Niet nakomen koopcontract: hoe hoog is de boete ?

KNB congres, niet lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht.
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Naar aanleiding van een artikel van mijn hand voor het VastgoedJournaal.nl verzocht de redactie mij om in te gaan op de boeteclausule uit het NVM-koopcontract. Graag geef ik daaraan gevolg. In dit stuk zal ik er van uitgaan dat het de koper is die de verplichtingen uit het koopcontract niet nakomt. Houdt er in uw werk echter rekening mee dat ook een verkoper ingebreke kan blijven en dat de boeteclausule twee kanten op werkt. Dus het navolgende is ook bij een nalatige verkoper van toepassing.

Ik zal eerst beschrijven welke stappen de verkoper moet zetten als de koper de verplichting tot betaling van de koopsom niet nakomt. Daarna zal ik kort ingaan op de twee keuzes die openstaan aan de verkoper en aandacht besteden aan de betreffende boeteclausules. Als laatste zal ik de mogelijke invloed van gerechtelijke uitspraken op het voorgaande bespreken omdat de praktijk kan afwijken van de theorie.

Niet nakomen: wat moet de verkoper doen ?
In de standaardclausule zoals gebruikt door NVM makelaars is opgenomen dat de koper pas een schadevergoeding verschuldigd is nadat deze ingebreke is met betrekking tot de nakoming van zijn of haar verplichtingen.

De NVM heeft er voor gekozen om duidelijk te maken wanneer een koper ingebreke is. Dat is namelijk acht (8) dagen nadat de koper is aangemaand tot nakoming van zijn of haar verplichtingen tot betaling van de koopsom en afname van de eigendom van het gekochte object.

Een verkoper dient dus actie te ondernemen als de koper niet (tijdig) bij de notaris verschijnt, de koopsom overboekt en de akte van levering tekent. Het enkele verstrijken van de in het koopcontract vermelde datum, betekent dus niet dat de koper ingebreke is !

Nakomen en 0,3% boete per dag
Heeft de verkoper de koper ingebreke gesteld conform de bepalingen uit het koopcontract en is de termijn van acht dagen verstreken zonder dat de koper alsnog aan de verplichtingen heeft voldaan, dan treedt de volgende fase in.

De verkoper moet dan een keuze maken. Hij kan van de koper nakoming van de overeenkomst eisen of de koopovereenkomst ontbinden.

In het eerste geval blijft het contract in stand en dient de koper alsnog aan zijn/haar verplichtingen te voldoen door de koopsom te betalen en de eigendom aan te nemen.

De koper is dan echter bovenop de koopsom ook nog een boete verschuldigd van 0,3% van de koopsom per dag dat er niet aan de verplichtingen is voldaan. Let wel: de start is niet de in het koopcontract vermelde datum, maar het moment dat de hiervoor vermelde termijn van acht dagen is verstreken ! Komt de koper dus tien (10) dagen na de overeengekomen datum de verplichtingen na en heeft de verkoper direct de koper ingebreke gesteld, dan is de koper dus slechts over twee (2) dagen die boete van 0,3% verschuldigd.

Ontbinden en 10% boete
Zoals aangegeven heeft de verkoper ook de mogelijkheid om, nadat de gemelde termijn van acht (8) dagen is verstreken, de koopovereenkomst te ontbinden. Kiest de verkoper hiervoor, dan is de koper daarmee ontslagen van de verplichting tot betaling van de koopsom en afname van de eigendom van het gekochte. De verkoper zal dus op zoek moeten gaan naar een nieuwe koper en een nieuw koopcontract moeten laten opstellen.

De verkoper heeft in deze situatie recht op een schadevergoeding. Voor alle duidelijkheid is die in de standaard NVM-clausule gesteld op 10% van de koopsom. Deze moet dus wel door de koper voldaan worden, maar de koper heeft geen enkel recht meer op grond van de koopovereenkomst. Bovendien kan de verkoper de woning vervolgens verkopen en leveren aan een ander.

Het gezegde luidt dat het van een kale kip moeilijk veren plukken is. Daarom is onderdeel van de onderhandelingen tussen koper en verkoper (alvorens het koopcontract getekend wordt) of de koper een waarborgsom moet storten of een bankgarantie moet regelen. Aanvaardt de koper die verplichting, dan gaat de standaardclausule er van uit dat de koper een waarborgsom ter grootte van 10% van de koopsom moet overboeken naar de notaris dan wel een bankgarantie voor dit bedrag moet regelen.

Hogere schadevergoeding vast te stellen door de rechter
De verkoper heeft bij niet (tijdige) nakoming door de koper van diens verplichtingen recht op vergoeding van geleden schade. Om te voorkomen dat een discussie ontstaat over de hoogte van die schade, zijn in de standaard NVM-clausule de eerder gemelde boetes van 0,3% per dag of van 10% ineens opgenomen.

Deze eenvoud betekent echter niet dat de verkoper geen additionele schadevergoeding kan verlangen. De verkoper dient dan echter wel aan te tonen dat de door hem of haar geleden schade hoger ligt dan de overeengekomen boete.

Het voorgaande betekent dus wel dat zowel een verkoper die niet op tijd afneem als een koper die helemaal niet afneemt, schadeplichtig kunnen zijn voor een bedrag dat hoger is dan 0,3% per dag respectievelijk 10% ineens.

Het is echter aan de rechter om vast te stellen of sprake is van een hogere schade.

Matiging boete door de rechter
De rechter kan de verschuldigde boete ook matigen.

In beginsel zal dat niet gebeuren aangezien de rechter de contractsvrijheid van partijen op dit punt heeft te eerbiedigen. Er is rechtspraak over dit onderwerp, waarbij opvalt dat die voor het grootste deel gaat over de situatie dat de koopovereenkomst wordt ontbonden en de koper dus 10% boete verschuldigd is.

In uitzonderlijke gevallen, als de door de verkoper geleden schade beduidend lager is dan 10% van de koopsom, wordt de verschuldigde boete van de koper door rechters verlaagd tot het bedrag dat de verkoper daadwerkelijk aan schade heeft geleden. Het kan voor een koper dus financieel interessant zijn om de rechter te verzoeken de boete te verlagen.

Enkele uitspraken
Op 7 november 2009 heeft de Rechtbank in Leeuwarden in overweging 4.4 aangeven wanneer de contractuele boete verlaagd kan worden, overigens zonder die in dat specifieke geval te matigen. Ik volsta hier met verwijzing naar deze uitspraak.

In een zaak voor de Rechtbank in Haarlem wordt op 25 februari 2009 de boete wel verlaagd, namelijk tot 2/3 van de contractuele boete. Detail: hier is de koop niet ontbonden en heeft de koper uiteindelijk aan de verplichtingen tot betaling van de koopsom voldaan.

Het niet-tijdig inroepen door de koper van de financieringsclausule (en de latere niet-nakoming van de verplichting tot afname) leidt tot de verplichting een boete van 10% te betalen. Deze boete wordt door het Gerechtshof in Leeuwarden op 22 december 2009 niet gematigd, ondanks het feit dat de schade aan de zijde van de verkoper beperkt is.

Dat het niet mogelijk is om zowel een boete van 10% als een boete van 0,3% per dag te eisen, blijkt niet alleen uit de uitspraak die ik in mijn in de inleiding gemelde artikel heb beschreven, maar ook uit een uitspraak van de Rechtbank in Utrecht op 3 maart 2010.

Printversie

Reacties zijn gesloten.