Geen BTW omdat verkoper geen ondernemer is (versie DeScherpePen)

Als je betrokken bent bij zogeheten her-bestemming van bestaande gebouwen of percelen, dan loop je vrij snel tegen de problematiek van BTW naast of in plaats van overdrachtsbelasting aan. Dat komt door het zogeheten Don Bosco-arrest.

Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht.

Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht.

Sinds die uitspraak is van groot belang geworden om te kijken wat de staat is van het over te dragen pand en de plannen die partijen ermee hebben. Pas dan kan bepaald worden of er BTW verschuldigd is in plaats van overdrachtsbelasting.

Recent is door het Gerechtshof in Amsterdam een uitspraak gedaan, waaruit blijkt dat ook de status van de verkoper van wezenlijk belang is.

Verder lezen ? Klik hier.

Gebruik Gouden Jubel Vrijstelling en betaal straks toch belastingen (versie OverGeld van De Telegraaf)

U kent vast de slogan: resultaten uit het verleden geven geen garanties voor de toekomst. Aanbieders van financiële producten moeten u daarmee waarschuwen en ze moeten u ook de zogeheten financiële bijsluiter geven waarin op de gevaren en risico’s van het gebruik van het betreffende product wordt gewezen.

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht<br />Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Misschien zou dezelfde zorgplicht ook voor de Belastingdienst moeten gelden en moet de fiscus u een Fiscale Bijsluiter geven.

Dat was de gedachte die bij mij opkwam toen ik op LinkedIn een discussie las over de gevaren van het gebruik van de Gouden Jubel vrijstelling.

Verder lezen ? Klik hier.

Mag ik in mijn huwelijksvoorwaarden al afstand doen van alimentatie ?

Mr Ernst Loendersloot - Senior Kandidaat Notaris te Maastricht

Mr Ernst Loendersloot – Senior Kandidaat Notaris te Maastricht

Eigenlijk is het simpel: als je trouwt en de financiële zaken uit elkaar wilt houden, dan maak je huwelijksvoorwaarden waarin vermeld is dat ieders bezittingen ook van die partner zullen blijven en hetzelfde geldt dan voor de schulden. Notarissen noemen dat Koude Uitsluiting.

In zo’n akte met Koude Uitsluiting is het ook toegestaan om alvast op te nemen dat je over en weer geen recht hebt op elkaars ouderdomspensioen en kun je ook alvast afstand doen van eventueel nabestaandenpensioen. Dan worden het wel IJs-koude huwelijksvoorwaarden, oftewel Jaegermeister-voorwaarden.

Het gekke is dat de wetgever dus erkent dat een huwelijk in feite het aangaan van een contract is, waarbij de echtgenoten een hele ruime mate van contractsvrijheid hebben. Alleen als de aanstaande echtgenoten in hun huwelijksvoorwaarden ook willen vastleggen dat zij bij een echtscheiding geen alimentatie van elkaar zullen vragen, dan verbiedt de wet dat. Ben je getrouwd, dan heb je recht op alimentatie bij een scheiding. Punt uit.

Verder lezen ? Klik hier.

Fijne feestdagen en een gezond en voorspoedig 2014

Mensen laten elkaar al heel lang rond Kerstmis weten dat ze aan elkaar denken en het beste toewensen. Dat blijkt wel uit een oude kerstkaart van meer dan 160 jaar oud die ik op internet vond.

Oud(st)e voorgedrukte kerstkaart

Oud(st)e voorgedrukte kerstkaart

Ook ik wens u hele fijne dagen en een gezond en voorspoedig nieuwjaar.

In dat jaar blijf ik proberen om u interessant nieuws van en over de notaris te brengen.

Uit cijfers die ik van OverGeld van De Telegraaf ontving bleek dat mijn columns daar het beste gelezen zijn van alle columns die op die site geplaatst zijn. Maar liefst ruim een half miljoen pageviews.

In de top 10 van meest gelezen columns sta ik maar liefst 7 keer, waarbij mij opvalt dat het veel verschillende onderwerpen betreft.

Ik vond dit zo bijzonder dat ik vandaag maar besloten heb om een keer minder bescheiden te zijn, maar zonder u als lezer van mijn berichten zou ik niet zover gekomen zijn. Dus dank daarvoor.

 

Schenking en dementie: Wie moet wat bewijzen ?

Misbruik van ouderen is een moeilijk onderwerp. Zeker als het gaat om financieel misbruik omdat het meestal niet algemeen bekend is dat de financiën van een ouder persoon niet in orde zijn.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Dat bleek ook uit een rechtszaak waarin eind september een uitspraak is gedaan. Simpel gezegd was er een oudere tante en een neef en nicht die haar al enkele jaren hielpen met diverse klussen en de administratie. Dat bleek ook in te houden het eigenhandig opstellen van schenkingsakten waarin telkens werd vastgelegd dat de tante contanten of (gouden) munten had geschonken aan de neef en nicht. Die akten werden niet bij de notaris ondertekend maar eenvoudig thuis aan de keukentafel.

Na het overlijden van de tante bleek dat de neef en nicht niet haar executeur waren. Dat was een andere vertrouwenspersoon. Die vond dat de schenkingen niet door de beugel konden en stelde dat deze vernietigbaar waren omdat de neef en nicht misbruik hadden gemaakt van de omstandigheden van tante.

Verder lezen ? Klik hier.

Moet een buitenlandse erfenis wel of juist niet verdeeld worden bij echtscheiding ?

Veel mensen willen dat hun erfenis of schenking niet gedeeld hoeft te worden als de erfgenaam of ontvanger van de schenking later gaat scheiden. Daarom nemen ze de zogeheten uitsluitingsclausule op in hun testament of schenkingsakte.

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Dat zij dit moeten doen is een gevolg van het feit dat in Nederland de wet voorschrijft dat echtgenoten in een algehele gemeenschap van goederen getrouwd zijn en dus alle activa en passiva met elkaar moeten delen bij een echtscheiding. Dit wettelijke stelsel is echter vrij uitzonderlijk. Veel andere landen kennen dit niet.

Verder lezen ? Klik hier.

Geen BTW omdat verkoper geen ondernemer is

Over de problematiek van BTW naast of in plaats van overdrachtsbelasting is de afgelopen tijd veel te doen geweest. Dit, dankzij het zogeheten Don Bosco-arrest.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Na die uitspraak is het nog meer van belang geworden om te kijken naar de status van het over te dragen registergoed en de plannen die partijen ermee hebben voordat bepaald kan worden of er in plaats van overdrachtsbelasting BTW verschuldigd is.

Recent is door het Gerechtshof in Amsterdam een uitspraak gedaan, waaruit weer eens blijkt dat ook de status van de verkoper van wezenlijk belang is.

In de betreffende zaak was de verkoper eigenaar van een leegstaand woon-/winkelpand. De koper wilde dit slopen na de eigendomsverkrijging en was van mening dat er op basis van de recente jurisprudentie geen overdrachtsbelasting verschuldigd was, maar alleen BTW.

Dit was echter niet het geval te zijn, omdat de verkoper geen ondernemer bleek te zijn !

Het pand was al jaren niet meer echt in gebruik. De etalages waren weliswaar door de verkoper in gebruik aan derden gegeven, maar achter de etalages werd door hen geen winkel uitgebaat. Ook overigens bleek dat de verkoper niets had gedaan dat “normaal vermogensbeheer” te boven ging.

De koper moest dus gewoon overdrachtsbelasting betalen.

Ik vond deze fundamentele insteek van de rechters (als de verkoper geen ondernemer is kom je niet toe aan BTW-heffing en Don Bosco) te mooi om niet onder de aandacht te brengen.

Vooral omdat het in jouw dagelijkse werkzaamheden zal voorkomen dat er mooie plannen worden ontwikkeld om bestaande gebouwen een nieuwe bestemming te geven. In de exploitatie-berekeningen ga je waarschijnlijk ervan uit dat over de koopsom alleen BTW betaald moet worden omdat de verbouwingswerkzaamheden voldoende zijn om aan de criteria van Don Bosco te voldoen. Dan kijk je toch vreemd op als achteraf overdrachtsbelasting geheven wordt omdat de verkoper geen ondernemer is.

Dus kijk niet alleen naar (de mogelijkheden van) het pand, maar ook naar de verkoper.

Printversie

WOZ-waarde is de enige waarde voor erfbelasting (versie Vraag de Notaris)

Als in een erfenis een woning zit, dan wordt erfbelasting geheven over de waarde van die woning. Alleen is de vraag welke waarde bepalend is.

Om discussie daarover te voorkomen heeft de wetgever een simpele regel ingevoerd. De erfgenamen moeten de WOZ-waarde opnemen in de aangifte voor de successiewet. Zeker als die waarde hoger ligt dan de waarde in het economisch verkeer of de (uiteindelijke) verkoopprijs zijn erfgenamen hier niet blij mee.

Onlangs heeft een erfgename geprobeerd om de gehele Successiewet op dit punt buiten werking te laten verklaren. Het ging om een zaak die door het Gerechtshof in Amsterdam beslecht werd. De erfgename verwees onder meer naar het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. De wetgever was volgens haar zijn boekje te buiten gegaan bij het opleggen van deze maatstaf.

 Meer en meer zie ik dat belastingplichtigen en hun advocaten interesse krijgen in de (vermeende) beperkingen die mensenrechtenverdragen opleggen aan wetgevers.

Verder lezen ? Klik hier.

Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht, in gesprek tijdens een bijeenkomst van Samen voor Maastricht.

Mr Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht, in gesprek tijdens een bijeenkomst van Samen voor Maastricht.

WOZ-waarde is de enige waarde voor erfbelasting (versie OverGeld van de Telegraaf)

Op deze plaats heb ik eerder geschreven over de Successiewet en de WOZ-waarde van een woning die in een erfenis zit. Sommigen vinden het onredelijk dat de waarde voor de Onroerende Zaak Belasting als uitgangspunt wordt genomen. Zeker als die hoger is dan de waarde in het economisch verkeer of de (uiteindelijke) verkoopprijs.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Toch is de wet duidelijk. In artikel 21 lid 5 van de Successiewet is bepaald dat de WOZ-waarde geldt als een woning gewaardeerd moet worden voor de erfbelasting. Daar is niets aan te doen, behalve proberen om de wet onverbindend te laten verklaren.

Dat laatste is wat een erfgenaam deed in een zaak die door het Gerechtshof in Amsterdam beslist werd. Zij verwees daarbij naar het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. De wetgever was volgens haar zijn boekje te buiten gegaan bij het opleggen van deze maatstaf.

Verder lezen ? Klik hier.

Check uw testament want bewind geldt niet voor onterfde (klein)kinderen

Soms willen (groot)ouders hun (klein)kinderen onterven. Omdat (klein)kinderen een bijzonder recht hebben, namelijk de legitieme portie, kunnen ze zich daar tegen verzetten door een beroep te doen op hun legitieme. Hierdoor krijgen ze toch recht op een deel van de erfenis.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Om te voorkomen dat de kinderen dan het geld “er door heen kunnen jagen” wordt in het testament ook wel bepaald dat er een bewind wordt ingesteld over de erfenis. Of het is een extra straf voor de kinderen die zich verzetten tegen de onterving: door het bewind kunnen ze, ondanks het inroepen van de legitieme portie, toch niet direct vrij over het geld beschikken.

Althans, dat dachten notarissen tot voor kort. Recent oordeelde de rechtbank Den Haag over een zaak waarbij een oma sommige kleinkinderen had onterfd. Zij had ook in haar testament een bewind ingesteld over hetgeen deze kleinkinderen uit haar erfenis zouden ontvangen, voor het geval dat zij zouden verzetten tegen de onterving door een beroep te doen op hun legitieme.

De rechters waren van mening dat de regeling van het bewind geen stand hield. Simpel gezegd omdat een (klein)kind dat de legitieme inroept geen erfgenaam is, maar slechts een schuldeiser van de nalatenschap. En een bewind kan alleen ingesteld worden over hetgeen iemand uit de erfenis zelf krijgt en niet over een schuld van de nalatenschap.

Dit ogenschijnlijk kleine verschil tussen “uit” en “van” de erfenis heeft juridisch en praktisch grote gevolgen. Want de kleinkinderen in de zaak in Den Haag kunnen nu gewoon het geld dat zij ontvangen van de erfenis zonder enige beperkingen uitgeven. De in het testament genoemde bewindvoerder heeft er helemaal niets over te zeggen.

Ik raad daarom iedereen aan die in zijn of haar testament (klein)kinderen onterfd heeft, om het testament nog eens te laten controleren in het licht van de recente uitspraak.

Die uitspraak is overigens nog niet gepubliceerd maar dateert van 4 september 2013 en heeft als kenmerk C/09/433665 / HA ZA 12-1491. Uw notaris kan het commentaar erop vinden in de Notamail van 5 december 2013 of de Estate Tip Review 2013-37.

Printversie