Iedere groep van deskundigen heeft zijn eigen specifieke vaktermen. Daarmee wordt snel duidelijk voor ingewijden waar het over gaat. Alleen voor buitenstaanders is dat soms niet het geval. Een baco is voor een loodgieter een tang, maar voor de mensen achter de bar in de Grotestraat in Valkenburg is het een drankje.
Notarissen gebruiken natuurlijk ook vaktermen, bijvoorbeeld: Vormerkung.
Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht. Mw Mr. Manon Machiels van Samen voor Maastricht houdt supervisie.
Vormerkung is niet alleen iets Duits
Vormerkung is de term die gebruikt wordt voor de inschrijving van het (voorlopig) koopcontract in de registers van het Kadaster. Daardoor wordt nog niet de eigendom van de woning (of andere onroerende zaak) overgedragen. Eerst moet nog de akte van levering worden opgesteld en gepasseerd door de notaris en worden verwerkt door het Kadaster.
Deze Vormerkung is een paar jaar geleden onder meer ingevoerd om er voor te zorgen dat schuldeisers van de verkoper de levering niet kunnen frustreren door vóór de juridische levering beslag te leggen op het verkochte object.
Gedurende een periode van zes maanden na de Vormerkung “kleven” in deze periode gelegde beslagen niet aan het pand, althans voor zover het koper en verkoper betreft. De verkoper kan de eigendom dus gewoon en onbezwaard aan de koper overdragen.
Het is dus niet zo dat het beslag niet werkt of effectief is, maar gedurende de aangegeven periode rust er als het ware een Teflon-laagje op de woning. Deze laag lost echter na ommekomst van die termijn op.
Wijzig (bijna) niets in het koopcontract
Maar die laag verdwijnt niet alleen als de termijn van een half jaar voorbij is en de akte van levering nog niet is getekend. Dat bleek uit een recente uitspraak van het Gerechtshof in Amsterdam.
De versimpelde casus was als volgt. Verkoper en koper tekenen een voorlopig koopcontract. De koper is een stichting en het gaat om meerdere panden. De koopovereenkomst wordt ingeschreven bij het Kadaster.
Daarna legt een schuldeiser van de verkoper beslag op de panden, maar dat beslag heeft geen werking ten opzichte van de koper of de verkoper vanwege de Vormerkung.
Een tijdje daarna komt de koper er kennelijk achter dat het niet handig is dat de stichting de eigendom van de panden verwerft. Er wordt namelijk een aanvulling op het koopcontract getekend waarin een andere partij wordt genoemd als koper. Dat is een commanditaire vennootschap (CV) waarvan de stichting de enige beherende vennoot is. Het blijft dus wel binnen de familie.
Van deze wijziging wordt overigens ook nog melding gemaakt bij het Kadaster, zodat de Vormerkung daar nu niet meer de stichting als koper vermeld maar de CV.
Beslag kleeft toch ondanks de Vormerkung
De beslaglegger poneert bij de rechters de stelling dat door deze wijziging van de koper (eerst de stichting, daarna de CV waar de stichting in zit), de Vormerkung niet meer geldig is.
De rechters volgen dit betoog onder meer omdat het niet om een kleine wijziging gaat. Of je verkoopt aan X of aan Y is tenslotte toch wel wezenlijk.
De notaris die de akte van levering opstelde, moest dus daarin vermelden dat in plaats van de oorspronkelijke koper (de stichting) een ander (de CV) die plaats had ingenomen. Maar ook moest de notaris nu ineens wél bij de beslaglegger vragen welk deel van de koopsom overgeboekt moest worden om het beslag op te heffen.
Het eerder beschreven Teflon-laagje was dus verdwenen, niet vanwege het verstrijken van meer dan zes maanden, maar door de aanpassing van een essentieel onderdeel van de koop (namelijk de persoon van de koper). En dat is voor notarissen juridisch interessant, maar voor kopers, verkopers en makelaars ook van praktisch belang.
Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.
