Geen teruggaaf overdrachtsbelasting bij koop Rijksmonument

Op 1 mei 2009 is er door het Hof in Den-Haag een uitspraak gedaan waardoor alle kopers van een Rijksmonument geen 6% overdrachtsbelasting meer hoefden te betalen. Voor die datum was dit voordeel alleen gegund aan rechtspersonen die tot doel hadden het instandhouden van monumenten. Ik heb hier eerder over geschreven.

Op 10 juni 2011 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan in een zaak die door een particuliere koper was aangespannen om de al betaalde overdrachtsbelasting terug te vorderen. Deze koper had namelijk in 2008 een Rijksmonument gekocht en vond dat de uitspraak van mei 2009 met terugwerkende kracht van toepassing moest zijn.

De Hoge Raad heeft dit afgewezen. Dus de overdrachtsbelasting die geldig en onherroepelijk is geheven bij aankopen door particulieren van Rijksmonumenten voor 1 mei 2009, is en blijft bij de Belastingdienst.

Column 12 De Scherpe Pen: Nadeel voor (door)verkoper als de standaard clausule wordt gebruikt

Op De Scherpe Pen is mijn column geplaatst over de vervelende gevolgen voor de (door)verkoper als een standaard clausule wordt gebruikt.

Dit is een gevolg van nieuwe regelgeving per 1 juli a.s. en ik heb een oproep geplaatst aan de lezende makelaars om hun reactie te geven.

Als je de column wilt lezen, klik dan hier
of lees de PDF-versie:
Column De Scherpe Pen 12, Artikel 13 WBRV en NVM

Column 02 Vakblad Hypotheekadviseur: Renteloze lening ouders aan kind

cover

Voor het vakblad De Hypotheekadviseur van uitgeverij Kluwer heb ik een column geschreven over renteloze leningen van ouders aan kinderen voor de aanschaf van de eigen woning.

Deze column kunt u hier nalezen of op de site van Kluwer.

De volledige tekst vindt u ook hieronder.

Deze column was gedeeltelijk een reactie op een eerder stuk van de hand van de heer Sander Roos. Dat kunt u hier vinden.

Na publicatie van de column in De Hypotheekadviseur heb ik contact gehad met de heer Jamie Hilgersom, Financieel Planner. Hij heeft een aanvulling geschreven op mijn column in het licht van o.a. de NHG normen. Zijn column kunt u hier nalezen.

Column 02

(Renteloze) geldlening ouders notarieel bekeken

De redactie heeft mij gevraagd aandacht te besteden aan de geldleningen tussen ouders en kinderen. Ik ontving daarvoor ondermeer het stuk van Sander Roos in dit blad van februari 2010 waarin hij schrijft over het verschil tussen renteloze en rentedragende leningen verstrekt door ouders aan hun kinderen.

Ik zal hierna alleen in gaan op de rentedragende lening. Daarbij ga ik van de situatie uit zoals door Sander Roos geschetst:

De zoon en zijn partner lenen van een hypotheekbank € 180.000,-. Van zijn ouders lenen zij nog € 40.000,- tegen 6% rente. De zoon en partner betalen deze rente ad € 2.400,- per jaar ook daadwerkelijk aan zijn ouders. De ouders schenken daarnaast de zoon ieder jaar € 2.400,-. De zoon en zijn partner kunnen de rente aftrekken tegen 42% en krijgen € 1.008,- terug van de belastingdienst.

Graag nuanceer ik het oordeel van Sander Roos dat deze constructie de ouders niets kost. Als de ouders namelijk aangeslagen worden in Box 3 voor de gehele vordering op hun zoon en zijn partner, dan kost hen dit € 480,-. In de praktijk zal dit vaak voorkomen omdat u de ouders adviseert nog spaargeld over te houden om hun eigen onvoorziene uitgaven te kunnen voldoen. Om dit nadeel op te vangen, kunnen de ouders er voor kiezen om de zoon jaarlijks een bedrag te schenken van € 1.920,-. Daardoor “verdient”de zoon niet meer € 1.008,- op deze constructie, maar slechts € 528,-. De ouders hebben dan echter geen nadeel van de belastingheffing in Box 3.

In de laatste alinea stelt Sander Roos dat geldverstrekkers geen rekening moeten houden met de rentelasten “omdat de feitelijke last na terugschenken van de rente nihil is en de lening in de praktijk hoogst zelden door de ouders zal worden opgeëist”. Ook op dat punt breng ik graag een nuance aan vanuit notariële hoek.

De familiaire geldlening zal doorgaans een looptijd van vele jaren kennen, stel 30 jaar om maximaal te profiteren van het “fiscale” voordeel. Ik ga er van uit dat ook de rente gedurende dezelfde tijd ongewijzigd blijft. In deze periode bestaat een gerede kans dat de ouders de schenking van € 2.400,- niet meer kunnen of willen doen. En met die gerede kans moet de hypotheekverstrekker rekening houden als zij de aanvraag voor de lening beoordeelt.

Waarschijnlijk denkt u nu dat “normale” ouders niet zullen stoppen om hun zoon de rente te schenken. Maar er zijn “normale” situaties waarin dit kan spelen. Hierna volgen er een aantal.

De eenvoudigst denkbare is die waarbij de ouders aan de ene kant en de zoon en zijn partner aan de andere kant, ruzie krijgen. Misschien hoort een notaris bovengemiddeld van familieruzies omdat ouders nu eenmaal naar de notaris moeten om in hun testament op te nemen dat een kind wordt uitgesloten als erfgenaam. Vaak wordt dan verteld dat de oorzaak de zogeheten koude kant is, dus in deze situatie de schoondochter. Maar één keer per week komt dit toch wel voor.

Dan is het zeer reëel om te verwachten dat de ouders overlijden voordat de looptijd van de lening is verstreken. Als ze zelf 25 waren op het moment van de geboorte van de zoon en deze op zijn 25ste zijn eerste woning aankoopt, dan zijn de ouders 80 aan het einde van de looptijd van de lening. Overlijden de ouders voordien, dan zijn hun kinderen erfgenaam en dus schuldeiser. Bij een hele goede band tussen de kinderen, zijn de andere kinderen misschien nog bereid om hun broer jaarlijks €2.400,- te schenken, maar de hypotheekverstrekker zal hier niet van uit willen gaan.

Hiertegen valt misschien in te brengen dat de zoon dan mede-erfgenaam is en dus aan zichzelf rente betaalt. Dat geldt echter alleen voor zijn aandeel in de schuldvordering op hemzelf. Voor het aandeel van de andere kinderen geldt dit zeker niet en zal de zoon ineens geconfronteerd worden met een verzwaring van zijn maandlasten als de andere kinderen niet meer de rente willen schenken. Let overigens op dat de zoon alleen fiscaal renteaftrek geniet als de rente daadwerkelijk betaald is. Dus besluit hij alleen de rente aan zijn broers en zussen te betalen, dan kan hij geen aftrek claimen voor de rente die hij aan zichzelf had moeten betalen over zijn aandeel in de vordering.

Als derde situatie waarbij de schenking van de ouders kan stoppen, wil ik wijzen op de mogelijkheid dat de ouders (of de langstlevende als slechts één van hen overlijdt tijdens de looptijd) geestelijk aftakelen en geen van de kinderen een volmacht heeft gekregen. Er zal dan een bewind over de goederen of een onder curatele stelling moeten worden verkregen bij de rechtbank. Vervolgens moet ieder jaar aan de rechter worden verzocht of de schenking ad € 2.400,- aan de zoon weer gedaan mag worden. De kans is aanwezig dat de andere kinderen dit verzoek niet willen doen omdat zij op termijn daardoor benadeeld worden. Maar daarnaast is het aan de rechter om de gevraagde machtiging te verlenen. En binnen de rechterlijke macht is het uitgangspunt: Nee, tenzij.

Toch overdrachtsbelasting bij scheiding

Over een bijzondere vorm van scheiden en delen heb ik een column geschreven. Deze is geplaatst in de Thuiscourant

Of gewoon hierna:

Beste lezer,

 Na een echtscheiding wordt een woning vaak toegedeeld aan één van de partijen. Normaal gesproken hoeft deze dan geen overdrachtsbelasting te betalen als de woning in een goederengemeenschap zit die is ontstaan door een huwelijk of een geregistreerd partnerschap.

 In Arnhem speelde een zaak waar de rechter oordeelde dat toch overdrachtsbelasting betaald moets worden. Maak je namelijk willens en wetens misbruik van een wetsregel dan heet dat fraus legis.

 Twee beleggers waren samen eigenaar van tien panden. Afgezien hiervan hadden ze geen relatie met elkaar. De samenwerking werd gestopt en ieder zou volledig eigenaar worden van vijf panden.

 Om te voorkomen dat er overdrachtsbelasting moest worden betaald, besloten deze zakenpartners om ook levenspartners te worden. Zij gingen een geregistreerd partnerschap aan met partnerschapsvoorwaarden waarin stond dat alleen de 10 panden in de gemeenschap van goederen zouden vallen. Al na één dag verbraken zij hun geregistreerd partnerschap.

 Ook tekenden ze de akte van verdeling. Zij stelden dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd was omdat zij hun gemeenschap van goederen verdeelden.

 De belastingdienst vond dit niet acceptabel en stuurde nog een rekening van 6% overdrachtsbelasting over de totale waarde van de tien panden inclusief heffingsrente en een boete. De reden: opzettelijk misbruik van de wet, oftewel fraus legis.

 De (zaken)partners gingen in beroep hiertegen, maar de rechter gaf hen geen gelijk. De rechter oordeelde dat de letter van de wet misschien wel de mogelijkheid bood, maar dat de geest ervan door partijen was overtreden. Het was namelijk overduidelijk dat het geregistreerd partnerschap alleen was aangegaan om maar geen overdrachtsbelasting te hoeven betalen.

 Omdat de wettekst echter de mogelijkheid biedt en er nog geen uitspraken door rechters over deze constructie waren gegeven, oordeelde de rechter dat de boete die de fiscus ook had opgelegd, niet betaald hoefde te worden. Maar dus wel de overdrachtsbelasting en de heffingsrente erover.

 Dus mocht u ooit op het scherpst van een juridische snede handelen, hou dan rekening er mee dat de rechter u via fraus legis op de blaren kan laten zitten.

Kijk ook eens op www.vaknotaris.nl

Rente over een papieren schenking opeisen

De Telegraaf

Voor De Telegraaf heb ik een column geschreven over een schenking op papier tussen ouders en hun kind en de rentebetaling door de ouders over het geschonken bedrag.

Het kind eiste de rente op, maar de rechter ging niet mee in het verhaal.

Als u verder wilt lezen, kijk dan op OverGeld

Samenwonen, scheiden en de financiën

Recent kreeg ik een afstudeer scriptie onder ogen over de financiële gevolgen van een scheiding na samengewoond te hebben. Vooral de financieel zwakkere partij in een relatie (doorgaans een vrouw die voor de kinderen zorgt en part-time werkt) is de dupe van een scheiding.

Het onderzoek is uitgevoerd door de heer Gertjan de Gans en ik raad u aan om dat eens door te nemen. U kunt het hieronder downloaden.
Onderzoek toekomst informele huwelijk

Wilt u contact leggen met de heer Gertjan de Gans, dan kan dat via linkedin

Ook kunt u hem volgen via twitter

Onredelijke uitkomst voor erfgenaam aangepakt bij huur subsidie

Er schijnen regels te zijn die onredelijk uitpakken voor de langstlevende o.a. als het gaat om het vaststellen van de huursubsidie.

Dit zou nu aangepakt worden.

Wilt u meer weten, kijk dan  hier

Fraus Legis bij verdeling. Toch overdrachtsbelasting bij scheiding.

Op de site van de Telegraaf staat een column over een verdeling waarbij toch overdrachtsbelasting werd geheven. De rechter was van mening dat de gevolgde constructie niet past binnen de geest van de wet.

U kunt hier er meer over lezen.

Digitale kluis

Bij de notaris laat je vastleggen wat er met je bezittingen moet gebeuren na je overlijden. Dat komt in je testament te staan.

Maar er is ook nog zoiets als je digitale bezit. Daarover is meestal niets geregeld. Bijvoorbeeld omdat je wachtwoord waarmee je inlogt op Facebook, hyves of je Gmail-account nog wel eens verandert.

Er is nu een flexibele oplossing daarvoor beschikbaar die via de notaris loopt. Daardoor krijg je meer zekerheid en kunnen je erfgenamen je toch aan je oude emails komen of je Facebook profiel wijzigen.

Wil je meer weten, kijk dan hier:
Digizeker oftewel de digitale kluis bij de notaris

Vaste tarieven notaris ?

Dinsdag 16 juni a.s. zal de oud-voorzitter van de Koninklijke Notariële Beroepsorganistaie (KNB), de heer Dolf Plaggemars, in Groningen zijn proefschrift verdedigen.

Onderwerp is  de marktwerking in het notariaat en de titel luidt:
Is de notaris de markt meester?

Ik heb begrepen dat hij daarin ook aan de orde zal stellen om weer vaste tarieven in te voeren voor de particuliere woningmarkt. Dus voor particulieren die een woning (ver)kopen of een hypotheek tekenen voor bijvoorbeeld een verbouwing.

Als u aanwezig wilt zijn, kunt u hier de gegevens vinden.

Op vaknotaris.nl kunt u nalezen hoe u “gratis” naar de notaris kunt gaan.