Geen Nationale Hypotheekgarantie als het huis wordt verhuurd zonder toestemming van de bank (versie Thuiscourant)

Geachte lezer,

Eerder dit jaar heb ik geschreven over verhuur van een woning en het feit dat de bank die de hypothecaire lening heeft verstrekt daarvoor toestemming moet geven. Dat artikel heb ik geschreven in het kader van verruiming van de mogelijkheden om te verhuren onder de Leegstandswet.

Kwijtschelding restschuld door NHG. Maar niet altijd.
Recent las ik een uitspraak waaruit blijkt dat die toestemming ook noodzakelijk is als de lening verstrekt is onder de NHG. Zoals u weet, houdt NHG in dat als de woning met verlies verkocht moet worden, de NHG-organisatie aan de bank het verlies vergoedt. Het Waarborgfonds krijgt dan formeel een claim op de schuldenaar die net zo groot is als de restant schuld. Doorgaans scheldt zij dan die restschuld kwijt, maar niet altijd.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht.

Er wordt namelijk niet kwijtgescholden als, simpel gezegd, de debiteur niet alles gedaan heeft om de restantschuld zo klein mogelijk te maken. Zo zal de schuldenaar toch geheel moeten aflossen als er een wietplantage in de woning is aangetroffen of de verkopend makelaar niet wordt binnen gelaten. Zie daarvoor eerdere columns.

Verder lezen ? Klik hier.

Tekenen van volmacht tot verkoop is geen zuivere aanvaarding erfenis. Versie Thuiscourant.

Beste lezer,

De elfde van de elfde is een bijzondere datum in Limburg. Ook notarissen hebben speciale data die ze onthouden omdat er iets bijzonders mee is.

Aan dat rijtje kan toegevoegd worden 12 december 2012. Die dag deed het Gerechtshof een uitspraak die van belang is voor iedereen die hoort dat hij erfgenaam is, maar niet zeker weet of er meer bezittingen dan schulden zijn of haar kant op komen.

Zuivere aanvaarding leidt tot aansprakelijkheid met privé-vermogen
Ben je erfgenaam en aanvaard je de erfenis zuiver, dan moet je een eventueel tekort in de erfenis gewoon uit je eigen vermogen aanzuiveren. Als je dat niet wilt dan moet je tijdig de erfenis beneficiair aanvaarden.

Probleem is alleen dat je al zuiver aanvaard kunt hebben door bepaalde feitelijke handelingen te verrichten. En dan is beneficiaire aanvaarding (vrijwel) onmogelijk geworden. Zo kan informeren bij een bankkantoor naar het saldo van de bankrekening al verkeerd uitpakken.

Huis te koop zetten gaat te ver. Of toch niet ?
In de uitspraak had een erfgenaam een volmacht getekend en daardoor de andere erfgenamen gemachtigd om het huis van de overledene te koop te zetten via een makelaar.

De rechters waren van mening dat zij daardoor de erfenis nog niet zuiver aanvaard had. De rechters stellen namelijk dat iedereen een huis te koop kan zetten, ook als je nog geen eigenaar bent. Pas als je na een geslaagde verkoop tekent om, via de notaris, de eigendom van die woning over te dragen, heb je de erfenis aanvaard. Want alleen een eigenaar kan (of in deze zaak de erfgenamen kunnen) de eigendom leveren.

Oftewel: de duidelijke handeling van de vrouw (tekenen volmacht tot verkoop) betekende niet dat zij zuiver had aanvaard.

Advies
Desondanks zou ik iedereen die een erfenis ontvangt en bang is dat er meer schulden dan bezittingen vererven, willen aanraden om zo spoedig mogelijk de erfenis beneficiair te aanvaarden. Het bespaart namelijk veel tijd, kosten en stress als je niet naar de rechter toe hoeft om te laten bepalen of een handeling al dan niet behoort tot de categorie die tot gevolg heeft dat je zuiver hebt aanvaard.

Printversie

Verdeling na echtscheiding niet nodig omdat huwelijk al 36 jaar niet meer bestond. Versie Thuiscourant.

Beste lezer,

Het gezegde luidt: Scheiden doet lijden.

Maar als kandidaat notaris zie ik in de praktijk dat geldt: Na scheiden moet je verdelen.

Dat is een juridische stelregel waarop eigenlijk maar één uitzondering is. Is er geen gemeenschappelijk bezit dan hoef je niet te delen. Bijvoorbeeld als de ex-echtgenoten huwelijkse voorwaarden hebben gemaakt die een zogeheten “koude uitsluiting” inhouden.

Uit een uitspraak van de Rechtbank in Den Haag van 1 augustus 2012 (HA ZA 12-229) haal ik dat er nog een situatie is waarbij niet gedeeld hoeft te worden na een echtscheiding, zelfs niet als de echtgenoten nooit huwelijkse voorwaarden hebben opgesteld en dus in de wettelijke (algehele) gemeenschap van goederen zijn getrouwd (AGVG).

De casus
Een man en vrouw zijn in 1965 getrouwd zonder het maken van huwelijkse voorwaarden. In 1975 gaan ze uit elkaar en hebben daarna geen contact meer. Maar een verzoek tot scheiding is nooit ingediend bij de rechter. Dus formeel zijn ze ook na 1975 nog steeds met elkaar gehuwd.

In 2011 overlijdt de vrouw. Het blijkt dat ze een testament had opgesteld en daarin een ander dan haar echtgenoot tot erfgenaam benoemd heeft. Deze erfgenaam claimt nu bij de man de eigendom van de helft van diens vermogen.

De redenatie is simpel: formeel waren de overledene en de man nog getrouwd in gemeenschap van goederen. Haar erfenis bestaat dus uit de helft van zijn (forse) vermogen en de helft van haar (kleine) vermogen. Voor de man zijn de andere helften van beide vermogens.

De man is het hier niet mee eens en stelt dat op grond van de redelijkheid en billijkheid de zaak anders ligt. De man heeft daarvoor een simpel argument. Sinds 1975 hebben hij en de overledene geen contact meer gehad en hebben zij altijd geleefd alsof zij gescheiden waren. Bovendien heeft hij zijn vermogen pas na de feitelijke breuk in 1975 opgebouwd omdat zij op dat moment nauwelijks bezittingen hadden.

De rechter geeft de man gelijk en stelt vast dat als datum van verdeling de breuk in 1975 gehanteerd moet worden. Aangezien er toen geen gemeenschappelijk vermogen was, valt er dus niets meer te verdelen. De erfgenaam van de vrouw heeft dus geen recht op enig vermogen van de man.

Let op: de erfgenaam van de vrouw heeft tegen de uitspraak hoger beroep ingesteld. Het is dus nog niet zeker of het Gerechtshof de mening van de rechtbank deelt.

Printversie

Inwonende zoon kon huur voortzetten na overlijden moeder. Versie Thuiscourant.

Beste lezer,

U heeft vast gehoord van het Lege Nest Syndroom. Ouders kunnen dit krijgen als de kinderen het huis uit zijn gaan.

Maar er is ook een omgekeerde beweging waarbij oudere kinderen terug komen en weer bij hun ouders gaan wonen. Bijvoorbeeld om de ouders te verzorgen op hun oude dag. Maar ook omdat de kinderen door omstandigheden (verlies van hun baan of een echtscheiding) geen eigen woning meer kunnen betalen.

Een tijd terug las ik een uitspraak van het Gerechtshof in Den Haag waarin sprake was van “terugkeer van de verloren zoon” maar dan in combinatie met huurbescherming.

De casus
De zoon was 57 jaar oud toen hij in 2004 introk bij zijn moeder in de woning die zij huurde. Vader was kort daarvoor overleden. In 2008 overleed ook zijn moeder en de zoon wilde in de woning blijven wonen. Normaal zou dat geen probleem zijn omdat hij dan een nieuw huurcontract kan tekenen, maar hij wilde onder dezelfde condities blijven huren als zijn moeder deed tot haar overlijden.

Op grond van artikel 268 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek, heeft een huisgenoot die een gemeenschappelijke huishouding voerde met de overleden hoofd-huurder het recht om de huur voort te zetten.

De vraag en het antwoord 
De zoon beriep zich op dit recht, maar de verhuurder werkte niet mee. Die was van mening dat er geen sprake was van een gemeenschappelijke huishouding onder meer omdat kinderen juist het huis uitgaan.  Omdat de zoon dat ook gedaan had en daarna op latere leeftijd weer was teruggekeerd, zou hij geen recht hebben op voortzetting van de huurovereenkomst van zijn moeder.

De rechters zijn het met de verhuurder eens dat het gebruikelijk is dat kinderen “uit vliegen”. Maar ze zijn het er niet mee eens dat er daarom nooit sprake van kan zijn dat een kind terugkeert en vanaf dat moment (opnieuw) een gemeenschappelijke huishouding voert met zijn ouder(s).

In deze zaak was de zoon kort na het overlijden van zijn vader verhuisd en woonde hij al weer vier jaar thuis toen zijn moeder overleed. Omdat het voor de rechters duidelijk is dat het pensioen van moeder en het pre-pensioen van de zoon gebruikt worden om alle kosten te betalen, zijn zij van mening dat er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding.

De zoon had dus het recht om de huur van zijn moeder onder dezelfde condities voort te zetten.

Printversie

Notaris niet aansprakelijk voor verkeerde bestemming woning. Versie Thuiscourant.

Beste lezer,

Heeft u er wel eens aan gedacht dat het belangrijk is om bij de gemeente te controleren of een woning ook wel een woning is ? Mogelijk niet, maar zelfs al ziet een pand eruit als een woning, wordt het gebruikt als een woning en staat het te koop als woning, dan wil dat nog niet zeggen dat u er ook daadwerkelijk mag wonen.

Dat klinkt gek, maar komt doordat de gemeente in een bestemmingsplan kan vermelden dat de bestemming van het perceel een andere is dan wonen. Staat er in zo’n geval toch een woning, dan is de kans groot dat dit een dienstwoning is.

Om daar te mogen wonen, moet u wel in een dienstbetrekking staan tot het bedrijf dat er volgens het bestemmingsplan uitgeoefend wordt. Een portierswoning bij een overslagbedrijf op een industrieterrein mag alleen bewoond worden door de portier die werkt voor dit transportbedrijf.

Vaak is het wel duidelijk dat het om een dienstwoning gaat omdat er bijvoorbeeld loodsen direct er achter liggen, Maar soms is het dat niet. Bijvoorbeeld in de zaak die in Rotterdam beslecht werd door de Rechtbank.

Gekochte was een dienstwoning ook al lag er geen bedrijf pal naast
Hier was sprake van een woning die op een eigen perceel lag, een eigen huisnummer had en niet verbonden was met het tuincentrum dat op een aangrenzend perceel was gevestigd.

Helaas voor de koper bleek achteraf uit het bestemmingsplan dat het toch een dienstwoning was. Om er te mogen wonen zonder in dienst te zijn van het tuincentrum moest het bestemmingsplan aangepast worden.

Oordeel van de rechter: notaris hoeft het bestemmingsplan niet te onderzoeken
De rechter in Rotterdam was van mening dat het niet tot de standaard werkzaamheden van de notaris behoort om na te gaan welke bestemming een over te dragen object heeft.

Dat kan eventueel anders zijn als de notaris reden heeft om aan te nemen dat de in het koopcontract opgegeven bestemming afwijkt van die in het bestemmingsplan. Daarvan was hier geen sprake.

De rechtbank vond dus dat de notaris niet aansprakelijk was voor de schade die de koper had geleden.

Advies
Wilt u een woning kopen die niet in een woonwijk is gelegen, wees dan extra op uw hoede. Alleen navraag bij de gemeente kan u helpen te voorkomen dat u een dienstwoning (oftewel een kat in de zak) koopt.

Printversie

Geldig testament ondanks gestempelde handtekening. Versie Thuiscourant.

Beste lezer,

Ik ga graag op vakantie naar Texel. Als ik daar ben, breng ik ook een bezoek aan boekhandel het Open Boek. De eigenaren hadden een goed contact met de schrijver Jan Wolkers tot diens overlijden en verkochten door hem gesigneerde boeken. Omdat het plaatsen van zijn handtekening Jan Wolkers op een goed moment te veel werd, had hij een stempel gemaakt met de voorstelling van een kip. In plaats van een pen te pakken om zijn handtekening te zetten, gebruikte hij de stempel om zijn unieke beeldmerk in een boek te plaatsen.

Geen handtekening maar wel een geldig testament ?
Ik moest hieraan denken toen ik een uitspraak las van de rechtbank in Amsterdam. In die zaak moest de vraag beantwoord worden of een testament toch geldig was. De overledene had namelijk niet een handtekening gezet, maar met een stempel zijn handtekening geplaatst.

In het rubber van die stempel was de originele handtekening gekopieerd. Dus het leek echt op de handtekening van de persoon die het testament wilde, maar toch moest de rechter oordelen of wel voldaan was aan een belangrijke eis voor de geldigheid van een testament: was het testament wel ondertekend door de testateur ?

Zou de rechter oordelen dat een gestempelde handtekening niet “de handtekening” van de testateur was, dan zou het testament nietig zijn en de daarin opgenomen regeling niet gevolgd worden. Zou het plaatsen van een handtekening-stempel echter onder het begrip “ondertekening van de uiterste wil” vallen, dan was het testament wel geldig.

Oordeel van de rechter
De rechtbank in Amsterdam hecht veel waarde aan het feit dat de testateur in 2006 al leed aan verminderde motoriek van zijn handen. Daarom had hij in dat jaar al de handtekening-stempel laten maken en sinds die tijd gebruikte hij deze ook als hij een handtekening moest zetten op documenten.

Aangezien het testament pas vier jaar later is opgesteld, was de rechtbank van mening dat het plaatsen van de stempel voor de testateur dé manier was om documenten te ondertekenen.

Dus werd de conclusie getrokken dat het testament wel ondertekend was. Oftewel: het was dus een geldig testament en de regeling die er in op genomen was, moest gevolgd worden.

Advies: vraag de notaris om twee getuigen
De belangen bij een door Jan Wolkers zelf gestempeld boek en een handtekening-stempel op een testament zijn niet hetzelfde. Mocht u een testament willen opstellen, maar heeft u ook problemen met het plaatsen van uw handtekening, dan heb ik een advies voor u.

Vraag aan de notaris om twee getuigen aanwezig te laten zijn bij het ondertekenen van de akte. In de wet is namelijk opgenomen dat als u niet meer kunt tekenen maar wel duidelijk kunt maken wat uw laatste wil is, de getuigen in uw plaats hun handtekening kunnen zetten. Natuurlijk mogen zij pas tekenen nadat de notaris met u het testament heeft doorgenomen in hun bijzijn.

Maar dan kan zeker niemand meer naar de rechter stappen om uw testament onderuit te halen omdat u niet uw handtekening heeft gezet, maar daarvoor een handtekening-stempel heeft gebruikt.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht

Mr. Ernst Loendersloot
kandidaat notaris te Maastricht

Printversie

Vraag de bank toestemming voor je gaat verhuren

Beste lezer,

In iedere hypotheekakte (of in de Algemene Voorwaarden van de bank waarnaar de akte verwijst) staat dat het verboden is om het onderpand te verhuren. Vermeld wordt dat daar een uitzondering op bestaat als de bank schriftelijk toestemming heeft gegeven voor die verhuur.

Achterliggende gedachte is dat een huurder van woonruimte huurbescherming kan claimen. Als dat gebeurt dan is het voor de bank lastig om de woning leeg en ontruimd te verkopen als de schuldenaar de rente niet meer betaalt.

Op zich zou dit niet aanleiding zijn om een column hierover te schrijven als niet halverwege dit jaar de Leegstandswet gewijzigd was. Wordt een woning namelijk verhuurd voor een beperkte periode en heeft de gemeente een vergunning daarvoor afgegeven onder de Leegstandswet, dan heeft de huurder geen recht op huurbescherming als die afgesproken periode om is.

De wijzigingen in de Leegstandswet maken het nu interessanter voor een eigenaar om een huurcontract aan te gaan, omdat er geen maximum meer is gesteld aan de huurprijs. Dit is dus interessant voor iedereen die zijn oude woning nog niet verkocht heeft en de maandelijkse lasten wil verlagen door die woning te gaan verhuren.

Dat het huurcontract goed opgesteld moet zijn en vooral moet aansluiten bij de Leegstandswet, lijkt me duidelijk.

Maar wat de gemeente de eigenaar niet zal vertellen als deze de vergunning daar aanvraagt, is dat ook de bank een veto heeft. Op grond van de hypotheekakte moet de eigenaar namelijk de bank inlichten en schriftelijk toestemming krijgen voor de verhuur.

Dat het een groot probleem is als je deze toestemming niet krijgt (of gewoon “vergeet” aan te vragen), blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank in Rotterdam van 1 mei 2013. De eigenaar van een woning had deze verhuurd maar geen toestemming gevraagd aan de bank.

De consequentie was dat de bank de lening direct en helemaal kon opeisen. Omdat de schuldenaar de lening niet onmiddellijk kon terugbetalen, mocht de bank de woning in het openbaar verkopen. Dat de opbrengst te laag zou zijn om volledig af te lossen (waardoor de debiteur met een forse restschuld zou blijven zitten terwijl er geen achterstand was in de betaling van de rente) maakte niet uit.

Omdat de eigenaar een hele belangrijke spelregel uit de hypotheek had overtreden, moest hij nu de vervelende gevolgen daarvan dragen.

Printversie

Geen huurbescherming vanwege Facebook

Facebook, LinkedIn, Twitter, Google+, Pinterest, Fousquare en Hyves zijn allemaal Social Media. Op internet kun je laten weten wat je doet, waar dat plaatsvindt en met wie je daar samen bent.

Hierdoor is een hele nieuwe bedrijfstak ontstaan, omdat deskundigen bedrijven helpen bij hun Social Media strategie zodat zoveel mogelijk mensen uiteindelijk hun produkten of diensten kopen.

Maar ook in de rechtzaal dringt het gebruik van Social Media door. Bijvoorbeeld in een kort-geding zaak die in Amsterdam speelde over huurbescherming.

Verder lezen ? Klik hier.

MAG EEN EIGENAAR ZIJN APPARTEMENT TELKENS VOOR KORTE TIJD AAN ANDEREN IN GEBRUIK GEVEN ? Deel 2.

Beste lezer,

In mijn vorige column over dit onderwerp heb ik gesproken over een zaak waarbij iemand maar een paar keer per jaar zijn pied-à-terre gebruikte. Als hij er niet was, maakten soms anderen gebruik van het appartement.

De Vereniging van Eigenaars (VvE) vond dat niks en haalde de splitsingsakte aan, waarin stond dat het appartement als woning gebruik moest worden. Commerciële verhuur zou dus niet toegestaan zijn. Helaas voor de VvE was de rechter van mening dat in die situatie geen sprake was van commerciële activiteiten.

In een andere zaak ging het echter mis voor de eigenaar en daarom wil ik die ook graag onder uw aandacht brengen.

VERBOD OP SHORT STAY IN HUISHOUDELIJK REGLEMENT IS TOEGESTAAN

De rechters in Haarlem oordeelden begin dit jaar over de volgende situatie. De VvE nam een nieuw huishoudelijk reglement aan. Daarin was opgenomen dat short stay niet toegestaan was. Daarbij werd bepaald dat een verblijf korter dan één maand door anderen dan de eigenaar onder dit verbod viel.

Eén eigenaar was het daar niet mee eens en verzocht de rechter om te oordelen dat dit verbod ongeldig was.

Hij verhuurde de woning aan derden die daar dan kort verbleven. Sterker nog: hij adverteerde op internet en bracht dan euro 1.200,- per week voor het verblijf in rekening.

Maar hij vond dat dit nog steeds inhield dat het appartement als woning gebruikt werd. Nu de VvE verhuur korter dan een maand verbood, verbood de vereniging eigenlijk het gebruik van het appartement als woning. En dat in zou strijd zijn met de bepaling uit de splitsingsakte waar duidelijk in stond dat het appartement als woonruimte gebruikt moest worden.

De rechters in Haarlem zijn het niet eens met deze eigenaar en stellen dat “wonen” betekent dat er sprake is van een duurzaam verblijf (door de eigenaar of een ander). Nu de eigenaar de woning commercieel exploiteerde door deze aan derden te verhuren voor korte perioden, gebruikte hij zelf al het appartement niet voor woondoeleinden.

Dus de VvE mocht short stay (korter dan een maand) verbieden.

Het verschil met de eerste zaak is waarschijnlijk dat in Haarlem geadverteerd werd dat de woning voor kortere perioden gehuurd kon worden. Ook krijg ik de indruk dat de eigenaar er niet zelf woonde (en het appartement ook niet als pied-à-terre gebruikte). Misschien had de rechtbank in Haarlem wel anders geoordeeld als er niet via internet gezocht werd naar huurders. Ik weet het niet zeker.

Print versie.

MAG EEN EIGENAAR ZIJN APPARTEMENT TELKENS VOOR KORTE TIJD AAN ANDEREN IN GEBRUIK GEVEN ?

Beste lezer,

In mei van dit jaar heeft de Hoge Raad een hele korte uitspraak gedaan in een zaak over appartementsrechten. Want de hoogste rechter oordeelde dat er niets te zeggen was en dat de lagere rechter gelijk had. En dat alles op één A4-tje.

Dit is opmerkelijk, maar eigenlijk is de situatie waarover die lagere rechter geoordeeld had, interessanter. En daarom wil ik u die situatie kort schetsen.

Appartement is een pied-à-terre en anderen verblijven er kort. Mag dat ?

De eigenaar van een appartement woont eigenlijk in het buitenland, maar is toch wel eens in ons land. Dan verblijft deze eigenaar telkens kort in het appartement.

Maar als de eigenaar er niet is, stelt hij ook de woning ter beschikking aan anderen die er dan eveneens maar kort zijn. Of deze gasten er voor betalen of niet, wordt niet helemaal duidelijk, maar is natuurlijk wel aannemelijk.

Waar het om ging is dat de Vereniging van Eigenaars van het complex waarin het appartement gelegen is, problemen er mee had dat er telkens andere mensen door de gangen liepen waarop zij geen vat hadden. De vereniging zag deze gasten van de eigenaar eerder als toeristen die hun vakantie vierden in ons land en dan logeerden in de bewuste woning.

De vereniging wilde daar vanaf en meende dat het argument daarvoor in de splitsingsakte te vinden was. Daarin stond namelijk dat het appartement als bestemming “woonruimte” had. Verhuren van een appartement voor “short stay” viel daar niet onder. Dus zou de vereniging de eigenaar op deze wijze kunnen verbieden de woning nog voor short stay ter beschikking te stellen aan anderen.

Het Gerechtshof dat moest oordelen in deze zaak, was echter een andere mening toegedaan. De eigenaar verbleef af en toe in het appartement, dus was het een pied-à-terre, oftewel het werd wél als woonruimte gebruikt. Ook was het Hof er niet van overtuigd dat de eigenaar de woning commercieel exploiteerde door deze ter beschikking te stellen aan derden. De vereniging had te weinig argumenten daarvoor aangedragen.

Oftewel; de eigenaar mocht doorgaan zoals hij al deed en de vereniging kon er niets tegen doen.

Volgende keer een andere kijk op situaties als deze.

Print versie.