De notaris moet maar gratis werken, volgens de bank.

(English translation follows after the Dutch tekst)

Vorige keer heb ik geschreven over een discussie tussen notarissen en deurwaarders. Die ging over de vraag of de notaris stukken van de deurwaarder gratis moet doorsturen aan cliënten en hun banken. De Kamer van Toezicht in Friesland heeft daarin de notarissen gelijk gegeven die de deurwaarders hiervoor de rekening wilden presenteren.

In hetzelfde kader was er ook een discussie tussen notarissen en banken over de kosten van afgifte van de zogeheten Grosse van de hypotheekakte. Na ondertekening van de hypotheekakte stuurt de notaris een afschrift daarvan aan het Kadaster zodat in de registers van deze dienst wordt aangetekend dat er een hypotheek op het onderpand rust. Ook aan de bank zelf stuurt de notaris een afschrift voor hun eigen administratie.

;

;

;

;

Mocht de eigenaar echter de rente niet meer kunnen betalen, dan zal de bank uiteindelijk van de rechten in de hypotheekakte gebruik willen maken, namelijk: de ontruiming van het onderpand en openbare verkoop ervan. Volgens de wet mag dat alleen als de bank beschikt over de Grosse.

Dat is een bijzondere vorm van een afschrift van de hypotheekakte, onder andere omdat de notaris de term “In naam der Koningin” erop moet typen en op de originele akte een aantekening moet plaatsen dat er een grosse is uitgegeven aan de bank. Bovendien kunnen er maar een beperkt aantal grossen worden gemaakt van een hypotheekakte.

Vanwege dat laatste en omdat de banken liever niet te veel waardepapieren willen opslaan in hun kluizen, kiezen de meeste banken er voor om de notaris pas om een Grosse te vragen als hun klant de rente niet meer betaalt.

Dat betekent wel dat de notaris (of diens opvolger) met de mogelijkheid rekening moet houden dat nog jaren na ondertekening van de hypotheekakte werk gedaan moet worden in het betreffende dossier. De bank kan (theoretisch) ook na 29 jaar nog vragen om het opstellen van een Grosse.

Toen de notaristarieven nog vastlagen, rekende de notarissen voor dit extra werk geen geld. Sinds de tarieven gedaald zijn en de notarissen als echte ondernemers hun kostprijs moeten berekenen, is daarin een omslag gekomen. Notarissen die een verzoek van de bank kregen voor de opmaak van een Grosse, stuurden een rekening mee aan de bank. Tenslotte werd op verzoek van de bank werk verricht.

De banken waren het hier niet mee eens (ik denk omdat ze in die situaties toch al zagen aankomen dat ze de lening niet volledig terugbetaald zouden krijgen). Daarop is er een klachtenprocedure gevoerd door een bank tegen een notaris in Drente.

Deze klacht werd afgewezen. De notaris mocht een declaratie uitschrijven omdat de bank de notaris gevraagd had om extra werk te doen. Het enige waarin de bank gelijk kreeg was met de hoogte van de nota. De notaris kon niet maar lukraak declareren, maar een bedrag tussen de € 100,- en € 200,- was acceptabel.

Met vriendelijke groet,

Mr Ernst Loendersloot
kandidaat notaris te Maastricht

======================================================
English translation provided by Google Translate:

Last time I wrote about a discussion between notaries and bailiffs. That was about whether the notary documents of the bailiff free to send to clients and their banks. The Chamber of Control in Friesland containing the same data that notaries public officers above the bill wanted to present.

In the same context, there was a discussion between notaries and banks on the cost of issue of the so-called Grosse of the mortgage. After signing the mortgage deed the notary sends a copy to the Land Registry so that the records of this service is noted that a collateral mortgage on the rest. Also the bank itself sends the notary a copy for their own records.

;

;

;

;

However, if the owner can not pay the interest, the bank will ultimately of the rights in the mortgage wish to use, namely: the evacuation of the collateral and public sale. The law says that only if the bank has the Grosse.

This is a special form of a copy of the mortgage deed, partly because the notary the term “In the name of the Queen” should be typing in the original deed must post a notice that an average is spent on the bench. Moreover, there are only a limited number grossen be made of a mortgage.

Because of the latter and because the banks prefer not too many securities to store in their vaults, choose most banks there to pass the notary to Grosse asking if their client does not pay the interest.

That means that the notary (or its successor) with the possibility into account that for years after signing the mortgage work to be done in the relevant file. The bank can (theoretically) even after 29 years still require the preparation of a Grosse.

When the notary fees are fixed layers, notaries charged for this extra work no money. Since the rates have fallen and the notaries and real entrepreneurs must calculate their cost, there is a change came. Notaries who received a request from the bank for the creation of a Grosse, sent a note to the bank. Finally, at the request of the bank’s work.

The banks were not agree (I think because they are in those situations already saw them arrive the loan is not fully repaid would get). Then there is a complaint made by a bank against a notary in Drenthe.

This complaint was rejected. The notary was a declaration because the bank issuing the notary had asked for extra work to do. The only thing the bank received was equal to the height of the note. The notary could not but declare haphazardly, but an amount between € 100, – and € 200, – was acceptable.

Sincerely,

Mr. Ernst Loendersloot
candidate notary in Maastricht

Nieuwbouw en arbitrage

(English translation follows after the Dutch tekst)

Voor makelaars heb ik een column geschreven over arbitrage om geschillen te beslechten bij de oplevering van nieuwbouwwoningen.

De rechter is van mening dat arbitrage in zo’n situatie is toegesteen maar alleen als de particuliere koper daar specifiek mee heeft ingestemd. Anders zullen de projektontwikkelaar / aannemer en deze particuliere koper van een nieuwbouwwoning hun problemen door de “gewone” rechter moeten laten beslissen.

Het volledige artikel kun je op De Scherpe Pen nalezen.

=======================================================
English translation provided by Google Translate:

For brokers, I wrote a column on arbitration to resolve disputes in the delivery of new homes.

The court considers that arbitration in such a situation is illustrated stone but only if the private buyer where specifically consented. Otherwise, the project developer / contractor and private purchaser of a new house their problems by “ordinary” courts must decide.

The full article can be read at Cutting Pen.

De Notaris is geen postduif ook al vindt de deurwaarder van wel

(English translation follows after Dutch tekst)

Geregeld staan deurwaarders aan de balie van notariskantoren. Niet omdat de notaris zijn of haar rekeningen niet betaald, maar omdat cliënten van de notaris in de financiële problemen zijn gekomen.

 

 

 

 

 

Als de dubieuze debiteur namelijk een huis bezit dan kan de schuldeiser hierop beslag laten leggen door de deurwaarder. Dat doet de deurwaarder door naar het Kadaster te gaan en een zogeheten exploit uit te brengen waarvan aantekening gemaakt wordt in de registers van het Kadaster.

De dubieuze debiteur wordt hiervan echter niet door het Kadaster op de hoogte gesteld net zo min als de bank die een ouder hypotheekrecht heeft. Daarvoor moet de deurwaarder nog het exploit betekenen aan de schuldenaar en de hypotheekbank. Meestal kiest de deurwaarder daarbij voor de eenvoudigste weg: een bezoek aan de notaris die de hypotheekakte heeft getekend.

In die akte staat namelijk dat zowel de hypotheekbank als de debiteur woonplaats kiezen ten kantore van de notaris. Door die bepaling ontstaat een juridische fictie dat deze twee partijen altijd via het kantoor van de notaris te bereiken zijn.

Voor de notarissen is het echter heel vervelend als deurwaarders aan de balie verschijnen. De hypotheekakte kan bijvoorbeeld al 20 jaar eerder zijn getekend (bij een voorganger) en nu moet de huidige notaris achterhalen naar welk adres een kopie van het deurwaarders-exploit gestuurd moet worden. Het adres van de dubieuze debiteur is misschien nog wel te achterhalen via navraag bij de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA), maar het vinden van het juiste adres van de hypotheekbank is soms een hele klus. Niet alleen omdat de juiste afdeling op een ander adres zit dan de afdeling die betrokken was bij het verstrekken van de hypothecaire lening, maar ook omdat in 20 jaar tijd veel banken ook nog gefuseerd zijn en onder de oude naam niet meer te vinden zijn.

Dat uit zoeken kost de notaris wel tijd en geld. Maar hij kan dit niet in rekening brengen bij de bank of de cliënt. Die hebben de notaris namelijk niet gevraagd om dit werk te doen.

Een notaris in Friesland had een simpele en doeltreffende oplossing bedacht. Hij weigerde zijn handtekening te plaatsen onder de ontvangstbevestiging bij het exploit van de deurwaarder tenzij de deurwaarder eerst een opdrachtbrief aan de notaris ondertekende. Op grond van die opdrachtbrief zou de notaris de kosten aan de deurwaarder in rekening mogen brengen en zou de deurwaarder de kosten van het onderzoek moeten betalen.

De deurwaarder weigerde dit en is naar de Kamer van Toezicht gegaan om te klagen over het optreden van de notaris. Volgens mij vond de deurwaarder eigenlijk dat de notaris het werk gratis moest doen omdat de (voorganger van de) notaris al geld verdiend had bij het opmaken van de hypotheekakte.

De Kamer van Toezicht gaf de notaris gelijk en vertelde de deurwaarder nog dat er twee andere methoden waren om te voldoen aan de eis dat het exploit bekend gemaakt werd aan de dubieuze debiteur. Voor de notaris dus eind goed al goed.

Maar dit soort zaken spelen geregeld op notariskantoren. Er wordt verwacht dat bepaalde handelingen (achteraf) verricht worden zonder dat er betaald wordt. Al die handelingen kosten wel tijd en geld en dat moet de notaris incalculeren in het tarief dat gerekend wordt voor bijvoorbeeld een hypotheekakte. Het alternatief voor een laag tarief voor een akte, is dat allerhande extra werk achteraf en apart in rekening wordt gebracht.  En dat is voor u als consument ook niet wenselijk.

Volgende keer meer over deze materie.

Met vriendelijke groet,

Mr Ernst Loendersloot
kandidaat notaris te Maastricht

=======================================================
English translation provided by Google Translate:

Bailiffs are regulated at the counter of notary offices. Not because the notary his or her bills not paid, but because clients of the notary in financial trouble came.

If the dubious debtor owns a house because the creditor may this seizure by the bailiff. Does the bailiff by going to the Land Registry and known exploits to bring out which note is made in the records of the Land Registry.

The debtor is doubtful this not by the Land Registry informed just as the bank that a parent has the right mortgage. This requires the bailiff still operates mean to the debtor and the mortgage. Usually chooses the bailiff taking the simplest way: a visit to the notary who signed the mortgage.

In that instrument is that both the mortgage and the debtor elect domicile at the office of the notary. By that provision creates a legal fiction that the two parties always through the office of the notary to reach.

For notaries, it is very annoying when bailiffs to the desk. The mortgage example 20 years previously signed (a pastor) and now the current solicitor to find out what address a copy of the attorney operates should be sent. The address of the bad debtor may still be retrieved through inquiry with the Municipal Administration (GBA), but finding the correct address of the mortgage can be a daunting task. Not only because the appropriate department at a different address than the department is involved in the provision of the mortgage loan, but also because in 20 years, many banks have merged and under the old name no longer be found.

That search costs from the solicitor about time and money. But he can not charge with the bank or the client. Who have the notary does not asked to do this work.

A notary in Friesland had a simple and effective solution to this problem. He refused to affix his signature under the acknowledgment by the exploits of the bailiff unless the bailiff first assignment letter to the notary signed. Under that contract letter the notary costs to the bailiff can charge and would usher the cost of research should pay.

The bailiff refused and went to the Chamber of Control to complain about the actions of the notary. I think actually found the bailiff that the notary had to do the work for free because the (predecessor) notary had all the money earned in the preparation of the mortgage.

The Board of Trustees gave the same notary and told the officer that there are two other methods were to meet the requirement that the writ was made known to the dubious debtor. For the notary so well that ends well.

But these things play regularly at notary offices. It is expected that certain actions (afterwards) be performed without being paid. All these actions take time and cost money and that the notary must factoring in the rate charged for such a mortgage. The alternative to a low rate for a deed, is that all kinds of extra work later and separately charged. And that is for the consumer nor desirable.

Next time more on this matter.

Sincerely,

Mr. Ernst Loendersloot
candidate notary in Maastricht

Wat betekent de verhoging van de BTW voor de koop van een nieuwbouwwoning ?

 

 

 

 

 

Per 1 oktober 2012 gaat de BTW omhoog van 19% naar 21%.

Zonder nadere regelgeving zou die verhoging ook gelden voor nieuwbouwwoningen die pas op of na 1 oktober 2012 worden opgeleverd.

Er is echter een overgangsmaatregel getroffen. Hans-Willem Heetebrij, kandidaat-notaris in Epe (Gelderland) heeft hierover een goed stuk geschreven.
Wilt u dat lezen, klik dan hier.

Gold het oude testament nog ?

Of: Wie is erfgenaam als er een oud testament is ?

 

 

 

 

 

Dat oude testamenten nog wel eens voor vreemde verrassingen kunnen zorgen blijkt uit een uitspraak van de rechtbank in Zutphen. Daarom is het verstandig om oude akten niet zomaar weg te doen.

Ook is het daarom zo jammer dat je niet zelf op een makkelijke manier na kunt gaan of je een testament hebt opgesteld. Probeer maar eens om via de site van het Centraal Testamenten Register op te vragen of je een testament hebt gemaakt. Mij lukt het niet omdat ik een overlijdensdatum moet invullen.

Twijfel je of je een oud testament hebt met een regeling die je nu niet meer wilt, maak dan voor de zekerheid een nieuw testament op. Desnoods eentje waarin alleen maar staat dat (eventuele) oude testamenten vervallen zijn.

Maar terug naar de hiervoor vermelde rechtzaak.
(Deze zaak is nog niet openbaar gepubliceerd. Het gaat om Rechtbank Zutphen van 28 maart 2011 code nummers 431752 EZ 10-41)

In 1984 had een vrouw een zogeheten langstlevende testament opgesteld. Daarin stond dat zij tot haar erfgenamen benoemde haar (toenmalige) echtgenoot en haar kinderen.

In 1996 is de vrouw gescheiden maar zij heeft nooit haar testament aangepast.

Zij kreeg daarna een nieuwe relatie en met deze nieuwe partner is zij in januari 2010 in de wettelijke gemeenschap van goederen getrouwd.

Zij deed dit omdat zij wist dat ze terminaal ziek was en ze haar echtgenoot goed verzorgd achter wilde laten. Omdat in 2003 het nieuwe erfrecht is ingevoerd, was door het overlijden de wettelijke langstlevende-regeling van toepassing en hoefde zij niet ook nog een testament op te stellen om dat te bereiken, althans dat dacht zij.

Helaas was zij vergeten dat er een oud testament was, waarin duidelijk was vermeld wie haar erfgenamen waren:
haar (toenmalige) echtgenoot en haar kinderen.

Dat haar ex-man niet meer zou erven omdat ze gescheiden was, was duidelijk. Minder duidelijk was echter of haar kinderen nu haar enige erfgenamen zouden zijn omdat zij genoemd waren in dat oude testament. Daardoor zou de langstlevende dus niet” beschermd” zijn tegen haar kinderen.

De rechtbank haalt diverse argumenten aan, waaronder het feit dat het wel een erg oud testament is. ook het feit dat zij nog met haar partner in het huwelijk is getreden terwijl ze wist dat ze terminaal ziek was, is een reden om aan te nemen dat de bedoeling was om de langstlevende goed verzorgd achter te laten.

De conclusie van de rechtbank: weliswaar zijn de woorden uit het oude testament duidelijk (de kinderen zijn erfgenaam) maar het was nu niet meer de bedoeling van de overledene om deze regeling te hebben. De intentie was om haar weduwnaar te beschermen. Het oude testament wordt dus eigenlijk vervallen verklaard.

Ook in deze zaak meldt de rechtbank dat de kinderen van de vrouw erkend hebben dat het de bedoeling van hun moeder was om haar weduwnaar verzorgd achter te laten.
Zou dit niet het geval zijn geweest dan ben ik benieuwd of de rechter ook zo geoordeeld zou hebben.

Eerder heb ik over een andere rechterlijke uitspraak ook al geschreven.

Verlaging overdrachtsbelasting: 6% blijft 6% !

 

 

 

 

Er is nogal wat te doen geweest over de verlaging van de overdrachtsbelasting voor woning van 6% naar 2%. De ingangsdatum was 1 juli 2011.

Er was weliswaar met terugwerkende een overgangstermijn gekomen voor woningen die op of na 15 juni zijn overgedragen, maar niet iedere koper viel daaronder.

Een koper die op 12 juni 2011 de woning betaalde en in eigendom kreeg van dit onrechtvaardig en is tegen de heffing van 6% overdrachtsbelasting bij de rechtbank in beroep gegaan.

De rechtbank gaf hem echter geen gelijk. Ik vermoed dat er nog een hoger beroep ingesteld gaat worden, dus waarschijnlijk is dit hoofdstuk nog niet afgesloten.

Meer lezen, kijk dan hier.

Bouwkavel met 6% overdrachtsbelasting en niet 2%

 

 

 

Koop je een kavel grond om daar (in eigen beheer) een woning op te bouwen dan moet je 6% overdrachtsbelasting betalen.

Koop je dezelfde grond als daarop een in aanbouw zijnde woning staat dan betaal je 2% overdrachtsbelasting.

Dat verschil vond een koper in de regio Arnhem te groot en hij of zij is naar de rechter gegaan.

De Rechtbank Arnhem gaf de koper echter geen gelijk. Er moest toch 6% overdrachtsbelasting betaald worden.

Of deze koper zich daarbij neerlegt of in hoger beroep gaat bij het Gerechtshof in Arnhem is nog niet bekend.

Van wie zijn de honden als we uit elkaar gaan ?

Stel je hebt honden maar je gaat uit elkaar. Wat doe je dan met de honden of beter: Wie krijgt de honden ?

Deze vraag werd door de rechter in Almelo beantwoord nadat het samenlevingscontract was doorgeploegd.

Het antwoord kun je lezen vanaf overweging 5.11.

Het antwoord: de honden zijn net hetzelfde als een kast of een tafel, namelijk inboedel. In deze situatie dus van beide partijen samen.

20120821-194331.jpg

Kussen of hond. Allebei inboedel.

Nieuwbouw woning en arbitrage

 

 

 

Over dit onderwerp heb ik een column geschreven voor een website speciaal voor specialisten in het vastgoed. De naam van de site is VastgoedJournaal.

De column begint als volgt:
Als professional in de vastgoedbranche is het goed om na te denken over de gevolgen van een recente uitspraak van het Gerechtshof in Amsterdam. Zeker als men gebruikmaakt van model koop-/aannemingscontracten zal men deze contracten en de eigen werkwijze tegen het licht moeten houden. Kandidaat-notaris Ernst Loendersloot bespreekt exclusief voor Vastgoedjournaal een interessante casus waarbij Bouwfonds betrokken is en stelt oplossingen voor.

Wil je verder lezen, ga dan naar VastgoedJournaal.
Mocht u de uitspraak willen lezen belicht vanuit het perspectief van de koper van een nieuwbouwwoning, klik dan hier voor een andere column van mijn hand.

Langstlevende testament geldig terwijl er geen huwelijk is

 

 

 

 

 

 

De rechtbank in Haarlem heeft een uitspraak gedaan waaruit ik concludeer dat een langstlevende testament geldig is, ook als de partners niet getrouwd zijn.

Maar de situatie was wel bijzonder omdat de langstlevende en de kinderen van de overledene samen optrokken en zij dus geen ruzie hadden.

Daarom ben ik ook voorzichtig om deze uitspraak toe te passen op een situatie waarbij een koppel (nog) niet getrouwd is, één van hen overlijdt en kinderen (al dan niet uit een eerdere relatie van de overledene) het niet eens zijn met de langstlevende over de vraag of deze het vermogen mag houden dan wel dat alles naar de kinderen gaat.

Dus het is zeker niet zo dat je nu niet meer naar de notaris toe hoeft te gaan!

Toch wil ik de situatie die in Haarlem speelde graag onder je aandacht brengen.

De man was kennelijk terminaal ziek en wist dat ook. Om te zorgen dat de vrouw met wie hij vier kinderen had gekregen, goed verzorgd achter zou blijven, was hij naar de notaris gegaan. Twee maanden voor zijn overlijden leidde dat er toe dat de man een testament tekende waarin hij “zijn echtgenote” en zijn kinderen tot enige erfgenamen benoemde. Ook stond er een uitgebreide langstlevende-regeling in het testament.

Probleem was echter dat bij zijn overlijden de man en de vrouw nog steeds niet getrouwd waren.

Als je het testament formeel zou uitleggen, dan had de man vier erfgenamen, namelijk zijn kinderen. Zijn vriendin zou dan niets krijgen omdat zij niet “zijn echtgenote” was.

De rechtbank haalde echter ook zaken aan die buiten het testament om speelden, zoals de kwaadaardige hersentumor van de man waardoor hij minder goed kon aangeven wat hij wilde en het feit dat de man twee maanden na ondertekening van de akte al was overleden. Ook waren er verklaringen van anderen waaruit bleek dat de man over zijn vriendin sprak als zijn echtgenote en zij zijn (mede-)erfgenaam was.

De rechter vond dat genoeg reden om te stellen dat de tekst van het testament niet ondubbelzinnig duidelijk was, waardoor de rechter de mogelijkheid kreeg om de tekst van het testament te interpreteren, zoals in artikel 46 van Boek 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW) staat.

Wat bedoelde de overledene met “mijn echtgenote” ?
Dat werd de vraag die nu beantwoord moest worden.

Uiteindelijk vond de rechter het van groot belang dat de man zo snel na ondertekening van het testament was overleden en dat het testament een zogeheten langstlevende testament was. Zo’n testament is bedoeld om de langstlevende echtgenote te beschermen.

Dus de rechtbank interpreteerde de woorden “mijn echtgenote” uit het testament zo dat daarmee bedoeld werd de vriendin, zodat er dus vijf erfgenamen waren, namelijk de vier kinderen en zijn vriendin. Bovendien was daardoor ook de langstlevende-regeling uit het testament van toepassing.

Maar nogmaals de waarschuwing die ik al eerder gaf. De rechter vond het van groot belang dat ook de vier kinderen het eens waren met hun moeder dat zij bedoeld werd met “mijn echtgenote”. Ik vraag mij af of de rechter anders zou hebben geoordeeld als dat niet het geval was.