WIJZIGINGEN IN HET KOOPCONTRACT. SCHRIFTELIJK VASTLEGGEN ?

Beste lezer,

Zoals je weet moet een koopovereenkomst van een woning die de koper zelf zal gaan bewonen schriftelijk worden vastgelegd. Dat is de regel die in artikel 2 van Boek 7 van het Burgerlijk wetboek staat. Maar hoe zit het als er naderhand (belangrijke) wijzigingen of aanvullingen komen op de afspraken ? Moeten die ook schriftelijk worden vastgelegd omdat ze anders nietig zijn ? 

Discussie genoeg, maar de Hoge Raad laat de kans liggen om een oordeel te geven.
Die vragen worden door meer en ook zeer deskundige mensen gesteld. En bij juristen geldt dat een vraag stellen, waarschijnlijk niet leidt tot éénduidig antwoord maar tot een discussie. Ook hier is dat het geval.

Ondertussen was er gelegenheid voor de Hoge Raad om een einde daaraan te maken. Recent werd namelijk het arrest gepubliceerd in een zaak waar deze vragen speelden. Helaas benutte ons hoogste rechtscollege die kans niet omdat de rechtszaak zonder veel woorden werd gesloten.

Verder lezen ? Klik hier.

VERHUREN VAN DE OUDE (NOG NIET VERKOCHTE) WONING

Beste lezer,

In mijn vorige artikel heb ik aangegeven dat de Leegstandswet is gewijzigd. Voor een eigenaar van een woning die hij wil verhuren zolang dat huis nog niet is verkocht, pakken die aanpassingen in de wet goed uit.

 In dat artikel heb ik ook aangegeven nog terug te komen op de verhuur en de relatie van de eigenaar met de hypotheekbank. Daarover gaat dit stuk. 

Verhuur onder de Leegstandswet. Huurder moet er uit, maar toch is toestemming van de bank nodig.
In iedere hypotheekakte (of de Algemene Voorwaarden waarnaar in die akte verwezen wordt) staat dat de eigenaar van het onderpand niet mag verhuren. Daarop is een uitzondering. Namelijk als de hypotheekbank schriftelijk toestemming voor verhuur heeft gegeven.

 Verder lezen ? KLik hier.

LEEGSTANDSWET VERRUIMD

Beste lezer,

Op 1 juli jl. is de Leegstandswet op belangrijke punten gewijzigd. In dit artikel zal ik proberen aan te geven wat er aangepast is en waarom dit voor u van belang kan zijn.

Waarom is het belangrijk te weten dat de Leegstandswet is aangepast ?
Ik begin met het laatste punt maar daarvoor schets ik eerst kort een situatie.

Een echtpaar bezit een huis. Deze woning is alleen te klein omdat ze een tweeling verwachten. Daarom besluiten ze een andere, grotere, woning met tuin te kopen. Dat hun huidige woning nog niet verkocht is voor de bevalling nemen ze op de koop toe omdat de bank hun een overbruggingslening verstrekt voor de periode dat ze twee huizen bezitten.

 Verder lezen ? Klik hier.

Wees niet te lief voor je partner

Beste lezer,

Soms moet je niet te goed zijn voor deze wereld, maar juist voor jezelf opkomen. Dat blijkt maar weer eens uit een uitspraak van het Gerechtshof in Amsterdam.

Graag wil ik die uitspraak onder uw aandacht brengen, omdat die van belang is voor iedereen met een eigen huis die er over denkt om (versneld) af te lossen op de hypotheek.

De casus bij de rechter
Een man en een vrouw wonen al lang samen en zij hebben ook samen hun woning aangekocht. Zij bezitten ieder de helft ervan.

Voor de aankoop hebben zij een hypotheek opgenomen op het huis en zij zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de schuld bij de bank.

Toen ze het nog fijn hadden, was de man bang dat als hem iets zou overkomen, zijn partner niet in het huis zou kunnen blijven wonen. Het bedrag dat maandelijks aan rente betaald zou moeten worden, zou zij in haar eentje nooit kunnen ophoesten.

Verder lezen ? Klik hier.

DGA AANSPRAKELIJK OMDAT DE BV DE KOOPPRIJS NIET KAN BETALEN

Beste lezer,

Graag zou ik een uitspraak onder de aandacht brengen van de Rechtbank Midden-Nederland. Een Directeur Groot Aandeelhouder (DGA) wordt daar privé aansprakelijk gehouden voor de betaling van € 1,3 miljoen omdat zijn BV dat bedrag niet kan betalen.

Reden waarom ik dat doe is omdat veel mensen denken dat ze zelf buiten schot blijven als ze maar een BV opgericht hebben. Maar dat is dus niet altijd zo en deze uitspraak maakt dat duidelijk.

De casus
X is DGA van BV Y. Sterker nog, X is enig aandeelhouder van deze BV. BV Y gaat een koopcontract aan met Z om alle aandelen van BV Q te kopen. Afgesproken wordt dat de koopprijs van € 1,3 miljoen in vijf termijnen zal worden betaald door BV Y omdat betaling ineens een cash-flow probleem oplevert voor BV Y.

X vertelt dat zijn BV op zich voldoende liquide middelen heeft om de koopsom te betalen en dat hij zelf € 450.000,- aan contanten heeft. Ook zou hij voldoende geld hebben om de volledige koopsom te lenen aan zijn BV, om deze in staat te stellen de koopsom te betalen.

Verder lezen ? Klik hier.

BOETE BIJ NIET NAKOMEN KOOPCONTRACT: 10% INEENS OF 0,3% PER DAG OF BEIDE ?

Beste lezer,

Tijdens de vakantie heb je misschien eindelijk eens tijd om een boek te lezen, bijvoorbeeld de nieuwste Dan Brown.

Maar voordat je dat boek openslaat, zou ik je willen aanraden om ook een beetje vakliteratuur te lezen. Specifiek bedoel ik dan de uitspraak van het Gerechtshof in Den-Bosch van 25 juni jl. en het model koop-contract dat in jouw organisatie wordt gebruikt. Lees de stukken wel in die volgorde en kijk dan of en zo ja welke aanpassingen in het model koop-contract moeten worden aangebracht na je welverdiende zomervakantie.

Distributiecentrum wordt niet afgenomen
In de zaak waarover de rechters zich in Den-Bosch bogen was een koopcontract gesloten inzake een distributiecentrum. De koopsom was € 31 miljoen exclusief BTW.

De koper komt de verplichting tot afname niet na en de verkoper wenst nakoming van het contract.

Verder lezen ? Klik hier.

Vraag de bank toestemming voor je gaat verhuren

Beste lezer,

In iedere hypotheekakte (of in de Algemene Voorwaarden van de bank waarnaar de akte verwijst) staat dat het verboden is om het onderpand te verhuren. Vermeld wordt dat daar een uitzondering op bestaat als de bank schriftelijk toestemming heeft gegeven voor die verhuur.

Achterliggende gedachte is dat een huurder van woonruimte huurbescherming kan claimen. Als dat gebeurt dan is het voor de bank lastig om de woning leeg en ontruimd te verkopen als de schuldenaar de rente niet meer betaalt.

Op zich zou dit niet aanleiding zijn om een column hierover te schrijven als niet halverwege dit jaar de Leegstandswet gewijzigd was. Wordt een woning namelijk verhuurd voor een beperkte periode en heeft de gemeente een vergunning daarvoor afgegeven onder de Leegstandswet, dan heeft de huurder geen recht op huurbescherming als die afgesproken periode om is.

De wijzigingen in de Leegstandswet maken het nu interessanter voor een eigenaar om een huurcontract aan te gaan, omdat er geen maximum meer is gesteld aan de huurprijs. Dit is dus interessant voor iedereen die zijn oude woning nog niet verkocht heeft en de maandelijkse lasten wil verlagen door die woning te gaan verhuren.

Dat het huurcontract goed opgesteld moet zijn en vooral moet aansluiten bij de Leegstandswet, lijkt me duidelijk.

Maar wat de gemeente de eigenaar niet zal vertellen als deze de vergunning daar aanvraagt, is dat ook de bank een veto heeft. Op grond van de hypotheekakte moet de eigenaar namelijk de bank inlichten en schriftelijk toestemming krijgen voor de verhuur.

Dat het een groot probleem is als je deze toestemming niet krijgt (of gewoon “vergeet” aan te vragen), blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank in Rotterdam van 1 mei 2013. De eigenaar van een woning had deze verhuurd maar geen toestemming gevraagd aan de bank.

De consequentie was dat de bank de lening direct en helemaal kon opeisen. Omdat de schuldenaar de lening niet onmiddellijk kon terugbetalen, mocht de bank de woning in het openbaar verkopen. Dat de opbrengst te laag zou zijn om volledig af te lossen (waardoor de debiteur met een forse restschuld zou blijven zitten terwijl er geen achterstand was in de betaling van de rente) maakte niet uit.

Omdat de eigenaar een hele belangrijke spelregel uit de hypotheek had overtreden, moest hij nu de vervelende gevolgen daarvan dragen.

Printversie

Kinderrechten in een ander licht bezien

Als vaste lezer van mijn berichten heb je vast wel eens gezien dat ik ook schrijf over de rechten van het kind.

Het is niet een stokpaardje van mij, maar ingegeven door het feit dat Jan Willems, oud docent tijdens mijn opleiding aan de Universiteit in Maastricht, mij daar enthousiast voor blijft maken.

Daarom wil ik je graag onder de aandacht brengen het (Engelstalige) interview met hem dat je kunt lezen via de volgende link.

Ook interessant is het interview met hem op L1 TV.
L1 kondigt het als volgt aan:

Kindermishandeling moet worden aangepakt voordat het kind geboren is. Dat zegt Jan Willems, hij is onderzoeker structurele preventie kindermishandeling aan de Universiteit Maastricht. Jaarlijks worden in Nederland ruim 300-duizend kinderen verwaarloosd, mishandeld of misbruikt. Voor de geboorte van een baby zouden probleemouders al begeleid moeten worden, bijvoorbeeld door middel van cursussen. Een gesprek met Willems vanavond in L1LT.

 

Doe niet te veel voor je klanten !

Beste lezer,

Onlangs las ik een uitspraak van het Gerechtshof in Amsterdam die voor iedere aankopend makelaar van belang is. De boodschap is simpel: doe zo min mogelijk voor je opdrachtgever als je niet schadeplichtig wilt zijn.

Voor een dienstverlener zoals een makelaar klinkt dat heel vreemd, want juist door jouw persoonlijke service en aandacht onderscheidt jij je van de andere makelaars en mede daardoor profileer jij je en krijg je via referals nieuwe opdrachtgevers.

Daarom wil ik je kort de situatie schetsen, zodat je weet waar de valkuilen zitten.

Verder lezen ? Klik hier.