United World College Maastricht, Column 1, VAT Tariff raise

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Dear readers,

Yesterday I was asked by Ms Janet Harwood, Vice-Principal of Preschool and Primary at UWC Maastricht, to write articles for you that concern legal issues which might be of interest. Since I am not an expat myself, I don’t have first-hand experience. However, if you have suggestions on topics I should write about, please let me know.



VAT tariff raise
Janet suggested that my first item should be about the raising of the Belasting Toegevoegde Waarde (BTW) from 19% to 21%. BTW may not mean much to you, but in English it is called Value Added Tax (VAT) and anytime you buy something in the European Union you pay VAT.

The new VAT-tariff will apply as of October first 2012 (10-01-2012). So if you want to buy a new television(or toothbrush) do so beforehand. Otherwise the same product will cost you more. 

VAT tariff raise and your home

Since my main work has to do with real estate and the transfer of ownership, I now want to focus on this area in connection to the issue of the VAT-tariff raising. There are two mayor items that I think could be of interest to you.

A: Buying a new home with VAT

Normally, when you buy a home in The Netherlands, you don’t pay VAT. Just a transfer tax (in Dutch: overdrachtsbelasting) which is at present 2% of the price of your new home, but 6% if you buy commercial or another kind of real estate.

But when you buy a home that is to be newly built, VAT has to be charged to you by the builders. (Actually it should be included in the price quoted to you.)

Since the completion of a new home takes several months, the Dutch government has decided on a lenient policy when it comes to newly built homes and the raising of the VAT tariff per October first.

This lenient policy entails that if you have signed the contract with the builders before April 28th 2012, the builders can continue to charge you the then applicable tariff of 19% VAT. Even if you pay the builders in installments and these installments are due after October first.

B: VAT and rebuilding/building an extension to/installing a new bathroom or kitchen

The second item concerns anyone who already owns a home, but has contracted with builders to extend their home, for instance by adding a kitchen or building a new garage.

In general when you want mayor (re)building work done, both you and the builder sign a contract in which you undertake to pay in installments. Every time part of the work is finished you receive an invoice from your builders and VAT is added to the agreed upon installment.

Normally this would mean that on all the installments due on or after October first 2012 you would have to pay 2% more, only because the government decided to raise the VAT tariff from 19% to 21%. For these situations the same lenient policy as mentioned before applies.

This also means that your builders can keep on charging you 19% VAT on all the installments due on or after October first 2012.

But beware: this leniency does not apply to renovation works such as replacing gutters, etcetera. But it does apply when something new is created that did not exist before. Installing a new kitchen and/or bathroom is not considered to be renovation, so the VAT tariff should be 19%.

I hear rumours that builders are using the new Vat-Tariff of 21% to pressure the owners of homes to pay installments now. In that way, so it is said, the owner can still pay 19% VAT and save 2%.

When you pay installments before they are actually due, the builders still have work to do. If they go bankrupt before their work is finished, you are left with the problems: no more money in your bank-account and an unfinished job!

If the work undertaken by the builders concerns something other than renovation (repairing of windowsills or gutters) but the building of something new (an extension of your home, a garage or a new kitchen or bathroom), the builders argument does not cut wood. Even on the installments due after October first they can (and should) charge you 19% VAT.

If you want more information in Dutch for you builder, refer them to the site Bouwend Nederland.


Yours sincerely,

Mr Ernst Loendersloot LL.M.
kandidaat notaris at Maastricht
More information can be found at www.ntrs.nl
or follow me on LinkedIn  Twitter  Facebook

 If you have questions please cal me at +31 43 350 99 50

Column 114, UWC, VAT tariff raised

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts

Ernst Loendersloot – senior kandidaat notaris Foto: Harry Heuts


Koper failliet, levering vindt niet plaats, maar courtage moet wel betaald worden !

Koper failliet, levering vindt niet plaats, maar courtage moet wel betaald worden !

Kort maar krachtig is dat de kern van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. Op zich is dat al interessant voor iedereen die betrokken is bij de handel in zakelijke onroerende zaken, maar er zijn juridisch nog wat andere items uit te halen.

Die juridische punten zal ik als laatste behandelen, maar eerst een korte schets van de situatie. Een eigenaar van een bedrijfspand schakelt een makelaar in om het pand te verkopen. De makelaar stelt een bemiddelingsopdracht op waarin Algemene Voorwaarden van toepassing worden verklaard. Volgens de rechter zijn dat Algemene Voorwaarden die standaard gebruikt worden in deze branche.

De makelaar zoekt en vindt een koper en stelt een koopcontract op dat door koper en verkoper wordt getekend. Maar voordat de levering bij de notaris kan plaatsvinden gaat de koper failliet. De levering gaat dus niet door, maar de makelaar eist wel zijn courtage.

Door de kop van deze column had je het misschien al geraden:

de rechter concludeert dat de verkoper de courtage moet betalen aan de makelaar.

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ben jij makelaar in bedrijfs onroerend goed, dan raad ik je aan om jouw Algemene Voorwaarden even te leggen naast diegene die in de uitspraak worden geciteerd. Zijn ze hetzelfde, wat ik aanneem omdat het om de standaard voorwaarden gaat die in de branche gebruikt worden, dan kun je dus gerust ademhalen. Als al jouw werk voor niets zou blijken te zijn omdat de koper failliet gaat, dan nog heb je recht op je geld.

Bezit je zelf een bedrijfspand dat verkocht moet worden, dan is het juist aan te raden om in de bemiddelingsopdracht specifiek op te laten nemen dat je geen courtage hoeft te betalen als de levering bij de notaris niet doorgaat.

Zoals aangegeven zitten er ook juridisch een aantal interessante punten in de uitspraak.

Zo geeft de rechter aan dat het feit dat in de Algemene Voorwaarden staat dat de betaling van de courtage via de notaris plaatsvindt, niet in strijd is met het oordeel dat de courtage al verschuldigd is op een eerder moment. Dat moment is volgens diezelfde Algemene Voorwaarden namelijk als de koopovereenkomst onvoorwaardelijk tot stand is gekomen. Dus als er wilsovereenstemming bereikt is.

Volgens de rechter is het namelijk de kern van de opdracht aan de makelaar om een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand te brengen.

Zoals je weet, geldt de eis dat een koopovereenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd alleen voor woningen (in ruime zin) die voor eigen gebruik worden aangeschaft. Oftewel alleen bij particulieren die hun eigen huis (ver)kopen.

Maar voor zakelijke panden geldt deze eis niet !

In combinatie met de uitspraak die ik hiervoor besprak, betekent dit dus dat de makelaar zijn courtagenota al kan uitschrijven zodra tussen koper en verkoper mondeling overeenstemming is bereikt.

Zolang er maar geen ontbindende voorwaarden zijn. Zijn die er wel dan mag de courtagenota pas worden geprint als deze voorwaarden zijn vervallen.

(Ik heb deze column geschreven voor VastgoedJournaal. Door omstandigheden is deze niet op die site geplaatst. Daarom plaats ik de column op mijn eigen site).


English translation by Google Translate. I can do better but lack the time to do so)

Buyer becomes bankrupt, delivery does not take place, but fee must be paid!

Short but powerful is that the core of the ruling of the District Court of Amsterdam. That in itself is already interesting for anyone who is involved in trade in commercial real estate, but there are some other legal items from it.

These legal issues I will finally deal, but first a brief sketch of the situation. An owner of a business turns a broker to sell the property. The agency shall establish a mediation mission on which General Terms and Conditions be declared. According to the judge that the standard Terms used in this industry.

The agency seeks and finds a buyer and prepare a purchase contract that is signed by the buyer and seller. But before delivery to the notary can take place, the buyer went bankrupt. The supply is therefore not, but the broker demands or his commission.

The head of this column had you may have guessed:
the court concludes that the seller must pay the commission to the broker.

Are you broker commercial real estate, then I suggest you to your Terms as to duplicate those in the statement quoted. Are they the same, which I assume because it goes to the standard terms used in the industry, so you can rest at ease. If all your work is for nothing would turn out to be because the buyer goes bankrupt, then you are entitled to your money.

Do you own a commercial building that is to be sold, it is recommended to correct the conciliation commission specifically to assume that you do not have to pay commission at the notary if the delivery does not take place.

As indicated there are also some interesting legal points in the statement.

Thus the court that the fact that the General Conditions states that the payment of the fee by the notary, shall not be in conflict with the judgment that the fee payable is already at an earlier time. That moment, according to the same Terms as namely the purchase unconditionally is established. So if consensus is reached.

According to the court, it is because the core of the commission to the broker to an unconditional contract to establish.

As you know, is the requirement that a written contract must be recorded for housing (in the broad sense) for own use are purchased. Ie only individuals who own their home (re) sell.

But for business premises, this requirement is not!

In combination with the statement that I discussed above, this means that the broker’s commission note though unsubscribe once between buyer and seller verbally agreed.

As long as no resolutive conditions. Are they there then the commission notes are printed only when these conditions have expired.

Gratis Magazine voor ondernemers van de notaris

Netwerk Notarissen heeft een magazine op de markt gebracht voor ondernemers. Dat magazine behandelt ondermeer de FlexBV, maar ook hoe zakelijk en privé gescheiden kunnen en moeten worden.

Ik kan je het magazine aanraden. Je kunt het eenvoudig hier downloaden:
Je Bedrijf, Magazine van Netwerk Notarissen

Laat je weten wat je ervan vindt ?

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Ernst Loendersloot - senior kandidaat notaris te Maastricht

Jouw mening telt: wat vind jij belangrijk bij de notaris ?

Omdat ik als kandidaat notaris vanuit Maastricht actief ben op internet en met Social Media, ben ik gevraagd om deel te nemen aan een klankbordgroep.

Op 27 september a.s. zal ik mee mogen praten over:
Nieuwe Markten voor de notaris ? Wat vinden uw cliënten daarvan ?

Een aantal vragen dat aan de orde komt:

Is het tijd om het krimpende speelveld weer te vergoten door de notaris andere, minder traditionele diensten aan te laten bieden, zoals juridisch advies, mediation, begeleiding bij onderhandelingen?

Heb jij opmerkingen hierover, reageer dan op dit bericht. Ik kan dat dan eventueel inbrengen en terugkoppelen naar je.

En vergeet niet dat op 2 november a.s. een congres wordt georganiseerd door de KNB met als titel:
De notaris in het digitale tijdperk
Wil je daar bij zijn ? Scan dan de QR code:

KNB congres De Notaris in het Digitale Tijdperk

KNB congres De Notaris in het Digitale Tijdperk









De leden van de klankbordgroep zijn ondermeer:

Jeroen Huisman, manager zakelijke relaties, Rabobank Utrecht e.o.
Cyrille Duchateau, development manager KondorWessels Projecten bv
Lilian van Druenen, directeur Legal Stater International Mortgage Services NV
Nard Schuddebeurs, directeur Cofiton
Simon Schuitema, partner ;
Frans Meijer, partner van de Meijer Consulting Group, zal het thema benaderen vanuit het perspectief van de arbeids- en organisatiepsychologie. Wat heeft de notaris nodig om al zijn of haar talenten werkelijk aan te boren?Roland Bos, oud notaris en consultant bij de Meijer Consulting Group zal het thema belichten vanuit de notariële hoek. Ook zal hij de bijeenkomst leiden.

De overige deelnemers:

Amstelhoorn notarissen De heer mr. R. Buurke
Bird & Bird LLP De heer mr. R. Rieter
Boekel de Nerée De heer mr. C. van Gool
CMS Derks Star Busmann Mevrouw mr. F. Stroucken
Cofiton, ING Real Estate & Other De heer N. Schuddebeurs
De Zeeuwse Alliantie Notarissen De heer mr. J. Gmelich Meijling
Dijkstra Voermans Advocatuur & Notariaat De heer mr. R. van de Sandt
Dirkzwager advocaten & notarissen N.V. De heer mr. A.W.O. Jansen
Dogger & Hoogerheide notarissen Mevrouw mr. M. Hoogerheide
Eversheds Faasen De heer mr. P. Goedvolk
Hekkelman Advocaten & Notarissen De heer mr. R.H.Y. van Mourik
Hekkelman Advocaten & Notarissen De heer mr. H. Oosterdijk
Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie De heer prof. mr. G.J.C. Lekkerkerker
Lexence Advocaten & Notarissen Mevrouw mr. C. Holdinga
Meeuwsen Ten Hoopen De heer mr. S.G. Schuitema
Notariskantoor De Vree & Van Drongelen De heer mr. G.A.M. de Vree
Notariskantoor Geert Labordus De heer mr. G. Labordus
Notariskantoor mr. M.P.A.J. Poort De heer mr. P. Duijne
Notariskantoor Slagman De heer mr. A. Slagman
Stibbe De heer mr. D. Meijeren
Stibbe De heer mr. A. Matthijssen
Trajectum Notariaat Mevrouw mr. E. Müller
Trajectum Notariaat Mevrouw mr. H. van Zenderen
Van Grafhorst notarissen De heer mr. W. Brantjes
Waalstroom Netwerk Notarissen De heer mr. A.T.M. Lohman
Mevrouw mr. S.S. van der Heide


Een kort verslag van de Klankbord bijeenkomst is te vinden door hier te klikken.

Hypotheek rente, scheiding en de aftrek van de hypotheekrente

Ik heb onvoldoende kennis van de Inkomstenbelasting om jou en je ex-echtgenoot op dit punt te helpen met het invullen van je aangifte. Wie mag de hypotheekrente aftrekken over de periode nadat je feitelijk uit elkaar bent gegaan maar jullie vermogen nog niet is verdeeld ? Dat is dus een vraag waar ik niet onmiddellijk een antwoord op heb.

Maar ik kan je wel verwijzen naar een interessante uitspraak van het Gerechtshof in Amsterdam. (Te vinden op Google met de zoekterm: LJN BW0614)

In die zaak ging het om een echtscheiding van een man en een vrouw. Zij waren in de wettelijke (algehele) gemeenschap van goederen getrouwd totdat ze in november 2003 uit elkaar gingen. Formeel was de echtscheiding pas rond in 2004, terwijl het nog tot 2006 duurde voordat de woning werd toegedeeld aan de vrouw.

Vanaf 1 november 2003 tot 2006 woonde vrouw met de kinderen in het huis en betaalde zij ook 100% van de hypotheekrente.

De vraag was of zij ook alle hypotheekrente mocht aftrekken omdat zij formeel maar voor 50% eigenaar was van de woning. De andere helft werd pas aan haar toegedeeld in 2006.

Ik zal je niet lastig vallen met de volledige redenatie van de belastingdienst die slechts aftrek van 50% van de betaalde rente wilde toestaan; een percentage dat gelijk was aan haar deel in de woning.
Ook niet met die van de vrouw die vond dat, omdat zij 100% van de rente had betaald, zij ook alle rente mocht aftrekken.

Belangrijker is namelijk dat het Gerechtshof hier vaststelde dat omdat de vrouw alle rente had betaald, zij deze gewoon mocht aftrekken. Het maakt voor het hof niet uit dat de man vanaf november 2003 tot 2006 nog formeel mede-eigenaar was van de woning. Economisch gezien was deze woning al van de vrouw sinds het moment dat de echtgenoten feitelijk uit elkaar waren gegaan.

Mocht jij in een scheiding terecht komen en jou of je ex betaalt alle hypotheekrente, bedenk dan dus dat de belastingdienst in deze zaak geen gelijk kreeg.


Een betere wereld bereik je door thee en koffie te drinken

Onder een soortgelijke titel heb ik een idee gelanceerd op het forum van de Rabobank.

Deze bank heeft dat forum ingesteld omdat zij jarig is en iedere wereldburger in staat wil stellen om ideeën kenbaar te maken, waarna gekeken wordt of de Rabobank deze operationeel kan maken. De bank vraagt suggesties onder meer omdat ze wil weten wat de Rabobank kan doen om de wereldwijde voedsel produktie duurzaam te maken en zeker te stellen.

Graag wil ik je oproepen om het forum te bezoeken als je zelf ideeën hebt, maar vooral om mijn idee te lezen en te steunen als je het een goed idee vindt.

De bank heeft al aangegeven dat ze het verder willen onderzoeken, maar hoe meer mensen reageren, hoe groter de kans dat het ook uitgevoerd wordt. Want hoe meer mensen een idee steunen, hoe eenvoudiger het is om de directie te overtuigen.

Daarom: bezoek het forum en steun mijn idee. En “let’s go viral”.


Voor de volledigheid hier een korte samenvatting van het idee:
Als thee en koffie liefhebber, heb je belang bij een goede kwaliteit van de grondstoffen en de wijze van bereiding van deze warme dranken.

Sommigen van jullie zullen dan ook wel eens gaan zitten bij ketens zoals Starbucks, Bagels and Beans of kleinere als Coffee Lovers of Teazone in Maastricht of De Laatste Kruimel in Amsterdam.

Als de Rabobank een uitbreiding maakt op het PIN betalingssysteem, dan wordt telkens als je afrekent voor je Caffe Latte, Espresso of Theo d’Or-thee, een door jou vastgesteld bedrag naar een speciaal fonds overgemaakt.

Als iedere klant bijvoorbeeld 1% per betaling stort, dan is dat aan het einde van iedere dag een fors bedrag dat het fonds als donatie ontvangt.

Vervolgens gebruikt dit fonds het geld weer om micro-kredieten te verstrekken aan de koffie- en theeboeren. Daardoor zijn zij in staat om hun theebladeren en koffiebonen op een milieu-vriendelijkere manier te verbouwen en/of meer geld te verdienen met hun producten omdat ze minder onkosten hebben.

Dus terwijl jij geniet van je Caffe Macchiato, kan een kleine koffieboer in Ethiopië dankzij jou investeren in betere werktuigen, iets meer verdienen en zijn kinderen naar school sturen.

Dat geeft toch een mooi “royal” gevoel; zeker omdat prinses Maxima zich inzet voor micro-kredieten en prinses Laurentien strijd tegen analfabetisme.


Niet met die vrouw ! Deel II.

De Telegraaf(English translation follows after the Dutch text)



Begin dit jaar heb ik een column geschreven met de titel ‘Niet met dié vrouw’. Het ging om een lening die ouders aan hun zoon hadden verstrekt. Als voorwaarde hadden zij opgenomen dat de lening direct terugbetaald moest worden als de zoon met één specifieke vrouw een relatie zou krijgen. Vandaar de titel van de column.

Nu heb ik een vervolg geschreven en die kunt u nalezen op de site van OverGeld.nl van De Telegraaf.

Lees ook een gerelateerde andere column over lenen van geld van je ouders.

English translation provided by myself not by Google Translate:

Earlier this year I wrote a column titled “Not with that woman.” It’s subject was a loan that parents had provided to their son.

As a loan-condition they had recorded that the loan was to be repaid immediately if the son would start a relationship with a specific woman.

Hence the title of the column.

Now I have written a sequel, which you can read on the site of OverGeld.nl which is owned by De Telegraaf.

Please also read a relate article about loaning money from your parents.

Niet met die vrouw ! Deel 2

In januari 2012 heb ik een column geschreven met de titel:
Niet met die vrouw !

Het ging om een lening die ouders aan hun zoon hadden verstrekt. Als voorwaarde hadden zij opgenomen dat de lening direct terugbetaald moest worden als de zoon met één specifieke vrouw een relatie zou krijgen. Vandaar de titel van de column.

  Dit pril geluk mocht dus niet van zijn ouders !




In die column beschreef ik dat de rechtbank toen besloten had dat de ouders zich niet op deze voorwaarde konden beroepen omdat die in strijd was met de openbare orde en de goede zeden.
Het eindresultaat was dat de zoon de lening niet ineens hoefde af te lossen.

De ouders hebben het er niet bij laten zitten en zijn in hoger beroep gegaan bij het Gerechtshof in Den-Bosch.
Ook het hof is van mening dat deze clausule in strijd is met de goede zeden (als bedoeld in artikel 40 van Boek 3 van het Burgerlijk wetboek).

Maar het hof gaat vervolgens een andere kant op. Het hof stelt dat het belang van de clausule voor de ouders zó groot was, dat zij het geld nooit aan hun zoon geleend zouden hebben als zij van meet af aan hadden geweten dat de clausule waardeloos was.

Op basis van dat gegeven concludeert het hof dat de grond voor de overeenkomst geheel is weggevallen. Oftewel, de ouders kunnen de lening direct en in zijn geheel opeisen.

Dus hoewel de rechtbank en het hof hetzelfde oordelen als het om de bestreden clausule gaat (Niet met die vrouw!) is het resultaat heel anders. Bij de rechtbank hoefde de zoon niet onmiddellijk af te lossen, terwijl er bij het hof direct afgelost moet worden. 

Dat laatste is overigens ook het geval geweest in een andere zaak waar ik over geschreven heb. In die zaak was niets vermeld omtrent het moment waarop afgelost moest worden. Dus was die lening (ook) direct opeisbaar net als nu bij het hof het geval is.

De conclusie die ik zou willen trekken voor ouders die geld aan hun kinderen willen lenen en bang zijn voor de vrienden en geliefden waarmee hun zoon of dochter zich omringd, is de volgende:

Leg vast dat je geld uitleent en neem eenvoudigweg op dat de lening direct opeisbaar is.
Zint het u niet wat uw kind doet, roep dan deze algemene clausule in en vorder het geld terug.

English translation provided by Google Translate:

In January 2012, I wrote a column titled:
Not with that woman!

It was a loan that parents their son had provided. As a condition they had recorded that the loan was to be repaid immediately if the son a relationship with a specific woman would get. Hence the title of the column.

In this column, I described that the court had decided that the parents are not in this condition could avail because it was contrary to public order and morality.
The end result was that the son did not suddenly the loan to repay.

The parents are not there to sit and have appealed to the Court of Justice in Den Bosch.
The Court considers that this clause is contrary to morality (as referred to in Article 40 of Book 3 of the Civil Code).

But the court then goes in another direction. The Court suggests that the importance of the clause for the parents was so great, that the money they never lent their son would have if they knew from the outset that the clause was worthless.

Based on that fact, the court concludes that therefore the basis for the agreement completely disappeared. Or the parents can bond directly and completely claim.

So although the court and the court judgments the same as the contested clause is (Not with that woman!) The result is quite different. In the court’s son did not immediately repayable, while by the court must be immediately repaid.

The latter is also the case in any other case I’ve written about. In that case nothing was mentioned about the time needed to be redeemed. So it was that loan (also) due immediately as now in the court case.

The conclusion I would draw for parents who want to borrow money to children and fear for friends and loved ones that their son or daughter is surrounded, is the following:
Explain that you lending money and simply take away that the loan is repayable on demand. It pleases you not know what your child is doing, then call this general clause and claim the money back.

Hoe weet ik of een energielabel voor een huis is afgegeven ?

Agentschap NL

(English translation follows after the Dutch text)

Ik heb eerder ook al geschreven over de energielabels bij woningen.

Deze zijn (behoudens uitzonderingen) verplicht bij de verkoop van een woning maar je kunt als koper en verkoper daarvan afzien.

Als je wilt weten of voor een woning een energielabel is afgegeven, kijk dan eens in de gratis energielabeldatabase.


(English translation provided by Google Translate. I can do better myself but do not have the time to do so).

 have also previously written about the energy label for homes.

These are (with exceptions) required when selling a house but you as buyer and seller renounce.

If you want to know if a home is an energy delivered, take a look in the free energy database.

Onbelaste doorverkoop nu binnen 36 maanden mogelijk! Goed en slecht nieuws.

(English translation follows after the Dutch text)




Onder deze titel heb ik een column geschreven op De Scherpe Pen.

Daarin geef ik aan dat deze nieuwe maatregel ook slechts nieuws is voor makelaars en notarissen. Zelfs kunnen schadeclaims het gevolg zijn van de maatregel.

Wil je weten waarom ? Lees de column.

Emglish translation provided by Google Translate. I can do better but time fails me.

Transfer tax excemption now possible if re-sold within 36 months!
Good and bad news.

Under this title I have written a column on the site De Scherpe Pen.

I post that this new measure is not all good and may even be bad news for brokers and notaries. Claims may be the result of the measure.

Want to know why? Read the column.