Overgangsregeling hypotheekrente aftrek II

Printversie

Beste Lezer,

In mijn vorige column heb ik aangegeven dat het verstandig is om het (voorlopig) koopcontract nog in 2012 te laten registreren bij de notaris. Dit, omdat de koper dan onder de overgangsregeling valt inzake de hypotheekrente-aftrek. De koper kan dan in 2013 kiezen voor een willekeurige hypotheekvorm en is niet verplicht om een annuïteiten-hypotheek af te sluiten om de rente-aftrek niet te verliezen.

Maar er is nog een groep kopers die onder de overgangsbepalingen valt en graag wil ik daar ook over vertellen. Wellicht behoort u tot deze groep en kunt u uw voordeel er mee doen als u in 2013 een huis koopt. Was u toch al van plan een nieuw huis te gaan kopen dan hoeft u niet nog snel voor 1 januari aanstaande een koopcontract te tekenen om toch keuzevrijheid te hebben. Die vrijheid houdt in dat u een willekeurige vorm van hypothecaire lening kunt aangaan zonder dat u daarmee het recht op aftrek van de hypotheekrente verspeelt.

Om tot deze groep van kopers te horen, moet u wel aan de volgende criteria voldoen:

  • u bezit op 31 december a.s. geen eigen woning;
  • u bezat op enig moment vóór 31 december 2012 wel een eigen woning;
  • u had in 2012 een zogeheten eigen-woning-schuld die afgelost is bij verkoop en levering van die eigen woning;
  • u koopt in 2013 een nieuwe woning.

Als u voldoet aan al deze eisen, dan bent u waarschijnlijk een voorzichtig mens. U heeft eerst uw eigen woning verkocht. Daardoor weet u nu exact hoeveel eigen geld u heeft over gehouden. Hierdoor kunt u nu rustig uw nieuwe woning gaan zoeken en als u tegen het juiste huis aan loopt, kunt u snel handelen omdat u geen eigen huis heeft dat u ook nog moet verkopen.

De overheid noemt dit “tijdelijke huur tussen twee eigen woningen in”. Uw voorzichtigheid wordt dan beloond omdat u onder de overgangsbepaling valt die simpel gezegd inhoudt dat u vrij bent om iets ander te kiezen dan een annuïteiten-hypotheek voor de aankoop van uw nieuwe woning !

Maar houdt u er wel rekening mee dat u alleen rente kunt aftrekken voorzover uw nieuwe woning meer kost dan u heeft overgehouden aan de verkoop van uw oude woning ? Die regel is overigens niet nieuw.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

 

Schenk belastingvrij je hele vermogen weg

BOM ONDER DE SUCCESIERECHTEN

Waarschijnlijk heeft u iets gehoord over een uitspraak van de Rechtbank in Breda over de erfbelasting in de Successiewet. Die uitspraak houdt simpel gezegd in dat de overheid bij het opstellen van de regels te ver is gegaan bij het verlenen van vrijstellingen aan sommige erfgenamen. Er werd gesproken over een “bom onder de successierechten”.

Er zou sprake zijn van ongeoorloofde discriminatie in de Successiewet tussen verschillende categorieën erfgenamen. De erfenis waarin geen bedrijf zat werd gewoon belast terwijl de erfenis met daarin een bedrijf voor hele grote bedragen vrijgesteld was van de erfbelasting. En volgens deze rechters is dat een verschil in belastingheffing over erfenissen dat niet verdedigbaar is.

De overheid is nu druk bezig om zo spoedig mogelijk zaken die lijken op de zaak uit Breda voor te leggen aan de Hoge Raad voor een definitief oordeel. Daarvoor zijn een vijftal zaken geselecteerd en die worden via sprongcassatie in een spoedprocedure voorgelegd aan ons hoogste rechtscollege.


UW VOORDEEL: SCHENK BELASTINGVRIJ.

Maar ondertussen is onduidelijk of onze huidige Successiewet wel geldig is !

En daarmee kunt u eventueel uw voordeel doen als u (een deel van) uw vermogen wilt wegschenken.

Stel dat de Hoge Raad, net als de Rechtbank in Breda, van mening is dat het verschil dat in de Successiewet is gemaakt voor erfenissen met en zonder bedrijven niet mag, dan is met terugwerkende kracht (tot 13 juli 2012) de Successiewet krachteloos geworden.

Consequentie daarvan is dat alle erf- maar ook schenkbelasting die geheven is of zou moeten worden ook met terugwerkende kracht op nul moet worden gezet door de Belastingdienst.

En dat is waarom sommige belastingadviseurs op dit moment met de suggestie komen dat u nu grote delen van, ja zelfs uw gehele, vermogen kunt schenken aan uw (klein-)kinderen. U hoeft niet meer rekening te houden met de huidige vrijgestelde bedragen. Is de Successiewet namelijk met terugwerkende kracht waardeloos geworden, dan zijn ook de vrijgestelde bedragen niet (meer) van toepassing en ook de percentages van de schenkbelasting zijn dan automatisch verlaagd naar nihil.

Oftewel u kunt belastingvrij grote sommen geld of vermogen schenken aan uw (klein-)kinderen !


MA
AR SCHENK NU DAN WEL MET DE JUISTE CLAUSULES

Om het door de belastingadviseurs geschetste voordeel van volledig belastingvrije schenkingen binnen te kunnen halen moet u wel op de juiste manier schenken. De adviseurs bedoelen daarmee dat u herroepelijke schenkingen doet. U bepaalt dan dat u de schenking kunt terugdraaien als het eindresultaat u niet bevalt.

Met dat laatste wordt dan bedoeld: als de Hoge Raad de successiewet niet “afschiet” maar oordeelt dat deze gewoon geldig is.

U blijkt achteraf meer vermogen geschonken te hebben dan u onder de (toch geldige) regels belastingvrij te hebben gemogen.
Oftewel: er moet toch schenkingsrecht betaald worden.

Als u voor dat geval de schenking herroept, wordt alles met terugwerkende kracht teruggedraaid.
Dus: u heeft nooit te veel geschonken en daarom is er ook achteraf geen schenkingsrecht verschuldigd.

Persoonlijk denk ik dat het verstandig is om de herroepingsclausule zo op te stellen dat het niet van u afhangt of de clausule al dan niet in werking treedt.
Daarmee bedoel ik dat nu al wordt vastgelegd dat de schenking automatisch moet worden teruggedraaid als de Hoge Raad de Successiewet niet “afschiet”. Dat wordt ook wel een schenking onder een ontbindende voorwaarde genoemd.

Ik ben bang dat de belastingdienst zonder dit automatisme toch een gaatje vindt om belasting te heffen.
U heeft het bij de herroepingsclausule namelijk zelf in de hand om de schenking terug te draaien als het fiscale eindresultaat u niet bevalt. Bij een schenking met ontbindende voorwaarde is dat niet het geval.


HANDEL SNEL

Voorzichtige belastingadviseurs raden u aan om niet te lang te wachten als u op deze manier wilt schenken.

Stel dat de overheid morgen in een persbericht aankondigt dat er een nieuwe regeling komt terzake van de schenkbelasting en dat de nieuwe regeling de huidige vervangt. Het is dan zo dat die nieuwe regeling met terugwerkende kracht vanaf morgen geldt, ook als de regeling zelf pas wet wordt over een paar maanden.

Als de Hoge Raad de huidige Successiewet onverbindend verklaart dan is dat alleen voor de schenkingen tussen 13 juli 2012 en morgen (de dag van het persbericht). Zou u pas overmorgen schenkingen doen aan uw (klein-)kinderen, vallen die onder de nieuwe (in het persbericht) aangekondigde regels.

Er is dus een beperkte “window of opportunity” om uw gehele vermogen belastingvrij te schenken !

Morgen kan het al afgelopen zijn als het Ministerie van Financiën een persbericht de wereld in stuurt.

En hoe meer mensen gebruik maken van deze route, hoe groter de kans dat er een persbericht komt.

Dus zegt het niet voort !
(maar praat wel eens met uw notaris of belastingadviseur over de voor- en nadelen en de formulering van de bepalingen waaronder u schenkt).

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

 

REPARATIE PAPIEREN SCHENKING

Beste Lezer,

December is niet alleen een feestmaand, maar ook de maand waarin nog veel zaken schriftelijk vastgelegd worden omdat de Belastingdienst per kalenderjaar oordeelt.

Dat geldt ook voor schenkingen aan kinderen.

Verder lezen ? Klik hier !

Ernst Loendersloot, senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot, senior kandidaat notaris te Maastricht

 

Lagere maandlasten door (voorlopig) koopcontract te laten registeren

Printversie

Beste lezer,

Er is in de media veel te doen over de hypotheekrente-aftrek. Bij het lezen van de berichten in de krant zou je bijna denken dat er vanaf 1 januari 2013 alleen nog maar annuïteiten-hypotheken afgesloten mogen worden.

Bij die hypotheekvorm is het zo dat een huis-eigenaar niet alleen iedere maand rente betaalt, maar ook aflost op de schuld zelf. Het bedrag dat iedere maand wordt afgeschreven blijft dan gelijk gedurende de gehele looptijd van de lening, tenzij de rente wijzigt.

Dat betekent dat iemand die een huis wil kopen minder kan lenen omdat een deel van het besteedbaar inkomen nu ook gebruikt moet worden om af te lossen. Of anders gezegd: bij dezelfde lening zijn de maandkosten hoger dan bij een aflossingsvrije hypotheek.

 

De overheid dringt eigenlijk iedere koper een annuïteiten hypotheek op. De stok achter de deur is namelijk dat er geen rente-aftrek is als er een andere leningsvorm wordt gekozen.

Maar als je van plan bent een huis te kopen, dan bestaat nu nog de mogelijkheid om toch hypotheekrente-aftrek te hebben terwijl je geen annuïteiten hypotheek afsluit. Je krijgt lagere maandlasten als je kiest voor een (deels) aflossingsvrije lening. Je moet je wel realiseren dat je dan aan het einde van de looptijd nog een schuld hebt die niet afgelost is.

In de regeling waarover zo veel geschreven wordt is namelijk ook een overgangsbepaling opgenomen. Als je nog in 2012 een (voorlopig) koopcontract hebt getekend, kun je hypotheekrente-aftrek claimen onder de huidige regeling . En de huidige regeling is een stuk ruimer dan die, die vanaf 1 januari a.s. zal gelden, bijvoorbeeld omdat je nu nog de hypotheekrente kunt aftrekken ongeacht de hypotheekvorm die je kiest.

Maar de overgangsregeling is alleen van toepassing als je in 2012 een (voorlopig) koopcontract hebt getekend. Bovendien mogen daarin alleen de gebruikelijke ontbindende voorwaarden staan, zoals dat je wel de financiering rond moet krijgen bij een bank. Voldoe je hieraan dan maakt het niet uit dat je pas in 2013 de offerte van de bank tekent of dat pas volgend jaar de akten bij de notaris worden getekend.

Maar hoe toon jij aan dat je al in 2012 het (voorlopig) koopcontract hebt getekend en niet pas in 2013 ?

Gezien de consequenties voor jouw maandlasten een belangrijk punt. Daarom heb ik de makelaars in heel Nederland via internet al het volgende advies gegeven:
Laat het koopcontract zodra het getekend is registreren bij de notaris !

Mocht je daar de tijd niet voor hebben, bijvoorbeeld omdat de handtekeningen pas op 31 december a.s. worden gezet, dan heb ik nog een praktische oplossing.
Stuur het koopcontract via de fax naar de notaris.
De fax print namelijk direct bij de ontvangst ervan de datum en tijd erbij ! En dat is dan nog in 2012.

Leuker kan ik het niet maken, Praktischer ook niet.


VERKOOP NOG DIT JAAR EEN HUIS DANKZIJ TOEZEGGING STAATSSECRETARIS

Beste makelaar,

In mijn vorige column heb ik aangegeven hoe de nieuwe regels omtrent hypotheekrente aftrek jouw werk aan het einde van het jaar kunnen beïnvloeden.

Nu wil ik je nog iets extra meegeven in dit verband waardoor je misschien een kijker kunt overhalen te bieden en nog dit jaar een koopcontract te tekenen.

Verder lezen

Meer duidelijkheid huizenmarkt.

Van ABN AMRO ontving ik een bericht over de woningmarkt.

De bank schreef:
Phillip Bokeloh, econoom ABN AMRO, vat de ontwikkelingen op dit gebied samen en gaat o.a. in op de huizenprijzen, hypotheken en de gevolgen van het lenteakkoord.

Wilt u weten wat zijn visie is, bekijk dan de video op Youtube.

Vragen en antwoorden over hypotheekrente aftrek vanaf 1 januari 2013

Het Ministerie van Financiën heeft op haar site geplaatst 11 pagina’s met vragen en antwoorden over de nieuwe regeling van de hypotheekrente aftrek. Deze nieuwe regeling gaat in op 1 januari 2013.

Deze vragen en antwoorden kunt u hier vinden.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht

Je krijgt niet zomaar hulp van de overheid. Schuldsanering en schenking.

GEDRAAG JE NETJES TIJDENS DE SCHULDSANERING

De schuldsanering is in het leven geroepen om mensen te helpen uit financiële problemen te komen. Als je je houdt aan de regels die er zijn, dan kun je na enkele jaren van karig leven verder zonder je oude schulden.

GEDRAAG JE OOK GOED VOORDAT JE IN DE SANERING KOMT

Maar recent las ik een uitspraak waaruit blijkt dat je je ook financieel verantwoordelijk moet gedragen in de periode voordat je in de schuldsanering zit.

Verder lezen ?
Column 138, OverGeld.nl de Telegraaf, Je krijgt niet zomaar hulp van de overheid

KNB congres. Lachend

Mr. Ernst Loendersloot, Sr. kandidaat notaris te Maastricht
Fotograaf: www.lauradehaanfotografie.nl

KRAKERS ? EIGENAAR KRIJGT BOETE VAN 10% !

Van de regels rondom kraak van panden heb ik weinig kennis. Daarvoor kun je te rade gaan bij leegstandsbeheerder FMT Vastgoedbeheer die daar eerder over geschreven heeft op de site VastgoedJournaal.nl.

Maar recent las ik een uitspraak die voor iedereen interessant is die te maken heeft met verkoop van panden die (mogelijk) gekraakt worden. Ik zal kort die zaak bespreken en proberen aan te geven op welke wijze voorkomen kan worden dat de eigenaar van zo’n pand 10% boete moet betalen als er krakers in blijken te zitten.

De zaak
In Amsterdam stond een ouder pand in de verkoop. Na enkele jaren leegstand is er een koper gevonden en werd door de koper en de Direktbank (als opvolgster van Fortis Bank) de koopovereenkomst getekend.

Uit de uitspraak blijkt dat de koopprijs relatief laag was (€ 340.000) mede omdat de staat van onderhoud zo slecht was dat bewoning niet verantwoord was. Ook blijkt dat na de levering de koper het pand volledig gesloopt heeft en op die locatie nieuwbouw heeft verricht.

Belangrijker is echter dat in de koopovereenkomst was opgenomen dat het pand leeg en ontruimd en niet ingebruik opgeleverd zou worden. Dat laatste lukte niet omdat kort na het tekenen van de koopovereenkomst het pand gekraakt werd.

De verkoper kreeg in kort geding de bevoegdheid de krakers (een jonge vrouw met kinderen) uit het pand te laten zetten met gebruik making van “de sterke arm”. Op het moment dat de reguliere politie kwam voor de uithuis zetting was er echter een grote groep krakers aanwezig. De politie (ik noem die maar: de platte pet) heeft toen afgezien van de uitzetting.

Besloten werd dat de Mobiele Eenheid (ME) dan de uitzetting zou verrichten. De ME in Amsterdam doet dit op gezette tijden en de vorige ronde was net geweest. Dus moest de verkoper wachten op de volgende reguliere uitzettingsronde.

Dit betekende echter uitstel van de levering (in vrije en onbewoonde staat) aan de koper met circa 4 maanden.

De boete van 10% moet betaald worden
De koper claimde vervolgens 10% boete omdat de verkoper haar verplichting niet tijdig was nagekomen. In het koopcontract was namelijk de “standaard” clausule hierover opgenomen.

De Direktbank was het hier niet mee eens. De rechter vond echter dat de koper recht had op die 10% boete.

De redenen:

  1. Het stond zo in het koopcontract
  2. Eigenaren van onbewoonde panden (in Amsterdam) lopen (nog steeds) het risico dat er gekraakt wordt
  3. Het enkele feit dat het onverantwoord was om in dit pand te wonen, maakt niet dat de eigenaar zich kan vrijpleiten.

Mogelijke oplossingen
Gezien de redenatie van de rechters is een eerste oplossing dat in koopcontracten opgenomen wordt dat het risico van kraak, voordat de levering heeft plaatsgevonden, voor rekening van de koper is. Ik denk echter dat er geen enkele koper is die dit zal accepteren.

Daarom denk ik dat er maar één echte (en ook praktische) oplossing is:
zet een anti-kraakwacht in het pand zodra de koopovereenkomst gesloten is.

Leegstandsbeheerder FMT Vastgoedbeheer kan u vast uitleggen wat daar de spelregels van zijn.

Printversie:
Column 137, www.Vastgoedjournaal.nl, Krakers ? Eigenaar krijgt 10% boete

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris te Maastricht