Puzzelen met de notaris

 

 

 

 

 

Onder deze titel had ik een column geschreven voor een nieuw tijdschrift dat bestemd is voor huizenkopers en -verkopers in Zuid-Limburg.

Omdat één van de andere columnisten over hetzelfde onderwerp geschreven heeft, is besloten dat mijn stuk niet geplaatst zal worden. Ik zal een nieuwe column schrijven.

Omdat het jammer van het werk is, plaats ik mijn eerste column hier op deze site.

=======================================
Puzzelen met de notaris

Als notaris moet je de praktische wensen van je cliënten omzetten in juridische constructies. Dat betekent vaak kijken wat volgens de wet en rechterlijke uitspraken mogelijk is.

Maar op 9 december 2011 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan die er voor zorgt dat het eens andersom gaat. De praktijk moet aangepast worden aan de juridische constructies. Onderwerp van de uitspraak was de Drie Dagen Bedenktijd.

Sinds 1 september 2003 is de regeling voor deze bedenktijd opgenomen in de wet en wel in artikel 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. En nu, ruim acht jaar later, wordt door de Hoge Raad een andere interpretatie gegeven aan dit artikel dan ik en vele andere juristen verwacht hadden.

Zoals u weet is deze bedenktijd in de wet opgenomen om kopers te beschermen tegen overhaaste aankoop-beslissingen. Als de koper een woning koopt die hij of zij zelf gaat bewonen, dan heeft de koper gedurende drie dagen na ondertekening van het (voorlopige) koopcontract de gelegenheid om zich terug te trekken. Deze koper hoeft geen enkele reden hiervoor op te geven en is ook geen schadevergoeding verschuldigd aan de verkoper.

De Hoge Raad heeft nu een beslissing gepubliceerd die gunstig is voor de particulier die zijn woning VERkoopt. Formeel heeft zo’n verkoper nog steeds geen bedenktijd, maar in de praktijk komt het daar volgens mij wel op neer. Volgens de Hoge Raad kan ook een particulier die zijn woning verkoopt, zich terugtrekken zolang het (voorlopig) koopcontract nog niet is getekend. Dus zelfs nog voordat formeel de drie dagen bedenktijd van de koper begint.

Natuurlijk houdt de Hoge Raad wel een slag om de arm: er kunnen soms zeer bijzondere omstandigheden zijn, waardoor de verkoper zich toch zal moeten houden aan de mondelinge afspraken. Maar ik kan er niet snel één bedenken. De Hoge Raad heeft namelijk ook alvast aangegeven dat de verkoper dit recht heeft ook als de enige reden voor de weigering van de verkoper is dat een andere koper meer biedt voor de woning.

De conclusie voor de praktijk is dus eigenlijk dat als een particulier een woning koopt of verkoopt, de deal pas gesloten is als de koop op papier is vastgelegd en door beide partijen is getekend. En dan heeft de particuliere koper nog de Drie Dagen Bedenktijd.

Betaal nu geen erfbelasting !

 

 

 

 

 

 

Stel je ouders bezitten een mooi huis met een flinke overwaarde. Maar ze hebben weinig spaargeld en ook geen testament of een langstlevende testament.

Als één van hen overlijdt, dan zal de eigendom van het huis naar de langstlevende toegaan. Maar de overwaarde van het huis valt wel in de erfenis en die moet verdeeld worden tussen de langstlevende en de kinderen.

Volgens de belastingdienst is het dan zo dat de kinderen (formeel) wel al hun vaders- of moedersdeel hebben ontvangen. Dus zal de fiscus een aanslag voor de erfbelasting opleggen als dat kindsdeel groter is dan €20.000,-.

Op grond van de erfwet of het langstlevende testament zal de langstlevende deze belasting moeten betalen, maar die heeft daar het (spaar)geld niet voor.

Meestal zal de langstlevende ook niet geld kunnen lenen bij de bank omdat het totale inkomen door het overlijden minder is geworden.

Gelukkig is er wel een oplossing. Namelijk het zogeheten RADAR testament.

Zo’n testament werkt als volgt. De kinderen worden in eerste instantie onterfd en de langstlevende wordt de enige erfgenaam. De kinderen erven pas als ook de langstlevende overlijdt.

Het lijkt misschien op een langstlevende regeling, maar dat is het niet. De kinderen blijven helemaal buiten beeld als de eerste van de ouders overlijdt.

Daardoor kan de belastingdienst ook geen aanslag voor de erfbelasting opleggen bij het eerste overlijden. Want als je nergens recht op hebt, hoef je ook niets te betalen.

Een RADAR testament is geen wondermiddel, maar als er weinig spaargeld is en de langstlevende ook geen lening (meer) krijgt, is het zeker een optie.

Praat eens met uw notaris wat de vóór- en nadelen zijn.
======================================================

Wilt u een mooie en makkelijk te printen versie van deze column ?
Klik dan hier
Column Woonkrant 83, RADAR testament ivm overwaarde

UPDATE:
Er is door Erica Verdegaal in NRC Handelsblad ook aandacht aan dit probleem gegeven. U kunt haar stuk vinden door naar beneden te scrollen op de volgende pagina van deze site.

Verhoging overdrachtsbelasting. Is er nog iets te regelen voor 1 juli 2012 ?

 

 

 

 

Volgens alle berichten gaat de overdrachtsbelasting op 1 juli 2012 weer omhoog naar het standaard percentage van 6%. Dat kan voor veel kopers een nadeel zijn als de akte van levering bij de notaris niet tijdig gepasseerd is, bijvoorbeeld omdat de hypotheek van de koper niet snel genoeg door de bank is goedgekeurd.

Van de redactie van De Hypotheekadviseur van Kluwer, kreeg ik vandaag een mogelijke oplossing gestuurd met het verzoek om een reactie te geven. Dit mede omdat ik voor de uitgave in Mei al een stuk over een andere mogelijke oplossing geschreven heb. (Die kunt u dan na publicatie in het blad ook hier op deze site lezen).

Ook die andere oplossing en mijn reactie erop kunt u dan hier nalezen.

 

Hoe communiceert de notaris ?

Lisa van den Akker

 

 

 

 

 

Naar deze vraag wordt door Lisa van den Akker een onderzoek gedaan.

Zij hoopt in augustus 2012 haar bevindingen te kunnen presenteren.

In de tussentijd kunt u alvast lezen wat de opzet is van het onderzoek.

Notaris 2.0 Persoonlijke visie van Hans-Willem Heetebrij.

“Social Media is vooral een kwestie van geven”

Dat is de kop boven het interview dat Hans-Willem Heetebrij heeft gegeven aan het Notariaat Magazine.

Dat blad wordt vooral gelezen doro notarissen en kandidaat-notarissen, maar ik vind het jammer als u niet de gelegenheid heeft om het ook te lezen.

Dus klik hier.

Ben benieuwd wat u er van vindt.

Schenk uw kind belastingvrij een huis in België.

 

 

 

 

Beste lezer,

Ik heb eerder columns geschreven over de Jubelvrijstelling. Graag verwijs ik u daarnaar op www.ntrs.nl, maar om het geheugen op te frissen: het gaat om een bijzondere schenking aan een kind in verband met de aankoop van een eigen woning.

Als een kind namelijk tussen de 18 en 35 jaar is en een eigen woning aankoopt, dan mag er tot maximaal € 50.000,- geschonken worden door de ouders zonder dat er schenkingsrecht betaald hoeft te worden. Dit is de zogeheten Jubelvrijstelling en deze bestaat pas sinds 1 januari 2010.

Een nadeel van de Jubelvrijstelling is wel dat het kind een eigen woning moet kopen die de zogeheten “Eigen Woning” is. De definitie daarvan staat in artikel 3.111 van de Wet Inkomstenbelasting 2001. Op grond van die bepaling kan geconcludeerd worden dat u alleen belastingvrij aan uw zoon of dochter kunt schenken als deze een huis in Nederland koopt.

Vaak koop je echter voor hetzelfde geld een mooiere woning in België of Duitsland. En omdat Limburg lang en smal is, ben je al snel in het buitenland. Veel jongeren kijken dan ook buiten de provincie naar een huis.

Daarom is het goed te weten dat het Ministerie van Financiën op 15 december 2011 antwoord heeft gegeven op de vraag of de “Eigen Woning” alleen in Nederland kan liggen of ook in het buitenland. Na verwijzing naar de regels van de Europese Unie, zoals vrij verkeer van kapitaal, stelt het ministerie dat ook een woning in het buitenland een “Eigen Woning” kan zijn. Daardoor bestaat de mogelijkheid dat u uw zoon of dochter belastingvrij toch € 50.000,- kunt schenken, ook als de woning aan de andere kant van de Rijksgrens ligt.

Zoekt uw kind het verder weg, zoals Zwitserland, dan kunt u de Jubelvrijstelling misschien toch claimen. Volgens het ministerie is namelijk vereist dat er tussen Nederland en het betreffende land een verdrag is gesloten ter voorkoming van dubbele belasting waarbij ook geregeld is dat fiscale informatie wordt uitgewisseld.

Vraagt u wel na of zo’n verdrag is gesloten met het land waar uw kind wil gaan wonen. Met België is volgens mij zo’n verdrag getekend en het ministerie geeft aan dat dit in ieder geval ook, sinds 9 november 2011, voor Zwitserland geldt.

Met vriendelijke groet,

Mr Ernst Loendersloot
kandidaat notaris te Maastricht

Heeft u vragen of wilt u meer weten over notariële zaken, kijk dan eens op www.ntrs.nl of bel 043-3509950.

 

Bron: Notamail 2012/75 29 maart 2012. Zie MvF 15-12-2011 BLKB 2011-1324 (Vakstudie-Nieuws 2012/16.22)

Heb ik een Verklaring van Erfrecht nodig voor de bank ?

Deze vraag wordt vaak gesteld en Hans-Willem Heetebrij, kandidaat notaris in Epe (Gelderland) heeft hierover een column geschreven. Die kunt u hier nalezen.

Ook ik heb hier eerder over geschreven omdat de Nederlandse Vereniging van Banken nieuwe richtlijnen heeft ontwikkeld. Hans-Willem Heetebrij verwijst daarnaar.

Mijn laatste bericht kunt u hier nalezen.

Help: mijn ouders hebben een duur huis en geen geld en ik erf van hen !

Introbox

 

 

 

 

Dit is eigenlijk hoe ik de vraag zou samenvatten die aan Erica Verdegaal is gesteld.

Op pagina 17 van het economiekatern van NRC Handelsblad van zaterdag 13 april 2012 meldt zij er een nieuwe vraag is gesteld hoe voorkomen moet worden dat er erfbelasting (voorheen successierecht) betaald moet worden als een ouder overlijdt en de erfenis vooral bestaat uit een waardevol huis, maar bijna geen contanten.

In die situatie zijn (als er niets wordt ondernomen)zowel de langstlevende ouder als de kinderen erfgenaam. Op grond van de wettelijke verdeling die sinds 1 januari 2003 geldt, blijven weliswaar alle spullen van de erfenis bij de langstlevende, maar krijgen de kinderen ook iets: een vordering op de langstlevende ter grootte van hun vadersdeel of moedersdeel.

Ik zeg vaak dat de kinderen een cheque krijgen van de langstlevende die ze pas kunnen incasseren als de langstlevende ook dood is of failliet gaat.

Maar de Belastingdienst stelt dan eenvoudig dat de kinderen wel iets hebben ontvangen (de cheque) en dus moet daar nu erfbelasting (voorheen successierecht) over betaald worden. Volgens de wettelijke regels hoeven de kinderen dan niet hun spaargeld aan te spreken, maar de langstlevende. Hij of zij ontvangt namelijk de aanslag van de fiscus en moet die betalen. Dat is op zich ook niet zo gek omdat de langstlevende dus alles houdt en de kinderen niets meer krijgen dan een cheque.

Dat is allemaal heel aardig, maar als de ouders (bijna) geen spaargeld hebben, dan kan de langstlevende de acceptgiro van de Belastingdienst niet betalen. Kun je daar iets aan doen ?

Eigenlijk zie ik in zo’n situatie twee mogelijkheden. Allereerst zou ik de ouders aanraden om te zorgen dat ze bezwaar aantekenen tegen de WOZ-waarde van de woning. Want die WOZ-waarde is waarover straks de erfbelasting wordt gerekend die de kinderen moeten betalen. Zij erven namelijk een kindsdeel van de waarde van de woning. Hoe lager de WOZ-waarde, hoe lager de erfbelasting.

Maar dan nog blijft het probleem bestaan dat de ouders wel vermogend zijn (een grote overwaarde in hun huis), maar geen cash geld hebben waardoor de aanslag van de erfbelasting niet betaald kan worden door de langstlevende.

En dan staat nog de volgende weg open: Het RADAR-testament (of Tweetrapsmaking).

Over het RADAR-testament kun je op deze site meer informatie vinden, dus zoek even op die term. Simpel gezegd komt het er op neer dat je je kinderen onterft in de situatie dat je als eerste overlijdt. Omdat de kinderen niets krijgen (hun erfdeel is nihil), wordt er ook geen erfbelasting geheven. Althans niet bij de kinderen.

De langstlevende erft (namelijk) als enige. De langstlevende heeft een vrijstelling (inclusief weduwe of weduwnaarspensioen) van afgerond €600.000,-, Is de erfenis groter dan dit bedrag, dan wordt er uiteindelijk toch erfbelasting geheven.

Eenvoudig kun je stellen dat als de ouders in de wettelijke gemeenschap van goederen getrouwd zijn, er bij een RADAR-testament geen erfbelasting verschuldigd is, als het totale vermogen niet groter is dan afgerond € 1.000.000,-.

Maar er zit een adder onder het gras. Want in feite krijgen de kinderen wel de hele erfenis, maar in één keer. Namelijk pas als de langstlevende ook overlijdt. En dat betekent dat er dan wel afgerekend moet worden met de Belastingdienst.

Ook voor de erfbelasting geldt dat hoe hoger de erfenis is, hoe hoger de belasting tarieven worden. De kinderen zullen bij het tweede overlijden meestal meer erfbelasting betalen dan wanneer ze ook al de cheque hadden geërfd toen de eerste ouder overleed.

Door een RADAR-testament stel je het moment waarop de erfbelasting betaald moet worden uit, maar uitstel is geen afstel en het kost geld.

Maar soms kan uitstel heel prettig zijn. Bijvoorbeeld als het vermogen vast zit in het ouderlijk huis en er geen geld is om al bij het eerste overlijden de erfbelasting te betalen.

En dat is de situatie waarover Erica Verdegaal zal schrijven.

Nb:
Wat ik verder niet heb aangeroerd is de mogelijkheid om via schenkingen op papier het vermogen van de ouders te verlagen, zodat ook de erfenis kleiner wordt. Het kan interessant zijn om daar ook naar te kijken als u bij uw notaris bent om eens te informeren naar het RADAR-testament.

UPDATE 23-04-2012:
Het antwoord van Erica Verdegaal kunt u hier vinden.

Testament vergeten. De rechter lost het op.

 

 

 

 

 

Een Limburger was vergeten dat hij ooit een testament had gemaakt. Daardoor zou zijn huidige vriendin niets erven.

De rechtbank in Roermond heeft uiteindelijk een draai aan de zaak gegeven zodat dit vergeten testament toch geen werking had. Ik heb hierover een column geschreven voor de Telegraaf.

Voor een printbare versie, klik: Column Telegraaf 89, Vergeten testament.

Deze situatie heeft de vriendin en de kinderen veel geld gekost voordat het antwoord er was. Dat had voorkomen kunnen worden door tijdig eens naar de notaris te gaan en een testament op te maken of het bestaande testament te laten controleren.

Dat kost je dan wel iets, maar bespaart veel geld, tijd en ergernis. Zorg dat het jezelf niet overkomt !

 

Notarissen sturen hun bestuur weg. Wisseling bij de KNB.

 

 

 

 

 

Het rommelt al een tijd in het notariaat. Notarissen vonden dat het bestuur van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) onvoldoende de belangen van de notaris behartigde.

Het effect is dat er een nieuw bestuur van de KNB is benoemd en dat gaat nu aan de slag met een nieuwe opdracht. Gisteren stond hierover een pagina-groot artikel in NRC-Handelsblad.

Dit alles is ingeleid door een club met de naam: Notarissen voor rechtszekerheid. Kijk eens op hun site als u meer over hen wilt weten.

Vanochtend ontving ik een mail van deze club, waaruit ik het volgende citeer:
Het primaire speerpunt zal zijn het duidelijker en beter zichtbaar maken van het maatschappelijk belang van het notariaat.

Dit is een punt dat ik kan onderschrijven (ik laat in het midden wat ik van de Notarissen voor rechtszekerheid en hun methoden tot nu toe vind). Ik heb het idee dat ik daar aan bijdraag door deze site (www.ntrs.nl) bij te houden en Social Media te gebruiken.

Als u vindt dat de notaris te duur is, kijkt u dan eens op www.vaknotaris.nl Daar kunt u lezen hoe u de kosten kunt “terugverdienen” en zelfs een gratis notaris mogelijk is.