Persbericht Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie

Ik kreeg onderstaande mail van de beroepsorganisatie van notarissen (KNB) opgestuurd.

Het persbericht is door een technische storing heel lastig te lezen, dus dat laat ik achterwege. Maar ik wil u wel wijzen op de mogelijkheid van de nieuwe site.

Hier volgt de tekst van de mail:
Beste redactie,

 Bijgaand vindt u het persbericht ‘Notaris biedt rechtszekerheid bij (ver)koop woning’. Via de website koopakteonline.nl kunnen kopers of verkopers van een huis een checklist krijgen, toegespitst op hun persoonlijke situatie. Wij denken dat dit voor de doelgroep van uw site interessant is. We zouden het dan ook erg waarderen als u aandacht aan dit bericht wilt schenken.

 Met vriendelijke groet,

 Reinout de Vries

Namens de KNB

Banken strenger bij verstrekken hypotheken aan particulieren

De Nederlandse Bank heeft een bericht naar buiten gebracht over de kredietverstrekking door Nederlandse banken aan bedrijven en particulieren.

Hoofdconclusie is dat er wel meer geld wordt geleend aan bedrijven, maar dat voor aankoop door particulieren van een woning (via een hypotheek) er juist strenger opgelet wordt en er minder geld wordt uitgeleend.

U kunt het bericht lezen op:
http://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/dnbulletin-2011/dnb252597.jsp

Column Thuiscourant 61: Toch overdrachtsbelasting na scheiding

Beste lezer,

Na een echtscheiding wordt een woning vaak toegedeeld aan één van de partijen. Normaal gesproken hoeft deze dan geen overdrachtsbelasting te betalen als de woning in een goederengemeenschap zit die is ontstaan door een huwelijk of een geregistreerd partnerschap.

In Arnhem speelde een zaak waar de rechter oordeelde dat toch overdrachtsbelasting betaald moets worden. Maak je namelijk willens en wetens misbruik van een wetsregel dan heet dat fraus legis.

Twee beleggers waren samen eigenaar van tien panden. Afgezien hiervan hadden ze geen relatie met elkaar. De samenwerking werd gestopt en ieder zou volledig eigenaar worden van vijf panden.

Om te voorkomen dat er overdrachtsbelasting moest worden betaald, besloten deze zakenpartners om ook levenspartners te worden. Zij gingen een geregistreerd partnerschap aan met partnerschapsvoorwaarden waarin stond dat alleen de 10 panden in de gemeenschap van goederen zouden vallen. Al na één dag verbraken zij hun geregistreerd partnerschap.

Ook tekenden ze de akte van verdeling. Zij stelden dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd was omdat zij hun gemeenschap van goederen verdeelden.

De belastingdienst vond dit niet acceptabel en stuurde nog een rekening van 6% overdrachtsbelasting over de totale waarde van de tien panden inclusief heffingsrente en een boete. De reden: opzettelijk misbruik van de wet, oftewel fraus legis.

De (zaken)partners gingen in beroep hiertegen, maar de rechter gaf hen geen gelijk. De rechter oordeelde dat de letter van de wet misschien wel de mogelijkheid bood, maar dat de geest ervan door partijen was overtreden. Het was namelijk overduidelijk dat het geregistreerd partnerschap alleen was aangegaan om maar geen overdrachtsbelasting te hoeven betalen.

Omdat de wettekst echter de mogelijkheid biedt en er nog geen uitspraken door rechters over deze constructie waren gegeven, oordeelde de rechter dat de boete die de fiscus ook had opgelegd, niet betaald hoefde te worden. Maar dus wel de overdrachtsbelasting en de heffingsrente erover.

Dus mocht u ooit op het scherpst van een juridische snede handelen, hou dan rekening er mee dat de rechter u via fraus legis op de blaren kan laten zitten.

Kijk ook eens op http://www.vaknotaris.nl

Niet-Nederlandse notaris

Recent heeft het Europese Hof van Justitie een uitspraak gedaan over de vraag of een lidstaat van de Europese Unie mag eisen dat een notaris alleen een onderdaan mag zijn van dat land.

Met andere woorden dat een Belg geen notaris in Nederland kan worden, maar dat dit ambt alleen door een Nederlander in Nederland of een Belg in België kan worden uitgeoefend.

De uitspraak houdt in dat het ambt van notaris niet zo nauw verbonden is met de rechtsgang/rechtsspraak van een land, dat daarom het principe van vrij verkeer van personen opzij gezet moet worden.

Dus nu kan bijvoorbeeld een Belg ook notaris in Nederland worden, als maar aan alle andere voorwaarden is voldaan. Denk daarbij aan het met goed gevolg afleggen van benodigde studies en het beheersen van de Nederlandse taal.

Meer lezen hierover in andere media:
http://archief.nrc.nl/index.php/2011/Mei/24/Economie/26/Notaris+mag+ook+uit+een+ander+EU-land+komen/check=Y

http://www.rtl.nl/components/financien/rtlz/nieuws/2011/21/eu_landen-mogen-notaris-van-elders-niet-weren.xml

Column 10 De Scherpe Pen: onvindbare verkoper.

Over dit onderwerp heb ik voor De Scherpe Pen een column geschreven.

Als u deze wilt lezen, klik dan hier voor de versie met hyperlinks.

Of hier voor de PDF versie.

Column Thuiscourant 60:Onvindbare erfgenamen en verkoop woning

Bekijk de afbeelding op ware grootte

Voor de Thuiscourant heb ik een column geschreven over deze materie.

U kunt dat nalezen op:
http://www.prepresskelpen.nl/epaper/19_thuiscourantmaastricht/index.html

Of gewoon hieronder:

Beste lezer,

In Zuid-Limburg is sprake van Vergrijzing en Krimp. De gemiddelde leeftijd wordt hoger en ondertussen komen er minder jonge bewoners bij. Op een notariskantoor merk je dat ook omdat er steeds meer woningen worden verkocht door de kinderen omdat beide ouders zijn overleden.

Gevolg is dat bij zo’n levering meer tijd voor onderzoek nodig is. De notaris moet namelijk wel zeker weten dat de kinderen die het koopcontract bij de makelaar hebben getekend, ook de enige erfgenamen zijn van beide ouders. Als dat niet zo is, dan moeten de ontbrekende erfgenamen alsnog meetekenen.

Zoiets komt voor als er ruzie is binnen de familie. Als dan een kind alle contact verbreekt met de familie en in het buitenland, bijvoorbeeld België gaat wonen, dan kan de notaris dit kind niet achterhalen.

In de buurt van Almelo speelde een iets andere situatie die door de rechter op een nette en ook praktische manier werd opgelost. Maar die oplossing kan ook van belang zijn voor u en daarom wil ik er aandacht aangeven.

Een man en vrouw waren getrouwd zonder huwelijkse voorwaarden te maken en zijn in Afrika gaan wonen. Enkele jaren later komen ze terug naar Nederland en koopt de man een huis. Daarna gaan ze scheiden en komt de vrouw te overlijden terwijl ze in ieder geval een dochter heeft van een andere man. Of ze meer kinderen had, was niet te achterhalen, maar zeker niet uitgesloten.

De man verkocht dit jaar de woning, maar de notaris wilde dat alle kinderen van de vrouw mee-tekenden. Want mogelijk was de vrouw mede-eigenaar van de woning door het huwelijk en zijn haar dochter en haar eventuele andere kinderen door haar overlijden dat nu.

De Rechtbank in Almelo heeft toen beslist dat alle kinderen moesten meewerken aan de levering zelfs al zijn hun namen en adressen onbekend. Deze uitspraak mocht de notaris daarna gebruiken om de akte te passeren als de overwaarde maar in depot bleef bij het notariskantoor.

Mocht u in een situatie komen dat niet alle erfgenamen bekend zijn, dan is een kort-geding tegen de onbekende erfgenamen dus een praktische en juridisch correcte oplossing om te voorkomen dat een woning niet meer verkocht kan worden. 

Beste lezer,

 

In Zuid-Limburg is sprake van Vergrijzing en Krimp. De gemiddelde leeftijd wordt hoger en ondertussen komen er minder jonge bewoners bij. Op een notariskantoor merk je dat ook omdat er steeds meer woningen worden verkocht door de kinderen omdat beide ouders zijn overleden.

 

Gevolg is dat bij zo’n levering meer tijd voor onderzoek nodig is. De notaris moet namelijk wel zeker weten dat de kinderen die het koopcontract bij de makelaar hebben getekend, ook de enige erfgenamen zijn van beide ouders. Als dat niet zo is, dan moeten de ontbrekende erfgenamen alsnog meetekenen.

 

Zoiets komt voor als er ruzie is binnen de familie. Als dan een kind alle contact verbreekt met de familie en in het buitenland, bijvoorbeeld België gaat wonen, dan kan de notaris dit kind niet achterhalen.

 

In de buurt van Almelo speelde een iets andere situatie die door de rechter op een nette en ook praktische manier werd opgelost. Maar die oplossing kan ook van belang zijn voor u en daarom wil ik er aandacht aangeven.

 

Een man en vrouw waren getrouwd zonder huwelijkse voorwaarden te maken en zijn in Afrika gaan wonen. Enkele jaren later komen ze terug naar Nederland en koopt de man een huis. Daarna gaan ze scheiden en komt de vrouw te overlijden terwijl ze in ieder geval een dochter heeft van een andere man. Of ze meer kinderen had, was niet te achterhalen, maar zeker niet uitgesloten.

 

De man verkocht dit jaar de woning, maar de notaris wilde dat alle kinderen van de vrouw mee-tekenden. Want mogelijk was de vrouw mede-eigenaar van de woning door het huwelijk en zijn haar dochter en haar eventuele andere kinderen door haar overlijden dat nu.

 

De Rechtbank in Almelo heeft toen beslist dat alle kinderen moesten meewerken aan de levering zelfs al zijn hun namen en adressen onbekend. Deze uitspraak mocht de notaris daarna gebruiken om de akte te passeren als de overwaarde maar in depot bleef bij het notariskantoor.

 

Mocht u in een situatie komen dat niet alle erfgenamen bekend zijn, dan is een kort-geding tegen de onbekende erfgenamen dus een praktische en juridisch correcte oplossing om te voorkomen dat een woning niet meer verkocht kan worden.

Column Thuiscourant 59: Verbouwing appartement

Voor de Thuiscourant heb ik een column geschreven over verbouwing van een appartement.

U kunt deze nalezen op:
http://www.prepresskelpen.nl/epaper/17_thuiscourantmaastricht/index.html#/2/

Of gewoon hieronder.

Stel je woont in een appartementencomplex en je wilt meer woonruimte. Je vat met je architect het plan op om je dakterras dicht te maken, zodat je een extra kamer krijgt. Je wilt toch een terras en dat wordt bovenop deze extra kamer gepland. Daarna blijkt dat de bank de verbouwing best wil financieren, als je maar een hypotheek tekent bij de notaris. Opgetogen bel je je notaris op zodat deze alvast snel alle noodzakelijke gegevens kan gaan verzamelen.

En dan komt de domper. De notaris vraagt namelijk of 80% van de mede-eigenaren wel toestemming heeft gegeven voor deze verbouwing. Als dat niet het geval is, kan de verbouwing namelijk niet doorgaan.

Je notaris legt uit dat dit komt omdat in het splitsingsreglement van je appartementencomplex staat dat jouw dakterras en het (nieuwe) dak gemeenschappelijk eigendom is. Door jouw plannen veranderen deze gemeenschappelijke delen en dan moet de Vereniging van Eigenaars besluiten om deze wijzigingen door te voeren in de splitsingsakte en -tekening. En dat moet met 80% van de stemmen worden goedgekeurd.

Als dat niet lukt, zo vertelt je notaris, kan wel aan de rechter gevraagd worden om zogeheten “vervangende machtiging”. De rechter zal dat verzoek alleen behandelen als het gedaan wordt namens minimaal 50% van de stemmen in de Vereniging van Eigenaars.

Als dat zo is zal de rechter kijken of de tegen-stemmers redelijke gronden voor hun bezwaren hebben. Zo ja dan komt er geen vervangende machtiging en kun je helaas de verbouwing niet uitvoeren. Je notaris illustreert dat met een uitspraak van de Amsterdamse Rechtbank van 23 februari 2011. Daar hadden de tegenstanders als argumenten: precedent-werking en mogelijke beperking van het uitzicht vanuit de binnentuin van het complex. Daar heeft de rechter geoordeeld dat dit geen inhoudelijke en/of redelijke argumenten waren en keurde de voorgenomen verbouwing en de noodzakelijke aanpassingen in de akte en tekening goed.

Je bent erg blij met de waarschuwing van je notaris. Je kunt nu nog de verbouwing (tijdelijk) stop zetten omdat de aannemer nog niet begonnen was met het inplannen van de werkzaamheden. Je moet er toch niet aan denken dat tijdens de verbouwing je mede-eigenaren naar de rechter gaan om een bouwstop af te dwingen omdat jij niet hun goedkeuring hebt gekregen.

De moraal van dit verhaal: Bel bij twijfel je notaris op en vraag hem of haar om je zaken te beoordelen.

Belangrijk bericht voor (niet-)samenwonende samenwoners

Recent heb ik een column geschreven voor Over Geld. Dat ging over een stel dat nog niet samenwoonde en zij in haar testament had vastgelegd dat als ze zij overlijden hij zou erven mits hun nieuwe woning klaar was en ze daar samenwoonden.

Helaas overleed ze voordat het huis klaar was, maar ze waren ondertussen wel alvast gaan samenwonen in een andere woning.

Maar de rechter kwam tot het oordeel dat hij toch niets zou erven.

Wil je verder lezen, kijk dan op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/9660232/__Vonnis_samenwoners__.html

Hoorzitting Tweede Kamer over hypotheken

De Tweede Kamer heeft een hoorzitting gehouden over de nieuwe en strengere regels die banken moeten gaan hanteren bij het verstrekken van hypothecaire leningen.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars heeft daar ook haar visie mogen geven en heeft gewaarschuwd voor nadelige gevolgen ervan.
Zie: http://nieuws.nvm.nl/actual/april_2011/strengere_hypotheek_gevaar_voor_woningmarkt.aspx

Hoogleraar Peter Boelhouwer wordt in dat bericht van de NVM vermeld als spreker. Wilt u meer over hem weten en zijn publicaties, kijk dan op:
http://www.otb.tudelft.nl/live/pagina.jsp?id=128f60a3-b8bd-42b4-b588-17b1041f5132&lang=nl