Verkoop woning door een deel van de erfgenamen.

De Telegraaf

Voor de Telegraaf heb ik een column geschreven over de situatie dat een deel van de erfgenamen het leegstaande huis wel wilden verkopen en een deel niet.

De rechter kwam er aan te pas.

De volledige tekst kunt u hier lezen.

Semi Vrij op Naam. Neem als verkoper de regie terug.

De Telegraaf

Voor de Telegraaf heb ik een column geschreven over de notariskeuze. De koper bepaalt de notaris omdat de koper deze betaalt. Maar de verkoper kan dan wel eens geconfronteerd worden met hoge kosten !

Neem de regie terug in handen als verkoper en kies zelf de notaris doordat je de notariskosten voor je rekening neemt. Ik noem dat Semi-VON omdat de overdrachtsbelasting gewoon voor rekening van de koper blijft.

Wil je de hele column lezen, klik dan hier

Deel van de erfgenamen mogen woning verkopen. Executeur niet.

Onder deze titel heb ik voor de Thuiscourant een  column geschreven. De tekst treft u hieronder aan.

======================================================

Beste lezer,

In Friesland stonden drie erfgenamen en een executeur tegen over elkaar voor de rechter. Twee van de erfgenamen en de executeur wilden een woning verkopen voor € 245.000,-. De derde erfgenaam wilde echter nog helemaal niet tot verkoop overgaan. Er was al een koper gevonden en ook een (voorlopig) koopcontract opgesteld en getekend door de koper, de executeur en die twee erfgenamen.

Omdat de derde erfgenaam niet mee wilde werken, kon echter de eigendom van de woning niet aan de koper worden overgedragen. Om uit de pat-stelling te komen heeft de executeur toen namens de twee bereidwillige erfgenamen aan de rechter verzocht om toe te staan dat desondanks de woning zou worden verkocht en geleverd aan de koper.

Het eerste argument in het verzoekschrift was dat het aanhouden van het huis kosten met zich meebracht. Daar kwam nog bij dat aan de woning veel (achterstallig) onderhoud was en als laatste dat geen van de drie erfgenamen er belang bij had om de woning in bezit te houden. Met andere woorden het was een blok aan het been en geen van de drie eigenaren wilde er wonen. De rechter kreeg ook nog een taxatierapport waaruit bleek dat de koopsom redelijk en marktconform was.

De rechter in Leeuwarden heeft op 5 juli jl. in deze zaak een uitspraak gedaan. Belangrijkste conclusie was dat de verkoop mocht doorgaan omdat er voldoende en gewichtige redenen voor waren. Dit is de eis die in artikel 174 van Boek 3 van het Burgerlijk wetboek staat. Mocht u in zo’n situatie terecht komen, dan weet u nu dat u dan niet werkeloos hoeft toe te kijken hoe het huis achteruit gaat.

Maar juridisch was er nog een interessant extra deel van de uitspraak. De rechter gaf namelijk wel toestemming aan de twee bereidwillige erfgenamen maar niet aan de executeur. De executeur is namelijk alleen bevoegd om goederen uit de erfenis te verkopen en te leveren als dat nodig is om de schulden te voldoen. In deze situatie waren er geen hypotheek- of andere schulden en hoefde het huis dus niet verkocht te worden om af te lossen. De verkoop was bedoeld om te voorkomen dat het huis in waarde achteruit ging en de onderhoudskosten door de drie erfgenamen betaald moesten worden.

Dit betekende, volgens de rechter, dat de executeur dus niet gemachtigd kon worden om namens de erfgenamen de woning te verkopen en te leveren aan de koper. Die machtiging gaf hij wel af aan twee van de drie erfgenamen.

=============================================

De column kunt u met opmaak hier bekijken.

Doe eens gek, Doe een bod. Drie dagen bedenktijd

Voor de Thuiscourant heb ik een korte column geschreven in verband met de komende OpenHuisDag.

De tekst van de column treft u hieronder aan.

Als u de tekst in de originele lay-out wilt lezen moet u hier klikken.

Let op: Dit geldt alleen als u een woning voor eigen gebruik koopt.

===================================================

Beste Lezer,

Twee weken geleden had  de Open Monumenten Dag als thema: Hergebruik. Dus een nieuwe bestemming voor een oud gebouw.

Dit weekend is het Open Huizen Dag waardoor u zonder afspraak te maken met de verkopend makelaar een huis kunt bekijken dat te koop staat.

Een tijd geleden heb ik gelezen dat de huizen sites zoals Funda.nl en Jaap.nl veel meer bezoekers krijgen dan je mag verwachten op grond van het aantal bezichtigingen van een woning. De reden is dat veel mensen wel (stiekem) op zoek zijn naar een ander huis of in ieder geval willen dromen over het anders inrichten ervan.

Ik kom ook bij mensen thuis en als hun huis te koop staat, kijk ik soms op zo’n site om de foto’s te zien. Mij valt op dat die foto’s toch anders zijn dan de realiteit.

Surft u dus ook vaak op huizensites, dan is nu uw kans om meerdere huizen in “het echt” te zien. Doe dat gerust, want als kijker naar een woning heeft u een hele goede kopersbescherming.

Zelfs als u in een gekke bui een bod doet en de koper dat onmiddellijk accepteert, dan zit u niet vast aan het huis.

U heeft namelijk nog 3 dagen de tijd om u terug te trekken. En belangrijk daarbij is dat die termijn pas begint te lopen als u het schriftelijke koopcontract heeft gekregen dat door u en de verkoper is getekend.

Dus wees gerust: zelfs als tijdens de Open Huizen Dag de makelaar er is en uw bod direct op papier zou zetten, dan nog gaat de termijn pas lopen als u uw handtekening heeft gezet.

===================================================

De originele column kunt u met opmaak hier bekijken.

Woning door ouders overgedragen aan de kinderen. Reparatie nodig

 

Sinds 1 januari 2010 is een zogeheten overdracht van de woning door de ouders aan de kinderen niet interessant meer. Sterker nog het kan fiscaal nadelig uitpakken bij overlijden van de ouders.

Vanavond wordt er door Tros RADAR aandacht besteed aan dit onderwerp, waarbij ook de heer Hans Stubbé (hoogleraar te Amsterdam) aan het woord komt.  Ik raad iedereen aan om te kijken.

Onderstaand treft u een deel aan van de mail die ik namens de heer Hans Stubbé ontving.

Als deelnemer aan de serie Fiscale Actualiteiten voor het Notariaat attenderen wij u er graag op dat vanavond om 20.30 uur op Nederland 1 in de uitzending van TROS Radar wordt ingegaan op de situatie waarin artikel 10 SW speelt omdat ouders in het verleden hun woning aan een kind hebben overgedragen onder voorbehoud van een genotsrecht.

Voor deze uitzending zijn opnamen gemaakt waarin Hans Stubbé uitleg en commentaar geeft. Bijvoorbeeld het genotsrecht wordt beëindigd en er wordt een huurovereenkomst afgesloten. Een huur van 6% is (te) veel, maar dat eist artikel 10 lid 3 SW wel.

Het is bekend dat de belastingdienst de omzetting van het genotsrecht in huur (nog) niet accepteert. Stubbé meent dat dit standpunt onjuist is. Bovendien: als je niks doet, is artikel 10 SW zeker van toepassing.

Overigens is een uur gefilmd en er zal maar een paar minuten worden gebruikt, dus we weten niet wat uiteindelijk aan de tv-kijker wordt geadviseerd.

Ik raad u aan om als u zelf in zo’n situatie zit te overleggen met uw notaris hoe de zaak mogelijk te repareren is.
Eén geluk: de overdrachtsbelasting is nu 2% en niet meer 6% wat betekent dat de kosten van reparatie lager zijn.

Mocht u de uitzending gemist hebben dan kunt u die hier bekijken.

UPDATE 04-11-2011
Recent heeft de Staatssecretaris van Financiën vragen beantwoord die door leden van de Tweede Kamer zijn gesteld over de materie van Ouders/Kind transacties.

Een korte toelichting erop kunt u hier vinden. Bovenaan die webpagina treft u het unieke nummer aan waaronder de vragen en antwoorden zijn te vinden. Een link daarnaar toe is technisch niet gelukt, maar u kunt er wel op Googlen.

Waar het uiteindelijk op neer komt is dat reparatie alleen mogelijk is doordat de ouders de kinderen weer uitkopen. Tot 01-07-2012 kan dat tegen betaling van 2% in plaats van 6% overdrachtsbelasting.
En doet u niets dan zal het waarschijnlijk zo zijn dat de waardestijging tot 01-01-2010 niet wordt belast met erfbelasting. Maar dat is pas zeker als de overgangsregeling is gepubliceerd.

Niet altijd 2% overdrachtsbelasting Deel 2

Onder deze titel heb ik voor de Thuiscourant een artikel geschreven.

U kunt het artikel hieronder lezen, maar als u de voorkeur geeft aan de mooiere opmaak van de Thuiscourant, klik dan hier.

=======================================

Beste lezer,

De vorige keer heb ik aangegeven dat bij de aankoop van een woning soms toch 6% in plaats van 2% overdrachtsbelasting moet worden betaald. Dat speelt als de woning uit meer dan één kadastraal perceel bestaat, zoals bij een woning waar later een stuk gemeentegrond is bijgekocht. Ook in de volgende situatie moet een koper van een woning toch 6% overdrachtsbelasting betalen.

Verkocht wordt een woning in een appartementsgebouw (officieel een appartementsrecht met een eigen kadastraal nummer). Ook wordt aangeboden een garage die een eigen kadastraal nummer heeft. Omdat het twee verschillende percelen zijn, is 2% belasting verschuldigd over de koopprijs van de woning en 6% over die van de garage.

Om toch in aanmerking te komen voor de verlaagde overdrachtsbelasting van 2% over de garage, moet er aan extra eisen worden voldaan. Zo moet de garage en de woning “naar verkeersopvattingen” gelden als één complex en moet de verkoper zowel de woning als de garage bij dezelfde akte van dezelfde verkoper hebben gekocht. Voldoet de transactie niet aan deze beide eisen, dan moet de koopprijs gesplitst worden in een deel voor de woning (tegen 2% belast) en een deel voor de garage (tegen 6% belast).

In de praktijk kan dit tot problemen leiden. In Maastricht zijn in de wijk Ceramique bijvoorbeeld diverse appartementen-gebouwen neergezet waarbij de auto’s van de bewoners geparkeerd worden in een parkeerkelder. Deze parkeerkelder is dan niet alleen te gebruiken door de bewoners van het gebouw dat er direct boven ligt, maar ook door die van een er naast gelegen complex. Kadastraal is dan voor de woning en de parkeerplaats sprake van meer dan één object en dus moet gekeken worden of aan de beide andere eisen wordt voldaan.

Het makkelijkste om te achterhalen is of de verkoper in één keer de woning en de parkeerplaats heeft gekocht. Dat kan iedere koper en zijn of haar notaris bij het Kadaster nakijken.

Maar is de parkeerkelder “naar verkeersopvattingen” wel één geheel met het appartementen-complex ? Er is weliswaar sprake van één in- en uitrit naar de kelder en binnen zie je ook geen echt verschil tussen het gedeelte van het ene gebouw en het andere. Maar stap in de lift naar boven en je komt wel in een hele andere hal uit. Gebouw A is luxer afgewerkt en heeft bijvoorbeeld ook marmer tegen de muur, terwijl het andere gebouw alleen natuursteen op de grond heeft liggen. Is de kelder dus één geheel met beide gebouwen of niet ? Wie het weet, mag het zeggen.

Omdat de notaris wel er voor verantwoordelijk is dat het juiste bedrag aan overdrachtsbelasting wordt geheven, zal hij of zij voor zeker gaan. Dat wil zeggen 6% overdrachtsbelasting berekenen over de waarde van de parkeerplaats in de garage, omdat achteraf altijd met de belastingdienst gediscussieerd kan worden of dit correct is. Maar er kan ook van te voren met de belastinginspecteur overlegd worden. Als deze aangeeft dat er in zijn of haar ogen sprake is van één geheel, scheelt dat 4%.

Vakantiedagen vallen in de erfenis

Onder deze titel heb ik een column geschreven voor de Thuiscourant.

U kunt deze hier lezen maar ook gewoon hieronder:

================================================= 

Beste lezer,

De vakantie zit er voor veel mensen weer op en als u niet naar uw werk bent geweest, hoop ik dat u een fijne tijd heeft gehad. Om het vakantiegevoel nog even vast te houden wil ik graag een uitspraak van een rechter uit Leeuwarden bespreken.

Vlak voor de zomervakantie is geoordeeld dat vakantiedagen die nog niet zijn opgenomen, “eigendom” zijn van de werknemer. Dit klinkt misschien logisch, maar het is vooral van belang als de arbeidsovereenkomst stopt doordat de werknemer overlijdt.

Op 17 november 2009 had een rechter in Assen namelijk een uitspraak gedaan waaruit volgde dat niet-opgenomen vakantiedagen vervallen bij overlijden. In Friesland dacht de rechter daar op 29 juni van dit jaar dus anders over. De werkgever moest de niet-opgenomen vakantiedagen alsnog uitbetalen aan de erfgenamen.

In de pers hebben werkgevers al aangegeven dat dit een slechte beslissing is, omdat hierdoor de werkgever met een probleem zit. Het stuwmeer aan opgebouwde vakantiedagen zou zwaar op de balans drukken. De werkgever moet nu namelijk een voorziening opnemen voor de waarde van de nog uit te betalen dagen. En dat drukt de winst. De vakbonden zijn juist zeer tevreden met de uitspraak. Tenslotte heeft de werknemer vakantiedagen opgebouwd door arbeid te verrichten voor de werkgever.

Toen ik de uitspraak deze zomer las had ik een hele andere gedachte.

De werknemer kan nu in een testament bepalen wat er met de waarde van de niet-uitbetaalde vakantiedagen moet gebeuren. Als deze namelijk in de erfenis valt, zoals de Friese rechter heeft bepaald, dan kun je er ook over beschikken in een testament. Je kunt vastleggen dat deze dagen alleen aan je echtgenoot of partner moeten worden uitbetaald of dat juist alles naar je kinderen gaat. En als je een single work-aholic bent die nooit vrij neemt, kun je bepalen dat je favoriete neef of nicht jouw vakantiedagen uitbetaald moet krijgen.

Maar misschien is het een slecht teken dat ik in de vakantie met dat soort zaken bezig ben terwijl ik eigenlijk van één van mijn niet-opgenomen vrije dagen uit 2007 had moeten genieten. Mijn excuus hiervoor: het regende buiten.

===============================================

De uitspraak van de rechter in Assen kunt u overigens op deze site vinden. Klik hier

UPDATE 10-08-2012:
Er is een nieuwe uitspraak waardoor vakantiedagen WEL vererven.

Meer lezen ? Kijk dan hier.

 

Baarns Beslag

De Telegraaf

Als een akte van levering bij het ene notariskantoor getekend wordt en de hypotheekakte bij een andere notaris, hoe zorgen de notarissen er dan voor dat alles goed en juridisch correct verloopt ?

De situatie komt vaak genoeg voor en daarom zijn er procedures voorgeschreven. Deze zijn in het notariaat bekend als: Baarns Beslag.

Wilt u hier meer over weten, lees dan mijn column voor De Telegraaf. Die kunt u hier vinden.

Notariskeuze ? Ook bij VON heeft u die !

De Telegraaf

Als koper van een nieuwbouw-woning heeft u geen enkele keuze welke notaris de akte opstelt. Althans dat wordt altijd gezegd.

Maar dat is niet waar. U kunt wel degelijk uw eigen notaris kiezen.

Als u meer wilt weten, leest u dan mijn column voor De Telegraaf hierover. Deze kunt u hier vinden.