Aftrekbaarheid bouwrente

Printversie

Beste Lezer,

Als notaris moet je zorgen dat je kennis op peil is. Daarom moet ik enkele keren per jaar verplicht cursussen volgen over juridische onderwerpen en ook mijn vakliteratuur bijhouden. Maar de Telegraaf (een krant waar ik geregeld columns voor schrijf) moet ik ook lezen, omdat ik anders niet weet wat er speelt.

Op zaterdag 26 januari jl. schreef de krant voor wakker Nederland namelijk dat de overheid had zitten slapen. De kop die gebruikt werd: “Blunders met hypotheekregels”. Enkele dagen later kon die krant iedereen weer gerust stellen omdat minister Blok oplossingen zou gaan vinden.

Maar wat speelde er nou precies ?


Hypotheekrente alleen aftrekbaar vanaf 1-1-2013 als er afgelost wordt

Per 1 januari jl. heeft de overheid ingevoerd dat de rente op een Eigen Woning Schuld (in normaal taalgebruik: hypotheekrente) voor nieuwe gevallen alleen nog aftrekbaar is als er volledig afgelost wordt op de lening. Iedere maand een stukje aflossing via de zogeheten annuïtaire of lineaire methode.

Bovendien geldt ook de regel dat als een woningschuld, die op of na 1 januari 2013 is afgesloten, niet via één van deze twee methoden wordt afgelost, de aftrek nooit meer geclaimd kan worden. Ook niet als er later alsnog een annuïtaire of lineaire hypotheek wordt afgesloten.


Problemen bij nieuwbouw

Koop je een nieuwbouwwoning of –appartement dan staat in de koop-/aannemingsovereenkomst dat je bouwrente moet betalen aan de aannemer. Die rente betaal je over een periode die pas stopt als je de akte van levering bij de notaris tekent en alle tot dat moment verschuldigde bouwtermijnen betaald hebt.

Oftewel, je betaalt rente over een schuld die te maken heeft met je nieuwe woning.

Maar je lost niets af (bij de aannemer).

Je lost in één keer de “schuld” aan de aannemer af zodra je de akte bij de notaris tekent.

Volgens de nieuwe regels is de schuld daardoor echter een schuld waarvan de rente niet aftrekbaar is. Dit geldt dus voor de bouwrente maar daardoor ook voor de rente op de hypotheekschuld die je bij de bank aangaat om de aannemer te kunnen betalen. Oftewel: iedereen die na Oud en Nieuw een nieuwbouwwoning kocht, zou dertig jaar lang geen rente kunnen aftrekken.

De minister van Wonen heeft dus al toegezegd dat het niet zo’n vaart zal lopen, maar zonder de wakkerste krant van ons land had ik dit niet geweten.

Ernst Loendersloot, senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot, senior kandidaat notaris te Maastricht

Een huis als erfenis. Hoe zit dat met de verkoop ?

Een huis verkopen is in deze tijd geen pretje. Maar het wordt pas echt vervelend als het huis onderdeel is van een nalatenschap. Want wie heeft eigenlijk recht op het huis? Wat is het huis waard? Hoe zit het met de erfbelasting? En wat als de erfgenamen het niet eens worden?

Hoe weet ik zeker of ik recht heb op het huis?

Je hebt recht op een huis uit een erfenis als je erfgenaam bent van de overleden eigenaar van de woning. Of je erfgenaam bent, staat in een testament of in de wet. Bij het Centraal Testamenten Register kun je navragen of er een testament is. Op www.centraaltestamentenregister.nl lees je hoe je dat kunt doen. Als er geen testament is, geldt de wet. Je notaris legt je graag uit wie erfgenaam is volgens de wet. En wat het betekent om erfgenaam te zijn.

Hoe weet ik wat de woning waard is?

Voor de verkoop van het huis is natuurlijk een officiële taxatie het beste. Dan gaat het om de marktwaarde van de woning.

Maar voor de erfbelasting heb je geen taxatie nodig. Dan moet je namelijk uitgaan van de WOZ-waarde van het vorige jaar. Is de WOZ-waarde volgens jou te hoog, dan moet je een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen bij de gemeente waar het huis staat. Zorg dat je dit snel doet. Dan wordt de erfbelasting berekend over de lagere WOZ-waarde.

Zijn er meer erfgenamen en wil je de waarde weten om de hoogte van je erfdeel te bepalen? Dan moet je samen met de andere erfgenamen beslissen hoe de waarde wordt bepaald. Soms staat hierover trouwens iets in het testament.

Wat als de erfgenamen het niet eens worden?

Het komt vaak voor dat erfgenamen het niet eens kunnen worden over de waarde van de woning. Of over wat er in het koopcontract moet staan. Het wordt dan moeilijk om de woning te verkopen. Dit is natuurlijk vervelend voor alle erfgenamen. Want niet alleen kun je dan heel lang wachten op je erfdeel. Je zult ook veel langer de woningkosten moeten doorbetalen.

Wil je echt snel van het huis af, dan kun je overwegen de dwarsliggende erfgenaam uit te kopen. Komen jullie er echt niet uit, dan zal de rechter uitkomst moeten bieden.

Moet ik de erfbelasting betalen voordat het huis is verkocht?

Het duurt wel even voor je van de Belastingdienst een aanslag krijgt voor de erfbelasting. Meestal krijg je die pas een paar maanden na je aangifte. Maar als je die aanslag eenmaal hebt, moet je die binnen zes weken betalen. Oók als het huis nog niet is verkocht. En als je een huis erft gaat het vaak meteen om een flinke aanslag.

Heb je het geld niet voorhanden, dan kun je de Belastingdienst vragen om uitstel of een betalingsregeling. Niet betalen is echt geen optie. Want dat kan uiteindelijk zelfs leiden tot een gedwongen verkoop, waarbij de opbrengst natuurlijk een stuk lager ligt dan als je het huis zelf verkoopt.

Wat als blijkt dat ik helemaal niet mag verkopen?

Soms is nog niet goed uitgezocht wie het huis uit de erfenis nou eigenlijk mag verkopen. Want ook al ben je erfgenaam, dan betekent dat nog níet dat jij altijd degene bent die mag verkopen.  Mag je het huis niet verkopen en doe je het toch, dan kan het huis vaak niet geleverd worden. Met andere woorden: de zaak gaat niet door. Als verkoper blijf je dan in gebreke. De koper krijgt dan namelijk geen huis. Grote kans dat je in dat geval 10% boete moet betalen aan de koper. En die 10% boete moet je helemaal zelf betalen. Die geldt namelijk alleen voor degene die het koopcontract heeft getekend.

Vraag daarom altijd de notaris om advies. Dan weet je zeker of je erfgenaam bent, wat je rechten en plichten zijn en wat je allemaal moet regelen.

Extra informatie?

Wil je meer weten over wat een notaris voor je kan doen? Bel dan met de Notaristelefoon, via telefoonnummer 0900 – 346 93 93 (€ 0,80 per minuut). Je kunt ook kijken op de website van de KNB, www.notaris.nl of contact opnemen met je eigen notaris.

De KNB is de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Alle notarissen zijn verplicht aangesloten bij de KNB.

Deze tekst werd mij gestuurd door de KNB. Het leek mij wel aardig om eens niet mijn eigen werk te publiceren.

HYPOTHEEKBANK VERKOOPT ALS ZAAKWAARNEMER

Printversie

Beste Lezer,

Als hypotheekbank kun je bij wanbetaling het onderpand in het openbaar verkopen, de zogeheten executie verkoop. Het echte opbieden en afmijnen kan voorkomen worden als tijdig een bieding gedaan wordt en de rechtbank toestaat dat er een koopovereenkomst gesloten wordt, zo staat in lid 2 van artikel 268 van het Burgerlijk wetboek.

Meestal wil de bank dat niet omdat er kosten aan verbonden zijn en de opbrengst lager is dan gewenst.


Zaakwaarneming en geen openbare verkoop

De SNS Bank had vorig jaar een andere mogelijkheid gevonden, die ik je niet wil onthouden. De bank vroeg de Rechtbank in Utrecht namelijk om op grond van zaakwaarneming het onderpand uit de hypotheekakte te mogen verkopen en leveren.

Dat klinkt gek (en dat is het ook) omdat de bank het recht tot openbare verkoop had op grond van het hypotheekrecht dat ten gunste van de SNS was gevestigd op de woning. De bank wilde die route echter niet ingaan onder meer omdat de opbrengst dan lager zou zijn. Bij een “normale” verkoop via een makelaar was de kans op een hogere verkoopprijs groter.

De rechtbank ging niet zondermeer mee in het verzoek van de bank. De al dan niet gedwongen verkoop van iemands woning is namelijk zeer ingrijpend in het eigendomsrecht. Dus dat kan niet zomaar plaatsvinden. Daarom heeft de wetgever ook de regeling geschreven van de openbare verkoop met alle checks and balances die daar in zitten.

De rechter ging echter mee in de redenatie van de bank dat een openbare verkoop (of dat nu via een veiling zou zijn of via onderhandse biedingen) tot een lagere opbrengst zou leiden. De rechter haalde instemmend de woorden van de bank aan:
Bovendien schrikt dit traject volgens SNS particuliere kopers af, waardoor alleen handelaren bereid zijn te bieden. Dezen bieden gewoonlijk net boven de getaxeerde executiewaarde.”


Vereisten waaraan voldaan was in deze zaak

De rechter stelde wel dat de bank als zaakwaarnemer zeer zorgvuldig moet optreden. Daarbij is een belangrijk punt dat de SNS zelf een taxatierapport had laten opstellen en daaruit een verschil bleek in opbrengst tussen de openbare verkoop en een “gewone” verkoop.

Ook had de schuldenaar eerder een volmacht getekend waarbij de bank gemachtigd werd tot verkoop en levering van de woning, zodat duidelijk was dat ook hij wilde verkopen.

Tevens was door de emigratie van de eigenaar naar (vermoedelijk) Peru voldoende aannemelijk dat een spoedige terugkeer naar die woning niet tot de meest waarschijnlijke scenario’s behoorde.

Ook van belang was een mail van de eigenaar waarin deze aangaf dat de bank in het kader van de verkoop door een makelaar nieuwe sloten mocht plaatsen zodat de makelaar met kijkers binnen kon komen. Deze mail is niet doorslaggevend maar wel gewichtig genoeg om in het vonnis geciteerd te worden:
Vervanging is niet noodzakelijk er is een sleutel aanwezig in de achtertuin, deze kunt u vinden in de bloembak (plastic zakje in de tuinaarde) welke rechts aan het tuinhek (rooster) hangt. 
Anders heeft u mijn toestemming om alsnog de sloten te vervangen


Belang voor iedere schuldeiser die een hypotheekrecht heeft

Als hypotheekhouder heb je bij wanbetaling het recht om over te gaan tot openbare verkoop.

Maar als je (met de SNS Bank) van mening bent dat een “gewone” verkoop beter is qua opbrengst, dan bestaat er dus nog een tweede mogelijkheid:
je verkoopt zelf de woning als zaakwaarnemer van de eigenaar.

Volgens de Rechtbank Utrecht kan dat als aan diverse eisen is voldaan.

Of iedere rechtbank voor elke situatie dezelfde eisen stelt, durf ik je niet te garanderen. Maar het bestaan van deze nieuwe optie vind ik te belangrijk om niet met je te delen.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Civil law notary is not a notary public. What does a Dutch notary do ?

Dear reader,

Every country has it’s own way to organize things. And if you move from one country to another you may notice that sometimes a (legal) term may seem familiar, but means something different on the other side of a border.

This is certainly true for the term “notary”. Therefor I would like to explain the responsibilities of a civil law notary in The Netherlands because these are very different from those of a notary public in for example America or Great-Brittain.

I am referring you to the Dutch national organization of civil notaries in the Netherlands (Royal Civil Notaries’ Professional Organization, abbreviated KNB). This organization was founded based on the Civil Notaries’ Act. This law also describes the duties of a civil notary in The Netherlands.

I quote the English language version of KNB’s website:

Society is composed of people with varying and sometimes competing interests. Agreements are needed in order to ensure that business between them can be conducted smoothly. What is also needed is an independent official to record such agreements. This is the notary (or junior notary).

It must be underlined that Dutch notaries are civil law notaries, meaning that they are fully qualified legal professionals, and thus entirely distinct from the profession of notary public in the United States and other common law countries.

(Source: http://www.notaris.nl/english/the-notary)
More simply said: without a deed drawn up and signed by a civil notary, no real property or registered boats and ships, and planes can be transferred in the Netherlands.

Also, most agreements that are recorded in a deed with a civil notary may be executed without the intervention of a judge. Within the European Union (EU) it is actually under discussion whether the office of Civil Notary should be restricted to persons who are citizens of the country in question, because in that respect a civil notary is comparable to a judge. Such a requirement may certainly be demanded of judges according to EU rules, since this touches on the functioning of the State.

In order to become a civil notary, people need to successfully complete a four-year full time education for notarial lawyer at a Dutch university. After that, they have to do a three-year, part-time post-doctoral study. In the first and in the third year, an examination is administered which handles all study materials.

After that, one still needs to be appointed as public official by the Queen. This appointment is not forthcoming if one has not spent at least 6 years full-time in the notarial business. A positive decision by an Expert Commission is also required and such decision will under no circumstances be made if there is any (criminal) suspicion as to this person.

Even after being appointed civil notary, the office can be revoked if a notary violates the rules. Such a civil notary is then dismissed from the office by the Queen. For example, this is the case if the civil notary acts in any way that damages the notarial office’s honor or respect.

Moreover, the civil notary is under oath of secrecy and has the right to remain silent. Also when faced with investigative officers such as the police or tax inspectors.

Only in exceptional circumstances, the civil notary may pass on to these agencies what he/she discussed with clients. An example would be laundering criminal monies.

(Ps. This article was part of a legal opinion I wrote for a court in New York. I thought this introduction into what the difference is between an Dutch civil law notary and an American notary public, would be of interest to you.
Therefore I copied this part of the opinion.
I wrote the article in Dutch and an official translation was made. Any faults in grammar, syntax or other use of English are not mine)

Mr. Ernst Loendersloot
Senior kandidaat notaris te Maastricht

Telefoon 043-3509950.

Print version

 

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Geldt anti-schoonzoon clausule ook voor toekomstige schenkingen ?

Printversie

Anti-schoonzoon of anti-schoondochter clausle

Over dit onderwerp heb ik meerdere keren geschreven. Ook heb ik op mijn site een apart lemma eraan gewijd.

De reden daarvoor is heel simpel:
veel ouders die aan hun kinderen vermogen schenken of nalaten willen voorkomen dat bij een eventuele echtscheiding hun kind dit vermogen moet delen met de ex-partner.

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

BEGRAVEN OF CREMEREN ? VOOR DE ZEKERHEID: ALLEBEI !

Beste lezer,

Ons vak is niet saai. Sterker nog: het is soms Goede Tijden Slechten Tijden, maar dan in het kwadraat.

Wat de kop van dit artikel te maken heeft met deze GTST, zal ik aan het einde onthullen, maar eerst wil ik uw aandacht vragen voor het arrest van het Gerechtshof in Leeuwarden van 11 december 2012.

 
Kan een al overleden man met terugwerkende kracht vader zijn ?

In Leeuwarden ging het om een situatie dat de rechter moest vaststellen of een met name genoemde man de vader van een specifiek kind was. Het kind had namelijk gevraagd om het vaderschap vast te stellen en in de wet staat dat de rechter dat ook kan doen als de man al overleden is.

Daarbij kunnen moderne technieken zoals DNA onderzoek gebruikt worden.

Alleen was er in Leeuwarden een probleem: er waren te weinig bronnen voorhanden om het DNA van de man uit te halen. Ik denk dat alle kammen met oude haren, tandenborstels met zijn speeksel en ook oude enveloppen die hij had dichtgelikt, weggegooid waren.

De Friese rechters gaven daarom toestemming aan het kind om het graf van de man te openen. In de kist zou nog voldoende materaal aanwezig zijn om het DNA van de man te achterhalen, waarna dat naast het DNA van het kind gelegd kon worden. Op die manier zou dan toch (ruim 8 jaar na dato) duidelijk kunnen worden of het kind ook echt een kind van de man was.

Verder lezen ? Klik hier !

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

Mr. Ernst Loendersloot, Senior kandidaat notaris te Maastricht. Fotograaf: Bert Beelen

 

Diefstal, erfenis en uitkering

Printversie

Laat je erfenis bij de bank staan.

Eind 2011 is er een uitspraak gedaan door de Centrale Raad van Beroep waarbij verlaging van een uitkering werd goedgekeurd. De reden was dit keer niet het verzwijgen van een erfenis, maar de diefstal ervan.

In mijn dagelijkse praktijk heb ik gelukkig weinig te maken met diefstal of uitkeringen, maar ik vond het wel een aardig gegeven dat die beide zaken te maken kunnen hebben met een vakgebied waar ik wel bijna dagelijks mee te maken heb: erfrecht.

De situatie

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

ONTERF JE GEHANDICAPTE KIND VANWEGE DE VERHOOGDE BIJDRAGE VOOR DE AWBZ.

Beste lezer,

Ik schrijf deze column in de week dat de Tweede Kamer de minister heeft gevraagd om de regeling over de verhoogde eigen bijdrage voor de AWBZ aan te passen voor een beperkte groep patiënten, namelijk de chronisch zieken en langdurig gehandicapten. Wat het effect is van die oproep is misschien al bekend als u deze column leest, maar kijk voor het laatste nieuws eens op de site van de Chronisch Zieken en Gehandicapten Raad Nederland.

KNB Congres. Lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl


Wat kan ik als ouder van een gehandicapt kind doen om te voorkomen dat mijn erfenis straks opgaat aan de verhoogde bijdrage voor de AWBZ ?

Dit is een vraag waarop ik een simpel antwoord heb: onterf uw kind.

Verder lezen ? Klik hier !

Klik hier voor een overzicht van (bijna) alle artikelen over dit onderwerp.

 

Geen zorgcompliment aangevraagd ? Toch 6 ton vrijstelling !

Beste Lezer,

De site, Vraag de Notaris, heeft als doel om “alle zaken die je bij de notaris regelt in normale mensentaal” te behandelen. Een mooi streven waar behoefte aan is. Dat blijkt uit het feit dat jij nu deze column leest.

Misschien heb je het al eens meegemaakt dat je met een simpele vraag bij de notaris kwam en de notaris een ernstig gezicht trok om daarna een antwoord te geven waar je niets mee kon. Niet vanwege het antwoord zelf maar wel vanwege het (moeilijke) woordgebruik en door de vele voorbehouden, mitsen en maren.

En dat terwijl je gewoon een simpel antwoord wilde !


SOMS IS HET OOK VOOR DE NOTARIS NIET DUIDELIJK WAT DE REGELS ZIJN.

Natuurlijk kan er veel gewonnen worden als notarissen leren om situaties in “normale mensentaal” uit te leggen. Maar de vele voorbehouden zal de notaris waarschijnlijk blijven maken, simpelweg omdat de wet- en regelgeving en de uitspraken van rechters niet eenduidig zijn.

Als voorbeeld van dat laatste zou ik je aandacht willen vragen voor het zogeheten zorgcompliment.

Verder lezen ? Klik hier.

Printversie

KNB congres, niet lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht.
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

AANVULLENDE OPMERKINGEN OVER DE VERHOOGDE BIJDRAGE VOOR DE AWBZ. Deel 3

Beste lezer,

Zoals in deel 1 en deel 2 aangegeven staat de tijd en vooral de ontwikkelingen niet stil als het gaat om de verhoogde eigen bijdrage voor de AWBZ.

Daarom nu deel 3 van Varia over deze materie. Maar waarschijnlijk is het niet het laatste dat ik hierover zal schrijven.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht


ONTERF JE ZIEKE PARTNER

De vader van een vriend van mij is opgenomen vanwege zijn teruglopende geestelijke gezondheid. Hij zal niet meer thuis terug komen. Omdat zijn echtgenote (de moeder van mijn vriend) thuis woont, blijft de woning in Box 1 zitten, zoals ik hierboven beschreef. Dus er is nog niets aan de hand.

Maar als de moeder van mijn vriend eerder overlijdt dan haar man, dan zal op grond van de wettelijke regeling (of het langstlevende testament dat zij jaren geleden heeft opgesteld bij de notaris) haar man alles krijgen. Dus ook de woning.

Oftewel, twee jaar na het overlijden van zijn echtgenote (dit vanwege het eerder beschreven na-ijl effect van de AWBZ), zal de man een hoge eigen bijdrage moeten gaan betalen. Want vanaf het moment van overlijden bezit hij een woning in Box 3. En wel voor 100%.

Verder lezen ? Klik hier !

Klik hier voor een overzicht van (bijna) alle artikelen over dit onderwerp.