Prachtwijken, Woningverbetering en NHG

Prachtwijken of Vogelaarwijk: soms zijn dit gebieden waar in de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog in rap tempo woningen zijn gebouwd om het woningtekort, veroorzaakt door de oorlog, aan te pakken.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Naar huidige maatstaven zijn die woningen niet meer optimaal. Doorgaans zijn ze wel goedkoop, waardoor er meestal mensen wonen die weinig inkomen hebben. Vaak is er in dit soort situaties ook nog een heel scala aan andere problemen waar de bewoners van dit soort wijken mee te maken krijgen.

De overheid kiest er daarom vaak voor om in deze wijken het aandeel van koopwoningen te vergroten en eigen woningbezit te stimuleren. Maar daarmee ben je er niet, want doorgaans moet ook de kwaliteit van de gebouwen verhoogd worden. Een oude flat met betonrot is niet het beste uithangbord voor een woonwijk. Daarom zijn er diverse stimuleringsmaatregelen om te zorgen dat een prachtwijk echt kan gaan stralen.

Zo ook in een zaak in Rotterdam. Daar werd door de rechter in kort geding een vonnis gewezen waaruit bovendien blijkt dat banken voorzichtig moeten zijn in het afwijzen van verzoeken van hun klanten.

De situatie: bij een fonds kan geld geleend worden voor een noodzakelijke renovatie tegen zeer gunstige condities . De bank mag dit niet zondermeer blokkeren.

Verder lezen ? Klik hier.

Schenken aan Maastrichste Goede Doelen

Omdat het Nederlandse elftal op het WK voetbal uitkomt, haken veel winkeliers hierop in door allerhande Oranje-artikelen te verkopen. Zo zag ik in de etalage van Blokker in de Muntstraat een muziekmok in de kleuren rood-wit-blauw en daarop een deel van de tekst van het Nederlandse volkslied.

Ernst Loendersloot, senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot, senior kandidaat notaris te Maastricht

Maastricht en het Wilhelmus
Ik moest direct denken aan het feit dat Maastricht de enige stad in Nederland is die in het Wilhelmus voorkomt. Het duurt wel tot strofe 11, maar daar staat dan toch maar de stad van us MVV-ke.

Deze ereplaats heeft Maastricht te danken aan het feit dat het zo’n belangrijke plaats was. Dus niet aan hoe sjiek en sjoen onze stad is. Dat vond men toen geen belangrijk criterium.

Dat Maastricht een hele mooie stad is, weet iedere chauvinistische bewoner van deze stad. Maar ook neutrale buitenstaanders kunnen zich doorgaans met dit oordeel verenigen. Zo heeft na Amsterdam, Maastricht de meeste Rijksmonumenten binnen de gemeente grens.

Dominicaner Kerk en steun in Maastricht voor redding boekhandel
Maar ook is de Dominicanen Boekhandel uitgeroepen tot mooiste boekhandel van de wereld. Dat inwoners van Maastricht het belangrijk vinden om deze wereldberoemde locatie in stand te houden, bleek wel toen de boekhandelsketen Polare failliet ging en er een oproep werd gedaan om door crowd funding voldoende geld bijeen te brengen voor een doorstart. Directeur Ton Harmes heeft samen met de medewerkers een spannende tijd doorgemaakt, maar nu kan iedere Maastrichtenaar samen met hen terugkijken op een geslaagde samenwerking.

Steun voor het Universiteitsfonds/SWOL
Dat Limburgers in staat zijn om initiatieven op hun goede waarde te schatten en dan ook bereid zijn hun steun niet alleen met de mond te belijden, blijkt ook uit een andere instelling, namelijk het Universiteitsfonds Limburg. Dit fonds is in 1965 opgericht en had als doelstelling het vestigen van een universiteit in Maastricht financieel mogelijk te maken.

Nu deze onderwijsinstelling er is, zijn de doelen bijgesteld. Het fonds richt zich thans op het bijeenbrengen van middelen om onderwijs en onderzoek mogelijk te maken. Diverse projecten zijn al gerealiseerd, maar vele moeten nog volgen.

Daarvoor wordt dagelijks contact gelegd en onderhouden met bedrijven en instellingen uit de regio, zoals DSM, Drukkerij Pietermans en Hotel Beaumont. Maar ook wordt aan oud-studenten van de UM gevraagd om het fonds financieel te steunen, bijvoorbeeld in de vorm van een schenking.

Schenkingen zijn fiscaal aantrekkelijk
Samen met het notariskantoor waar ik werk steun ik op mijn eigen manier. Wanneer bijvoorbeeld oud-studenten op een fiscaal aantrekkelijke manier geld willen doneren, dan maak ik gratis de zogeheten akte van lijfrente-schenking op. Daarin wordt vastgelegd dat de schenker gedurende minimaal vijf jaar, jaarlijks een vast bedrag zal overboeken.

Door dit zo vast te leggen, kan de schenker het gehele geschonken bedrag aftrekken van de belastingen. Hierdoor betaalt de fiscus tot wel 50% mee aan de gift.

De regels zijn gedeeltelijk veranderd, waardoor er geen notariële akte meer vereist is, maar het Universiteitsfonds heeft er voor gekozen om de samenwerking met Huenges Wajer & Joosten notarissen voort te zetten.

Als u graag fiscaal voordelig wilt schenken aan het universiteitsfonds dan begeleid ik u daar graag bij. Mocht u bestuurder zijn van een Maastrichts “goed doel” dan zal ik u graag vertellen wat de mogelijkheden zijn voor uw organisatie van zo’n periodieke schenkingsakte.

Print versie

Waarvan Akte: Levenstestament checklist

Iedere derde dinsdag van de maand hou ik een lezing onder de titel WAARVAN AKTE.

Op 17 juni jl. heb ik in het Centre Ceramique in Maastricht gesproken over het LEVENSTESTAMENT.

Ik heb toen een formulier meegenomen en uitgedeeld dat ingevuld kan worden als een manier om de gedachten te bepalen.

Ik had helaas te weinig exemplaren meegenomen. Voor iedereen die wel in de zaal aanwezig was, maar geen lijst heeft kunnen meenemen, maar ook voor hen die niet aanwezig waren, heb ik de lijst digitaal ter beschikking.

Stuur mij een mail en dan mail ik u zo spoedig mogelijk het stuk terug.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

In iedere getrouwde man schuilt een pantoffelheld. Oftewel: wie heeft de broek aan thuis ?

In iedere getrouwde man schuilt een pantoffelheld.
oftewel: Wie heeft de broek aan thuis ?

Voordat ik in ga op de bovenstaande vraag, heeft de redactie mij gevraagd u kort mijn professionele achtergrond te schetsen. Graag voldoe ik aan dat verzoek.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

In 1988 ben ik aan mijn studie Nederlands recht in Maastricht begonnen die ik in 1992 met goed gevolg heb afgerond. Na een één-jarige post-doctorale studie Europees en Internationaal recht aan de UM, heb ik vervolgens in twee jaar tijd aan de Universiteit van Amsterdam de studie Notarieel recht met succes afgesloten. Daarna ben ik als kandidaat-notaris in Midden-Limburg gaan werken. Ik ben nog steeds als zodanig werkzaam, maar nu in Maastricht. Tijdens mijn eerste drie jaren als kandidaat-notaris heb ik ook nog de (verplichte) beroepsopleiding gevolgd.

Naast mijn werk, schrijf ik geregeld columns over notarieel-juridische onderwerpen voor onder meer OverGeld van de Telegraaf, een vakblad voor hypotheekadviseurs van Kluwer, De Scherpe Pen (site voor makelaars) en publiceer ik die ook allemaal op mijn eigen site, ntrs.nl. Voor meer informatie verwijs ik u graag naar mijn LinkedIn profiel.

Artikel 1:88 Burgerlijk wetboek (BW).
Wie heeft het voor het zeggen in een relatie ?
Tijdens mijn laatste, mondelinge, examen voor de beroepsopleiding Notariaat werd uitgebreid stilgestaan bij artikel 88 van Boek 1 van het Burgerlijk wetboek (hierna ook: art. 1:88 BW). Toen de redactie aangaf dat het thema van dit nummer macht was, moest ik onmiddellijk aan dit wetsartikel terugdenken.

Door art. 1:88 BW worden de machtsverhoudingen binnen een huwelijk of een geregistreerd partnerschap (GP), gelijk getrokken worden. Bepaalde (rechts)handelingen kan de ene partner namelijk niet verrichten zonder medewerking van de ander. Die dient namelijk toestemming te geven voor de in dat artikel omschreven verrichtingen. Ontbreekt deze toestemming, dan is de rechtshandeling nietig of vernietigbaar. De partner die een overeenkomst wil aangaan, lijkt misschien de machtigste partij in de relatie, maar heeft juridisch gezien het heft toch niet in handen.

Een paar korte voorbeelden
Art. 1:88 BW heeft op vele rechtsgebieden invloed.

Bijvoorbeeld in het personen en familierecht. Als de ene partner een boven-matige schenking wil doen, moet de ander dit goedkeuren. Zelfs als de schenking gedaan wordt uit vermogen dat niet van die andere partner is. Zie hiervoor sub b lid 1 van art. 1:88 BW.

Maar ook op het terrein van rechtspersonenrecht speelt art. 1:88 BW een rol. Bijvoorbeeld als de ene echtgenoot zijn of haar onderneming dan wel de aandelen daarin wil overdragen. Normaal is dat geen probleem, maar als er bijvoorbeeld vergaande balansgaranties gegeven worden, kan art. 1:88 lid 1 sub c BW een rol spelen.

Tijdens mijn examen werd echter de nadruk gelegd op hetgeen onder sub a in lid 1 van art. 1:88 BW is geregeld. Dit betreft de registergoederenpraktijk. Ik zal hierna een fictieve situatie schetsen.

Uitgebreider voorbeeld (dat anders uitpakt dan u misschien denkt)
Een man heeft geld gekregen via een schenking. De schenker heeft daarbij bepaald dat het geschonken bedrag niet gedeeld hoeft te worden met de partner bij echtscheiding, de zogeheten uitsluitings- of anti-schoondochter-clausule.

De man koopt met zijn geld een vakantiewoning in Zeeland en laat deze volledig op zijn naam registreren bij het Kadaster. Hij en zijn echtgenote reizen iedere vrijdagmiddag na het werk naar Zeeland en komen maandagochtend terug voor hun baan in Maastricht. In Maastricht wonen zij door de week in een kleine huurwoning.

Na zeven jaar wil de man de woning in Zeeland verkopen. De notaris die de eigendomsoverdracht begeleidt is van mening dat de man dit alleen kan doen als zijn echtgenote hiervoor toestemming verleent, als bedoeld in art. 1:88 lid 1 sub a BW. De echtgenote moet namelijk toestemming geven voor “overeenkomsten strekkende tot vervreemding van een door de echtgenoten tezamen bewoonde woning”. Die laatste wordt ook wel met “de echtelijke woning” aangeduid.

Dat is niet geheel correct omdat het gaat om iedere woning waar een echtpaar (geregeld) verblijft. Dat kan ook een vakantiewoning zijn waar men vaak verblijft, zoals in dit (fictieve) geval.

Conclusie: de man heeft niet de broek aan en is een pantoffelheld
Alhoewel de woning volledig eigendom is van de man en hij die ook helemaal met eigen geld (uit de schenking met de privé-clausule) betaald heeft, kan hij de woning niet rechtsgeldig verkopen en leveren zonder toestemming van zijn echtgenote.

Het lijkt dus alsof hij het voor het zeggen heeft, maar in de praktijk heeft zijn echtgenote een veto-recht. Niet hij, maar zij blijkt de machtigste partij te zijn in hun relatie.

Mocht u op de hoogte willen blijven van dit soort notarieel-juridische zaken, dan kunt u zich op mijn site (ntrs.nl) eenvoudig abonneren op mijn nieuwsbrief.

Printversie

Deze column is geschreven voor een magazine van Jurist in Bedrijf, namelijk Jurist in Bedrijf, hét faculteitsblad van de rechtenfaculteit van de Universiteit van Maastricht.
Dit blad wordt verstrekt onder de studenten van de Faculteit der Rechtsgeleerdheid. Hiermee houdt Jurist in Bedrijf de rechtenstudent op de hoogte over alles wat speelt in de juridische wereld vandaag de dag en wordt inzage gegeven in de sfeer bij diverse nationale en internationale topkantoren.

Wie wint het WK en de voetbal poule ? Ik stuur u graag een gratis reglement.

Als ik dit schrijf is het WK Voetbal in Brazilië net geopend maar moet de Nederlandse ploeg met bondscoach Louis van Gaal nog aan de eerste wedstrijd tegen Spanje beginnen. Hoe die revanche van de finale van vier jaar geleden is afgelopen is al bekend als u dit stuk leest.

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Hopelijk kunnen we tot en met de finale mooie momenten en bijzondere goals zien en laat Oranje weer zien dat ze, net als in 2010, de benodigde kwaliteit heeft en staat Van Persie weer in de finale.

Voetbal Poule: heeft u het wel goed geregeld ?
Op het werk, maar ook bij sportclubs en tussen vrienden worden voetbalpoules gehouden. Soms is het alleen nodig om de wereldkampioen te voorspellen maar diehard voetbalfans willen achteraf kunnen vaststellen wie de meeste kennis heeft van voetbal. Dan wordt er na het laatste fluitsignaal van de finale gekeken wie van de deelnemers in de poule de meeste keren het goede eindresultaat heeft voorspeld van iedere wedstrijd.

Maar hoe bepaal je dat nou, wie houdt de stand bij en wie beheert de pot ? Dat zijn juridische aspecten van zo’n voetbal poule. Om problemen achteraf te voorkomen, bied ik u graag een gratis poule-reglement aan.

Als u een mail stuurt, dan stuur ik u het model-reglement toe.

Waarvan Akte: Het Levenstestament.

Op dinsdag 17 juni a.s. om 19:00 uur in het Centre Ceramique zal ik voor de derde keer een lezing houden in het kader van Waarvan Akte.

Onderwerp is dit keer het LEVENSTESTAMENT.

Wat is het en waarom zou je het wel of niet opstellen ?

Je bent van harte welkom voor deze gratis bijeenkomst waarbij de koffie en thee door Coffee Lovers gratis wordt aangeboden.

Vogelaarwijken en NHG met een Maastrichts tintje

Zoals u weet heeft Maastricht veel monumenten. Bewonder maar eens de vier zijden van de Hoeskamer vaan Mestreech met haar vele mooie gevels. Als u dan via de Kapoenstraat verder gaat richting de Looiersgracht, komt u bij een fraaie en onlangs opnieuw geschilderde gevel van een monument dat eigendom is van Vereniging Hendrik de Keyzer. Tijdens een Open Atelier kunt u daar binnen kijken bij Menno Balm, auteur van een boek over één van Nederlands beroemdste schilders, Rembrandt van Rijn.

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Het onderhoud van monumenten kost meer geld dan dat van een doorsnee woning.

Er zijn echter ook woningen in Maastricht te vinden die (nog) geen monument zijn, maar die toch extra en kostbaar onderhoud vergen. Zoals woningen die in de jaren ’50 van de vorige eeuw zijn gebouwd om de woningnood te verzachten, bijvoorbeeld flats aan de Widelanken.

Verder lezen ? Klik hier.

Let op de ontbindende voorwaarde van financiering en voorkom aansprakelijkheid

Begin dit jaar is het model koopcontract aangepast dat door leden van NVM, VBO en Vereniging Eigen Huis kan worden gebruikt. Er is één artikel aangepast dat ook voor jou als hypotheekadviseur van belang is. Sterker nog: als je niet oplet kan de koper jou aanspreken vanwege geleden schade.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Het gaat om de bekende ontbindende voorwaarde van financiering. De koper en verkoper komen overeen dat als de koper de aankoop niet gefinancierd krijgt, de koper zich kan terugtrekken zonder een schadevergoeding aan de verkoper verschuldigd te zijn.

Iedere transactie is uniek en dus moeten partijen in het koopcontract de details vastleggen, waarbij gedacht kan worden aan maximale maandelijkse (rente)last, maximaal te lenen bedrag, etcetera. Dit is niet gewijzigd ten opzichte van het “oude” model koopcontract

Wat wel veranderd is, zijn de algemene bewoordingen van deze clausule van (non-)financiering horen. In het nieuwe model koopcontract is namelijk opgenomen dat slechts één financiële instelling de financieringsaanvraag hoeft af te wijzen wil de koper een beroep kunnen doen op deze ontbindende voorwaarde. Onder het “oude” regime moest de koper bij twee instellingen nul op het rekest krijgen.

Mijn inschatting is dat het oude model koopcontract (met afwijzing door twee instellingen) nog vele jaren naast de versie van 2014 (afwijzing door één bank) zal worden gebruikt. Bijvoorbeeld omdat die oude versie het standaard model koopcontract is van makelaars die niet bij de NVM of VBO zijn aangesloten. Of omdat het koopcontract opgesteld wordt door partijen samen of door een adviseur die helemaal geen makelaar is, zoals een accountant, een vastgoed-adviseur of notaris.

Dat betekent wel dat jij als hypotheekadviseur moet opletten welke clausule is gebruikt wanneer je een financieel advies uitbrengt en de financiering probeert te regelen voor de koper. Ga je er namelijk zonder meer van uit dat de nieuwe financieringsclausule is gebruikt en dien je de aanvraag daarom slechts bij één instelling in, dan zal er een probleem ontstaan als die aanvraag wordt afgewezen. Jouw cliënt zal dan een beroep willen doen op de ontbindende voorwaarde om zonder betaling van een boete van de verplichtingen uit het koopcontract af te komen.

Blijkt echter dat de oude bewoordingen zijn gebruikt, dan moet de koper een afwijzing van twee financiële instanties kunnen overleggen. Nu die er niet (tijdig) zijn, kan de koper een boete verschuldigd worden aan de verkoper.

De kans is groot dat de koper deze boete dan bij jou zal verhalen met als argument dat jij als deskundige met name de bewoordingen van het financieringsvoorbehoud in het koopcontract had moeten doornemen.

In een volgend artikel zal ik ingaan op een andere zaak waarin een adviseur ook werd aangesproken teneinde de door de cliënt geleden schade te verhalen.

Printversie

Repeterende schenkingen worden in één keer belast met schenkingsrecht

Er is al een tijd onduidelijkheid of zogeheten repeterende schenkingen fiscaal aantrekkelijk zijn.

Vanochtend las ik een intern nieuwsbericht van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) hierover.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

In tegenstelling tot een eerder bericht van de Belastingdienst wordt een akte waarin voor meerdere jaren schenkingen worden vastgelegd, belast als een akte waarin één schenking wordt gedaan.

Dat betekent dus dat het voordeel van een repeterende schenking (één keer een akte bij de notaris tekenen en ieder volgend kalenderjaar schenkt u het van schenkingsrecht vrijgestelde bedrag) niet meer van toepassing is.

Ik heb helaas de tekst van het (herroepende) bericht van de Belastingdienst niet kunnen vinden. Dus ik weet ook niet of repeterende schenkingsakte die al gepasseerd zijn fiscaal vriendelijk worden behandeld.

Voor meer informative over repeterende schenkingen, kunt u hier klikken.