Yurt en Tiny houses: blijvertjes ?

Zoals u vast weet werpt de Yurt bij de Hoge Berg veel stof op. Zo moet de Gemeente Texel volgens de bestuursrechter een vergunning verstrekken omdat termijnen niet in acht zijn genomen. Voor mij als kandidaat-notaris, die geregeld en met plezier op Texel komt, viel me iets op, namelijk dat er verwezen wordt naar het (al dan niet) tijdelijke karakter van deze Yurt. Eenvoudig op te zetten en ook weer af te breken, waarbij de eigenaren niet de bedoeling zouden hebben om de tent permanent te plaatsen.

Yurt op Texel

Yurt op Texel

Over dit punt heeft de Hoge Raad al eens een oordeel moeten geven in het zogeheten Portacabin-arrest, later gevolgd door het Woonark-arrest. Portacabins, woonarken maar ook vakantiechalets, stacaravans en ook tiny houses hebben als feitelijk kenmerk dat ze allemaal relatief eenvoudig te (ver)plaatsen zijn. Aansluitingen op nutsvoorzieningen (gas, water, electra en riool) zijn eenvoudig af te koppelen en funderingen zijn bijna altijd afwezig omdat er straattegels of zogeheten Stelcon-platen onder liggen. De parallelen met de Yurt dringen zich bij mij op.

Kijk ik naar de jurisprudentie van de Hoge Raad en lagere rechters, dan is (niet alleen) mijn conclusie dat in bijna alle gevallen de cabins, chalets en dergelijke na plaatsing ineens niet meer roerende maar onroerende zaken zijn geworden. De vraag is of ze duurzaam met de grond verbonden zijn, waarbij niet van belang is of het technisch mogelijk is om het object los te koppelen en te verplaatsen. Het gaat erom of het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.

Simpel gezegd zijn Portacabins, chalets, stacaravans en ook houten strandpaviljoens volgens rechters doorgaans bedoeld om duurzaam te blijven staan. Ook als ze demontabel of relatief eenvoudig te verplaatsen zijn.

Strandhuisjes zijn roerende zaken omdat daarvan niet de bedoeling is dat die permanent blijven staan. Maar de strandpaviljoens bij iedere opgang naar het Noordzeestrand zijn – in mijn optiek – onroerend. Ik denk dat – mocht het zo ver komen – de Hoge Raad ook over de Yurt zal oordelen dat deze behoort tot de categorie onroerende zaken.

Voordat nu de champagne ontkurkt wordt in de Yurt of een droeve stemming zich meester maakt van de ambtenaren in het gemeentehuis, nog het volgende: de uitspraken van de Hoge Raad betreffen het civiele recht. De vergunning is een publiekrechtelijke zaak. En de definities uit het ene rechtsgebied kunnen niet zondermeer getransplanteerd worden naar het andere.

Stel dat er een hypotheek rust op de grond waar de Yurt op staat, dan zullen de medewerkers van de hypotheekbank waarschijnlijk met genoegen dit stuk lezen. Want door de hiervoor beschreven regels rust de hypotheek niet alleen op de grond, maar ook op de Yurt. Mogelijk dat de hypotheekbank een door de gemeente afgedwongen afbraak kan voorkomen door een kort geding omdat hun hypotheekrecht daardoor minder waard wordt.

Printversie

Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.  

Yurt en Tiny houses: blijvertjes ?