Appartementen zijn juridisch alleen zelfstandige units als het complex waarin de woningen zijn gerealiseerd formeel gesplitst is in appartementsrechten.
Splitsingsakte
Dat doet de notaris in overleg met o.a. de projektontwikkelaar en een deskundige die een tekening maakt waarop het gebouw gestileerd is weergegeven. Met dikke lijnen zijn de afzonderlijk te gebruiken delen aangegeven en genummerd. De uitkomst van dat overleg legt de notaris vast in de “akte van splitsing in appartementsrechten”. 
In die akte staan de basisregels die gelden voor het gebruik en onderhoud van het gebouw en wordt ook de Vereniging van Eigenaars (VvE) opgericht. Ook de statuten van de VvE worden daarin vastgesteld. Deze regels zijn slechts met zeer veel moeite aan te passen en alleen nadat de eigenaren met overgrootte meerderheid met de wijzigingen hebben ingestemd. Wat dat betreft is de splitsingsakte vergelijkbaar met de Nederlandse Grondwet.
Huishoudelijk reglement
En net als met de Grondwet, worden er dan allerhande zaken nader uitgewerkt in andere regelingen. Bij appartementen gebeurt dat meestal in het huishoudelijk reglement. Dat huishoudelijk reglement kan namelijk eenvoudiger worden aangepast aan veranderde omstandigheden. Als de meerderheid van eigenaren het er mee eens is, is de aanpassing al een feit.
Model-splitsingsreglement
Bij het opstellen van de akte van splitsing bouwt een notaris voort op een model-splitsingsreglement dat door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) wordt opgesteld en wijzigt dit zodanig dat het past bij het betreffende complex.
Dit modelreglement wordt mede op verzoek van de KNB door deskundigen geregeld tegen het licht gehouden. Indien maatschappelijke ontwikkelingen het nodig maken, wordt het model aangepast en opnieuw vastgelegd in een akte. Daarom zijn er de afgelopen decenia verschillende modelreglementen opgesteld en door notarissen als basis gebruikt.
Op 19 december 2017 is het modelreglement door de KNB ge-update vanwege allerlei (technische) ontwikkelingen in de wereld.
AirBnB verboden
In het nieuwe reglement doet de zogeheten deel-economie haar intrede. In artikel 27 is namelijk een verbod opgenomen om een appartement tijdelijk te verhuren voor recreatie. Het staat er dus niet expliciet, maar door dit verbod is verhuur via AirBnB niet mogelijk.
Hieraan is zeker behoefte gezien de vele rechterlijke uitspraken die de laatste jaren zijn gedaan op verzoek van eigenaars/bewoners die overlast ondervonden van huurders van appartementen die via AirBnB verhuurd werden.
Tesla is toegestaan
Ook Elon Musk heeft een rol gekregen in het nieuwe reglement. De grote man achter de electrische Tesla zie ik terug in artikel 28.
Het is de eigenaar van een electrische auto namelijk toegestaan om een oplaadsysteem te laten installeren bij de parkeerplaats. Ook als dat betekent dat er leidingen getrokken moeten worden door de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex.
Maar opladen op kosten van de andere bewoners mag weer niet. Er moet (eventueel via een tussenmeter) voor gezorgd worden dat de electra die nodig is om de batterij op te laden wel in rekening gebracht kan worden bij de eigenaar van de auto.
Stalling scootmobiel
Ook met de vergrijzing is rekening gehouden. In het nieuwe reglement is namelijk opgenomen dat wanneer de gebruiker van een scootmobiel dit hulpmiddel redelijkerwijs niet in zijn eigen flat of berging kan stallen, hij/zij het recht heeft om de scootmobiel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw te plaatsen. Oftewel in de gangen waar iedereen doorheen loopt.
Overigens niet in iedere gang, maar alleen op die plaatsen die door de Vereniging van Eigenaars zijn aangewezen. En dan ook nog alleen als dit geen gevaar oplevert voor de (andere) bewoners en hun gasten. Het mag niet zo zijn dat als er brand uitbreekt mensen niet naar buiten kunnen vluchten omdat er scootmobiel(en) in de weg staan en iedereen daarover struikelt.
Wanneer een scootmobiel “redelijkerwijs niet in de eigen woning of berging kan worden gestald” wordt echter niet duidelijk omschreven. En ook is het per persoon verschillend hoe ver de scootmobiel van de voordeur gestald kan worden om toch nog bruikbaar te zijn. Iemand die redelijk ter been is kan natuurlijk verder door het gebouw lopen naar de stalling dan iemand die ook binnenshuis afhankelijk is van een rollator.
Ook kan het natuurlijk zo zijn dat er eerst één bewoner een scootmobiel nodig heeft en dat een paar jaar later een tweede of nog meer gestald moeten worden. Als de hal niet groot genoeg is om al die hulpmiddelen te stallen en op te laden, dan kunnen er in de toekomst problemen ontstaan.
Ik verwacht dus dat er, ondanks het vernieuwde modelreglement, in de toekomst nog wel degelijk problemen kunnen ontstaan over de scootmobielen.
Opladen scootmobiel
Net als een Tesla moeten ook scootmobiels worden opgeladen. Ook daar is in het nieuwe modelreglement aan gedacht. De eigenaar van de scootmobiel mag op de aangegeven stallingsplaats een oplaadsysteem laten aanleggen. Op eigen kosten en met de verplichting de verbruikte electra ook zelf te betalen.
Hierover zullen minder problemen ontstaan. Totdat het moment daar is dat de scootmobiel-bestuurder verhuist. Het oplaadsysteem kan dan achterblijven in de gangen of kan worden verwijderd.
Alleen voor die laatste situatie is in het modelreglement een extra bepaling opgenomen. De gebruiker moet namelijk de kosten van het herstel van beschadigingen betalen.
Blijft de oplaadinstallatie achter, dan heeft degene die de aanleg betaald heeft echter geen recht op een vergoeding. Ik denk dat projektontwikkelaars, aannemers, architecten en notarissen er goed aan doen om ook hierover na te denken en naar oplossingen te zoeken voordat een discussie zich voor kan doen.
Waarschuwing
Wel heb ik een waarschuwing voor u. De nieuwe regels zijn alleen van toepassing als de notaris in de splitsingsakte verwijst naar het modelreglement van 19 december 2017.
Reservefonds onderhoud gebouw
Bij oudere appartementscomplexen bleek de afgelopen jaren dat het onderhoud te wensen overlaat. Vaak gaat het om panden die in de periode van wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd en waar maar een beperkt aantal woningen in zijn gecreëerd. Op het moment dat groot onderhoud nodig blijkt, bijvoorbeeld vanwege betonrot, is er te weinig geld in het (verplichte) reservefonds. Terwijl de eigenaren ook zelf onvoldoende geld hebben om een eenmalige hoge bijdrage te betalen voor het noodzakelijke onderhoud. Het gevolg laat zich raden: er wordt helemaal niets of te weinig gedaan om het pand in goede staat te brengen en te houden.
Om hieraan een einde te maken, is in artikel 126 van Boek 5 van het Burgerlijk wetboek de plicht opgenomen om een reservefonds in te stellen om onderhoudskosten te kunnen betalen. In artikel 14 van het nieuwe reglement is nu vastgelegd hoeveel geld er jaarlijks daadwerkelijk in dat fonds gestort moet worden door de leden van de VvE. Deze verplichting geldt overigens ook als er één of meer commerciële ruimten in het gebouw aanwezig zijn. Dus ook bij een complex met woningen boven en winkelruimte beneden zal er daadwerkelijk vermogen opgebouwd moeten worden in het onderhoudsfonds.
In artikel 14 lid 2 van het reglement worden twee verschillende methoden van inleg in het fonds vermeld. De VvE heeft dus een keuze en wel tussen:
- jaarlijkse inleg van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw; of
- jaarlijkse inleg van een bedrag dat door de VvE is vastgesteld ter uitvoering van het MeerjarenOnderhoudsPlan (MOP). Daarin moet staan welke onderhoudswerkzaamheden in de eerstkomende tien jaar uitgevoerd moeten worden alsmede wat de daaraan verbonden kosten zijn. Dit MOP mag overigens niet ouder dan vijf jaar zijn op het moment dat de jaarlijkse inleg wordt vastgesteld.
Geldlening aangegaan door de VvE voor groot-onderhoud
In het nieuwe reglement is daarnaast nog opgenomen dat de VvE geld mag lenen om groot-onderhoud te kunnen betalen. Dat is een oplossing voor die situaties dat er wel onderhoud nodig is, maar er onvoldoende geld in het reservefonds aanwezig is om het te kunnen betalen. De noodzakelijke middelen kunnen dan natuurlijk gevraagd worden van de eigenaren. Mocht dat niet of onvoldoende soelaas bieden (bijvoorbeeld vanwege de normen die geldverstrekkers moeten hanteren inzake de maximaal te verstrekken leningen aan particulieren) dan kan de VvE dus een lening aangaan bij geldverstrekkers. In artikel 56 is opgenomen aan welke eisen het besluit van de VvE dient te voldoen.
Ik vraag mij wel af of deze route in de toekomst veel gebruikt gaat worden. Banken wensen doorgaans zekerheid als er geld wordt uitgeleend en de VvE kan eigenlijk geen zekerheden bieden. Zij bezit zelf geen onroerende zaken en kan dus ook geen hypotheekrecht verstrekken.
Daarnaast heeft een VvE doorgaans geen eigen inkomsten. De inkomsten die er zijn, zijn de maandelijkse bijdragen van de leden van de VvE. Het aangaan van een lening zal een verhoging van deze bijdrage betekenen omdat de VvE rente en aflossing zal moeten betalen. Een bank zal dus waarschijnlijk de financiële situatie van alle leden in beeld willen brengen alvorens te beslissen omtrent verstrekking van een lening. Kan één lid namelijk de (verhoogde) bijdrage niet betalen, dan is de consequentie dat de andere leden het ontbrekende bedrag moeten ophoesten. Dit kan een sneeuwbaleffect hebben als daardoor weer andere leden in de financiële problemen komen.
Wat overigens ook niet aantrekkelijk is voor geldverstrekkers is dat bij wanbetaling door de VvE de leden alleen aangesproken kunnen worden voor hun aandeel in de geldlening. Er is dus geen sprake van een hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder lid. De leden zijn enkel aansprakelijk voor het aandeel in de schuld en de rente conform hun aandeel in het totaal van het complex.
Samenvatting
In dit stuk heb ik enkele punten behandeld uit het nieuwe splitsingsreglement van de KNB. Dat reglement vormt de basis waarop de notaris voortbouwt als hij of zij een akte van splitsing in appartementsrechten opstelt. Die akte bevat de basisregels van het betreffende appartementencomplex en is te vergelijken met de Nederlandse Grondwet aangezien het aanpassen ervan moeilijk zo niet onmogelijk is.
Uit het nieuwe splitsingsreglement heb ik de regels betreffende stalling van scootmobielen in de gemeenschappelijke gangen behandeld en aangegeven dat opladen van (semi-)electrische auto’s mogelijk is geworden. Ook het verbod op verhuur via AirBnB van een appartement heb ik vermeld.
Tevens is duidelijk geworden dat een VvE een reëel onderhoudsfonds moet hebben waar jaarlijks voldoende geld in wordt gereserveerd. Dat kan op twee wijzen. Een simpele, gebaseerd op de kosten van herbouw en een andere, die inhoudt dat er een MeerjarenOndershoudsPlan moet worden opgesteld.
Als laatste heb ik ook het novum vermeld dat de VvE zelf leningen kan aangaan om kosten van (groot) onderhoud te kunnen betalen. Of dit een hoge vlucht zal nemen, is wel een vraag. Banken zullen naar mijn inschatting de kat uit de boom kijken.
Ik hoop met dit stuk enige duidelijkheid te hebben gegeven omtrent de werking van een Vereniging van Eigenaars onder het nieuwe regime.
Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.
