Huis op naam kinderen zetten. Deel 2.

Klik hier voor Deel 1

B. Overdracht in volle eigendom

Naast de overdracht onder voorbehoud van de rechten van gebruik en bewoning door de ouders, is er nog een andere mogelijkheid. Namelijk de verkoop en levering van de hele of volle eigendom door de ouders aan de kinderen. Omdat de ouders in het huis willen blijven wonen, moeten daarover afspraken gemaakt worden.

Sinds de wijziging moeten die afspraken wel aan specifieke regels voldoen om problemen achteraf te voorkomen. Eenvoudig gezegd moeten de ouders jaarlijks een bepaalde minimum vergoeding betalen aan de kinderen om te voorkomen dat de waarde van de woning bij het overlijden van de langstlevende toch meegeteld wordt in de erfenis.

Die minimale vergoeding ligt best hoog. De ouders moeten namelijk een huur betalen aan de kinderen van niet minder dan 6% van de WOZ-waarde van de woning. In de situatie van Jan en Petra is dat dus een huur van minimaal € 13.500,- per jaar.

In plaats van dat Jan en Petra nu (bijna) gratis wonen omdat ze de hypotheek hebben afgelost, worden hun netto maandlasten ineens € 1.125,-. En daar blijft het niet bij. Want als de WOZ waarde in 2018 omhoog gaat, dan moeten ze volgend jaar ook een hogere huur betalen. Die moet namelijk 6% zijn van de WOZ-waarde van dat betreffende jaar.

Omdat er tijdens het leven van Jan en Petra geen enkele sanctie staat op de correcte naleving van deze regel, kan het gebeuren dat de hele familie vergeet om de huur bij te stellen als de WOZ-waarde stijgt. De nadelige fiscale gevolgen daarvan blijken pas als Jan en Petra allebei overleden zijn. De Belastingdienst kan op dat moment namelijk vragen aan Eef en Olaf om te bewijzen dat hun overleden ouders in de jaren ná de overdracht netjes telkens 6% van de wisselende WOZ-waarde hebben betaald.

Stel dat iedereen in 2020 vergeten is om de waardebeschikking van de gemeente erbij te pakken en dat die waarde € 5.000,- hoger is vastgesteld dan voor het jaar 2019. Dan zijn ze ook vergeten dat de huur nu € 300,- per jaar (oftewel € 25,- per maand) hoger moest zijn. Het gevolg  hiervan is simpel: de huur is in 2020 dus (iets) lager dan 6% van de WOZ-waarde. Dit kleine foutje heeft alleen hele grote gevolgen omdat daardoor in de aangifte voor de erfbelasting de waarde van de woning ten tijde van het overlijden opgenomen moet worden.

Nadelen

1.  ook hier jaarlijkse heffing Inkomstenbelasting in Box 3
Bij de situatie van overdracht van de woning onder voorbehoud van rechten van gebruik en bewoning heb ik al aangegeven dat de kinderen ieder jaar de Box 3 heffing moeten betalen over de waarde van woning (minimaal 0,86% en maximaal 1,62%).

Diezelfde regeling geldt ook in de situatie dat de volle eigendom wordt overgedragen. Tenslotte wordt de woning waar Jan en Petra (gehuurd) wonen, niet de Eigen Woning van Eef en Olaf.

2. ook hier vervalt de hypotheekrenteaftrek voor de ouders
Vanwege het feit dat Jan en Petra nu hun oude woning (terug)huren, is het ook voor hen niet (meer) de Eigen woning. Dat betekent dat als zij voor de transactie hypotheekrenteaftrek konden claimen, die fiscale regeling vervallen is.

Ik volsta voor wat betreft deze twee nadelen met verwijzing naar de uitgebreidere toelichting op deze beide punten die ik al gegeven heb.

Wordt vervolgd

Huis op naam kinderen zetten. Deel 2.