge that the standard Terms used in this industry.

The agency seeks and finds a buyer and prepare a purchase contract that is signed by the buyer and seller. But before delivery to the notary can take place, the buyer went bankrupt. The supply is therefore not, but the broker demands or his commission.

The head of this column had you may have guessed:
the court concludes that the seller must pay the commission to the broker.

PRACTICAL TIP:
Are you broker commercial real estate, then I suggest you to your Terms as to duplicate those in the statement quoted. Are they the same, which I assume because it goes to the standard terms used in the industry, so you can rest at ease. If all your work is for nothing would turn out to be because the buyer goes bankrupt, then you are entitled to your money.

Do you own a commercial building that is to be sold, it is recommended to correct the conciliation commission specifically to assume that you do not have to pay commission at the notary if the delivery does not take place.

LEGAL gem
As indicated there are also some interesting legal points in the statement.

Thus the court that the fact that the General Conditions states that the payment of the fee by the notary, shall not be in conflict with the judgment that the fee payable is already at an earlier time. That moment, according to the same Terms as namely the purchase unconditionally is established. So if consensus is reached.

According to the court, it is because the core of the commission to the broker to an unconditional contract to establish.

As you know, is the requirement that a written contract must be recorded for housing (in the broad sense) for own use are purchased. Ie only individuals who own their home (re) sell.

But for business premises, this requirement is not!

In combination with the statement that I discussed above, this means that the broker’s commission note though unsubscribe once between buyer and seller verbally agreed.

As long as no resolutive conditions. Are they there then the commission notes are printed only when these conditions have expired.

Gratis Magazine voor ondernemers van de notaris

Netwerk Notarissen heeft een magazine op de markt gebracht voor ondernemers. Dat magazine behandelt ondermeer de FlexBV, maar ook hoe zakelijk en privé gescheiden kunnen en moeten worden.

Ik kan je het magazine aanraden. Je kunt het eenvoudig hier downloaden:
Je Bedrijf, Magazine van Netwerk Notarissen

Laat je weten wat je ervan vindt ?

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht