Koopcontracten en beleggingspanden, Deel 4

Koopcontracten en beleggingspanden

D.   Vormerkung
In artikel 3 van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek (BW) is de mogelijkheid opgenomen om de schriftelijke koopovereenkomst in te schrijven bij het Kadaster. Daarmee is nog niet de eigendom overgedragen van verkoper aan koper, maar wordt wel in dit openbare register aangetekend dat er een koopovereenkomst gesloten is betreffende het (beleggings)pand.
Dit wordt de Vormerkung genoemd.

Deze mogelijkheid is niet alleen voorbehouden aan kopers die een woning kopen voor eigen gebruik. Dat onderscheid wordt wel gemaakt voor de eis van een schriftelijke koopovereenkomst en de drie dagen bedenktijd, zoals hiervoor aangegeven.

Dus ook bij de koop van een loods of winkelruimte, kan de koopovereenkomst alvast ingeschreven worden. Zowel de koper als de verkoper kan de notaris hierom vragen.

Een voordeel van de Vormerkung is bijvoorbeeld dat na de inschrijving een later gelegd beslag op het (beleggings)pand geen gevolgen heeft voor de levering. De notaris kan de akte van levering toch passeren, ondanks het beslag. “Het beslag kleeft niet”, wordt ook wel gezegd.

Maar dit voordeel van de Vormerkung heeft een beperkte houdbaarheid. Zes (6) maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst bij het Kadaster, vervalt die beschermende werking.

Zijn koper en verkoper overeengekomen dat tussen de ondertekening van de koopovereenkomst en van de akte van levering een langere periode zal verstrijken, dan moet besloten worden wanneer de Vormerkung moet aanvangen of moet eindigen. Direct inschrijven biedt gelijk bescherming, maar die eindigt dan voordat de akte van levering getekend moet worden. Later inschrijven betekent dat de bescherming niet onmiddelijk aanvangt, maar wel loopt tot aan de ondertekening van de akte van levering.

De notaris kan u uitleggen wat in uw situatie het beste is.

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Dichtbij Maastricht: Komen schenkingen boven tafel bij overlijden ?

Een wandeling die bij vele Maastrichtenaren favoriet is, is die vanaf de Vijfsprong in Sint Pieter, langs Fort Sint Pieter over de berg naar de kerk Sint Pieter boven. Voor een lekker fris glas bier kun je daarna voorbij de woning van André Rieu lopen richting, Casino Slavante. Aan je rechterhand zie je dan op de berg grazende schapen. Opvallend is dat daar geen enkel zwart schaap tussen zit.

Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht. Mw Mr. Manon Machiels van Samen voor Maastricht houdt supervisie.

Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht. Mw Mr. Manon Machiels van Samen voor Maastricht houdt supervisie.

In de beste families komen die zwarte schapen wel voor. Vaak willen de ouders er voor zorgen dat dit kind niets erft. Bijvoorbeeld door het te onterven of door gewoon zo min mogelijk geld achter te laten.

Het eerste kan formeel weliswaar, maar een kind heeft recht op de legitieme portie. Als het tijdig een beroep daarop doet, krijgt het kind recht op een geldbedrag ter grootte van een bepaald percentage van de erfenis. Meestal adviseert de notaris om in plaats daarvan in het testament op te nemen dat het kind een legaat krijgt van een geldbedrag dat gelijk is aan dat percentage. Dan weet iedereen waar hij of zij aan toe is.

Maar zoals aangegeven komt het voor dat de ouders gewoon er voor zorgen dat zij weinig vermogen achterlaten op het moment van overlijden. Bijvoorbeeld door bij leven (met de warme hand) te schenken aan de kinderen waar wel een goede band mee is. In de wet is echter een bepaling opgenomen dat de legitieme portie zó berekend moet worden dat sommige schenkingen bij de erfenis worden opgeteld. De omvang van de erfenis wordt daardoor groter.

In een recente rechtzaak kwam dit ook naar voren. Op zich is dat nog geen reden om deze column te schrijven, maar wel het feit dat het zwarte schaap van de familie recht kreeg op inzage van alle financiële transacties die vóór het overlijden hadden plaatsgevonden en dat de executeur deze gegevens moest aanleveren.

Casus
In deze zaak was in het testament opgenomen dat een kind een legaat kreeg van een geldbedrag ter grootte van een zeker percentage van de erfenis. Bovendien was een er ook iemand tot executeur benoemd, wat betekende dat dit kind bij die persoon moest zijn voor de uitbetaling.

Ik zal u niet lastig vallen met de redenatie van de rechters, maar direct naar hun conclusie gaan. Het kind had er volgens de rechters recht op, te kunnen controleren hoe de executeur was gekomen aan het geldbedrag dat er uitbetaald zou worden. Daarvoor is nodig dat het kind inzicht krijgt in de omvang van de erfenis en daarom ook in de schenkingen die gedaan zijn bij leven. Weliswaar zijn niet alle schenkingen relevant, omdat ze niet allemaal weer ingebracht hoeven te worden in de nalatenschap, maar als je niet weet of en wat er geschonken is en aan wie, dan kun je niet bepalen welke transacties meetellen.

De executeur moest dus aan het kind inzage geven in alle financiële transacties die bij leven waren gedaan.

Conclusie
Als een kind een slechte pers heeft bij de ouders, dan kunnen die dus maatregelen nemen. Het is echter niet te voorkomen dat het kind na het overlijden openheid van zaken afdwingt.

Dat afdwingen kan het kind bij de erfgenamen doen als er geen executeur is, en bij de executeur als de ouder wel iemand voor deze functie heeft aangewezen. Dit kan vervelende gevolgen hebben omdat de hele financiële boekhouding ter inzage moet worden gegeven.

En daaruit kan het kind weer allerlei dingen halen die misschien liever niet bekend moesten worden, bijvoorbeeld dat de ouder kort voor het overlijden nog online een nieuwe TV heeft gekocht. Dan kan het kind dwars gaan liggen en vragen gaan stellen over de waarde van de inboedel omdat de bijna nieuwe flatscreen wel meegeteld moet worden bij de berekening van de waarde van de erfenis.

Printversie

Koopcontracten en beleggingspanden, Deel 3

Koopcontracten en beleggingspanden

C.   Geldt de “drie dagen bedenktijd” ook bij aankoop van een woning als dat een beleggingspand is ?
Volgens lid 2 van artikel 2 van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek (BW) heeft de koper drie dagen bedenktijd na de ondertekening van het koopcontract.

Binnen die periode kan de koper zich dus terugtrekken zonder opgaaf van reden en zonder schadeplichtig te zijn.

Maar dan moet het verkochte object wel een woning zijn en de koper een natuurlijk persoon zijn die niet een beroep of bedrijf uitoefent.
Hiervoor is aangegeven dat de aankoop van een woning als belegging gezien wordt als uitoefening van een beroep of bedrijf. Oftwel: bij de aankoop van een woning (zoals een studentenpand) als belegging geldt de drie dagen bedenktijd niet voor de koper.

Probleem is echter dat als de koper claimt de woning voor eigen gebruik te hebben gekocht, hij of zij wel de bescherming geniet van de drie dagen bedenktijd.

Het is daarom aan te raden, als een woning als beleggingspand wordt aangeboden, direct aan geinteresseerden te vragen of zij zelf in het pand willen gaan wonen of dat zij dit als belegging aankopen.

De notaris kan u hierover verder informeren.

 

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Koopcontracten en beleggingspanden, Deel 2

Koopcontracten en beleggingspanden

B.   Is een schiftelijk koopcontract vereist bij aankoop van een beleggingspand ?
Volgens artikel 2 van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek (BW) is de koopovereenkomst alleen geldig als die schriftelijk is aangegaan.

Maar dan moet het verkochte object wel een woning zijn en de koper een natuurlijk persoon zijn die niet een beroep of bedrijf uitoefent.

Loodsen, winkels en andere “echte” bedrijfspanden
Dat betekent dus dat als het beleggingspand geen woning is, maar bijvoorbeeld een loods of winkel, de koper en verkoper niet verplicht zijn om hun afspraken vast te leggen in een schriftelijk koopcontract. Als zij mondeling tot overeenstemming zijn gekomen, dan zijn partijen gebonden aan hun afspraken omdat er al een koopovereenkomst gesloten is.

Het is daarom goed om tijdens de onderhandelingen over de verkoop dan wel aankoop van zo’n bedrijfsobject duidelijk aan te geven dat er geen rechten aan de biedingen en andere uitlatingen kunnen worden ontleend totdat er schriftelijke koopovereenkomst is opgemaakt en getekend.

Alhoewel een schriftelijk koopcontract bij dit soort objecten niet noodzakelijk is, is het raadzaam om toch een koopcontract op te stellen. Niet alleen zijn de afspraken duidelijk geformuleerd en is eenvoudig te bewijzen wat die inhouden. Maar als gebruik gemaakt wordt van model-contracten dan zijn ook de Algemene Voorwaarden en jurisprudentie hierover toepasselijk mocht er onverhoopt toch discussie ontstaan over de inhoud en uitwerking van de afspraken.

Woningen ter belegging
Betreft het aan te kopen beleggingspand een woning dan komt de vraag op of de eis van de schriftelijke overeenkomst uit artikel 7:2 BW wel van toepassing is. Bij de invoering van dit wetsartikel is aangegeven dat een aankoop ter belegging in beginsel betekent dat de koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Belangrijk punt is namelijk dat de koper de betreffende woning “voor eigen gebruik” moet aankopen. Is dat het geval, dan moet de koopovereenkomst schriftelijk worden vastgelegd anders is de koper niet gebonden. Gaat de koper er niet zelf wonen, dan is een schriftelijke overeenkomst niet verplicht en is de koper al gebonden aan de mondelinge afspraken.

Om discussie te voorkomen of de koper wel of niet verplichtingen is aangegaan, is het beter om bij een woning die een beleggingspand is (zoals een studentenpand), altijd een koopovereenkomst op te stellen.
En de koper kan maar beter in iedere communicatie laten blijken dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan zijn uitspraken en toezeggingen totdat het koopcontract is opgemaakt en getekend.

De notaris kan u hierover verder inlichten.

Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht, in gesprek tijdens een bijeenkomst van Samen voor Maastricht.

Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht, in gesprek tijdens een bijeenkomst van Samen voor Maastricht.

Koopcontracten en beleggingspanden, Deel 1

Koopcontracten en beleggingspanden

A.   Misverstand over voorlopig koopcontract

Vaak wordt de term voorlopig koopcontract gebruikt voor het door de makelaar (of de notaris) opgestelde document waarin de uitkomst van de onderhandelingen tussen verkoper en koper is vastgelegd.

Men beoogt daarmee aan te geven dat dit document nog niet de definitieve overdracht van de eigendom teweegbrengt. Daarvoor is namelijk de akte van levering noodzakelijk die door de notaris wordt opgesteld. Dat is normaal gesproken ook het moment waarop de koper de koopsom betaalt aan de verkoper.

Door het gebruik van de termen voorlopig koopcontract en definitieve beschrijving, is wel duidelijk dat er verschil is tussen twee fase in het proces. Juristen noemen dat de obligatoire fase (het koopcontract waarin ieders verplichtingen zijn vermeld) en de zakenrechtelijk fase de notariële akte van levering waardoor de eigendom over gaat).

In de praktijk blijkt dat kopers op het verkeerde been gezet worden door het gebruik van de term voorlopig koopcontract. Zij denken dan dat het ondertekenen ervan geen enkele verplichting met zich meebrengt omdat het voorlopige afspraken betreft. Dat is niet het geval !

Door het voorlopig koopcontract te ondertekenen zijn zowel de koper als de verkoper gebonden aan de daarin vermelde afspraken.
Niet nakomen daarvan betekent dat de nalatige partij schadeplichtig wordt.

Alleen als er in het koopcontract ontbindende voorwaarden zijn opgenomen, kan een partij zich terugtrekken zonder dat hij of zij een schadevergoeding hoeft te betalen. Maar dan nog alleen als aan alle eisen van de betreffende ontbindende voorwaarde is voldaan en tijdig daarop een beroep is gedaan.

De term “voorlopig koopcontract” is dus misleidend.

Het is bovendien voor alle partijen van groot belang om ontbindende voorwaarden in het koopcontract goed te formuleren.
De notaris kan u hierbij van dienst zijn.

N.b.: Doorgaans stelt de makelaar het koopcontract op. Maar ook de notaris kan dit juridische document opmaken.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Overdrachtsbelasting en BTW bij beleggingspanden

Overdrachtsbelasting en BTW bij beleggingspanden

Bij de verwerving van de eigendom van een beleggingspand moet er belasting betaald worden.
Dat kan BTW zijn, maar meestal is het Overdrachtsbelasting.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotografie door Truus van Gog.

Overdrachtsbelasting 6% dan wel 2% of 6% en 2%
De overdrachtsbelasting is op dit moment (januari 2014) 6%.

In het kader van de stimulering van de woningmarkt is echter (tijdelijk) een verlaagd tarief ingevoerd. Bij de aankoop van een woning (cum annexis) hoeft er slechts 2% overdrachtsbelasting voldaan te worden. Dit lage tarief is ook van toepassing als het een woning is die niet door de koper zelf bewoond gaat worden. Dus ook bij de aankoop van bijvoorbeeld een studentenpand als belegging, wordt het lage tarief geheven.

Betreft het aan te kopen object iets anders dan een woning (denk aan een bedrijfsloods of winkelruimte) dan is de koper 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Is het aan te kopen beleggingspand een combinatie van een woning en overige ruimten (zoals bij een woon-/winkelpand of loods met bedrijfswoning), dan zal verder gekeken moeten worden en eventueel overleg gevoerd moeten worden met de Belastingdienst.
Is namelijk het niet-woningdeel zeer ondergeschikt aan het woongedeelte, dan zal waarschijnlijk alleen 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
Is het bedrijfsdeel het hoofdbestanddeel, dan moet 6% worden afgedragen.
In alle andere situaties van gecombineerde woning/bedrijfs-objecten zal aan ieder deel een waarde moeten worden toegekend voor de heffing van de overdrachtsbelasting. Over de koopsom voor de woning(en) is dan 2% overdrachtsbelasting verschuldigd, terwijl over het bedrijfs- of winkelgedeelte 6% overdrachtsbelastting betaald moet worden.

De notaris kan u hierover meer vertellen en in overleg treden met de Belastingdienst.

BTW EN/OF OVERDRACHTSBELASTING
Zoals hiervoor aangegeven is bij overdracht van registergoederen bijna altijd alleen overdrachtsbelasting verschuldigd en geen BTW.
Daarop zijn twee uitzonderingen, namelijk als er verplicht BTW geheven moet worden of als er geopteerd wordt voor levering met BTW.

Optie tot levering met BTW
In het laatste geval moeten koper en verkoper met elkaar afspreken dat de overdracht belast wordt met BTW. Zij dienen hiertoe een verzoek in (dat wordt gedaan in de akte van levering op te stellen door de notaris) bij de belastingdienst, waarbij meestal ook gemeld wordt dat de BTW wordt verlegd.

Het effect is dat bij de verkoper geen correctie plaatsvindt van de in voorgaande jaren door hem/haar afgetrokken BTW terzake van de verwerving of verbouwing van het pand. De koper heeft echter ook geen cashflow probleem omdat de BTW verlegd wordt en dus niet daadwerkelijk voldaan hoeft te worden. Maar als de koper geen BTW-plichtige ondernemer is en/of geen BTW in rekening kan brengen (bijvoorbeeld bij de huurder van het object), dan is het opteren voor BTW-belaste levering niet aantrekkelijk voro de koper.

Ondanks het feit dat partijen opteren voor BTW moet de koper ook de overdrachtsbelasting betalen. Die belasting, van waarschijnlijk 6%, is namelijk altijd verschuldigd tenzij er verplicht BTW voldaan moet worden. Bij opteren voor BTW is er geen sprake van een plicht.

BTW wettelijk verschuldigd
Als het over te dragen object een zogeheten “nieuw vervaardigde” onroerende zaak is, dan moet de koper BTW betalen.
(Uitzondering hierop is als de verkoper geen ondernemer is. Zie daarvoor een artikel van Mr Ernst Loendersloot.)

Wat een “nieuw vervaardigde” onroerende zaak is, is sinds het Don Bosco-arrest van de Hoge Raad minder duidelijk. Het kan namelijk ook gaan om een oud gebouw, dat gesloopt is voordat de eigendom wordt overgedragen. Of om een ingrijpend verbouwd object dat anders is dan het voorheen was. Maar ook om een pand dat nog gesloopt of ingrijpend verbouwd zal worden na ondertekening van de akte van levering bij de notaris maar waarvan koper en verkoper wel hebben afgesproken dat koper een gesloopt dan wel verbouwd object koopt.

Is er sprake van een “nieuw vervaardigde” onroerende zaak, dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd mits die eigendomsoverdracht plaats vindt op of binnen twee (2) jaar na de eerste ingebruikname van het object. Gedurende die periode is er op basis van de wet geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Uitzondering daarop is als de koper de verplicht te heffen BTW (geheel of gedeeltelijk) in mindering kan brengen bij zijn of haar eigen BTW aangifte. Dan is de BTW namelijk geen echte kostenpost voor de koper.

Is de koper geen BTW-plichtige ondernemer terwijl de levering wel binnen de gemelde twee-jaarstermijn plaatsvindt, dan is er dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Kan de koper de BTW wel kwijt, dan is er wel overdrachtsbelasting verschuldigd bij levering binnen die gemelde periode van twee jaar.

Het is dus belangrijk om te weten of de koper na de levering BTW ondernemer wordt. Een belegger is dat in beginsel niet, maar dat kan anders zijn als over de huurprijs BTW in rekening wordt gebracht. Dat zal vaak het geval zijn als het beleggingspand verhuurd wordt aan een zogeheten BTW-ondernemer die voldoet aan het aanvullende criterium dat genoeg BTW-belaste prestaties worden verricht in het gehuurde pand.

Als een ondernemer zijn of haar (vrij) nieuwe bedrijfspand verkoopt aan een andere ondernemer, waarna in het pand voldoende BTW-belaste prestaties worden verricht, dan wordt vaak gekozen om bij de levering te opteren voor een BTW-belaste levering. Zeker als het pand nog geen 10 jaar geleden nieuw is gebouwd of fors is verbouwd. Door de optie voor BTW wordt bij de verkoper namelijk de eerder (bij de (ver)bouw) afgetrokken BTW niet herrekend.
Zie ook hiervoor.

De notaris kan u meer vertellen over BTW en overdrachtsbelasting.

Uitponding van beleggingspanden

Uitponding van beleggingspanden

Hieronder wordt meestal de situatie verstaan dat een belegger een object verwerft met de bedoeling om dat (juridisch en/of bouwtechnisch) te splitsen in meerdere woningen en die afzonderlijke woningen daarna te verkopen. 

Dan moeten een aantal zaken goed in de gaten worden gehouden:

  1. de individuele woningen moeten bij de uitponding wel voldoen aan alle eisen van de Woningwet, zoals (on)verplichte buiten-bergingen, balkons en vluchtwegen;
  2. alvorens te verbouwen en te splitsen moet nagegaan worden bij de betreffende gemeente of er een splitsingsvergunning verplicht is;
  3. sommige gemeenten stellen eisen terzake van het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn per woning;
    zijn deze niet of niet voldoende te realiseren op het eigen terrein, dan zijn er mogelijk aanvullende kosten;
  4. verrekening overdrachtsbelasting.

    Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht. Foto: Bert Beelen

    Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht. Foto: Bert Beelen

Terzake van de verrekening van de overdrachtsbelasting schetsen we de volgende situatie.
A is eigenaar van een pand aan een Amsterdamse gracht waarin nu drie (3) losse woningen aanwezig zijn die verhuurd worden. B koopt dat pand en betaalt overdrachtsbelasting.
B weet de huurovereenkomsten te ontbinden, laat het pand juridisch splitsen en verkoopt de drie (3) woningen aan drie verschillende particulieren (hierna ook C genoemd).

Als de levering aan deze drie (toekomstige) bewoners binnen de termijn als bedoeld in artikel 13 van de Wet op belastingen rechtsverkeer (WBRV) plaatsvindt, dan wordt er bij de doorverkoop bij C alleen overdrachtsbelasting geheven over de koopprijs voorzover die hoger is dan de koopprijs waarvoor B het betreffende deel heeft aangekocht.
C betaalt dus slechts overdrachtsbelasting over een deel van de koopsom, terwijl B over zijn volledige koopprijs overdrachtsbelasting is verschuldigd.

B kan in het koopcontract met C andere afspraken maken; deze houden in dat C aan B zal vergoeden de overdrachtsbelasting die B al voldaan heeft. Dit moet echter wel expliciet vastgelegd worden, bijvoorbeeld in het koopcontract.

De notaris kan voor de juiste formulering van deze afspraken zorgen.

Let op: In de praktijk blijkt dat er door B gedacht wordt dat hij of zij de eerder door hem betaalde overdrachtsbelasting terugkrijgt van de Belastingdienst. Dat is niet het geval. B krijgt nooit overdrachtsbelasting terug !
Alleen door goede afspraken te maken met C krijgt B een bedrag vergoed door C. Ontbreken deze afspraken, dan krijgt B niets vergoed

Splitsing van beleggingspanden in appartementsrechten

Splitsing van beleggingspanden in appartementsrechten

Als een object uit twee of meer losse gebruiksunits bestaat die los van elkaar te benutten zijn, dan kan de eigenaar er voor kiezen om deze bouwkundige splitsing ook juridisch vorm te geven. De units worden dan omgezet in appartementsrechten.

 Dit is zowel bij woningen als commercieel vastgoed mogelijk, maar ook bij objecten die een mix van beide zijn (bijvoorbeeld bij woon-/winkelpanden zoals flats met op de begane grond winkels en daarboven woningen).

Splitsing in appartementsrechten zal vaak plaatsvinden als de eigenaar van het beleggingspand voornemens is dit in delen door te verkopen. Bijvoorbeeld als de belegger wel de commerciële ruimten wil exploiteren middels verhuur, maar de woningen niet wil houden omdat dit niet past in het beleggingsbeleid.

Dit wordt meestal uitponding genoemd.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

 Voordat juridisch gesplitst kan worden, moeten enkele stappen worden genomen.

In ieder geval:

  1. navraag doen bij de gemeente of er een splitsingsvergunning noodzakelijk is;
  2. een splitsingstekening laten opmaken door een deskundige tekenaar;
    (let op: dit zijn dus niet de bouwtekeningen die de aannemer of architect ooit gemaakt heeft. Die kunnen eventueel wel als basis worden gebruikt);
  3. opstellen door de notaris van de splitsingsakte, waarbij in ieder geval gekeken moet worden hoe de bijdrageplicht van de toekomstige eigenaren is in onderhoudskosten dan wel of herstel, onderhoud of vervanging van bepaalde onderdelen van het gebouw (zoals de buiten-kozijnen en ramen) voor rekening moeten komen van de individuele eigenaar.
    Is er sprake van een object met gemengd gebruik (zoals woon-/winkelpanden) dan kan het verstandig zijn om ook vast te leggen dat het aanbrengen van gevelreclame of vervangen van een pui kan geschieden zonder toestemming van de overige eigenaren.
    Een winkelier wil meestal niet wachten totdat een Algemene Vergadering van de leden van de vereniging van eigenaars toestemming heeft gegeven voordat hij of zij een vlag aan de gevel vastmaakt.
  4. indienen van de splitsingstekening bij het Kadaster.

Hierna kan de akte van splitsing worden gepasseerd.

Om tot een goede regeling te komen die ook in de toekomst werkbaar blijft, is het raadzaam om tijdig met de notaris te overleggen.

Landbouwgrond, pacht en de AWBZ

Projektontwikkelaars en gemeenten kopen vaak (landbouw)grond lang voordat er nieuwbouw gepleegd kan worden. In de tussenliggende tijd blijft de grond niet braak liggen, maar wordt deze bewerkt door een agrariër. Meestal is dat de verkoper, maar soms ook een ander die de percelen dan pacht.

Op dit moment zal de ontwikkelaar of de gemeente deze grondposities pas op de langere termijn commercieel kunnen uitnutten en dat betekent dat de pacht ook langer zal duren. Daardoor is de kans groter dat de boer(in) vóórdat de levering plaats vindt, opgenomen moet worden in een verpleeghuis of verzorgingskliniek vanwege lichamelijke of geestelijke gebreken.

Consequentie daarvan is dat er een bijdrage voor deze zorg op grond van de AWBZ betaald moet worden. Die wordt mede vastgesteld op basis van een fictief rendement van 12% over het vermogen van de patiënt. In dat vermogen zit in beginsel ook de landbouwgrond.

Recent las ik een rechterlijke uitspraak over dit onderwerp, waarvan ik denk dat het voor een deel van de lezers interessant kan zijn. Ik ga eerst de casus schetsen en daarna zal ik je aangeven waarom ik denk dat jij voordeel kunt hebben van deze uitspraak.

Verder lezen ? Klik hier. 

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Commerciële kansen voor je: Landbouwgrond, pacht en de AWBZ

Je zult vast wel eens een woning verkocht hebben waarvan de eigenaren op leeftijd zijn en vanwege lichamelijke of geestelijke gebreken opgenomen zijn of worden in een verpleeghuis of verzorgingskliniek. Dan zul je vast ook meegekregen hebben dat de verkoopopbrengst vervolgens een rol speelt voor de berekening van de eigen bijdrage voor de zorg op grond van de AWBZ.

Veel ouderen en hun kinderen hebben moeite met dat laatste en proberen wegen te vinden om het vermogen te verkleinen. Over het vermogen wordt namelijk een fictief rendement van 12% gerekend waarna de eigen bijdrage wordt vastgesteld. Een veel gebruikte methode is daarbij dat ouders de verkoopopbrengst schenken aan hun kinderen.

Recent las ik een rechterlijke uitspraak over dit onderwerp, waarvan ik denk dat die voor een beperkte groep makelaars commerciële kansen biedt. Ik schets eerst de casus en zal je daarna aangeven waarom ik denk dat jij voordeel kunt hebben van deze uitspraak.

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts