Huis op naam kinderen zetten. Deel 1

Geregeld krijg ik vragen of het interessant is om nu het huis op naam van de kinderen te zetten. Vaak blijkt de vragensteller er van uit te gaan dat hiermee (erf)belasting bespaard kan worden of dat men bang is voor de (hoge) Eigen Bijdrage voor de Algemene wet bijzondere ziektekosten (AWBZ) bij opname in een verpleeg- of verzorgingshuis.

Hoewel de AWBZ inmiddels is vervallen en vervangen door de Wet langdurige zorg (WLZ), is de vraag nog steeds actueel.

Gezien de frequentie waarmee deze vraag gesteld wordt, ga ik graag daarop in. Houdt u er wel rekening mee dat deze column in algemene zin is geschreven en dus niet uw specifieke situatie beschrijft. Wilt u meer informatie, neem dan contact op met uw notaris.

De (fictieve) situatie

Ik ga uit van de volgende situatie:

de woning heeft nu een WOZ-waarde van € 225.000,-

en is eigendom van een man (Jan) en vrouw (Petra) die met elkaar zijn getrouwd in de wettelijke (algehele) gemeenschap van goederen.
Zij hebben samen twee kinderen (Olaf en Eef).
Het echtpaar is op dit moment 60 en 62 jaar oud en de kinderen zijn 38 en 40 jaar.
De hypothecaire schuld in verband met de aankoop van de woning is volledig afgelost. Het huis is dus vrij.

Er zijn nu twee mogelijkheden om de woning over te dragen, namelijk onder het voorbehoud van vruchtgebruik/rechten van gebruik en bewoning of in volle eigendom. Ik zal deze beide opties hierna verder (schetsmatig) uitwerken.

Daarbij zal ik de termen rechten van gebruik en bewoning en vruchtgebruik door elkaar heen gebruiken. Strikt juridisch is er weliswaar een verschil, maar in mijn dagelijkse advies-praktijk merk ik dat de cliënten geen onderscheid maken.

A. Overdracht onder voorbehoud vruchtgebruik/rechten van gebruik en bewoning
Deze vorm was tot een paar jaar geleden redelijk populair en werkt als volgt: de ouders verkopen hun woning aan de kinderen. De koopsom wordt meestal niet betaald, maar omgezet in een schuld van de kinderen aan de ouders, die in de komende jaren beetje bij beetje wordt kwijtgescholden. Die koopsom is niet gelijk aan de reële waarde van de woning, maar ligt lager. Dit komt omdat de ouders zich de (zakelijke) rechten van gebruik en bewoning voorbehouden. De kinderen worden weliswaar eigenaar maar kunnen hun ouders niet uit het huis zetten.

De totale waarde van de woning is overigens wel het uitgangspunt om te berekenen hoeveel die rechten van gebruik van de ouders waard zijn. Daarvoor wordt in een tabel in de belastingwetgeving gekeken. Aan de leeftijden van de ouders is namelijk een percentage gekoppeld dat vermenigvuldigd moet worden met de waarde van de woning. Omdat dit percentage altijd lager is dan 100, blijft er dus ook altijd nog een waarde over van de woning die niet hoort bij het vruchtgebruik. Die restantwaarde wordt ook wel de waarde van de bloot-eigendom genoemd.

De bloot-eigendom is wat de kinderen van hun ouders kopen en daarover moeten ze dan ook overdrachtsbelasting betalen. De ouders houden, zoals gezegd, het vruchtgebruik en als zij nog een tijd leven na de transactie, wordt de waarde daarvan langzaam aan minder. Zij worden tenslotte ouder en daardoor zullen ze ook steeds korter nog gebruik kunnen maken van hun woonrechten. Hun rechten van gebruik en bewoning behouden volgens deze methode echter wel altijd een restwaarde, ongeacht hoe oud ze ook worden.

Dat laatste is van belang omdat dit ook betekent dat bij overlijden van de langstlevende ouder, er nog een waarde over is. Volgens de Successiewet moet dat restant-bedrag opgeteld worden bij de rest van de erfenis. Tenslotte hebben de kinderen tot het moment van overlijden de bloot-eigendom. En door het overlijden van de langstlevende ouder groeit dat ineens aan naar volle eigendom.

Deze (verplichte) verhoging van de erfenis kan voorkomen worden door bij het vestigen van de rechten van gebruik en bewoning de zogeheten “metterwoon-clausule” op te nemen. In dat geval wordt vastgelegd dat de rechten niet pas bij het overlijden van de langstlevende eindigen, maar al eerder, namelijk als de ouders de woning vóór hun overlijden definitief verlaten. Bijvoorbeeld omdat ze opgenomen worden in een verpleeghuis of verhuizen naar een bejaardenwoning. Maar dan moet er wel 25% van de waarde van het vruchtgebruik worden afgetrokken bij het vastleggen van de transactie bij de notaris. De waarde van de bloot-eigendom wordt daardoor hoger en de door de kinderen te betalen overdrachtsbelasting dus ook.

Deze regeling bestaat overigens nog steeds. Dat betekent dat Jan en Petra ook in 2017 nog hun woning kunnen overdragen aan Eef en Olaf onder voorbehoud van de rechten van gebruik en bewoning.

Op grond van de fictieve cijfers zijn de rechten van gebruik en bewoning voor Jan en Petra nu € 148.500,- waard (op grond van hun leeftijd zijn die namelijk 11 maal 6% van de waarde van de woning). Als Jan en Petra de “metterwoon-clausule” niet opnemen, dan blijft het vruchtgebruik altijd een waarde houden van minimaal 12% (namelijk factor 2 maal 6%). De waarde van hun rechten dient dan bij hun erfenis geteld te worden en dus betalen de kinderen altijd nog erfbelasting over de waarde van die rechten.

Vroeger was deze bijtelling minder een probleem omdat de restant-waarde van de rechten van gebruik en bewoning een via die eerder genoemde tabel gevonden percentage was van de waarde van de woning ten tijde van de ondertekening van de akte. Een paar jaar terug is de regeling echter gewijzigd. De restant-waarde van het vruchtgebruik is nog steeds het percentage dat via de tabel wordt gevonden, maar dan van de waarde van de woning op het moment van overlijden van de langstlevende.

Effectief betekent die wijziging in de regelgeving dat de kinderen erfbelasting moeten betalen over de waardestijging van de woning. Zeker in de situatie van Jan en Petra kan dat voor hun kinderen nadelig uitpakken. Gezien de relatief jonge leeftijd van de ouders, is de kans groot dat de woning in waarde stijgt tot het overlijden van de langstlevende. Wellicht is die stijging net zo groot als de afboeking die op het vruchtgebruik mag plaatsvinden vanwege het vorderen van de leeftijd van de ouders.

Andere nadelen van overdracht onder voorbehoud rechten van gebruik en bewoning

  1. Geen aftrek hypotheekrente
    In de situatie van Jan en Petra en hun kinderen speelt het volgende nadeel niet omdat ze hun hypotheek al hebben afgelost, maar bij andere gezinnen vaak wel. Op het moment dat de woning wordt overgeschreven, verliest de woning de fiscale status van Eigen Woning. De ouders wonen er nog wel, maar niet meer als eigenaar.Dat betekent automatisch dat er ook geen sprake meer kan zijn van een Eigen Woning Schuld als de ouders nog een hypothecaire lening hebben op het huis. Hierdoor vervalt de mogelijkheid om de over deze lening betaalde rente af te trekken van de inkomstenbelasting. Dit wordt niet gecompenseerd door aftrek van datzelfde bedrag bij de kinderen, nu de woning ook voor hen geen Eigen Woning is. De bruto-rente die de ouders betaalden, wordt na de overdracht een netto-rente.
  2. Kinderen betalen ieder jaar Inkomstenbelasting over de waarde van de bloot-eigendom
    Door de transactie worden de kinderen eigenaar van een woning die fiscaal niet hun Eigen Woning is. Jan en Petra wonen er tenslotte in. De waarde van de bloot-eigendom van de woning moeten de kinderen opgeven in Box 3 van de Inkomstenbelasting.

Op zich hoeft dat de eerste jaren geen probleem te zijn, omdat doorgaans de koopsom die Eef en Olaf aan hun ouders moeten betalen vanwege de aankoop van de bloot-eigendom, wordt omgezet in een schuld aan de ouders. Netto worden de kinderen niet ineens vermogender. Meestal wordt echter in volgende jaren door de ouders op die schuld telkens zoveel kwijtgescholden als mogelijk is zonder dat schenkbelasting verschuldigd is. Dus de schuld daalt en er ontstaat een overwaarde bij de kinderen.

De waarde van de bloot-eigendom stijgt per definitie ook nog doordat de waarde van het vruchtgebruik in de loop der tijd kleiner wordt: de ouders worden immers ouder. En daarbovenop komt dan een eventuele waardestijging van de woning. Door deze drie factoren wordt de overwaarde bij de kinderen steeds groter.

Dat is fiscaal nadelig omdat de kinderen over die overwaarde ieder jaar Inkomstenbelasting moeten betalen in Box 3. Dat is 0,86%, 1,38% of 1,62% afhankelijk van de hoogte van het belastbaar bedrag in Box 3.

Wordt vervolgd.

Huis op naam kinderen zetten. Deel 1
4.8 (96.67%) 6 votes