Oprichters aansprakelijk voor handelingen namens BV i.o.. Wederpartij wist niet van bekrachtiging.

In de vastgoedbranche komt het geregeld voor: een interessant beleggingsobject komt op de markt, er moet snel gehandeld worden, maar de kopende BV moet nog opgericht worden. Meestal omdat er nog deelnemers gezocht moeten worden die daadwerkelijk hun geld willen investeren in dit pand.

KNB congres niet lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Bekrachtiging door BV i.o.

Doorgaans wordt er voor gekozen om de koopovereenkomst te laten tekenen namens de nog op te richten BV, de zogeheten BV i.o.. In de oprichtingsakte wordt vervolgens opgenomen dat de BV alle afspraken erkent en zal nakomen als had de BV de overeenkomst zelf getekend. Dat is de zogeheten bekrachtiging.

In beginsel zijn dan degene die de koopovereenkomst getekend hebben, namens de BV i.o. niet meer zelf aansprakelijk voor alle verplichtingen uit dat koopcontract dus ook niet voor de boetes die op niet-nakomen staan.

Eerder heb ik geschreven over de situatie dat degene die getekend had, toch privé aansprakelijk was (naast de BV).

Moet de wederpartij hebben bereikt Read more

Retentierecht versus hypotheek

Wie wint: de aannemer of de hypotheekbank ?

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Een bank die een lening verstrekt wil daar tegenover graag zekerheid tegenover hebben. Dat wordt geregeld doordat de eigenaar een hypotheekrecht vestigt ten gunste van de schuldeiser, waarvan een aantekening wordt gemaakt in het Kadaster.

Een aannemer die gaat bouwen voor de grondeigenaar wil echter ook graag zekerheid hebben dat de aanneemsom betaald wordt. Dat kan door het retentierecht in te roepen. Maar er moet ook naar derden toe duidelijk zijn dat dit gedaan is. Bijvoorbeeld door een hek te plaatsen rondom de bouwplaats met een bord met de tekst “Bouwbedrijf X oefent hier haar retentierecht uit”. Uiteindelijk kan hiervan ook een aantekening in de openbare registers van het Kadaster worden gesteld.

Wat gaat voor: Retentierecht of hypotheek ? Read more

Onbekende erfgenamen en uitwinning hypotheek

Daar sta je dan als schuldeiser met je hypotheekrecht. Je debiteur is overleden, de rente wordt niet meer betaald en het is onbekend wie de erfgenamen zijn.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Je kunt bij de pakken neer gaan zitten en de schuld afboeken, maar dat is niet zo goed voor je balans. Of je kunt een notaris opdracht geven om op zoek te gaan naar de erfgenamen, maar de kosten van dat onderzoek moet jij als hypotheekhouder wel betalen. Bovendien is de vraag of degene die opgespoord wordt niet zal verwerpen, waardoor je uiteindelijk wel veel kosten hebt gemaakt, maar nog steeds geen erfgenaam hebt. Read more

Ik zei nog zo: Niet buiten de lijntjes bouwen !

Oudere lezers herinneren zich vast nog de reclame van een melk-producent waarbij Peer Mascini aan de rand van een zwembad staat en een koe een bommetje maakt. Zijn reactie op zijn natte drie-delige pak: Ik zei nog zo: geen bommetje.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidata notaris te Maastricht. Fotograaf: Truus van Gog

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidata notaris te Maastricht. Fotograaf: Truus van Gog

Ik wil die zin in aangepaste vorm gebruiken om een probleem te bespreken dat geregeld voorkomt bij appartementen. Tijdens de nieuwbouw (of de verbouwing van een bestaand pand) wordt er een splitsingstekening gemaakt en ingediend bij het Kadaster. Daarop staat met dikke zwarte lijnen aangegeven welke delen van het gebouw als privé eigendom gebruikt mogen worden. Maar tijdens de (ver)bouw)ing moet de aannemer (al dan niet noodgedwongen) afwijken van die tekening.

Dat laatste kan bij de notaris die de splitsingsakte gepasseerd heeft tot de verzuchting leiden dat er nog zo gezegd was dat er niet “buiten de lijntjes” gebouwd mocht worden. Read more

Notarieel tuchtrecht: vloek of zegen voor banken en vastgoedbeleggers ?

Een klein jaar geleden heeft het Gerechtshof in Amsterdam, in haar hoedanigheid van tuchtrechter voor notarissen, een uitspraak gedaan die voor vastgoedbeleggers en iedere bank van belang is. Simpel gezegd mag een notaris geen tweede hypotheekrecht vestigen op een registergoed als de eerste hypotheekhouder daarvoor geen toestemming heeft gegeven.

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Casus Phanos

De betreffende casus was (kort samengevat) als volgt. Een vastgoed belegger bezat een forse beleggingsportefeuille met (vooral) commercieel onroerend goed. Daarop was ten gunste van bank X een eerste hypotheekrecht gevestigd van enkele tientallen miljoenen. Later werd bij dezelfde notaris het recht van tweede hypotheek gevestigd op dezelfde onderpanden ten gunste van bank Y, wederom voor enkele tientallen miljoenen euro’s.

Helaas ging de betreffende belegger failliet en wilde bank Y haar vorderingen aflossen middels een openbare verkoop op grond van haar (tweede) hypotheekrecht. Read more

Beslag geldig dankzij foutieve doorhaling hypotheek

Als schuldeiser staan je verschillende rechtsmiddelen ten dienste om je geld terug te krijgen van je “dubieuze” debiteur. Eén van die middelen is beslag leggen op diens bezittingen. Daarbij heeft het vaak de voorkeur om beslag op onroerende zaken te leggen, omdat die niet plotseling kunnen verdwijnen als de deurwaarder langs komt.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidata notaris te Maastricht. Fotograaf: Truus van Gog

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidata notaris te Maastricht. Fotograaf: Truus van Gog

Maar een nadeel van beslaglegging op een woning of bedrijfspand is dat vaak een andere schuldeiser daar al een hypotheekrecht op heeft laten vestigen. Als beslaglegger sta je dan met 1-0 achter.

In een recente uitspraak van het Hof in Den Haag blijkt dat een schuldeiser soms door beslag te leggen voorrang krijgt op een (eerdere) hypotheekhouder.

Read more

Retentierecht van een aannemer en het hypotheekrecht van de bank

Recent heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een interessante uitspraak gedaan over de verhoudingen tussen twee zekerheidsrechten die voor iedere aannemer en iedere hypothecaire schuldeiser van belang is.

In 2010 is er op een onroerende zaak een hypotheek gevestigd ten behoeve van een bank. Twee jaar later gaf de eigenaar opdracht aan een aannemer om het pand te verbouwen.

Read more

Nietigheid besluiten omdat bestuurders niet formeel waren (her-)benoemd

Bij de ontwikkeling van vastgoed wordt vaak gekozen de tijdelijke samenwerking van de betrokken partijen vast te leggen in een juridisch jasje, zoals een VOF of BV. In beginsel is dat een goed idee maar er kunnen problemen ontstaan als de samenwerking langer duurt dan voorzien omdat het project niet vlot genoeg loopt.

In een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland komt naar voren dat zo’n (door de omstandigheden gedwongen) langere samenwerking ook juridisch problemen kan opleveren. De in de verlenging genomen besluiten waren nietig. Graag wil ik je de rechtszaak schetsen en aangeven welke conclusies er uit getrokken kunnen worden voor de projekt-ontwikkelingspraktijk.

Read more

Integratieheffing afgeschaft: kantoorpand ombouwen naar studio’s nu goedkoper te realiseren

Onlangs las ik dat de zakelijke vastgoedmarkt nog weinig tekenen van herstel vertoont. Het gaat dan met name om de verhuur en verkoop van kantoorpanden.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Redenen zijn onder meer dat er veel aanbod is en de eisen van zakelijke huurders hoog zijn. Niet ieder bestaand kantoorpand voldoet aan de eisen van een moderne uitstraling, beschikbaarheid van voldoende parkeerplaatsen, up-to-date (glas)vezel-kabels voor de computers en een kantine.

Tegenover dit negatieve bericht wil ik graag een positief, maar wel wat ouder, punt onder de aandacht brengen, namelijk de afschaffing van de integratieheffing per 1 januari jl.. Hierdoor is het sneller rendabel om een bestaand kantoorpand om te bouwen tot woonruimte(n), zoals studio’s en deze vervolgens te verhuren of te verkopen.

Integratieheffing: wat was het ?
Simpel voorbeeld: een aannemer bezat grond en bouwde daarop een zakenpand. De koper betaalde dan BTW over zowel de koopsom van de grond als de aanneemsom.

Was de betreffende partij al eigenaar van een stuk grond en liet deze een aannemer daarop een bedrijfspand bouwen, dan zou deze eigenaar alleen BTW hoeven betalen over de aanneemsom, oftewel: de eigenaar zou minder BTW hoeven af te dragen. Door de integratieheffing moest de ondernemer echter toch BTW afdragen over de waarde van zijn of haar eigen grond.

Zoals aangegeven is sinds 1 januari jl. de integratieheffing afgeschaft. Een ondernemer die al grond of een zakenpand bezit, is nu goedkoper uit bij verbouw tot of bouw van een nieuw pand. Over de waarde van de grond of het oude pand hoeft namelijk niet (opnieuw) BTW afgedragen te worden.

Integratieheffing: wat is het voordeel van afschaffing ?

 Verder lezen ? Klik hier.

Wat hebben vakantieparken, tankstations en de Mededingingswet met elkaar te maken ? (versie Vastgoed Journaal)

Vier het leven” is de slogan waarmee de VVV vakantievierders naar Texel probeert te krijgen. Eind vorig jaar had een grondeigenaar op Texel echter iets heel anders te vieren, namelijk de opheffing van een concurrentiebeding.

Graag breng ik je het arrest van de Hoge Raad onder de aandacht omdat het consequenties kan hebben voor iedere onroerende zaak waarop een concurrentiebeding rust. En dat kan (negatieve) gevolgen hebben voor de waarde van dit soort objecten. 

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

De casus
Deze zaak betrof twee percelen grond gelegen aan de weerszijden van dezelfde weg. Die percelen werden verkocht en in de akte van levering is een concurrentiebeding opgenomen. Simpel gezegd mocht de koper (of diens rechtsopvolgers) op de percelen geen benzinetankstation (doen) exploiteren. Exploitatie was echter wel toegestaan als de brandstoffen ingekocht werden via een met name genoemd bedrijf.

Effectief kon er dus geen benzine verkocht worden van een ander merk dan het merk dat door dat bedrijf werd gevoerd.

De Hoge Raad werd gevraagd of deze beperking in strijd was met artikel 6 Mededingingswet. Als dat het geval was, dan zou het beding sneuvelen en zou de eigenaar met iedere oliehandelaar in onderhandeling mogen gaan over toekomstige leveranties van aardolieprodukten.

De Hoge Raad wijst in haar uitspraak erop dat “een overeenkomst naar haar aard mededingingsbeperkend is als na individueel en concreet onderzoek van de inhoud en doel van de overeenkomst en de economische en juridische context blijkt, dat zij naar haar aard schadelijk kan zijn voor de goede werking van de normale mededinging van de betrokken markt”. (zie overweging 3.5.1).

De eigenaar stelt dat Texel een aparte geografische markt is, nu niet aannemelijk is dat autobezitters snel naar de overkant varen om daar te tanken of vice versa. Ook speelt mee dat er geen mogelijkheid is voor de eigenaar om op een andere locatie dan de onderhavige een tankstation te exploiteren.

Op basis hiervan en nog andere, niet door mij vermelde overwegingen, komt de Hoge Raad tot de conclusie dat het concurrentiebeding in strijd is met artikel 6 van de Mededingingswet en dus als niet geschreven moet worden beschouwd. 

Conclusie
Afname-verplichtingen of concurrentiebedingen kunnen zich altijd verheugen in een warme belangstelling. Simpelweg omdat het de concurrentie belemmert. En economen wijzen er altijd op dat het ontbreken van concurrentie nadelige gevolgen heeft voor een maatschappij.

Maar als voor een onroerende zaak, of dat nu een café is of een tankstation, een concurrentiebeding of afname-verplichting geldt, dan heeft dat wel gevolgen voor de waarde van deze objecten.

Op grond van het besproken arrest kan nu geconcludeerd worden dat het afhangt van de individuele omstandigheden of zo’n beding stand houdt. Oftewel: de waarde van dit soort objecten is nu niet zondermeer duidelijk. Telkens zal een inschatting gemaakt moeten worden of het beding rechtsgeldig is.

Dit is niet alleen van belang voor de exploitant van het object, maar bijvoorbeeld ook voor de bank die de aankoop wellicht wil financieren. Als het beding strijdig is met de wet, kan de waarde van het onderpand minder of juist meer zijn. 

Vraag: is verplichte verhuur-bemiddeling bij een vakantiepark houdbaar ?
In dat kader kom ik op het volgende. Op Texel zijn veel vakantieparken waar de individuele vakantiebungalows gekocht kunnen worden. In de contracten is doorgaans opgenomen dat bij (eventuele) verhuur dit dient te lopen via een specifiek aangewezen bemiddelingsburo. Op overtreding van dit beding staat dan een boete.

Zelfs als het toegestaan is om zelf te verhuren, dan is verhuur via een ander bemiddelingsburo (met betere service of lagere kosten) nog steeds niet mogelijk.

Ik vraag mij op grond van het arrest van de Hoge Raad af of dit soort bedingen eigenlijk nog wel rechtsgeldig zijn. Het betreft bij dit soort parken altijd een specifieke (geografische) markt omdat de eigenaar van de vakantiebungalow deze niet eenvoudig kan oppakken en neer kan zetten in een ander vakantieoord.

Ik ben benieuwd wat jij er van vindt.

Printversie