Columns geschreven voor www.descherpepen.nl, welke door veel makelaars wordt bezocht.

Deel 2 van Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt ?

Op 29 december jl heb ik een artikel geplaatst met de titel:
Word je wel eigenaar als een executeur verkoopt ?

Ik kan daar nu de volgende update bij zetten:
Tegen de betrokken notarissen is een tuchtrechtelijke klacht ingediend. Deze is op 22 December 2015 (deels) gegrond verklaard.

De notarissen hadden niet zonder meer mogen meewerken aan de levering van het landgoed.

Read more

Notaris mag courtage niet uitbetalen aan makelaar als verkoper dat niet wil

Mag een notaris nu wel of niet de courtage aan de makelaar overmaken als de verkoper protest aantekent ?

Een belangrijke vraag voor makelaars, maar eveneens voor de bij een aankoop betrokken hypotheekadviseurs omdat ook zij vaak hun factuur aan de notaris sturen om op de afrekening te vermelden.

Ernst Loendersloot bij Samen voor Maastricht. Foto 5.

Ernst Loendersloot bij Samen voor Maastricht. Foto 5.

Recent heeft de notariële tuchtrechter in Den-Haag hierover geoordeeld en daarbij ook verwezen naar een ouder arrest van de hoogste notariële tuchtrechter (Het Gerechtshof in Amsterdam). Read more

Notaris mag courtage niet uitbetalen aan makelaar als verkoper dat niet wil

Mag een notaris nu wel of niet de courtage aan de makelaar overmaken als de verkoper protest aantekent ?

Een belangrijke vraag voor makelaars, maar eveneens voor de bij een aankoop betrokken hypotheekadviseurs omdat ook zij vaak hun factuur aan de notaris sturen om op de afrekening te vermelden.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Recent heeft de notariële tuchtrechter in Den-Haag hierover geoordeeld en daarbij ook verwezen naar een ouder arrest van de hoogste notariële tuchtrechter (Het Gerechtshof in Amsterdam). Read more

Let op als een ondernemer verkoopt

Tijdens je opleiding tot makelaar en in je werk zul je gemerkt hebben hoe moeilijk de samenloop is van BTW en overdrachtsbelasting. De laatste tijd is dat gebied in beweging. Bijvoorbeeld als het gaat om de vraag of onbebouwde grond aangemerkt kan worden als nieuwbouw. Die vraag moet (mede) beantwoord worden op basis van de intenties van de partijen, waarbij die intenties dan wel weer door objectieve zaken en externe uitingen ondersteund moeten worden.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Dat alles is van belang omdat– afhankelijk van de situatie – hetzij 6% (of zelfs slechts 2%) overdrachtsbelasting betaald moet worden hetzij 21% BTW. Dat aanzienlijke belastingverschil kan grote gevolgen hebben voor de prijsstelling van het door jou te verkopen registergoed en de opbrengst voor de eigenaar.

Maar er is nog een ander aspect aan deze materie en dat wil ik graag onder je aandacht brengen.  Read more

BTW en de makelaar en diens aansprakelijkheid

Wat kan en mag een opdrachtgever verwachten van een redelijk handelende en redelijk bekwame makelaar? En wanneer dient de makelaar op te draaien voor de schade die de opdrachtgever lijdt?

Die vragen kwamen aan de orde in een zaak die door het Gerechtshof in Den-Haag onlangs werd afgesloten en die voor de betreffende makelaar slecht uitpakte.

Read more

Is de notaris aansprakelijk als er later toch een erfdienstbaarheid blijkt te bestaan ? En hoe zit het met de makelaar ?

Als makelaar heb je er vast mee te maken gehad: het is onduidelijk of er bij een pand een erfdienstbaarheid hoort. De verkoper weet van niets en in het eigendomsbewijs is hierover niks terug te vinden.

Zorgvuldig onderzoek kan dan helpen de waarheid boven tafel te krijgen.

Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht ontvangt een matchmaker formulier tijdens een bijeenkomst van Samen voor Maastricht.

Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht ontvangt een matchmaker formulier tijdens een bijeenkomst van Samen voor Maastricht.

De casus
I
n een zaak die in Noord-Nederland speelde ging het niet om de vraag of er een erfdienstbaarheid was, maar om de vraag of de notaris aansprakelijk was voor de schade die de koper geleden had toen de erfdienstbaarheid uit 1946 boven water kwam.

In 2009 was het registergoed overgedragen en had de notaris de titel en zelfs de daaraan voorafgaande titel opgevraagd bij het Kadaster. Maar de notaris was daar gestopt en niet helemaal terug gegaan naar 1946 (het jaar waarin uiteindelijk de erfdienstbaarheid was gevestigd) of 1900 (het bouwjaar van de woning).

Toen de koper eenmaal op de hoogte was van het bestaan van deze erfdienstbaarheid (ten laste van het gekochte perceel), duurde het nog vier en een half jaar alvorens de procedure tegen de notaris werd opgestart. Maar toen verweet de koper de notaris wel dat hij onzorgvuldig te werk was gegaan en daarom schadeplichtig was.  Read more

Kan er ook volgend jaar nog 100.000,- euro geschonken worden bij de aankoop van een woning ?

Waarschijnlijk denk je nu dat ik een domme vraag stel. Want de Gouden Jubel vrijstelling is geldig tot en met 31 december 2014 en kan dus volgend jaar niet meer gebruikt worden. Toch is een nuance op zijn plaats en dat kan voor jou als makelaar in december 2014 handig zijn.

KNB Congres. Lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Natuurlijk ben je er mee bekend dat er volgend jaar wel nog een andere vrijstelling geldt, namelijk de Jubel vrijstelling. Die kan ingezet worden als ouders aan hun kind geld schenken voor de aankoop van de woning waar het kind gaat wonen. Wel mag het kind nog geen 40 jaar oud zijn en is het vrijgestelde bedrag een stuk lager (€ 52.281,-).

Maar dat is niet wat ik bedoelde. Ook de € 100.000,- vrijstelling kan nog in 2015 worden gebruikt, maar wel onder deskundige begeleiding van de makelaar, de financieel adviseur en de notaris.

Read more

Typefout in erfdienstbaarheid kan niet simpel worden hersteld. Partijen moeten rectificatie-akte tekenen.

Misschien ben je het wel eens tegengekomen in je werk als makelaar. Je bestudeert de tekst van het eigendomsbewijs omdat daarin een bijzondere bepaling staat en je ziet dat de tekst niet klopt. In overleg met een notaris, komen jullie samen tot de conclusie dat de tekst aangepast moet worden. Maar hoe doe je dat dan ?

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Akte van Clerical Error of Rectificatie
In principe staan er twee wegen open voor de notaris.

Er kan een zogeheten Clerical Error akte worden opgesteld. Die wordt niet door de betrokken partijen getekend, maar enkel door de notaris die verklaart dat er een overduidelijke typefout in de oorspronkelijke akte staat.

Of er wordt een rectificatie-akte gemaakt, die wel door alle betrokkenen wordt getekend. Daarin staat dat zij van mening zijn dat de oorspronkelijke akte niet goed (genoeg) was. Vervolgens komt dan de juiste tekst.

Maar wanneer mag de notaris kiezen voor de ene of de andere route ? Daarover bestond onduidelijkheid, maar door een uitspraak van het Gerechtshof in Den Bosch weten we nu meer.

Verder lezen ? Klik hier.

Integratieheffing afgeschaft: kantoorpand ombouwen naar studio’s nu goedkoper te realiseren

In jouw werk als makelaar zul je merken dat de woningmarkt aantrekt. Maar de markt voor oudere kantoorpanden is nog niet zo rooskleurig zo heb ik van diverse kanten begrepen. Er is veel aanbod en de eisen van zakelijke huurders zijn hoog. Niet ieder bestaand kantoorpand voldoet aan de eisen van een moderne uitstraling, beschikbaarheid van voldoende parkeerplaatsen, up-to-date (glas)vezel-kabels voor de computers en een kantine.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Als zo’n kantoorpand in of vlakbij het centrum ligt, dan is een alternatief het ombouwen van kantoor naar woonruimten, bijvoorbeeld in de vorm van studio’s. Dat brengt kosten met zich mee en je zult moeten nakijken of die opwegen tegen de (verwachte) opbrengsten.

Sinds 1 januari jl. valt die berekening sneller uit in het voordeel van verbouwen. Dit komt omdat de integratieheffing voor de BTW is afgeschaft.

Integratieheffing: wat was het ?
Simpel voorbeeld: een aannemer bezat grond en bouwde daarop een zakenpand. De koper betaalde dan BTW over de zowel de aanneemsom als de koopsom van de grond.

Was de ondernemer al eigenaar van een stuk grond en liet deze een aannemer daarop een bedrijfspand bouwen, dan hoefde deze eigenaar alleen BTW te betalen over de aanneemsom. Dat zou dus een lagere BTW heffing betekenen. Door de integratieheffing moest de ondernemer echter toch BTW afdragen over de waarde van zijn of haar eigen grond.

Verder lezen ? Klik hier.

Voorkom problemen en laat het Kadaster eerst uitmeten. Het is nog goedkoper ook.

Soms worden er gedeelten van percelen verkocht en overgedragen. Op zich is daar niets mis mee, maar achteraf kan blijken dat niet iedereen hetzelfde denkt over waar de nieuwe perceelsgrenzen nu daadwerkelijk lopen. De kans is groot dat de partij die zich het meest benadeeld voelt een rechtszaak aanspant en de geleden schade gaat verhalen op de professionals, zoals de makelaar en de notaris, die betrokken zijn geweest bij de transactie.

Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht

Sla niet zelf paaltjes in de grond
Wellicht denk je dat die problemen voorkomen kunnen worden door zelf grenspaaltjes in de grond te slaan, maar dat kan onvoldoende zijn. Sommige van die paaltjes hebben namelijk een vervelende produkt-eigenschap: ze vallen om, komen op een iets andere plek terug of verdwijnen zelfs geheel.

Uitmeten vooraf geeft zekerheid en is goedkoper
Om een discussie achteraf te voorkomen over de erfgrenzen of het feit dat de paaltjes verkeerd staan op het moment dat de landmeter na de overdracht komt opmeten, is het verstandig om de landmeter te laten meten voordat de leveringsakte wordt getekend. Dat is natuurlijk een waarheid als een koe, maar soms willen koper en verkoper niet luisteren naar jouw goede raad. Bijvoorbeeld omdat ze nu snel de zaak willen afwikkelen. 

Verder lezen ? Klik hier.