NIETS LIGT VOOR EEUWIG VAST.

Beste Lezer,

Mensen komen naar de notaris toe om zaken te regelen en vast te leggen. Bijvoorbeeld over wat er met hun erfenis moet gebeuren na hun overlijden.

Als trouwe lezer van mijn columns heeft u vast al begrepen dat er bij erfenissen vaker vragen opkomen omdat niet altijd even duidelijk in het testament is opgeschreven wat de bedoeling van de overledene is. Althans, volgens de mensen die bij een andere interpretatie van het testament wel (of meer) erven.

Eigenlijk is in al die gevallen de tekst van het testament niet helemaal duidelijk. Maar het kan ook anders.

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

BANKHYPOTHEEK IN DE BAN ?

Printversie

Beste Lezer,

Op 8 februari 2013 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan die gevolgen zal hebben voor 25% tot 35% van de hypotheekmarkt in Nederland. Dat is namelijk het marktaandeel van de bank die in het ongelijk werd gesteld. U zult dan weten dat het hier om de Rabobank gaat.

Wat deze bank gaat doen om in de toekomst de zaken te corrigeren weet ik niet, maar de bewoordingen die de Hoge Raad gebruikt zijn dusdanig ruim dat eigenlijk de gehele hypotheek markt er door getroffen wordt.


Werkwijze Rabobank

In de hypotheekakten van de Rabobank staat simpel gezegd vermeld dat de akte een dekking geeft aan de bank voor alle schulden die op moment van passeren bestaan of in de toekomst zullen blijken te bestaan. Vervolgens wordt dan vermeld tot welk (maximaal) bedrag deze dekking gaat. Of er een lening is verstrekt op moment van passeren blijkt niet uit de akte zelf maar uit de zogeheten onderhandse leningsovereenkomst. Deze overeenkomst wordt niet bij de notaris getekend, noch wordt een kopie aan de hypotheekakte gehecht..


De situatie

Een debiteur van de Rabobank kan kennelijk niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoen, want de Rabobank ziet zich genoodzaakt de ondergezette woning in het openbaar te verkopen. De opbrengst is te laag, want de Rabobank houdt een restant vordering van € 100.000,-, waarna de bank een deurwaarder opdracht geeft om beslag te leggen op andere (roerende) goederen van de schuldenaar en deze goederen te gelde te maken.

De Rabobank is van mening dat zij dit recht heeft op grond van de hypotheekakte. De deurwaarder meent echter van niet en weigert mee te werken aan deze verdere executie.


De vraag

De voorzieningenrechter moest beslissen wie gelijk had en besloot een zogeheten pre-judiciële vraag te stellen aan de Hoge Raad, die vrij vertaald luidde:
mag een schuldeiser op grond van de grosse van een hypotheekakte overgaan tot verdere executoriale verkoop als het gaat om de restant vordering (nadat het registergoed al is uitgewonnen) voor een schuld die al bestond ten tijde van de ondertekening van de hypotheekakte ?
Of moet er voor inning van deze restant vordering een gerechtelijke uitspraak worden gevraagd en verkregen ?

 
Het oordeel

De Hoge Raad beantwoordt de vraag uiteindelijk in een voor de bank negatieve zin.

De uitspraak begint positief voor de bank met de constatering dat op zich de ruime formulering van de schuld in de hypotheekakte door de beugel kan. Het risico bestond namelijk dat de Hoge Raad zou oordelen dat er onvoldoende connectie was tussen de hypotheekakte en de geldleningsovereenkomst omdat deze zowel in de tijd als locatie uit elkaar waren getrokken. Zou de rechter zo geoordeeld hebben, dan zou de Rabobank een hypotheek portefeuille hebben gehad zonder enige dekking.

Maar vervolgens maakt de Hoge Raad onderscheid tussen de openbare verkoop van het verbonden registergoed op basis van de hypotheekakte en de uitwinning van niet-verbonden vermogen voor de restant schuld na de executie veiling.

Voor de verkoop van de woning via executoriale verkoop kan de akte van de notaris dienen. Maar voor invordering van de daarna resterende schuld is de grosse van die akte onvoldoende. De bank zal daarvoor toch echt een (nieuwe) titel moeten verkrijgen bij de rechtbank.


Gevolgen voor de (advies)praktijk

Ik verwacht geen directe gevolgen van deze uitspraak voor jouw adviespraktijk.

Maar ik ben wel benieuwd of de Rabobank de criteria voor het verstrekken van nieuwe leningen gaat aanscherpen. De bank dacht dat bij wanbetaling en openbare verkoop, hij de restant schuld ook zonder rechter kon incasseren. Dat blijkt dus niet het geval te zijn, waardoor de bank extra tijd en vooral geld dreigt kwijt te raken bij wanbetaling.

Hoe strakker de banken de beoordelings richtlijnen maakt, hoe kleiner de kans op wanbetaling wordt. Oftewel, hoe kleiner de kans dat er een (grote) restant schuld is na openbare verkoop.

Deze column had k al geschreven voordat de media het oppikten. Nu is er ook overgeschreven door Nu.nl.

Koop nu een huis. Ontbindende voorwaarde verkoop eigen woning.

Printversie

Eind vorig jaar las ik een opmerking van de Minister van financiën. Deze stond in de Handelingen van de Eerste Kamer waarin gesproken werd over de nieuwe regels inzake de hypotheekrenteaftrek en vooral over de overgangsregeling daarbij.

Die opmerking zette mij aan het denken omdat de minister sprak over “gebruikelijke” clausules in koopcontracten.

Graag zou ik één van die clausules waar de minister het over had onder de aandacht brengen. Wellicht dat u daar wat aan heeft als u met de gedachte speelt om een ander huis te kopen.


CLAUSULE VERKOOP EIGEN WONING

In een koopcontract staat doorgaans dat de koper en de verkoper hebben afgesproken dat de koop niet doorgaat als de koper de financiering niet rond krijgt. Roep je als koper tijdig die clausule in omdat je (vaak minimaal twee) afwijzingen van banken hebt gekregen, dan zit je niet vast aan de aankoop en ben je ook geen 10% boete verschuldigd aan de verkoper.

De minister sprak echter over een andere clausule waarvan hij vond dat die gebruikelijk was. Namelijk de clausule “voorbehoud verkoop eigen woning”.

Volgens die clausule bent u als koper ook niet gebonden aan de koopovereenkomst als uw eigen woning niet binnen een bepaalde termijn verkocht is. U bent dan geen boete verschuldigd aan de verkoper als de transactie niet doorgaat.


UW VOORDEEL: GEEN STRESS

Op dit moment is het vaak zo dat mensen pas echt voor een nieuw huis gaan kijken als ze niet (nog) een woning in hun bezit hebben. Dus de starters die nog thuis wonen of gehuurd zitten. Maar ook de mensen die hun huidige woning al verkocht hebben en pas over twee maanden eruit moeten omdat met hun kopers afgesproken is dat dan de akte van levering bij de notaris wordt getekend.

Vooral voor die laatste groep mensen is het nuttig te weten dat de Clausule Voorbehoud Verkoop Eigen Woning bestaat.

In de aangegeven situatie moeten zij namelijk of binnen 2 maanden een andere woning hebben gekocht of ze moeten vanuit hun oude woning eerst verhuizen naar een huur-woning om van daaruit rustig te zoeken naar hun droomwoning.

Terwijl het ook anders kan. Een huiseigenaar met (vage) verhuisplannen kan namelijk nu al op zoek gaan naar die droomwoning. Op het moment dat die gevonden wordt, kan geboden worden als maar duidelijk is dat de clausule voorbehoud verkoop eigen woning deel van het bod uitmaakt.

Wordt het bod aanvaard, dan zit je als koper nog nergens aan vast. Je hebt tenslotte de clausule in het koopcontract laten opnemen dat je eerst je eigen huis moet verkopen binnen een bepaalde periode. Lukt je dat, dan heb je geen stress omdat je dakloos dreigt te worden. En als het je niet lukt, heb je ook geen stress. Het enige dat je moet doen, is zorgen dat je tijdig en correct de ontbindende voorwaarde van verkoop van je eigen huis inroept.

Praat eens met een makelaar en een financieel adviseur hierover als u plannen heeft om te gaan verhuizen. Zij kunnen u aangeven hoe lang uw financiële polsstok is als uw eigen huis verkocht is, zodat u weet in welke prijsklasse uw nieuwe huis ligt.

Goed advies notaris scheelt geld. Aankoop tuin nu ook met 2% overdrachtsbelasting.

Printversie

Beste Lezer,

Vaak vindt men de notaris duur, maar soms besparen we onze klanten ook geld. Recent had ik zo’n situatie waarin ik iemand €200,- aan overdrachtsbelasting heb kunnen besparen op een koopsom van €4.999,-.

Graag wil ik u beschrijven wat daar speelde zodat u er ook voordeel van kunt hebben.

OVERDRACHTSBELASTING BIJ AANKOOP STUK TUIN
TOT 1 JANUARI 2013

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

 

EIGEN HUIS OPETEN ? KUN JE ER IETS TEGEN DOEN ? deel IV

KNB Congres. Lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Beste Lezer,

In mijn laatste column heb ik geschreven over de mogelijkheid om via schenkingen op papier het Box 3 vermogen actief te verlagen (eventueel met “terugwerkende” kracht in verband met de peilatum). Daarbij heb ik aangetekend dat er regels zijn voor schenkingen op papier vanwege de eigen bijdrage voor de AWBZ en extra zware eisen als deze schenkingen ook moeten leiden tot een verlaging van de erfbelasting op grond van de Successiewet.

Ik wil de reeks van columns over dit onderwerp eindigen met een aantal korte opmerkingen.

Verder lezen ? Klik hier.

Klik hier voor een overzicht van (bijna) alle columns over dit onderwep.

 

EIGEN HUIS OPETEN ? KUN JE ER IETS TEGEN DOEN ? deel III

Beste Lezer,

In mijn laatste column heb ik geschreven over aanpassingen in uw testament om te zorgen dat de eigen bijdrage voor opname in een verzorgings- of verpleegtehuis niet te hoog zal worden en u niet hoeft in te teren op uw vermogen. Ik denk dat die aanpassingen niet snel achterhaald zullen worden door wijzigingen in de relevante wet- of regelgeving.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Wel is het zo dat ik ook voor die oplossingen moet waarschuwen dat de eigen bijdrage mede berekend wordt over het vermogen dat degene die opgenomen is in Box 3 hadden twee kalenderjaren vóór de opname. Gedurende de eerste twee jaar van opname zal de eigen bijdrage ondanks een goed geformuleerd testament toch “te hoog” zijn. De kindsdelen zijn pas opeisbaar door en per de definitieve opname en niet ineens met terugwerkende kracht van twee jaar.

U kunt echter nu al iets regelen waardoor het Box 3 vermogen ook met terugwerkende kracht (van twee jaar of zelfs meer) lager wordt, zodat de eigen bijdrage op een lager bedrag zal worden vastgesteld.

Verder lezen ? Klik hier.

Klik hier voor een overzicht van (bijna) alle columns over dit onderwerp

EIGEN HUIS OPETEN ? KUN JE ER IETS TEGEN DOEN ? deel II

Beste Lezer,

In mijn vorige column heb ik beschreven waarom de eigen bijdrage voor de zorg in een verzorgings- of verpleegtehuis hoger zal worden vanaf 1 januari 2013. Ook heb ik een aantal punten beschreven die een noodzakelijke basis geven voor het volgde stuk.

In deze column zal ik ingaan op zaken die u eventueel via de notaris kunt regelen zodat u een lagere eigen bijdrage betaalt.

Verder lezen ? Klik hier.

Klik hier voor een overzicht van (bijna) alle columns over dit onderwerp

EIGEN HUIS OPETEN ? KUN JE ER IETS TEGEN DOEN ? deel I

Beste Lezer,

De Telegraaf heeft recent aandacht besteed aan de nieuwe rekenmethodes om de eigen bijdrage vast te stellen voor de zorg in verzorgings- en verpleegtehuizen. De Ouderen Bond ANBO roept op om vooral zelf de beschikking goed na te rekenen omdat er fouten gemaakt zouden worden.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht. Foto: Bert Beelen

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht. Foto: Bert Beelen

De vraag die notarissen bezighoudt, is of er mogelijkheden zijn om te zorgen dat er een lagere of helemaal geen bijdrage betaald hoeft te worden. Vroeger werd bijvoorbeeld het huis “op naam van de kinderen gezet” om er voor te zorgen dat het huis niet “opgegeten hoefde te worden” als de ouders naar een bejaardenhuis verhuisden.

Verder lezen ? Klik hier.

Klik hier voor een overzicht van (bijna) alle artikelen over dit onderwerp.