Makelaar geeft niet tijdig aan verkoper door dat koper de waarborgsom niet heeft gestort.

Beste makelaar,

In Zuid-Limburg is het niet zo gebruikelijk om in het koopcontract op te nemen dat de koper een waarborgsom moet storten of bankgarantie moet doen stellen. In andere delen van Nederland is het echter standard practice.

Graag wil ik je wijzen op een uitspraak van de Rechtbank in Rotterdam waaruit blijkt dat een makelaar wel een grote zorgplicht op zich neemt als hij of zij in het koopcontract vastlegt dat de koper de verplichting heeft tot het storten van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie. Die zorgplicht gaat zelfs zo ver dat je als makelaar schadeplichtig bent ten opzichte van de verkoper als je niet of te laat actie onderneemt als de koper niet aan deze verplichting voldoet.

De casus

Verder lezen ? Klik hier.

Niet nakomen koopcontract: hoe hoog is de boete ?

KNB congres, niet lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht.
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Naar aanleiding van een artikel van mijn hand voor het VastgoedJournaal.nl verzocht de redactie mij om in te gaan op de boeteclausule uit het NVM-koopcontract. Graag geef ik daaraan gevolg. In dit stuk zal ik er van uitgaan dat het de koper is die de verplichtingen uit het koopcontract niet nakomt. Houdt er in uw werk echter rekening mee dat ook een verkoper ingebreke kan blijven en dat de boeteclausule twee kanten op werkt. Dus het navolgende is ook bij een nalatige verkoper van toepassing.

Ik zal eerst beschrijven welke stappen de verkoper moet zetten als de koper de verplichting tot betaling van de koopsom niet nakomt. Daarna zal ik kort ingaan op de twee keuzes die openstaan aan de verkoper en aandacht besteden aan de betreffende boeteclausules. Als laatste zal ik de mogelijke invloed van gerechtelijke uitspraken op het voorgaande bespreken omdat de praktijk kan afwijken van de theorie.

Niet nakomen: wat moet de verkoper doen ?
In de standaardclausule zoals gebruikt door NVM makelaars is opgenomen dat de koper pas een schadevergoeding verschuldigd is nadat deze ingebreke is met betrekking tot de nakoming van zijn of haar verplichtingen.

De NVM heeft er voor gekozen om duidelijk te maken wanneer een koper ingebreke is. Dat is namelijk acht (8) dagen nadat de koper is aangemaand tot nakoming van zijn of haar verplichtingen tot betaling van de koopsom en afname van de eigendom van het gekochte object.

Een verkoper dient dus actie te ondernemen als de koper niet (tijdig) bij de notaris verschijnt, de koopsom overboekt en de akte van levering tekent. Het enkele verstrijken van de in het koopcontract vermelde datum, betekent dus niet dat de koper ingebreke is !

Nakomen en 0,3% boete per dag
Heeft de verkoper de koper ingebreke gesteld conform de bepalingen uit het koopcontract en is de termijn van acht dagen verstreken zonder dat de koper alsnog aan de verplichtingen heeft voldaan, dan treedt de volgende fase in.

De verkoper moet dan een keuze maken. Hij kan van de koper nakoming van de overeenkomst eisen of de koopovereenkomst ontbinden.

In het eerste geval blijft het contract in stand en dient de koper alsnog aan zijn/haar verplichtingen te voldoen door de koopsom te betalen en de eigendom aan te nemen.

De koper is dan echter bovenop de koopsom ook nog een boete verschuldigd van 0,3% van de koopsom per dag dat er niet aan de verplichtingen is voldaan. Let wel: de start is niet de in het koopcontract vermelde datum, maar het moment dat de hiervoor vermelde termijn van acht dagen is verstreken ! Komt de koper dus tien (10) dagen na de overeengekomen datum de verplichtingen na en heeft de verkoper direct de koper ingebreke gesteld, dan is de koper dus slechts over twee (2) dagen die boete van 0,3% verschuldigd.

Ontbinden en 10% boete
Zoals aangegeven heeft de verkoper ook de mogelijkheid om, nadat de gemelde termijn van acht (8) dagen is verstreken, de koopovereenkomst te ontbinden. Kiest de verkoper hiervoor, dan is de koper daarmee ontslagen van de verplichting tot betaling van de koopsom en afname van de eigendom van het gekochte. De verkoper zal dus op zoek moeten gaan naar een nieuwe koper en een nieuw koopcontract moeten laten opstellen.

De verkoper heeft in deze situatie recht op een schadevergoeding. Voor alle duidelijkheid is die in de standaard NVM-clausule gesteld op 10% van de koopsom. Deze moet dus wel door de koper voldaan worden, maar de koper heeft geen enkel recht meer op grond van de koopovereenkomst. Bovendien kan de verkoper de woning vervolgens verkopen en leveren aan een ander.

Het gezegde luidt dat het van een kale kip moeilijk veren plukken is. Daarom is onderdeel van de onderhandelingen tussen koper en verkoper (alvorens het koopcontract getekend wordt) of de koper een waarborgsom moet storten of een bankgarantie moet regelen. Aanvaardt de koper die verplichting, dan gaat de standaardclausule er van uit dat de koper een waarborgsom ter grootte van 10% van de koopsom moet overboeken naar de notaris dan wel een bankgarantie voor dit bedrag moet regelen.

Hogere schadevergoeding vast te stellen door de rechter
De verkoper heeft bij niet (tijdige) nakoming door de koper van diens verplichtingen recht op vergoeding van geleden schade. Om te voorkomen dat een discussie ontstaat over de hoogte van die schade, zijn in de standaard NVM-clausule de eerder gemelde boetes van 0,3% per dag of van 10% ineens opgenomen.

Deze eenvoud betekent echter niet dat de verkoper geen additionele schadevergoeding kan verlangen. De verkoper dient dan echter wel aan te tonen dat de door hem of haar geleden schade hoger ligt dan de overeengekomen boete.

Het voorgaande betekent dus wel dat zowel een verkoper die niet op tijd afneem als een koper die helemaal niet afneemt, schadeplichtig kunnen zijn voor een bedrag dat hoger is dan 0,3% per dag respectievelijk 10% ineens.

Het is echter aan de rechter om vast te stellen of sprake is van een hogere schade.

Matiging boete door de rechter
De rechter kan de verschuldigde boete ook matigen.

In beginsel zal dat niet gebeuren aangezien de rechter de contractsvrijheid van partijen op dit punt heeft te eerbiedigen. Er is rechtspraak over dit onderwerp, waarbij opvalt dat die voor het grootste deel gaat over de situatie dat de koopovereenkomst wordt ontbonden en de koper dus 10% boete verschuldigd is.

In uitzonderlijke gevallen, als de door de verkoper geleden schade beduidend lager is dan 10% van de koopsom, wordt de verschuldigde boete van de koper door rechters verlaagd tot het bedrag dat de verkoper daadwerkelijk aan schade heeft geleden. Het kan voor een koper dus financieel interessant zijn om de rechter te verzoeken de boete te verlagen.

Enkele uitspraken
Op 7 november 2009 heeft de Rechtbank in Leeuwarden in overweging 4.4 aangeven wanneer de contractuele boete verlaagd kan worden, overigens zonder die in dat specifieke geval te matigen. Ik volsta hier met verwijzing naar deze uitspraak.

In een zaak voor de Rechtbank in Haarlem wordt op 25 februari 2009 de boete wel verlaagd, namelijk tot 2/3 van de contractuele boete. Detail: hier is de koop niet ontbonden en heeft de koper uiteindelijk aan de verplichtingen tot betaling van de koopsom voldaan.

Het niet-tijdig inroepen door de koper van de financieringsclausule (en de latere niet-nakoming van de verplichting tot afname) leidt tot de verplichting een boete van 10% te betalen. Deze boete wordt door het Gerechtshof in Leeuwarden op 22 december 2009 niet gematigd, ondanks het feit dat de schade aan de zijde van de verkoper beperkt is.

Dat het niet mogelijk is om zowel een boete van 10% als een boete van 0,3% per dag te eisen, blijkt niet alleen uit de uitspraak die ik in mijn in de inleiding gemelde artikel heb beschreven, maar ook uit een uitspraak van de Rechtbank in Utrecht op 3 maart 2010.

Printversie

Tekenen van volmacht tot verkoop is geen zuivere aanvaarding erfenis. Versie Thuiscourant.

Beste lezer,

De elfde van de elfde is een bijzondere datum in Limburg. Ook notarissen hebben speciale data die ze onthouden omdat er iets bijzonders mee is.

Aan dat rijtje kan toegevoegd worden 12 december 2012. Die dag deed het Gerechtshof een uitspraak die van belang is voor iedereen die hoort dat hij erfgenaam is, maar niet zeker weet of er meer bezittingen dan schulden zijn of haar kant op komen.

Zuivere aanvaarding leidt tot aansprakelijkheid met privé-vermogen
Ben je erfgenaam en aanvaard je de erfenis zuiver, dan moet je een eventueel tekort in de erfenis gewoon uit je eigen vermogen aanzuiveren. Als je dat niet wilt dan moet je tijdig de erfenis beneficiair aanvaarden.

Probleem is alleen dat je al zuiver aanvaard kunt hebben door bepaalde feitelijke handelingen te verrichten. En dan is beneficiaire aanvaarding (vrijwel) onmogelijk geworden. Zo kan informeren bij een bankkantoor naar het saldo van de bankrekening al verkeerd uitpakken.

Huis te koop zetten gaat te ver. Of toch niet ?
In de uitspraak had een erfgenaam een volmacht getekend en daardoor de andere erfgenamen gemachtigd om het huis van de overledene te koop te zetten via een makelaar.

De rechters waren van mening dat zij daardoor de erfenis nog niet zuiver aanvaard had. De rechters stellen namelijk dat iedereen een huis te koop kan zetten, ook als je nog geen eigenaar bent. Pas als je na een geslaagde verkoop tekent om, via de notaris, de eigendom van die woning over te dragen, heb je de erfenis aanvaard. Want alleen een eigenaar kan (of in deze zaak de erfgenamen kunnen) de eigendom leveren.

Oftewel: de duidelijke handeling van de vrouw (tekenen volmacht tot verkoop) betekende niet dat zij zuiver had aanvaard.

Advies
Desondanks zou ik iedereen die een erfenis ontvangt en bang is dat er meer schulden dan bezittingen vererven, willen aanraden om zo spoedig mogelijk de erfenis beneficiair te aanvaarden. Het bespaart namelijk veel tijd, kosten en stress als je niet naar de rechter toe hoeft om te laten bepalen of een handeling al dan niet behoort tot de categorie die tot gevolg heeft dat je zuiver hebt aanvaard.

Printversie

Tekenen van volmacht tot verkoop is geen zuivere aanvaarding erfenis. Versie OverGeld van de Telegraaf.

Beste lezer,

De Telegraaf heeft begin augustus aandacht besteed aan erfenissen. Het krijgen van een erfenis kan ook vervelende financiële gevolgen hebben, bijvoorbeeld als gaandeweg de afwikkeling blijkt dat de overledene meer schulden had dan bezittingen. Dan is er dus sprake van een negatieve erfenis.

Als de nalatenschap zuiver aanvaard is, dan zal het verschil door de erfgenamen uit eigen zak betaald moeten worden. Helaas weet je van te voren meestal niet hoe de financiële positie van de erflater is. Om te voorkomen dat je met je eigen vermogen aansprakelijk wordt, kun je de erfenis beneficiair aanvaarden, maar dat moet dan wel tijdig gebeuren.

Zuiver aanvaarden door feitelijke handelingen
Het probleem is namelijk dat je al zuiver aanvaard hebt, als je bepaalde feitelijke handelingen hebt verricht. Daar is wel jurisprudentie over, maar die is erg casuïstisch. Ik vat het vaak samen als: wat de buurman zou mogen doen, kan een erfgenaam ook doen, zonder zuiver aanvaard te hebben. Maar doe je meer dan de buren zouden doen, dan ga je over de schreef.

Verder lezen ? Klik hier.

Verdeling na echtscheiding niet nodig omdat huwelijk al 36 jaar niet meer bestond. Versie Thuiscourant.

Beste lezer,

Het gezegde luidt: Scheiden doet lijden.

Maar als kandidaat notaris zie ik in de praktijk dat geldt: Na scheiden moet je verdelen.

Dat is een juridische stelregel waarop eigenlijk maar één uitzondering is. Is er geen gemeenschappelijk bezit dan hoef je niet te delen. Bijvoorbeeld als de ex-echtgenoten huwelijkse voorwaarden hebben gemaakt die een zogeheten “koude uitsluiting” inhouden.

Uit een uitspraak van de Rechtbank in Den Haag van 1 augustus 2012 (HA ZA 12-229) haal ik dat er nog een situatie is waarbij niet gedeeld hoeft te worden na een echtscheiding, zelfs niet als de echtgenoten nooit huwelijkse voorwaarden hebben opgesteld en dus in de wettelijke (algehele) gemeenschap van goederen zijn getrouwd (AGVG).

De casus
Een man en vrouw zijn in 1965 getrouwd zonder het maken van huwelijkse voorwaarden. In 1975 gaan ze uit elkaar en hebben daarna geen contact meer. Maar een verzoek tot scheiding is nooit ingediend bij de rechter. Dus formeel zijn ze ook na 1975 nog steeds met elkaar gehuwd.

In 2011 overlijdt de vrouw. Het blijkt dat ze een testament had opgesteld en daarin een ander dan haar echtgenoot tot erfgenaam benoemd heeft. Deze erfgenaam claimt nu bij de man de eigendom van de helft van diens vermogen.

De redenatie is simpel: formeel waren de overledene en de man nog getrouwd in gemeenschap van goederen. Haar erfenis bestaat dus uit de helft van zijn (forse) vermogen en de helft van haar (kleine) vermogen. Voor de man zijn de andere helften van beide vermogens.

De man is het hier niet mee eens en stelt dat op grond van de redelijkheid en billijkheid de zaak anders ligt. De man heeft daarvoor een simpel argument. Sinds 1975 hebben hij en de overledene geen contact meer gehad en hebben zij altijd geleefd alsof zij gescheiden waren. Bovendien heeft hij zijn vermogen pas na de feitelijke breuk in 1975 opgebouwd omdat zij op dat moment nauwelijks bezittingen hadden.

De rechter geeft de man gelijk en stelt vast dat als datum van verdeling de breuk in 1975 gehanteerd moet worden. Aangezien er toen geen gemeenschappelijk vermogen was, valt er dus niets meer te verdelen. De erfgenaam van de vrouw heeft dus geen recht op enig vermogen van de man.

Let op: de erfgenaam van de vrouw heeft tegen de uitspraak hoger beroep ingesteld. Het is dus nog niet zeker of het Gerechtshof de mening van de rechtbank deelt.

Printversie

Verdeling na echtscheiding niet nodig omdat huwelijk al 36 jaar niet meer bestond. Versie Vraag de Notaris.

Beste lezer,

Het gezegde luidt: Scheiden doet lijden.

Maar als kandidaat notaris zie ik in de praktijk dat geldt: Na scheiden moet je verdelen.

Dat is een juridische stelregel waarop eigenlijk maar één uitzondering is. Is er geen gemeenschappelijk bezit dan hoef je niet te delen. Bijvoorbeeld als de ex-echtgenoten huwelijkse voorwaarden hadden gemaakt die een zogeheten “koude uitsluiting” inhouden.

Uit een uitspraak van de Rechtbank in Den Haag van 1 augustus 2012 (HA ZA 12-229) haal ik dat er nog een situatie is waarbij niet gedeeld hoeft te worden na een echtscheiding, zelfs niet als de echtgenoten nooit huwelijkse voorwaarden hebben opgesteld en dus in de wettelijke (algehele) gemeenschap van goederen zijn getrouwd (AGVG).

De casus
Een man en vrouw zijn in 1965 getrouwd zonder het maken van huwelijkse voorwaarden. In 1975 gaan ze uit elkaar en hebben daarna geen contact meer. Maar een verzoek tot scheiding is nooit ingediend bij de rechter. Dus formeel zijn ze ook na 1975 nog steeds met elkaar gehuwd.

Verder lezen ? Klik hier.

Verdeling na echtscheiding niet nodig omdat huwelijk al 36 jaar niet meer bestond. Versie OverGeld van de Telegraaf.

Beste lezer,

Na een echtscheiding moet er verdeeld worden.

Dat is de hoofdregel waarop maar één uitzondering is: als er geen gemeenschappelijk bezit is, hoef je niet te delen. Dat is bijvoorbeeld het geval als de ex-echtgenoten huwelijkse voorwaarden hebben gemaakt die een zogeheten “koude uitsluiting” inhouden.

Een tijd terug las ik een uitspraak van de Rechtbank in Den Haag van 1 augustus 2012 (nr 413468 / HA ZA 12-229) waaruit blijkt dat er nog een situatie is waarbij niet gedeeld hoeft te worden na een echtscheiding, zelfs niet als de echtgenoten nooit huwelijkse voorwaarden hebben opgesteld en dus in de wettelijke (algehele) gemeenschap van goederen zijn getrouwd (AGVG).

10 jaar getrouwd, al 36 jaar uit elkaar, formeel nooit gescheiden en toch niet verdelen

Verder lezen ?

Inwonende zoon kon huur voortzetten na overlijden moeder. Versie Thuiscourant.

Beste lezer,

U heeft vast gehoord van het Lege Nest Syndroom. Ouders kunnen dit krijgen als de kinderen het huis uit zijn gaan.

Maar er is ook een omgekeerde beweging waarbij oudere kinderen terug komen en weer bij hun ouders gaan wonen. Bijvoorbeeld om de ouders te verzorgen op hun oude dag. Maar ook omdat de kinderen door omstandigheden (verlies van hun baan of een echtscheiding) geen eigen woning meer kunnen betalen.

Een tijd terug las ik een uitspraak van het Gerechtshof in Den Haag waarin sprake was van “terugkeer van de verloren zoon” maar dan in combinatie met huurbescherming.

De casus
De zoon was 57 jaar oud toen hij in 2004 introk bij zijn moeder in de woning die zij huurde. Vader was kort daarvoor overleden. In 2008 overleed ook zijn moeder en de zoon wilde in de woning blijven wonen. Normaal zou dat geen probleem zijn omdat hij dan een nieuw huurcontract kan tekenen, maar hij wilde onder dezelfde condities blijven huren als zijn moeder deed tot haar overlijden.

Op grond van artikel 268 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek, heeft een huisgenoot die een gemeenschappelijke huishouding voerde met de overleden hoofd-huurder het recht om de huur voort te zetten.

De vraag en het antwoord 
De zoon beriep zich op dit recht, maar de verhuurder werkte niet mee. Die was van mening dat er geen sprake was van een gemeenschappelijke huishouding onder meer omdat kinderen juist het huis uitgaan.  Omdat de zoon dat ook gedaan had en daarna op latere leeftijd weer was teruggekeerd, zou hij geen recht hebben op voortzetting van de huurovereenkomst van zijn moeder.

De rechters zijn het met de verhuurder eens dat het gebruikelijk is dat kinderen “uit vliegen”. Maar ze zijn het er niet mee eens dat er daarom nooit sprake van kan zijn dat een kind terugkeert en vanaf dat moment (opnieuw) een gemeenschappelijke huishouding voert met zijn ouder(s).

In deze zaak was de zoon kort na het overlijden van zijn vader verhuisd en woonde hij al weer vier jaar thuis toen zijn moeder overleed. Omdat het voor de rechters duidelijk is dat het pensioen van moeder en het pre-pensioen van de zoon gebruikt worden om alle kosten te betalen, zijn zij van mening dat er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding.

De zoon had dus het recht om de huur van zijn moeder onder dezelfde condities voort te zetten.

Printversie

INWONENDE ZOON KON HUUR VOORTZETTEN NA OVERLIJDEN MOEDER. VERSIE OVERGELD VAN DE TELEGRAAF

Beste lezer,

U heeft vast gehoord van het Lege Nest Syndroom. Ouders kunnen dit krijgen als de kinderen het huis uit zijn gaan.

Maar er is ook een omgekeerde beweging waarbij oudere kinderen terug komen en weer bij hun ouders gaan wonen. Bijvoorbeeld om de ouders te verzorgen op hun oude dag. Maar ook omdat de kinderen door omstandigheden (verlies van hun baan of een echtscheiding) geen eigen woning meer kunnen betalen.

Een tijd terug las ik een uitspraak van het Gerechtshof in Den Haag waarin sprake was van “terugkeer van de verloren zoon” maar dan in combinatie met huurbescherming.

Verder lezen ? Klik hier.

Notaris niet aansprakelijk voor verkeerde bestemming woning. Versie Thuiscourant.

Beste lezer,

Heeft u er wel eens aan gedacht dat het belangrijk is om bij de gemeente te controleren of een woning ook wel een woning is ? Mogelijk niet, maar zelfs al ziet een pand eruit als een woning, wordt het gebruikt als een woning en staat het te koop als woning, dan wil dat nog niet zeggen dat u er ook daadwerkelijk mag wonen.

Dat klinkt gek, maar komt doordat de gemeente in een bestemmingsplan kan vermelden dat de bestemming van het perceel een andere is dan wonen. Staat er in zo’n geval toch een woning, dan is de kans groot dat dit een dienstwoning is.

Om daar te mogen wonen, moet u wel in een dienstbetrekking staan tot het bedrijf dat er volgens het bestemmingsplan uitgeoefend wordt. Een portierswoning bij een overslagbedrijf op een industrieterrein mag alleen bewoond worden door de portier die werkt voor dit transportbedrijf.

Vaak is het wel duidelijk dat het om een dienstwoning gaat omdat er bijvoorbeeld loodsen direct er achter liggen, Maar soms is het dat niet. Bijvoorbeeld in de zaak die in Rotterdam beslecht werd door de Rechtbank.

Gekochte was een dienstwoning ook al lag er geen bedrijf pal naast
Hier was sprake van een woning die op een eigen perceel lag, een eigen huisnummer had en niet verbonden was met het tuincentrum dat op een aangrenzend perceel was gevestigd.

Helaas voor de koper bleek achteraf uit het bestemmingsplan dat het toch een dienstwoning was. Om er te mogen wonen zonder in dienst te zijn van het tuincentrum moest het bestemmingsplan aangepast worden.

Oordeel van de rechter: notaris hoeft het bestemmingsplan niet te onderzoeken
De rechter in Rotterdam was van mening dat het niet tot de standaard werkzaamheden van de notaris behoort om na te gaan welke bestemming een over te dragen object heeft.

Dat kan eventueel anders zijn als de notaris reden heeft om aan te nemen dat de in het koopcontract opgegeven bestemming afwijkt van die in het bestemmingsplan. Daarvan was hier geen sprake.

De rechtbank vond dus dat de notaris niet aansprakelijk was voor de schade die de koper had geleden.

Advies
Wilt u een woning kopen die niet in een woonwijk is gelegen, wees dan extra op uw hoede. Alleen navraag bij de gemeente kan u helpen te voorkomen dat u een dienstwoning (oftewel een kat in de zak) koopt.

Printversie