MAG EEN EIGENAAR ZIJN APPARTEMENT TELKENS VOOR KORTE TIJD AAN ANDEREN IN GEBRUIK GEVEN ? Deel 1

Beste lezer,

In mei van dit jaar heeft de Hoge Raad een hele korte uitspraak gedaan in een zaak over appartementsrechten. Want de hoogste rechter oordeelde dat er niets te zeggen was en dat de lagere rechter gelijk had. En dat alles op één A4-tje.

Als makelaar voer je misschien wel het beheer van een appartementencomplex of verkoop je een appartement aan iemand die er niet zelf gaat wonen. En dan is het handig als je weet waarover en vooral hoe de Hoge Raad geoordeeld heeft.

Appartement is een pied-à-terre en anderen verblijven er kort. Mag dat ?

Verder lezen ? Klik hier.

Beste lezer,

Bij een echtscheiding is het mogelijk dat achteraf blijkt dat je je vergist hebt. Niet voor wat betreft de scheiding zelf. Maar wel in de waarden van de bezittingen die verdeeld zijn tussen de ex-echtgenoten.

In de wet is bepaald dat als een deelgenoot (dat is dus één van de voormalige echtgenoten) zich met meer dan een kwart vergist heeft in die waarden, de verdeling onderuit gehaald kan worden. Deze persoon hoeft zich dus niet neer te leggen bij de benadeling van meer dan een kwart.

Maar dat zou betekenen dat een verdeling altijd voorwaardelijk is. En dat is juridisch en maatschappelijk niet wenselijk. Op een goed moment moet je er op kunnen vertrouwen dat de scheiding en verdeling definitief is geworden.

In artikel 200 van Boek 3 van het Burgerlijk wetboek is daarom opgenomen dat er binnen drie (3) jaar bij de rechtbank geklaagd moet zijn. Is dat niet het geval, dan staat de verdeling van de spullen gewoon voor altijd vast. 

In april 2013 heeft het Gerechtshof in Amsterdam moeten oordelen wanneer die drie jaar eigenlijk start. En die uitspraak is van groot praktisch belang.

De echtgenoten hadden op 2 april 2007 het echtscheidingsconvenant ondertekentd Daarna had de rechtbank de echtscheidingsbeschikking afgegeven.

Die beschikking was vervolgens op 24 mei 2007 ingeschreven in de registers van de Burgerlijk Stand, waardoor het huwelijk was geëindigd.

Het duurde een paar jaar en toen kwam de vrouw tot de ontdekking dat zij te weinig had gekregen. Veel te weinig, want ze was met meer dan een kwart benadeeld.

Daarom begon zij eind april 2010 een rechtszaak tegen haar ex-echtgenoot.

De man stelde dat zij net te laat was, want de termijn van drie jaar begon volgens hem te lopen vanaf het moment dat het convenant getekend was, dus op 2 april 2007. De vrouw rekende liever vanaf het moment dat het huwelijk formeel ontbonden was door de verwerking van alle gegevens door de ambtenaren van de gemeente (dus 24 mei 2007).

De rechters gaan in deze zaak mee in het betoog van de man. De datum van ondertekening van het echtscheidingsconvenant moest het startpunt zijn. Tenslotte is dat het moment dat de (toekomstige ex-)echtgenoten vastleggen hoe zij hun gezamenlijke bezittingen willen verdelen. Omdat de termijn van drie jaar bedoeld is om duidelijkheid te hebben over de verdeling, hoort dat moment leidend te zijn.

De vrouw was dus (helaas) te laat !

Printversie

LET OP DE TIJD BIJ EEN ECHTSCHEIDING

Beste lezer,

Bij een echtscheiding is het mogelijk dat achteraf blijkt dat je je vergist hebt. Niet voor wat betreft de scheiding zelf. Maar wel in de waarden van de bezittingen die verdeeld zijn tussen de ex-echtgenoten.

In de wet is bepaald dat als een deelgenoot (dat is dus één van de voormalige echtgenoten) zich met meer dan een kwart vergist heeft in die waarden, de verdeling onderuit gehaald kan worden. Deze persoon hoeft zich dus niet neer te leggen bij de benadeling van meer dan een kwart.

Maar dat zou betekenen dat een verdeling altijd voorwaardelijk is. En dat is juridisch en maatschappelijk niet wenselijk. Op een goed moment moet je er op kunnen vertrouwen dat de scheiding en verdeling definitief is geworden.

In artikel 200 van Boek 3 van het Burgerlijk wetboek is daarom opgenomen dat er binnen drie (3) jaar bij de rechtbank geklaagd moet zijn. Is dat niet het geval, dan staat de verdeling van de spullen gewoon voor altijd vast. 

In april 2013 heeft het Gerechtshof in Amsterdam moeten oordelen wanneer die drie jaar eigenlijk start. En die uitspraak is van groot praktisch belang.

De echtgenoten hadden op 2 april 2007 het echtscheidingsconvenant ondertekend. Daarna had de rechtbank de echtscheidingsbeschikking afgegeven.

Die beschikking was vervolgens op 24 mei 2007 ingeschreven in de registers van de Burgerlijk Stand, waardoor het huwelijk was geëindigd.

Het duurde een paar jaar en toen kwam de vrouw tot de ontdekking dat zij te weinig had gekregen. Veel te weinig, want ze was met meer dan een kwart benadeeld.

Daarom begon zij eind april 2010 een rechtszaak tegen haar ex-echtgenoot.

De man stelde dat zij net te laat was, want de termijn van drie jaar begon volgens hem te lopen vanaf het moment dat het convenant getekend was, dus op 2 april 2007. De vrouw rekende liever vanaf het moment dat het huwelijk formeel ontbonden was door de verwerking van alle gegevens door de ambtenaren van de gemeente (dus 24 mei 2007).

De rechters gaan in deze zaak mee in het betoog van de man. De datum van ondertekening van het echtscheidingsconvenant moest het startpunt zijn. Tenslotte is dat het moment dat de (toekomstige ex-)echtgenoten vastleggen hoe zij hun gezamenlijke bezittingen willen verdelen. Omdat de termijn van drie jaar bedoeld is om duidelijkheid te hebben over de verdeling, hoort dat moment leidend te zijn.

De vrouw was dus (helaas) te laat !

Het is natuurlijk van belang dat bij een scheiding iedereen weet wat de waarde is van het gemeenschappelijk bezit. Maar als je je daarin fors vergist, dan moet je dus op tijd naar de rechter gaan om de zaak recht te trekken.

Misschien moeten advocaten en echtscheidings-mediators in hun convenanten een speciale bepaling opnemen waarin staat dat die tijd beperkt is tot drie jaar na ondertekening van het convenant. Dan weten de (toekomstige ex-)echtgenoten waar ze aan toe zijn en kunnen ze de advocaat of mediator ook niet aansprakelijk stellen omdat die te weinig voorlichting heeft gegeven.

Print versie

MAG EEN EIGENAAR ZIJN APPARTEMENT TELKENS VOOR KORTE TIJD AAN ANDEREN IN GEBRUIK GEVEN ? Deel 2.

Beste lezer,

In mijn vorige column over dit onderwerp heb ik gesproken over een zaak waarbij iemand maar een paar keer per jaar zijn pied-à-terre gebruikte. Als hij er niet was, maakten soms anderen gebruik van het appartement.

De Vereniging van Eigenaars (VvE) vond dat niks en haalde de splitsingsakte aan, waarin stond dat het appartement als woning gebruik moest worden. Commerciële verhuur zou dus niet toegestaan zijn. Helaas voor de VvE was de rechter van mening dat in die situatie geen sprake was van commerciële activiteiten.

In een andere zaak ging het echter mis voor de eigenaar en daarom wil ik die ook graag onder uw aandacht brengen.

VERBOD OP SHORT STAY IN HUISHOUDELIJK REGLEMENT IS TOEGESTAAN

De rechters in Haarlem oordeelden begin dit jaar over de volgende situatie. De VvE nam een nieuw huishoudelijk reglement aan. Daarin was opgenomen dat short stay niet toegestaan was. Daarbij werd bepaald dat een verblijf korter dan één maand door anderen dan de eigenaar onder dit verbod viel.

Eén eigenaar was het daar niet mee eens en verzocht de rechter om te oordelen dat dit verbod ongeldig was.

Hij verhuurde de woning aan derden die daar dan kort verbleven. Sterker nog: hij adverteerde op internet en bracht dan euro 1.200,- per week voor het verblijf in rekening.

Maar hij vond dat dit nog steeds inhield dat het appartement als woning gebruikt werd. Nu de VvE verhuur korter dan een maand verbood, verbood de vereniging eigenlijk het gebruik van het appartement als woning. En dat in zou strijd zijn met de bepaling uit de splitsingsakte waar duidelijk in stond dat het appartement als woonruimte gebruikt moest worden.

De rechters in Haarlem zijn het niet eens met deze eigenaar en stellen dat “wonen” betekent dat er sprake is van een duurzaam verblijf (door de eigenaar of een ander). Nu de eigenaar de woning commercieel exploiteerde door deze aan derden te verhuren voor korte perioden, gebruikte hij zelf al het appartement niet voor woondoeleinden.

Dus de VvE mocht short stay (korter dan een maand) verbieden.

Het verschil met de eerste zaak is waarschijnlijk dat in Haarlem geadverteerd werd dat de woning voor kortere perioden gehuurd kon worden. Ook krijg ik de indruk dat de eigenaar er niet zelf woonde (en het appartement ook niet als pied-à-terre gebruikte). Misschien had de rechtbank in Haarlem wel anders geoordeeld als er niet via internet gezocht werd naar huurders. Ik weet het niet zeker.

Print versie.

MAG EEN EIGENAAR ZIJN APPARTEMENT TELKENS VOOR KORTE TIJD AAN ANDEREN IN GEBRUIK GEVEN ?

Beste lezer,

In mei van dit jaar heeft de Hoge Raad een hele korte uitspraak gedaan in een zaak over appartementsrechten. Want de hoogste rechter oordeelde dat er niets te zeggen was en dat de lagere rechter gelijk had. En dat alles op één A4-tje.

Dit is opmerkelijk, maar eigenlijk is de situatie waarover die lagere rechter geoordeeld had, interessanter. En daarom wil ik u die situatie kort schetsen.

Appartement is een pied-à-terre en anderen verblijven er kort. Mag dat ?

De eigenaar van een appartement woont eigenlijk in het buitenland, maar is toch wel eens in ons land. Dan verblijft deze eigenaar telkens kort in het appartement.

Maar als de eigenaar er niet is, stelt hij ook de woning ter beschikking aan anderen die er dan eveneens maar kort zijn. Of deze gasten er voor betalen of niet, wordt niet helemaal duidelijk, maar is natuurlijk wel aannemelijk.

Waar het om ging is dat de Vereniging van Eigenaars van het complex waarin het appartement gelegen is, problemen er mee had dat er telkens andere mensen door de gangen liepen waarop zij geen vat hadden. De vereniging zag deze gasten van de eigenaar eerder als toeristen die hun vakantie vierden in ons land en dan logeerden in de bewuste woning.

De vereniging wilde daar vanaf en meende dat het argument daarvoor in de splitsingsakte te vinden was. Daarin stond namelijk dat het appartement als bestemming “woonruimte” had. Verhuren van een appartement voor “short stay” viel daar niet onder. Dus zou de vereniging de eigenaar op deze wijze kunnen verbieden de woning nog voor short stay ter beschikking te stellen aan anderen.

Het Gerechtshof dat moest oordelen in deze zaak, was echter een andere mening toegedaan. De eigenaar verbleef af en toe in het appartement, dus was het een pied-à-terre, oftewel het werd wél als woonruimte gebruikt. Ook was het Hof er niet van overtuigd dat de eigenaar de woning commercieel exploiteerde door deze ter beschikking te stellen aan derden. De vereniging had te weinig argumenten daarvoor aangedragen.

Oftewel; de eigenaar mocht doorgaan zoals hij al deed en de vereniging kon er niets tegen doen.

Volgende keer een andere kijk op situaties als deze.

Print versie.

ZIJN LIDMAATSCHAPSRECHTEN IN FLATCOÖPERATIES ONVERKOOPBAAR GEWORDEN EN DUS NIETS MEER WAARD ?

Op 26 april 2013 heeft de Hoge Raad in hoogste instantie geoordeeld over verpanding van lidmaatschapsrechten in flatcoöperaties. Volgens mij is een gevolg daarvan dat lidmaatschapsrechten nu onverkoopbaar zijn geworden omdat geen enkele bank de aankoop nog zal willen financieren.

Ik ga kort in op de redenatie van de Hoge Raad, het hoogste rechtscollege in Nederland, en ik zal afsluiten met een aantal praktische consequenties.

 
DE WEGING VAN DE ARGUMENTEN DOOR DE HOGE RAAD

Omdat een lidmaatschapsrecht in een flatcoöperatie geen registergoed is (en dus ook niet ingeschreven kan worden bij het Kadaster) kan er geen hypotheekrecht op gevestigd worden.

In de praktijk betekent dit dat banken wel leningen kunnen verstrekken, maar dat de debiteur alleen zekerheid kan verstrekken in de vorm van verpanding van het lidmaatschapsrecht.

Zoals je weet, wordt in de akte van hypotheekstelling het zogeheten huurbeding opgenomen. Dit geeft de bank het recht om huurders uit het onderpand te (laten) zetten als de debiteur de rente niet betaalt.

Omdat de hypotheekakte wordt ingeschreven bij het Kadaster kan iedere potentiële huurder in dit openbare register nagaan of er een hypotheekrecht is gevestigd op de te huren woning alsmede of dit huurbeding in de akte is opgenomen. Daardoor weet hij of zij dat gedwongen verhuizing tot de mogelijkheden behoort als de huisbaas de rente niet meer aan de bank betaalt.

Omdat de verpanding van het lidmaatschapsrecht niet kan worden ingeschreven in het openbare Kadaster, is het voor een potentiële huurder dus onmogelijk om op die manier na te gaan of dit risico er is.

De SNS bank bracht bij de behandeling van de zaak door de Hoge Raad in dat het een potentiële huurder vrij staat om de verhuurder inzage te vragen van de verpandingsakte als de te huren woning in een gebouw van een flatcoöperatie ligt.

Ook stelde deze financiële instelling dat geen enkele bank in de toekomst geld zal willen uitlenen voor de aankoop van een lidmaatschapsrecht, althans niet onder dezelfde gunstige(re) voorwaarden als nu het geval is, indien de Hoge Raad zou oordelen dat het huurbeding in een (niet openbare) pandakte minder sterk is dan hetzelfde beding in een (wel openbare) hypotheekakte.

De Hoge Raad kiest in deze niet de kant van de bank, maar die van de potentiële huurders. Het kunnen inroepen door de bank van het huurbeding, met als consequentie gedwongen uit-huis-zetting van de huurder, is een zeer zware inbreuk op de rechten van de huurder.

Daarom is de Hoge Raad van mening dat het bestaan van dit huurbeding door een potentiële huurder simpel achterhaald moet kunnen worden.

Oftewel, banken kunnen geen huurbeding inroepen als dit in de verpandingsakte staat, die is getekend in verband met de financiering van een lidmaatschapsrecht in een flatcoöoperatie.


CONCLUSIE VOOR BANKEN

Een consequentie van deze uitspraak van de Hoge Raad is volgens mij dat de waarde van lidmaatschapsrechten per 26 april jl. fors gedaald is. Er zijn vast nog steeds potentiële kopers van woningen in een flatcoöperatie, maar als er geen of weinig banken bereid zijn om leningen te verstrekken (of alleen tegen hogere rentes) vanwege de toegenomen risico’s, dan moet dit een groot waarde drukkend effect hebben.

Ik verwacht dat banken daarom hun interne regels gaan aanscherpen waardoor zij niet of nauwelijks nog bereid zullen zijn om geld uit te lenen voor aankoop van een lidmaatschapsrecht in een flatcoöperatie.

Maar ook als bij een bestaande lening de rentevaste periode afloopt, zullen banken rekening houden met het arrest. Dus ook mensen die al een financiering hebben bij een bank, zullen geconfronteerd kunnen worden met een hogere rente voor de nieuwe rentevaste periode.

De bank(en) die in de toekomst nog wel leningen zal/zullen verstrekken met als zekerheid een verpanding van een lidmaatschapsrecht, wordt/worden daardoor praktisch monopolist(en) en moet/moeten haar/hun hogere rentepercentages waarschijnlijk verdedigen bij instanties als de Autoriteit Consument en Markt (voorheen NMA) of komen onder vuur te liggen van de Vereniging Eigen Huis (VEH).

Printversie

MAG EEN ARTS DE GEHEIMHOUDINGSPLICHT SCHENDEN

Mag een arts de geheimhoudingsplicht schenden
als het de vraag is of de overledene wist wat hij deed toen het testament werd getekend ?

Beste lezer,

Notarissen en artsen hebben allemaal een zwijgplicht en ook een zwijgrecht. Ik heb al eens geschreven over het feit dat het zwijgrecht van notarissen is ingeperkt als het gaat om criminele activiteiten van hun cliënten.

Maar graag zou ik het dit keer hebben over de zwijgplicht van artsen als het gaat om testamenten opgesteld door notarissen. Dit naar aanleiding van een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam.

De situatie was als volgt:
een patiënt maakt een testament op bij de notaris en daarin wordt één instantie tot erfgenaam benoemd. De hele familie wordt onterfd, maar dat kan omdat er geen (klein)kinderen zijn die een beroep kunnen doen op hun legitieme portie.

Na het overlijden verschijnt een halfbroer ten tonele en die maakt bezwaar tegen dit testament.
Zijn argument: de overledene wist ten tijde van het tekenen van het testament niet wat hij deed. De overledene was toen niet compos mentis.

Verder lezen ? Klik hier.

GOLDDIGGERS EN COUGARS

Beste lezer,

Werken op een notariskantoor is niet saai. Want je krijgt met vreemde zaken te maken. Dit keer wil ik het graag met u hebben over Golddiggers en Cougars. Voor het geval u niet weet wat dat zijn, hier een korte schets. Een golddigger is iemand die een relatie aangaat met een rijk persoon om daar zelf beter van te worden. Cougars daarentegen zijn oudere dames die een jonge man aan de haak slaan.

In een rechtszaak waarin de Hoge Raad recent uitspraak heeft gedaan, kwamen beide zaken samen. Het is juridisch een interessante situatie, maar gezien de vergrijzing van de Nederlandse bevolking, kan het ook voor u nuttig zijn er kennis van te nemen.

In 2008 was er een huwelijk waarbij een vrouw van 79 trouwde met een man van 22 jaar. Oneerbiedig gezegd: de cougar trof een golddigger.

Dit niet alledaagse huwelijk trok de aandacht van het Openbaar Ministerie (OM), waarschijnlijk vanwege het grote leeftijdsverschil. In ieder geval verzocht het OM in 2009 aan de rechter om het huwelijk nietig te verklaren op grond van artikel 69 van Boek 1 van het Burgerlijk wetboek. De reden: de vrouw wist niet welke gevolgen haar Ja-woord had en dat is volgens artikel 32 van hetzelfde wetboek genoeg reden voor een nietig verklaring.

Tijdens de behandeling van de zaak bleek dat de oudere dame Alzheimer had en zeer waarschijnlijk ook daaraan leed ten tijde van het sluiten van het huwelijk met haar jonge verloofde.

Bij de lagere rechters kreeg het OM gelijk en werd het huwelijk nietig verklaard. De rechtbank was van mening dat de jonge verloofde niet te goeder trouw was toen het Ja-woord werd uitgesproken. Hij wist of had kunnen weten dat zijn oudere verloofde niet begreep wat de gevolgen waren toen zij hem tot man nam.

Daarom oordeelde de rechtbank dat de terugwerkende kracht van artikel 77 van Boek 1 van het Burgerlijk wetboek toepasselijk was. Oftewel: het huwelijk tussen de oudere dame en deze jonge echtgenoot had niet bestaan. De Hoge Raad heeft die uitspraak recent goedgekeurd zonder er veel woorden aan vuil te maken.

Omdat Nederland vergrijst is, een belangrijk thema voor notarissen hoe voorkomen kan worden dat misbruik gemaakt wordt van ouderen. Als een golddigger bij ons op kantoor komt, kunnen we eventueel weigeren om een testament op te stellen voor de oudere partner, als de golddigger daarin wel erg wordt bevoordeeld. Maar als het stel wil trouwen, kunnen we dat niet voorkomen. Dat vindt namelijk plaats bij een ambtenaar van de Burgerlijke Stand.

Dankzij de recente uitspraak van de Hoge Raad weten we nu wel dat er nog reparatie achteraf mogelijk is. Dan moet de rechter oordelen of hier sprake is van een golddigger die misbruik maakt van de situatie dan wel dat hier sprake is van een cougar die op haar oude dag nog een jong blaadje sla heeft gegrepen.

Printversie

ZORGINSTELLING TOCH ERFGENAAM WANT DE OVERLEDENE VERBLEEF ’S NACHTS NIET DAAR

Beste lezer,

In artikel 59 van Boek 4 van het Burgerlijk wetboek is een logisch verbod opgenomen. Dat verbod houdt in dat bijvoorbeeld een arts niet op grond van het testament van een patiënt voordeel mag hebben van het overlijden van de patiënt. Dit verbod geldt ook voor geestelijken en andere verzorgenden en is bedoeld om te voorkomen dat iemand financieel voordeel heeft van het feit dat hij of zij iemand medisch of geestelijk bijstaat in tijden van (terminale) nood.

Ik heb daar eerder over geschreven, maar er is nog een tweede groep die geen voordeel mag hebben vanwege een zorg-relatie. In lid 2 van hetzelfde artikel is vermeld dat ook de exploitant van een zorginstelling waar de overledene verbleef onwaardig is om te erven.

Recent heeft de Rechtbank in Amsterdam een uitspraak gedaan over deze problematiek en ik denk dat die verreikende gevolgen kan hebben. Het wordt waarschijnlijk makkelijker om als zorginstelling onder het verbod uit te komen en te erven van je patiënten !

Verder lezen ? Klik hier.

BTW or no BTW ? That was the question !

Printversie

BTW or no BTW ?
That was the question.

Bij veel (ver)nieuwbouw projecten komt de vraag naar voren of door de koper verplicht BTW betaald moet worden dan wel overdrachtsbelasting. Dat heeft geleid tot een stroom rechtzaken, waarvan het Don Bosco-arrest de afgelopen jaren terecht veel aandacht heeft gekregen.

Maar op 17 januari 2013 heeft het Europees Hof van Justitie (EHvJ) in Luxemburg een nieuwe uitspraak gedaan over de manier waarop Nederland de BTW richtlijn in wetgeving heeft omgezet. Uit die uitspraak blijkt dat die omzetting niet correct gedaan is.

Eigenlijk zou je kunnen zeggen dat er in het vervolg alleen overdrachtsbelasting verschuldigd is als het om maagdelijke grond gaat. Terwijl als er ook maar de mogelijkheid is dat de grond bebouwd wordt er al sprake is van verplichte heffing van BTW.

Maar dat is een conclusie die ik trek op persoonlijke titel. Dus neem kennis van deze zaak en raadpleeg bij twijfel een deskundige op dit gebied !

De casus in Maasdriel.

De Gemeente Maasdriel is eigenaar van een gebouw met parkeerplaats. In het gebouw is de bibliotheek gevestigd.

Met de woningbouwstichting Maasdriel wordt een koopovereenkomst gesloten welke inhoudt dat de gemeente de bibliotheek zal slopen zodat de woningbouwstichting woningen kan bouwen op de grond. Ten tijde van de levering door de gemeente aan de stichting is de bibliotheek volledig gesloopt en het puin afgevoerd, maar de bestrating van de parkeerplaats ligt er nog en er wordt nog steeds geparkeerd. Ook is er nog geen bouwvergunning afgegeven.

De belastinginspecteur was van mening dat hierdoor onvoldoende handelingen waren verricht om te spreken van een bouwterrein. Dus is er geen sprake van verplichte heffing van BTW, waardoor de vrijstelling van overdrachtsbelasting (asl bedoeld in artikel 15 lid 1 sub a van de Wet op belastingen rechtsverkeer) niet van toepassing is. Er volgde een naheffing van overdrachtsbelasting.


Pre-judiciële vraag aan het Europees Hof van Justitie en het antwoord

De Woningstichting Maasdriel was het niet eens met de inspecteur en uiteindelijk moet de Hoge Raad oordelen of er in deze zaak sprake is van een bouwterrein of niet. De Hoge Raad legt aan het Hof van Justitie de vraag voor of de uitwerking van het begrip bouwterrein zoals die in de Nederlandse wet staat wel strookt met hetgeen in de BTW richtlijn daarover is vermeld.

Het Europees Hof van Justitie buigt zich over de zaak en doet dus uitspraak op 17 januari jl.. Na zeven pagina’s volgt in overweging 36 het antwoord: de uitwerking is niet conform de richtlijn. In deze zaak is, volgens de richtlijn, sprake van een bouwterrein en niet van “maagdelijke” grond. Dus is er verplicht BTW verschuldigd.


Consequenties voor de dagelijkse praktijk

In de dagelijkse praktijk zullen projekt-ontwikkelaars moeten werken met deze uitspraak van het EHvJ. De Hoge Raad zal nog wel een arrest wijzen nu haar pre-judiciële vraag beantwoord is, maar ik trek alvast de volgende, voorlopige en persoonlijke, conclusie: er is altijd verplicht BTW verschuldigd tenzij het om echte “maagdelijke” grond gaat.

Als er handelingen zijn verricht op, aan of in de grond dan is er geen sprake meer van “maagdelijke” grond, maar van een bouwterrein, waardoor verplicht 21% BTW geheven moet worden over de koopsom.

Uit het antwoord van het EHvJ blijkt duidelijk dat het slopen van een gebouw ook zo’n handeling is die tot heffing van BTW leidt, zelfs als er nog geen bouwvergunning is verleend.

Wel is het noodzakelijk dat het terrein bestemd is voor bebouwing. Die bestemming kan echter ook afgeleid worden uit de intentie van partijen, mits de partij-bedoeling maar ondersteund wordt door objectieve gegevens. Zulks ter beoordeling van de lagere rechter.

Dat partijen in Maasdriel de bedoeling hadden om de grond te gaan bebouwen zal waarschijnlijk makkelijk aan te tonen zijn. Ik vermoed dat er mooie plannen gepresenteerd zijn, misschien maquettes van het nieuwbouwplan zijn gemaakt en ook voldoende vergaderingen hierover zijn geweest van de gemeenteraad en het bestuur van de woningstichting.