Doorhaling hypotheek en de verdwenen stichting

Wat kun je doen als er nog een oud hypotheekrecht is ingeschreven bij het Kadaster en het onderpand verkocht is ? De levering kan niet plaatsvinden omdat er “vrij van hypotheekrechten en inschrijvingen daarvan” geleverd moet worden. Dat is – simpel gezegd – de zaak die speelde bij de voorzieningenrechter in Rotterdam.

Ernst Loendersloot bij Samen voor Maastricht. Foto 6.

Ernst Loendersloot bij Samen voor Maastricht. Foto 6.

Voor een financieel adviseur een niet geheel onbekende situatie en daarom wil ik graag deze uitspraak onder je aandacht brengen.

Oude hypothecaire geldlening en geen schuldeiser meer Read more

Zorgplicht bank en adviseur

Iedere (kandidaat-)notaris weet waar het volgende rijtje op slaat: bedrog, misbruik van omstandigheden, bedreiging en dwaling.

Ernst Loendersloot bij Samen voor Maastricht. Foto 2.

Ernst Loendersloot bij Samen voor Maastricht. Foto 2.

Maar ook financieel adviseurs en bancaire instellingen zouden het eigenlijk iedere dag opnieuw moeten lezen. Want het kan veel geld kosten als ze zich niet bewust zijn van de schadelijke gevolgen van deze wilsgebreken.

Afsluiten financieel product en wilsgebrek

Als door een rechter achteraf wordt vastgesteld dat sprake was van een wilsgebrek bij één of meer van de contractspartijen, dan ontvalt daarmee de juridische basis aan de overeenkomst. Deze wordt als het ware als niet-bestaand beschouwd. Read more

Wat is beter: een waarborgsom of bankgarantie ?

Waarom een bankgarantie of waarborgsom ?

De basis van alle koopcontracten is dat de koper aan de verkoper de koopprijs zal betalen en dat de verkoper daartegenover de plicht heeft om de eigendom van de woning over te dragen.

KNB Congres. Lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Op het niet nakomen van deze afspraken staat een boete, meestal aangeduid met de 10%-clausule. De partij die ingebreke is, is 10% kwijt. Maar recht hebben is één ding, eenvoudig je recht krijgen een ander. Daarom kan in de koopovereenkomst vastgelegd worden dat de koper verplicht is, (ruim) vóór de leveringsdatum een bankgarantie te laten afgegeven door een Nederlandse bank. De koper mag, volgens het model-koopcontract, ook in plaats daarvan een bedrag overmaken naar de Derdengeldenrekening van de notaris.

Komt de koper zijn verplichtingen niet na, dan kan de verkoper de boete verhalen door de bankgarantie in te (laten) roepen of de waarborgsom naar zich te laten overboeken door de notaris. Read more

Belasting besparen ? Niet zo !

De meeste Nederlanders betalen het liefst zo min mogelijk belasting. Daartoe worden, getuige de Panama-papers, de grenzen van het toelaatbare opgezocht. Gebruik maken van belastingparadijzen is echter voor vele belastingbetalers niet weggelegd, al was het maar vanwege de kosten van de betrokken adviseurs.

Panelleden tijdens KNB congress 2015.  Jelger de Kroon, Karen Verkerk en Ernst Loendersloot (links naar rechts) spreken 900 collega's toe.

Panelleden tijdens KNB congress 2015.
Jelger de Kroon, Karen Verkerk en Ernst Loendersloot (links naar rechts) spreken 900 collega’s toe.

Maar ook deze categorie “doorsnee” belastingplichtigen ontloopt graag de Vermogensrendementsheffing van Box 3 in de Inkomstenbelasting. Eind vorig jaar kreeg ik de indruk dat financieel adviseurs dachten een nieuwe weg gevonden te hebben. Daarin werd ik gesterkt door opmerkingen van collega’s van andere notariskantoren, die dezelfde ervaring hadden. Read more

Wanneer is een huis een woning ?

Als een cliënt naar jou toekomt voor een goed advies inzake de beste Eigen Woning Schuld omdat er een nieuw huis wordt aangekocht, zul jij de financieringsbehoefte volledig in beeld moeten brengen. Daarbij hoort bij een bestaand pand ook de verschuldigde overdrachtsbelasting. Bij een woning is het lage tarief van 2% van toepassing. Betreft het geen woning, dan is het normale tarief van 6% verschuldigd. Bij een pand van € 300.000,- is dat wel een verschil van € 12.000,-.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Read more

Rente niet betaald maar wel aftrekbaar ?

Zoals je weet is rente onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar van het belastbaar inkomen, de zogenaamde renteaftrek.

Eén van de eisen is dat de lening kwalificeert als een Eigen Woning Lening, dat wil zeggen is aangegaan voor de verwerving of verbetering van de woning die fiscaal als een Eigen Woning geldt. Foto 3 Samen voor Maastricht 2014

Een andere eis is dat de rente ook daadwerkelijk betaald moet zijn door de belastingplichtige.

Bij een zogenaamde Familiebank-constructie wordt doorgaans gezocht naar een voor alle partijen optimale regeling. De overeengekomen rente is vaak hoger dan de schuldeiser ontvangt op het spaargeld, maar lager dan de debiteur zou moeten betalen bij een reguliere bankinstelling. Ook wordt dan nog een schenkingsvoornemen geuit, waarbij de crediteur een bedrag aan de debiteur schenkt dat (vrijwel) gelijk is aan de te betalen rente. Read more

Vadersdeel, onterving, zwarte schapen en overlijdens risico verzekering op leven weduwe door makke schaap

Misschien denk je na het lezen van de titel dat ik deze column geschreven heb voor een vakblad van dierenartsen en dat jij er niets aan hebt. Toch heb ik wel degelijk een boodschap voor jou als hypotheekadviseur.

De casus
Ik schets eerst in eigen woorden de situatie die door de Rechtbank in Limburg is beslecht en de aanleiding is voor deze column.

Een echtpaar heeft drie kinderen. Vader overlijdt en op zijn erfenis is een zogeheten langstlevende regeling van toepassing. Zoals je weet, houdt dat simpel gezegd in dat de drie kinderen een kindsdeel erven. De uitbetaling daarvan wordt echter uitgesteld tot (onder meer) het overlijden van de langstlevende. 20120920-084051.jpg

Voor mijn verhaal maakt het overigens niet uit of er een testament is opgemaakt dan wel dat er geen testament is en de “kale” Wettelijke Verdeling toepasselijk is.

De relatie tussen de weduwe en twee van haar kinderen wordt kennelijk moeizaam want moeder onterft deze beide afstammelingen waardoor haar lieve dochter als enige moeder’s erfgename zal zijn.

Afwikkeling erfenis
Read more

Pas op met leningen en nieuwe liefdes

Eerder heb ik al eens geschreven voor dit vakblad van Kluwer over artikel 1:88 Burgerlijk wetboek en waarom samenwoners de toestemming van (toekomstige ex) echtgenoten nodig (kunnen) hebben.

De crux zit hem er in dat door de indiening van het verzoek tot echtscheiding de huwelijksgoederengemeenschap al ontbonden is, maar het huwelijk zelf nog niet. Dus woningen die daarna worden aangekocht hoeven niet meer gedeeld hoeven te worden (en de ex-partner hoeft ook niet uit zijn of haar aansprakelijkheid ontslagen te worden).

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

De toestemming van de ene partner voor het aangaan door de andere partner van een lening samen met een derde (de nieuwe partner) blijft daarentegen dus wel noodzakelijk.

In een casus voor het Gerechtshof in Den Bosch speelde dit verschil ook. De uitkomst was dat de woning niet meer van de koper was, maar (weer) van de verkoper. Dat lijkt mij niet alleen voor de koper, maar ook voor de bank en de hypotheekadviseur niet het meest wenselijke resultaat.  Read more

Laat je klant niet trouwen als ze vorig jaar de belastingvrije schenking van € 100.000,- hebben gekregen

Vorig jaar was er veel te doen rondom de belastingvrije schenking van € 100.000,-. Op mijn site staat een overzicht met columns die ik hierover geschreven heb.

Onlangs begreep ik dat het onverstandig is voor de ontvangende partij (de begiftigde) om in 2015 in het huwelijk te treden of een geregistreerd partnerschap aan te gaan.  Read more

Beslag moet worden opgeheven omdat de koopprijs lager is dan de hypothecaire geldlening

Je zult het als financieel adviseur vast wel eens meegemaakt hebben: er is een koop gesloten, jij bent betrokken bij de financiering van deze aankoop en (vlak) voor de levering bij de notaris blijkt dat een schuldeiser van de verkoper beslag heeft gelegd op het pand.

De gehele zaak dreigt uitgesteld te moeten worden (als er al niet sprake is van afstel) omdat de schuldeiser weigert het beslag op te heffen als er niet afgelost wordt terwijl de verkoper geen mogelijkheid heeft om voldoende geld vrij te maken.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Zit er voldoende overwaarde in het pand, dan is er eigenlijk geen probleem. De schuldeiser geeft dan te kennen aan de notaris dat het beslag opgeheven zal worden als hij afbetaald wordt uit die overwaarde. Maar er is een patstelling als de schuld bij de hypotheekhouder net zo groot of zelfs groter is dan de in het koopcontract vastgelegde verkoopprijs.  Read more