Verhuurder moet kettingbeding uit leveringsakte opleggen aan huurders

Printversie

Klein foutje bij opstellen huurcontract. Grote boete.

Amsterdam is een stad waar toeristen en congresgangers graag naar toe gaan. Dus een goede stad om een hotel te exploiteren. Maar de gemeente Amsterdam houdt volgens mij wel de vinger aan de pols door het aantal hotelkamers aan banden te leggen.

Dat is althans het beeld dat ik krijg bij het lezen van een uitspraak van de Rechtbank in Amsterdam. Die uitspraak is voor iedereen die zich bezighoudt met verhuur van onroerende zaken van belang. In deze zaak vergat de eigenaar namelijk om een kettingbeding op te nemen in het huurcontract en dat kost hem uiteindelijk € 1.000.000,-.


De situatie

Een pand in het centrum van Amsterdam staat te koop. Eén van de condities waaronder het verkocht wordt is dat het pand niet als hotel gebruikt mag worden. Niet door de koper, maar ook niet door anderen.

Om er voor te zorgen dat de koper dit verbod ook zal eerbiedigen, wordt een geldboete verschuldigd voor iedere dag dat verbod wordt overtreden. Ook wordt bedongen dat in de akte van levering een zogeheten kettingbeding zal worden opgenomen, waarvan de tekst zal luiden:
Koper ……  zijn verplicht het onderhavige artikel in elke akte waarbij het …….object …..wordt vervreemd …………. of met betrekking daartoe enig gebruiksrecht wordt gevestigd, woordelijk te doen opnemen en de daaruit voortvloeiende verplichtingen ten behoeve van verkoper te bedingen en op te leggen
(Nb. de clausule is langer, maar ik heb die voor de leesbaarheid ingekort en onderstreept)

Door de notaris wordt in de akte van levering dit kettingbeding opgenomen, waarna de koper het pand weer doorverkoopt aan een andere marktpartij. Ook in die tweede akte van levering is het kettingbeding opgenomen.

Vervolgens verhuurt de nieuwe eigenaar het pand aan een derde. In het huurcontract wordt wel een gebod opgenomen, namelijk dat het gehuurde uitsluitend dient te worden gebruikt als woonverblijfsinrichting conform de gebruiksvergunning.
Maar het kettingbeding met het verbod wordt dus niet opgenomen in het huurcontract !

Uiteindelijk komt de Gemeente Amsterdam er na onderzoek achter dat het pand wél als hotel wordt gebruikt, waarna het balletje begint te rollen.


De uitspraak: is de boete verschuldigd omdat het kettingbeding niet in het huurcontract is opgenomen ?

De rechters in Amsterdam krijgen ondermeer deze vraag voorgelegd. Zij redeneren heel zuiver dat er een kettingbeding in de akte van levering staat waarbij de huidige eigenaar het pand in eigendom kreeg. Dat beding houdt in dat de eigenaar het kettingbeding (met het verbod tot exploitatie van een hotel) moet opleggen aan iedere volgende eigenaar, maar ook aan iedereen die een gebruiksrecht krijgt.

Het verhuren van het pand betekent dat de huurder een gebruiksrecht krijgt. Dus moet het kettingbeding met het verbod opgenomen worden in de huurovereenkomst.

Nu dat niet gedaan is, overtreedt de eigenaar het kettingbeding en is dus de boete verschuldigd van € 1.000.000,-.
Dat de verhuurder het pand niet zelf als hotel exploiteert doet niet ter zake. Ook niet dat in het huurcontract wel is opgenomen dat het gebruik van het pand conform de publiekrechtelijke regels moet zijn.

Gewoon niet opnemen van het kettingbeding is al voldoende om schadeplichtig te zijn !


De les ?

Treedt je op namens de eigenaar van een pand dat verhuurd gaat worden, let dan op. Vraag niet alleen bij de betreffende gemeente na wat de publiekrechtelijke beperkingen zijn, maar vraag de verhuurder ook om het eigendomsbewijs.

Tref je daarin kettingbedingen aan, lees die dan heel zorgvuldig door. Staat daar namelijk in dat iedere gebruiker ook gebonden moet zijn aan dat kettingbeding, neem de tekst dan letterlijk over en laat de huurder er voor tekenen dat de regels nagekomen zullen worden.

Anders kan een positief verhuur-rendement ineens omslaan in een negatief resultaat als de boete op doorbreken van de ketting hoog is.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

KLEINKINDEREN ERVEN NIET. TESTAMENT WORDT NIET UITGELEGD.

Printversie

Koning Salomo zou je kunnen zien als één van de eerste rechters die worstelde met de rechtvaardigheid van uitspraken in moeilijke zaken. Om te bepalen welke vrouw de moeder was van een pasgeboren baby stelde hij voor het kind in twee stukken te hakken, waarna ieder van de twee vrouwen een helft zou krijgen. De vrouw die dat weigerde en liever had dat de ander de baby levend zou mogen meenemen, werd daarna door Salomo als de echte moeder aangewezen. Eind goed al goed zou je denken.

Recent las ik over een uitspraak van het Gerechtshof in Den-Haag waarin eigenlijk (in de optiek van de procespartijen) ook geen goede uitkomst mogelijk was. Of de zoon zou de gehele erfenis van zijn vader ontvangen of de kinderen van zijn eerder overleden zuster zouden meedelen.

Het was aan de rechters om te bepalen welke kant het dubbeltje op zou vallen.

De situatie en de vraag wie erfgenaam is

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Visiting a notary just became more expensive. But only for non-Dutch

Every notary in The Netherlands is subject to disciplinary rules and we all follow the rulings of the disciplinary court. Recently the Gerechtshof in Amsterdam, which is the highest and therefor final institution to decide, gave a ruling that will have an impact on all expats in The Netherlands.

The case
There is a specific law that governs all the doings of notaries; this is the so called “Wet op het notarisambt”.

In article 42 of this law, the lawmaker in The Hague has laid down the rule that a deed by a Dutch notary must be drawn up in Dutch. It is also embodied in this law that if a signatory to the deed does not understand Dutch sufficiently, a translator must be present when the deed is signed. This is to make sure that a brief translation of the deed can be made when all parties concerned are present for the signing of the deed and therefor can understand what the deed entails.

The Gerechtshof had to decide how to interpret this article in a situation where the Dutch notary had drawn up the deed in Dutch for a non-native speaker. This person didn’t speak Dutch, but was fluent in English. As was the Dutch notary.

The notary had not called for a translator to be present, as the notary gave a synopsis in English of the deed to his client before the deed was signed by the client and the notary.

The Gerechtshof decided that this was not the way to handle things. If the law calls for a translator to be present, then the notary should stick to the law. Being able to talk his client through the deed because the notary is a fluent English speaker, as is his client, is just not good enough according to the judges.

Conclusion
The Dutch are sometimes known for the ease with which they apply the rule of law. An example of which is the gedoog-beleid that makes the sale of small amounts of cannabis in the world (in)famous coffeeshops possible (although factually illegal).

But unfortunately the judges in Amsterdam where not so lenient when it comes to notaries, deeds drawn up in Dutch and foreigners. Since the law stipulates that a translator must be present when not all signatories to the deed are (native or fluent) Dutch-speakers, having a translator present is obligatory. No gedoog-beleid here.

Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot, Sr kandidaat notaris te Maastricht

Unfortunately this means that for foreigners, like yourself, a visit to a Dutch notary suddenly has become more expensive. Not only do you have to pay the fee for the notary, but all of a sudden also that of the obligatory translator.

Fortunately I can still talk with you and give you my advice without the presence of a translator. He or she must only be present when a deed is signed.

Printversion.

Printversie

In december 2012 had ik het druk met het opmaken en passeren van leveringsakten en hypotheken. De reden die cliënten daarvoor heel vaak gaven was een simpele: de hypotheekrente zou voor nieuwe hypothecaire leningen alleen nog afgetrokken kunnen worden als er 100% annuïtair afgelost zou worden. Dat zou een verhoging betekenen van de maandlasten.

Dat de overheid niet alleen nieuwe (strengere) regelgeving had opgesteld met werking per 1 januari 2013, maar ook een overgangsregeling waardoor de huidige (ruimere) regeling ook na deze datum zou blijven gelden, ging er bij de kopers niet in.

Graag wil ik ingaan op deze overgangsbepalingen omdat die voor jouw dagelijkse praktijk van belang kunnen zijn en ik doe dat door de vraag te beantwoorden:

wie kunnen er nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten ?

Daarbij maak ik gebruik van de Vragen en Antwoorden (hierna V&A) die door het Ministerie van Financiën zijn gepubliceerd.

Ik ga daarbij niet in op situaties waaronder onder de ruimere regeling van 2012 ook al geen renteaftrek bestond.

Ook gebruik ik voor het leesgemak woorden als woning en schuld, waarbij eigenlijk bedoeld wordt Eigen Woning, (rente van de) Eigen Woning Schuld en Eigen Woning Reserve zoals die begrippen in de Wet op de inkomstenbelasting zijn gedefinieerd.
1     BESTAANDE AFLOSSINGSVRIJE LENINGEN WORDEN GEËERBIEDIGD

Heel duidelijk is dat iedereen die op 31 december 2012 al een aflossingsvrije hypothecaire lening was aangegaan, deze schuld mag behouden. Ook de aftrek van de betaalde rente met betrekking tot deze hypotheekvorm blijft in stand. (Vraag 4 van de V&A)

Wenst de cliënt in de toekomst zijn lening over te sluiten naar wederom een aflossingsvrije variant, maar bij een andere bank, dan kan dat. Ook dan blijft de aftrek in stand, mits niet meer geleend wordt. (Vraag 10 V&A)

 

2     IEDEREEN DIE OP 31 DECEMBER 2012 EEN KOOPCONTRACT HEEFT GETEKEND

Als jouw client het (voorlopig) koopcontract getekend heeft, kan hij ook gebruik maken worden van de ruimere regels van de rente aftrek zoals die vóór 1 januari 2013 golden. Zelfs al had de cliënt in het oude jaar nog geen hypotheek-offerte aangevraagd, dan nog kan de koper willekeurig welke hypotheekvorm kiezen zonder dat de aftrek van de rente beperkt wordt.

Er is wel een beperking, namelijk dat het koopcontract onherroepelijk moet zijn geweest op 31 december jongstleden. Als de termijn van de Drie Dagen Bedenktijd nog niet verlopen was op die datum, dan is dat geen probleem. Ook mag in het contract een financieringsvoorbehoud zijn gemaakt alsmede het voorbehoud van verkoop van de eigen woning van de koper met deadlines die pas in 2013 vallen.
(Vraag 12 tweede bullit sub 3 & 13 V&A en Handelingen Eerste Kamer).

 

3     IEDEREEN DIE VÓÓR 31 DECEMBER 2012 (MAAR NIET OP DIE DATUM) EEN EIGEN WONING SCHULD HAD

Dit is een aparte categorie van cliënten. De basisregeling is namelijk dat bestaande situaties (zie punt 1) of situaties die in de dop al bestonden (zie punt 2) worden geëerbiedigd, terwijl nieuwe situaties gewoon onder de strengere regels vallen.

Toch is deze categorie in het leven geroepen voor mensen die op 31 december 2012 geen eigen woning en eigen woning schuld hadden. Tekenen deze clienten in 2013 pas een koopcontract, dan kunnen zij toch gebruik maken van de eerbiedigende werking van de overgangsregeling.Oftewel, jij kunt hen nog steeds iedere hypotheekvorm adviseren zonder dat de renteaftrek door de belastingdienst kan worden geweigerd.

Wel moeten jouw clienten dan voldoen aan een extra eis: in 2012 moeten ze een eigen woning schuld hebben gehad.

Ik onthoud voor mijzelf deze categorie door te denken dat dit voorzichtige klanten zijn. Ze hadden in 2012 een woning met hypotheekschuld en hebben die eerst verkocht en geleverd. Daardoor weten ze nu hoeveel overwaarde (eigen woning reserve) ze hebben en huren ze nu. Ondertussen laten ze zich niet opjagen en zoeken ze naar een nieuwe woning. Vinden ze in 2013 een geschikt huis, dan kunnen ze snel handelen. En jij kunt hen dan adviseren om de maandlasten laag te houden doordat ze niet beperkt zijn qua hypotheekvorm.
(Vraag 12 tweede bullit sub 1 V&A)

 

4     DE EXPATS

Deze naam dekt formeel niet de laatste categorie van belastingplichtigen die onder de overgangsregeling vallen, maar het is wel makkelijker te onthouden.

Het betreft hier namelijk de belastingplichtigen die (net als categorie 3) op 31 december 2012 geen eigen woning hadden en ook geen eigen woning schuld. Als deze groep op of na 1 januari 2013 terugkeert in de woning die vóór 31 december 2012 hun (laatste) eigen woning was, dan vallen zij ook onder de overgangsregeling.

Deze uitzondering speelt voor jouw cliënten die uiterlijk 30 (!) december 2021 terugkeren naar hun oude eigen woning. Dus dat is een ruime termijn van negen (9) jaar.

Zij moeten niet een nieuwe woning kopen. Want in dat geval kunnen ze alleen recht op de overgangsregeling claimen als zij voldoen aan de eisen van de categorie die ik hiervoor onder 3 heb beschreven. En daar eindigt de termijn al eind 2013 (dus na slechts één jaar).
(V&A 12 tweede bullit sub 2)

KNB congres niet lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

Klein foutje bij opstellen huurcontract. Grote schade.

Printversie

Beste Makelaar,

Waarschijnlijk (ver)koop je niet alleen woningen en/of bedrijfsmatig registergoed, maar bied je ook je diensten aan bij verhuur van panden.

In dat geval raad ik je aan om de tijd te nemen om deze column te lezen want de uitspraak van de Rechtbank in Amsterdam kan voor de verhuurder grote financiële gevolgen hebben. Als jij de eigenaar van het pand er niet op wijst dan kan de schadeclaim bij jou terecht komen.

Dat die hoog kan zijn blijkt wel uit de situatie in Amsterdam waar een boete verschuldigd bleek te zijn van: € 1.000.000,-.

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Kan de koper van een (vakantie)chalet wel hypotheekrente aftrek claimen ?

Recent las ik een artikel in de krant waarin gemeld werd dat veel mannen na een echtscheiding hun intrek nemen in een stacaravan of chalet op een vakantiepark of camping. Simpelweg omdat ze na de scheiding over minder geld of inkomen beschikken en een nieuwe (koop)woning te duur is.

Daar moest ik aan denken toen ik las over een zaak die was voorgelegd aan de belastingrechter in Breda over de mogelijkheid om hypotheekrente af te trekken.

Graag breng ik deze uitspraak onder de aandacht omdat je in jouw praktijk misschien te maken krijgt met de verkoop van (vakantie)chalets. Maar ook omdat duidelijk wordt wat de praktische consequenties kunnen zijn van het Portacabin arrest.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

De situatie in Breda
Een particulier had een chalet gekocht. Dat chalet stond op grond van de exploitant van een bungalowpark, maar die grond zelf werd door de exploitant verhuurd aan deze belastingplichtige.

Verder lezen ? Klik hier.

HENNEP KWEKEN REDT JE HUWELIJK NIET.

Printversie

Ik heb al eens eerder geschreven over wiet of hennep. Niet omdat ik verstand heb van deze geestverruimende middelen, maar omdat er een connectie was met de notaris. Koop je een huis met NHG garantie en begin je een wiet-plantage dan zal de rest-schuld bij een gedwongen verkoop van het huis niet worden kwijtgescholden.

Daar is dus een connectie met het notariële vakgebied: registergoederen.

Maar er is nog een connectie mogelijk. Dit maal met het vakgebied:
personen én familierecht. Specifieker met het huwelijksvermogensrecht.

 

WIET EN ECHTSCHEIDING:
WIE DRAAIT OP VOOR DE SCHULDEN VANWEGE DE WIET-KWEKERIJ ?

Verder lezen ? Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

SANERINGSKOSTEN IN DEPOT. OOK PROFESSIONALS KUNNEN IN DE FOUT GAAN.

Printversie

Sinterklaas zou je kunnen zien als de CEO van een internationaal opererend transportbedrijf. Pakketjes worden vanuit de hele wereld aangevoerd naar een centraal distributiepunt en van daar uit bezorgd op vele adressen in Nederland.

Je vraagt je af of de Rechtbank in Den-Haag zich hiervan bewust was toen zij op 5 december 2012 een uitspraak deed in een zaak waarbij een ander groot distributiebedrijf betrokken was, namelijk PostNL.

Ik denk het niet, maar graag wil ik je wijzen op deze zaak. Want het blijkt dat zelfs als er professionals betrokken zijn bij het opstellen van contracten er fouten gemaakt kunnen worden die voor alle betrokkenen vervelend en vooral kostbaar kunnen uitpakken. In dit geval ging het om een schadepost van € 15.000.000,-.

Voorwaar een duur “kadootje” van de Goed Heilig Man.


DE SITUATIE EN DE BETROKKEN PARTIJEN

In deze zaak heeft DISTRIPARK A12 B.V. aan POSTNL REAL ESTATE B.V. een perceel grond verkocht . De koopprijs bedraagt € 7.200.000,-. In de uitgebreide schriftelijke koopovereenkomst hebben partijen (onder meer) in artikel 5 opgenomen dat de verkoper de grond “schoon en gesaneerd” zal leveren.

Helaas blijkt de grond zodanig verontreinigd dat er eerst gesaneerd moet worden. Koper en verkoper maken daarom nadere afspraken. Die houden in dat de levering bij de notaris tóch plaats vindt vóórdat de grond geschoond is van verontreiniging. De verkoper dient wel nadien te zorgen voor de sanering op eigen kosten. Om zeker te weten dat verkoper die verplichting nakomt moet van de koopsom een bedrag van € 1.200.000,- in depot blijven bij de notaris. Ook wordt afgesproken dat de notaris een depot-overeenkomst zal opstellen. Een deadline voor de afronding van de sanering wordt echter door geen van de partijen genoemd.

De levering vindt plaats en bij het notariskantoor blijft het gemelde bedrag in depot staan. Ook wordt een depot overeenkomst getekend door de partijen en de notaris.


Het dispuut

Na de overdracht van de grond wordt er hard gewerkt door een saneerder want op 14 februari 2011 bericht Gedeputeerde Staten van Noord-Holland dat de sanering als afgerond moet worden gezien. Je zou verwachten dat daarmee de kous af is en het depot door de notaris uitbetaald kan worden aan de koper.

Dat is echter niet het geval, omdat de koper zich op het standpunt stelt dat de depotovereenkomst niet alleen ziet op de plicht om te (laten) saneren, maar ook op de verplichting om dat tijdig te doen. De koper is van mening dat er door de saneerder niet hard genoeg gewerkt is, want de voorgenomen bouw op het perceel is flink vertraagd. En tijd is geld, ook (of vooral) hier.

De koper claimt dus geld te moeten krijgen van de verkoper en claimt dat zij dat kan verhalen op het bedrag dat in depot staat op grond van de depotovereenkomst. Ook al staat nergens in de depotovereenkomst een uiterste datum en is daarin ook niet vermeld dat de verkoper een schadevergoeding moet betalen als er niet tijdig gebouwd kan worden.

De verkoper kan dit niet waarderen en claimt nu dat de koper de afspraken niet nakomt. Tenslotte is geleverd wat er afgesproken is (schone grond) en moet de volledige koopsom betaald worden door de koper. Door te weigeren mee te werken aan uitbetaling van het depot, doet koper dat niet en is er dus 1% van de koopprijs per dag als boete verschuldigd. Oftewel ruim € 15.000.000,-.


Het oordeel

De rechters moeten zich buigen over de vraag of het depot alleen is ingesteld in verband met het eindresultaat van de noodzakelijke sanering dan wel of dit ook ziet op een termijn waarbinnen sanering moet hebben plaatsgevonden.

En vervolgens of de boete uit het koopcontract ook van toepassing is op het (niet tijdig) nakomen van de afspraken uit de depotovereenkomst.

Uiteindelijk oordeelt de rechtbank dat de depotovereenkomst alleen is ingesteld om te zorgen dat er een “schone grond verklaring” kan worden afgegeven. Omdat er niets is vastgelegd over de termijn waarbinnen dit gedaan moet zijn, heeft verkoper recht op het depotbedrag zodra die verklaring door GS is afgegeven en aan de koper is overhandigd.

Door de weigering van de koper om het depot uit te laten betalen, pleegt deze wanprestatie en is hij dus schadeplichtig.

Maar de boete wordt wel gematigd tot € 372.750,-. Niet omdat de boeteclausule uit het koopcontract niet van toepassing is, maar op andere gronden die hier minder van belang zijn.


De les

Ik denk dat de les die professionals moeten trekken uit deze uitspraak een simpele is:
probeer duidelijk te maken wat ieders wensen en verwachtingen zijn in een gegeven situatie. Om vervolgens bij ieder specifiek punt aan te geven wat de gevolgen zijn van het niet voldoen door de contractspartijen aan die verwachtingen.

PostNL verwachtte een perceel grond te verkrijgen waarop gebouwd kon worden. Toen dat niet direct mogelijk bleek, had dit bedrijf de verwachting dan toch binnen een zekere periode alsnog te kunnen gaan bouwen. Alleen die verwachting is niet duidelijk genoeg vastgelegd en ook niet voorzien van sancties bij het niet uitkomen daarvan.

Door toen zelfstandig sancties in te voeren (de weigering tot vrijgave van het depot), ging PostNL over de schreef. Daarvoor werd dit bedrijf gestraft doordat de rechters een boete oplegden.

Of het toch de gedachte aan de gelijkenis tussen Sinterklaas en PostNL was of niet, weet ik niet. Maar de rechters gaven een “kadootje” aan PostNL door die boete fors te verminderen van ruim € 15.000.000,- naar € 372.750,-.

KNB congres, niet lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht.
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

COOLING OFF PERIOD WHEN BUYING YOUR HOME. PART II

Printversie

In my last article I mentioned that you are entitled tot the Three Day Cooling Off Period if you buy a new home. But there is more to article 2 of Book 7 of the Dutch Civil Code (artikel 7:2 Burgerlijk wetboek) and I would like to provide you with a few more details.
AGREEMENT MUST BE IN WRITING

When all the requirements (as mentioned in my previous article) are met, then the agreement reached between you and the seller must be put down in writing (in Dutch: koopcontract).
Otherwise there is no agreement to buy !

If there is an estate agent acting on behalf of the seller, he or she will usually draw up the contract of sale and present it to you for signing.

But this can also be done by a notary or even by the buyer and or seller themselves. This I don’t recommend by the way.


COOLING OFF PERIOD ONLY BEGINS AFTER THE BUYER HAS RECEIVED THE SIGNED CONTRACT

Article 7:2 Civil Code states that only when the contract of sale is signed by both seller and buyer and a copy has been given to the buyer, does the clock start ticking. As of that moment the buyer has three days to withdraw from the contract without damages.

So the contract has to be signed by both parties and even then the cooling off period does not begin. The clock really only starts ticking after the buyer has received this (doubly-)signed contract !

In order to make sure that everyone knows when the buyer received the contract signed by both the seller and the buyer, the estate agents ask the buyer to sign an extra form. That is the receipt.

The Cooling Off Period starts as of midnight following the date of receipt. This period lasts three whole days and includes all days of the year with the exception of sundays and all official holidays (such as both Christmas ays). This does not include Carnival, because it is not an official holiday even if almost no one in Maastricht works during this festival.


OPTING OUT DURING THE COOLING OFF PERIOD MUST BE DONE IN WRITING

I must warn you though. Signing a contract of sale concerning a house in The Netherlands where you want to live and signing for its receipt only can be undone during the cooling off period, which lasts only three days.

Even then you have to take care that your opting out must be done in writing !

If you sent the letter too late (i.e. it is received by the seller after the three day period) or if you do it orally and not in writing, you are obligated to keep your end of the deal and pay for the home (or pay damages to the seller).


WHERE TO GO FOR INFORMATION ?

You can enlist the help of professionals when looking for a home to buy.

Choose an estate agent to help and he or she will look after your interests.

If you decide not to use an agent of your own, go to a notary before placing a bid. A Dutch notary is obliged to give you sound legal advice and will help you with all the documents the estate agent employed by the seller will draw up.

So if you have any questions, please contact me.

Mr. Ernst Loendersloot
kandidaat notaris te Maastricht

Telefoon 043-3509950.

NRC Handelsblad: Stiefmoeder maakt erfenis op. Kunnen de kinderen de stiefkinderen aansprakelijk stellen ?

Op zaterdag 5 januari 2013 beantwoordt Erica Verdegaal een vraag van een lezer over de erfenis van moeder.

Ik heb bij de beantwoording geholpen en een eerdere column van mij onder de aandacht gebracht van Erica Verdegaal.

Wilt u de vraag en het antwoord van Erica Verdegaal lezen ?
Klik dan hier.

Wilt u mijn eerdere column lezen waarnaar zij verwijst ?
Klik hier.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht Foto: Harry Heuts