Gouden Jubel vrijstelling. Varia 1

Geachte lezer,

Ik heb op deze plaats al uitgebreid aandacht besteed aan de nieuwe vrijstelling voor het schenkingsrecht. Dit betreft de tijdelijke mogelijkheid om € 100.000,- belastingvrij te schenken. De Telegraaf heeft ook vaker hierover geschreven en in één van die artikelen de conclusie getrokken dat nog niet alles duidelijk was en er nog best veel vragen open waren gebleven na Prinsjesdag.

Omdat het belastingplan besproken is in de Tweede Kamer en straks door de Eerste en Tweede Kamer moet worden aangenomen, worden steeds meer vragen beantwoord. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het verslag van de Tweede Kamer van 21 oktober jongstleden.

In dit stuk en in komende stukken zal ik aan de hand van een aantal vragen telkens kort ingaan op hetgeen we nu meer weten dan toen de regeling voor het eerst gepresenteerd werd.

Vraag 1:
De ton wordt geschonken, maar de schenker overlijdt binnen 180 dagen.
Is er dan sprake van een fictieve erfrechtelijke verkrijging en moet er in dat geval ineens erfbelasting betaald worden over het geschonken bedrag ?

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Weiland hoort niet bij woning. Dus 6% overdrachtsbelasting.

Geachte makelaar,

Onlangs las ik over een uitspraak van het Gerechtshof in Leeuwarden die ook voor jouw werk van belang kan zijn. Daarom licht ik die uitspraak graag kort toe.

In de betreffende zaak ging het niet direct over de overdrachtsbelasting, wat je misschien wel zou denken gezien de titel van dit artikel. Het ging echter over de vraag wat een aanhorigheid is van een woning als bedoeld in de Inkomstenbelasting. Bij de overdrachtsbelasting is het zo dat het heffingspercentage 2% is als het gaat om de levering van een woning of een aanhorig gelegen stuk grond.

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

De casus
In deze zaak was sprake van een woonboerderij met een weiland van bijna twee hectare. Dat weiland was van de woonboerderij gescheiden door een sloot en gebeurde op het weiland niet al te veel.

Een stukje was in gebruik als moestuin, de eigenaar liet zijn hond er wel eens op uit en hij heeft er een tijdje schapen op gehouden.

Verder lezen ? Klik hier.

Hou een dagboek bij als je samenwoont.

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Geachte lezer,

In samenlevingscontracten en testamenten die ik voor samenwoners opstel, neem ik altijd een bepaling op dat de partner geen rechten zal hebben als de relatie verbroken is. Meestal staan daar duidelijke situaties omschreven wanneer de relatie geacht moet zijn verbroken te zijn, zoals wanneer er een aangetekende brief is verstuurd met opzegging van de relatie of als partijen de inboedel verdeeld hebben.

 

Maar ook gebruik ik daarnaast een algemene clausule “wanneer partijen feitelijk uit elkaar zijn en hun gemeenschappelijke huishouding hebben beëindigd”. Dat betekent wel dat in het uiterste geval de rechter er aan te pas moet komen om te bepalen waaruit blijkt dat er feitelijk sprake is van een breuk. Onlangs las ik over een uitspraak waarin dit aan de orde was.

De situatie
Een man en vrouw hadden een relatie en woonden ook samen. Ze hadden een samenlevingscontract getekend met daarin een zogeheten verblijvensbeding. Hierdoor zou de langstlevende alles krijgen dat tot het overlijden van één van hen hun gezamenlijk bezit was. Daarnaast hadden ze ook nog testamenten waarin de langstlevende tot erfgenaam benoemd was waardoor hij of zij ook de rest van het bezit zou erven.

De vrouw gaat alleen op vakantie en overlijdt ongeveer een maand na terugkomst (mogelijk aan een gebroken hart). Haar vriend had namelijk in haar vakantie een oude vlam ontmoet, bij wie hij ook was blijven “logeren” en had daarna nog maar één nacht in hun gezamenlijke woning geslapen.

Verder lezen ? Klik hier.

Moeder verblijft in tuinhuisje. Betaling voor kost en inwoning is geen schenking.

 

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Geachte lezer,

De afgelopen tijd is er in de media veel aandacht besteed aan de verhoogde eigen bijdrage vanwege de AWBZ bij opname in een verpleeghuis of verzorgingskliniek. Daardoor moeten cliënten van deze instellingen mogelijk interen op hun vermogen. Die regeling is op 1 januari 2013 ingevoerd, maar staat nu in de belangstelling vanwege de net ingevoerde mogelijkheid om tot € 100.000,- belasting vrij te schenken.

Door gebruik te maken van die belastingvrije schenking, verkleint iemand zijn vermogen, waardoor op die ton niet meer ingeteerd hoeft te worden.

Deze vrijstelling van het schenkingsrecht is tijdelijk en geldt niet alleen voor ouders en hun kinderen. Toch hou ik die situatie even aan in dit stuk omdat de uitspraak van de rechtbank ging over schenkingen tussen ouders en kinderen. Daaruit blijkt dat er ook andere manieren zijn om (belastingvrij) vermogen over te dragen.

De situatie
Stel dat ouders hulpbehoevend worden en een kind liever niet heeft dat zij opgenomen worden in een verzorgingskliniek of verpleegtehuis. Dan kun je als kind er voor kiezen om hen in huis te nemen.

In de rechtszaak was dat het geval, behalve dat het alleen ging om moeder die haar intrek nam in het zomerhuisje in de tuin van haar dochter. Moeder kreeg daar haar natje en droogje en werd ook verder verzorgd door de dochter. Hiervoor betaalde moeder € 3.000,- per maand. De helft daarvan was huur voor het zomerhuisje en de rest was voor de zorg.

Verder lezen ? Klik hier.

Geen Nationale HypotheekGarantie als het huis wordt verhuurd zonder toestemming van de bank (versie OverGeld van de Telegraaf)

Geachte lezer,

Eerder dit jaar heb ik geschreven over verhuur van een woning en het feit dat de bank die de hypothecaire lening heeft verstrekt daarvoor toestemming moet geven. Dat artikel heb ik geschreven in het kader van verruiming van de mogelijkheden om te verhuren onder de Leegstandswet.

Kwijtschelding restschuld door NHG. Maar niet altijd.
Recent las ik een uitspraak waaruit blijkt dat die toestemming ook noodzakelijk is als de lening verstrekt is onder de NHG. Zoals u weet, houdt NHG in dat als de woning met verlies verkocht moet worden, de NHG-organisatie aan de bank het verlies vergoedt. Het Waarborgfonds krijgt dan formeel een claim op de schuldenaar die net zo groot is als de restant schuld. Doorgaans scheldt zij dan die restschuld kwijt, maar niet altijd. 

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Er wordt namelijk niet kwijtgescholden als, simpel gezegd, de debiteur niet alles gedaan heeft om de restantschuld zo klein mogelijk te maken. Zo zal de schuldenaar toch geheel moeten aflossen als er een wietplantage in de woning is aangetroffen of de verkopend makelaar niet wordt binnen gelaten. Zie daarvoor eerdere columns.

Verder lezen ? Klik hier.

Geen Nationale Hypotheekgarantie als het huis wordt verhuurd zonder toestemming van de bank (versie DeScherpePen)

Beste makelaar,

Eerder dit jaar heb ik geschreven over verhuur van een woning en het feit dat de bank die de hypothecaire lening heeft verstrekt daarvoor toestemming moet geven. Dat artikel heb ik geschreven in het kader van verruiming van de mogelijkheden om te verhuren onder de Leegstandswet.

Kwijtschelding restschuld door NHG. Maar niet altijd.
Recent las ik een uitspraak waaruit blijkt dat die toestemming ook noodzakelijk is als de lening verstrekt is onder de NHG. Zoals je weet, houdt NHG in dat als de woning met verlies verkocht moet worden, de NHG-organisatie aan de bank het verlies vergoedt. Het Waarborgfonds krijgt dan formeel een claim op de schuldenaar die net zo groot is als de restant schuld. Doorgaans scheldt zij dan die restschuld kwijt, maar niet altijd.

Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht

Er wordt namelijk niet kwijtgescholden als, simpel gezegd, de debiteur niet alles gedaan heeft om de restantschuld zo klein mogelijk te maken. Zo zal de schuldenaar toch geheel moeten aflossen als er een wietplantage in de woning is aangetroffen of jij als verkopend makelaar niet wordt binnen gelaten. Zie daarvoor eerdere columns.

Verder lezen ? Klik hier.

Geen Nationale Hypotheekgarantie als het huis wordt verhuurd zonder toestemming van de bank (versie Thuiscourant)

Geachte lezer,

Eerder dit jaar heb ik geschreven over verhuur van een woning en het feit dat de bank die de hypothecaire lening heeft verstrekt daarvoor toestemming moet geven. Dat artikel heb ik geschreven in het kader van verruiming van de mogelijkheden om te verhuren onder de Leegstandswet.

Kwijtschelding restschuld door NHG. Maar niet altijd.
Recent las ik een uitspraak waaruit blijkt dat die toestemming ook noodzakelijk is als de lening verstrekt is onder de NHG. Zoals u weet, houdt NHG in dat als de woning met verlies verkocht moet worden, de NHG-organisatie aan de bank het verlies vergoedt. Het Waarborgfonds krijgt dan formeel een claim op de schuldenaar die net zo groot is als de restant schuld. Doorgaans scheldt zij dan die restschuld kwijt, maar niet altijd.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht.

Mr Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht.

Er wordt namelijk niet kwijtgescholden als, simpel gezegd, de debiteur niet alles gedaan heeft om de restantschuld zo klein mogelijk te maken. Zo zal de schuldenaar toch geheel moeten aflossen als er een wietplantage in de woning is aangetroffen of de verkopend makelaar niet wordt binnen gelaten. Zie daarvoor eerdere columns.

Verder lezen ? Klik hier.

Short Stay in appartement echt niet toegestaan.

Geachte lezer,

Een tijd geleden heb ik een column geschreven over iemand die zijn appartement telkens voor kortere perioden verhuurde. Daarvoor werd ook geadverteerd op internet (airbnb) waarbij de prijs € 1.200,- per week bedroeg.

De andere bewoners van het complex waren kennelijk niet zo blij hiermee en spanden een rechtzaak aan. De bedoeling was om de eigenaar te laten verbieden om het appartement nog langer op deze wijze te gelde te maken.

In mijn column schreef ik dat de rechtbank de andere bewoners gelijk gaf. De eigenaar moest stoppen met deze verhuur.

Recent las ik dat er nu ook door het Hof in Amsterdam een uitspraak is gedaan in deze zaak. De eigenaar was, naar ik aanneem, in hoger beroep gegaan. Ook dit keer pakte het voor hem slecht uit. Het Gerechtshof was met de rechtbank van mening dat het op deze manier verhuren (short stay) van een appartement niet meer viel onder “gebruik als woning” maar dat hier sprake was van “bedrijfsmatige exploitatie”. Dat laatste mocht niet volgens de akte van splitsing.

Dus de eigenaar moet stoppen met het verhuren aan toeristen voor telkens korte perioden.

Printversie.

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Bom onder de successiewet. Deel 2.

Geachte lezer,

Op 4 januari jongstleden is op de site van OverGeld een column van mij verschenen met de titel: Bom onder Successierecht.

In dat stuk maakte ik melding van een uitspraak van de Rechtbank in Breda waarin de rechters hadden beslist dat de wetgever te ver was gegaan in het vaststellen van regels inzake de erfbelasting toen de Successiewet werd aangepast.

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht.Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht.Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Ook schreef ik dat belastingadviseurs hun cliënten het advies gaven om zo spoedig mogelijk, zo veel mogelijk vermogen te schenken. Hun redenatie is dat als de wetgever te ver is gegaan, de gehele wet krachteloos verklaard dient te worden en dat dus geen enkele schenking belast mag worden op grond van die nietige wetgeving.

Maar die redenatie gaat niet alleen op voor schenkingen waarover belasting is geheven, maar ook (of beter: juist) voor erfenissen waarbij erfbelasting is betaald. Die wordt namelijk op basis van dezelfde, omstreden, wet opgelegd.

Verder lezen ? Klik hier.

 

Geen openbare verkoop bij een studentenpand.

Beste lezer,

In Den Bosch heeft de rechter een interessante uitspraak gedaan die voor iedereen die met de financiering van studentenpanden te maken heeft van belang is.

Maar ook voor de financiering van andere onroerende zaken waarin meerder woon-units zitten kan de uitspraak interessant zijn.

Graag licht ik u dat toe.

De casus
In deze zaak was er sprake van een studentenpand waarin meerdere kamers verhuurd werden. Op een goed moment werd er een lening verstrekt door SNS Bank aan de eigenaar, waarbij een hypotheekrecht gevestigd werd op dat pand ten gunste van de bank.

In de akte werd het gebruikelijke beding opgenomen dat de eigenaar niet mocht verhuren, zonder voorafgaande toestemming van de bank. Het zogeheten verhuurbeding.

 

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Verder lezen ? Klik hier.