Van de regels rondom kraak van panden heb ik weinig kennis. Daarvoor kun je te rade gaan bij leegstandsbeheerder FMT Vastgoedbeheer die daar eerder over geschreven heeft op de site VastgoedJournaal.nl.
Maar recent las ik een uitspraak die voor iedereen interessant is die te maken heeft met verkoop van panden die (mogelijk) gekraakt worden. Ik zal kort die zaak bespreken en proberen aan te geven op welke wijze voorkomen kan worden dat de eigenaar van zo’n pand 10% boete moet betalen als er krakers in blijken te zitten.
De zaak
In Amsterdam stond een ouder pand in de verkoop. Na enkele jaren leegstand is er een koper gevonden en werd door de koper en de Direktbank (als opvolgster van Fortis Bank) de koopovereenkomst getekend.
Uit de uitspraak blijkt dat de koopprijs relatief laag was (€ 340.000) mede omdat de staat van onderhoud zo slecht was dat bewoning niet verantwoord was. Ook blijkt dat na de levering de koper het pand volledig gesloopt heeft en op die locatie nieuwbouw heeft verricht.
Belangrijker is echter dat in de koopovereenkomst was opgenomen dat het pand leeg en ontruimd en niet ingebruik opgeleverd zou worden. Dat laatste lukte niet omdat kort na het tekenen van de koopovereenkomst het pand gekraakt werd.
De verkoper kreeg in kort geding de bevoegdheid de krakers (een jonge vrouw met kinderen) uit het pand te laten zetten met gebruik making van “de sterke arm”. Op het moment dat de reguliere politie kwam voor de uithuis zetting was er echter een grote groep krakers aanwezig. De politie (ik noem die maar: de platte pet) heeft toen afgezien van de uitzetting.
Besloten werd dat de Mobiele Eenheid (ME) dan de uitzetting zou verrichten. De ME in Amsterdam doet dit op gezette tijden en de vorige ronde was net geweest. Dus moest de verkoper wachten op de volgende reguliere uitzettingsronde.
Dit betekende echter uitstel van de levering (in vrije en onbewoonde staat) aan de koper met circa 4 maanden.
De boete van 10% moet betaald worden
De koper claimde vervolgens 10% boete omdat de verkoper haar verplichting niet tijdig was nagekomen. In het koopcontract was namelijk de “standaard” clausule hierover opgenomen.
De Direktbank was het hier niet mee eens. De rechter vond echter dat de koper recht had op die 10% boete.
De redenen:
- Het stond zo in het koopcontract
- Eigenaren van onbewoonde panden (in Amsterdam) lopen (nog steeds) het risico dat er gekraakt wordt
- Het enkele feit dat het onverantwoord was om in dit pand te wonen, maakt niet dat de eigenaar zich kan vrijpleiten.
Mogelijke oplossingen
Gezien de redenatie van de rechters is een eerste oplossing dat in koopcontracten opgenomen wordt dat het risico van kraak, voordat de levering heeft plaatsgevonden, voor rekening van de koper is. Ik denk echter dat er geen enkele koper is die dit zal accepteren.
Daarom denk ik dat er maar één echte (en ook praktische) oplossing is:
zet een anti-kraakwacht in het pand zodra de koopovereenkomst gesloten is.
Leegstandsbeheerder FMT Vastgoedbeheer kan u vast uitleggen wat daar de spelregels van zijn.
Printversie:
Column 137, www.Vastgoedjournaal.nl, Krakers ? Eigenaar krijgt 10% boete