Gedwongen verkoop huizen; NMA onderzoek kartelvorming.

Als een woning door de bank verkocht wordt omdat de rente over de hypotheekschuld niet wordt betaald, dan gaat dat via een executieveiling.

Al jaren zijn de betrokken partijen, waaronder ook notarissen, niet gelukkig met de gang van zaken op een executieveiling en zijn aanpassingen voorgesteld en (deels) uitgevoerd.

Het probleem is onder andere dat het voor een particulier lastig is om in te schatten wat de bijkomende kosten zijn, waardoor het vaak handelaren zijn die de woningen kopen en weer doorverkopen.

Recent is bekend geworden dat de Nederlandse Mededingings Autoriteit (NMA) onderzoek heeft gedaan naar (mogelijke) kartelvorming bij deze handelaren, waardoor de koopprijzen (te) laag zijn.

Wilt u hier meer over lezen, kijk dan op:
http://www.rtl.nl/components/financien/rtlz/nieuws/2011/17/gedwongen-huizenverkoop-speelveld-handelaren.xml
Dit bericht geeft een goede indruk van de problemen.

Leest u liever het persbericht van de NMA waarop RTL Z zich heeft gebasseerd, kijk dan op:
http://www.nma.nl/nederlands/home/Actueel/Nieuws_Persberichten/NMa_Persberichten/Persberichten_2011/08-11_NMa_verdenkt_handelaren_huizenveilingen_van_kartelafspraken.asp

Jubileum GBA

Dit is een wat luchtiger bericht. Dit jaar bestaat de Burgerlijke Stand namelijk 200 jaar. Voor de notarissen is deze administratie (ook bekend onder de afkorting GBA) van groot belang. Iedere werkdag wordt het geraadpleegd en soms komen er zaken naar voren die cliënten niet verteld hebben in het gesprek.

Denk daarbij bijvoorbeeld aan een echtscheiding van de verkoper, waardoor de ex-echtgenoot/-note ineens naar het notariskantoor moet komen om de akte van levering ook te tekenen.

Het stadsarchief in Amsterdam geeft aandacht aan dit jubileum en wellicht vindt u het leuk om hier eens naar te kijken op:
http://stadsarchief.amsterdam.nl/actueel/nieuws/nieuwsarchief/oud_nieuws_2011/kwartaal_1-2011/index.nl.html#1BRR

Hogere hypotheek dankzij energiemaatregelen ?

Eerder heb ik aandacht besteed aan het Energielabel. (http://www.ntrs.nl/2011/04/28/energielabels-positief-of-negatief/)

Daarbij is een rapport van de universiteiten Maastricht en Tilburg aangehaald waaruit zou blijken dat woningen met een Energielabel sneller en voor een hogere prijs verkocht worden.

Ook is gewezen op kritiek op deze conclusie omdat er wel eerst kosten gemaakt moeten worden om een huis energiezuiniger te maken (en dus een beter label te krijgen), waarbij de vraag is of deze kosten ook wel eruit gehaald worden bij verkoop. Dus misschien is een hoger energielabel wel helemaal niet financieel interessant.

Nu komt er nog een andere kijk op de zaak. Door een energiezuinig huis te kopen, zou je meer inkomen kunnen besteden aan de hypotheekrente. Dus zou een hoger label betekenen dat meer mensen het kunnen kopen.
Lees verder op:
http://www.woonnieuws.nl/artikel/87/%8020-000-extra-hypotheek-bij-aankoop-energiezuinige-nieuwbouwwoning?utm_source=feed&utm_medium=rss&utm_campaign=artikel

Energielabels: Positief of negatief ?

Onlangs heb ik een Twitter-bericht gestuurd over een onderzoek van de Universiteiten Tilburg en Maastricht. Daaruit zou blijken dat woningen met een energielabel sneller en voor meer geld worden verkocht.

Ik vroeg mij toen al af of de woningen waarvoor een energielabel is afgegeven niet vaak huizen zijn die toch al gewild zijn bij kopers, waardoor het persbericht misschien met een korreltje zout genomen moest worden.

Nu is er een tegengeluid te horen. Ik kwam namelijk het volgende bericht tegen:
Een woning met een energielabel levert niet per definitie meer op dan een labelloze woning. In het onderzoek dat het ministerie van Binnenlandse Zaken naar buiten bracht, wordt geen rekening gehouden met de investeringen die nodig zijn om een woning ‘groen’ te krijgen.

Dat zeggen onderzoekers Peter Berkhout en Rob de Wildt van Rigo Research en Advies in een opinieartikel in Cobouw .Wil je verder lezen, kijk dan op:
http://www.duurzaamgebouwd.nl/20110421-%27woning-met-energielabel-verliesgevend%27

Voor een positief bericht over het energielabel, kunt u hier kijken:
http://www.ntrs.nl/2011/04/29/hogere-hypotheek-dankzij-energiemaatregelen/

Column 09 De Scherpe Pen: Krimp en makelaars: Slechte combi ?

In deze column voor De Scherpe Pen geef ik aan dat een goede makelaar oplet als beide ouders zijn overleden en de kinderen het huis verkopen. Zij vragen door om zeker te weten dat ook bij het overlijden van de eerste ouder de langstlevende en/of kinderen ook inderdaad erfgenaam waren.

Wil je verder lezen, klik dan op:
http://www.descherpepen.nl/2011/krimp-en-makelaars-slechte-combi/

Erfpacht woningen

Veel banken hebben bedenkingen bij het verstrekken van een hypothecaire lening als de woning gelegen is op grond die in erfpacht is uitgegeven. Zeker als de grondeigenaar een particulier is.

De Telegraaf heeft hier al vaak aandacht aan besteed en recent ben ik door Manno van den Berg van deze krant gevraagd hem iets te vertellen over erfpacht.

Als u wilt nalezen wat hij geschreven heeft over erfpacht en hypotheken, kunt u dat hier nalezen:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/hypotheken/9576540/__Erfpacht_als_molensteen__.html

Column Thuiscourant 58: Hogere griffierechten

In deze column aandacht voor het voornemen de griffierechten te verhogen. Daardoor wordt beroep aantekenen tegen een hoge WOZ-waarde onaantrekkelijker.
Maar ook beneficiair aanvaarden van een erfenis zou fors duurder worden.

Meer lezen:
http://www.prepresskelpen.nl/epaper/15_thuiscourantmaastricht/index.html#/2/

Of gewoon hierna:

Column Woonkrant 58, Hogere Griffierechten

Onlangs heeft minister Donner een voorstel aan de Tweede Kamer gestuurd om de griffierechten te verhogen per 1 juli 2012. In het regeerakkoord is namelijk vastgelegd dat ook het Ministerie van Justitie moet bezuiniging en hij wil dat (deels) op deze manier halen. Het idee erachter is dat de rechtspraak wordt bekostigd door degene die er gebruik van maakt.

Volgens critici betekent dit dat de drempel om naar de rechter te gaan (te) hoog wordt en dat daardoor de rechtszekerheid wordt “uitgehold”.

Als woningbezitter heeft u ook met deze plannen te maken, want als u de waarde van uw woning voor de Onroerende Zaak Belasting (WOZ) te hoog vindt, moet u eerst het hogere griffierecht betalen voordat de rechter kennis zal nemen van uw bezwaren. Dat kan dus betekenen dat veel mensen maar afzien van deze toets door de rechter van het waarde-oordeel van de gemeente.

Maar de heer Geertjan Sarneel, voorzitter van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), heeft in een column in het Notariaat Magazine van maart 2011, nog op een ander risico gewezen. Namelijk dat het beneficiair aanvaarden van een erfenis ook fors duurder gaat worden.

Als vanwege de hogere griffierechten een erfgenaam dan maar “zuiver” aanvaardt, is deze aansprakelijk voor alle (onbekende of hoger dan verwachte) schulden van de overledene. Daardoor kan meer financiële nood ontstaan omdat de schuldeisers zich kunnen verhalen op het “eigen vermogen” van de erfgenaam.
Wellicht dat er dan erfgenamen in de schuldsanering terecht komen of failliet gaan.

Of dit allemaal zo erg zal zijn, zal de toekomst uitwijzen. Maar het zou prettig zijn als de leden van de Tweede Kamer in ieder geval aandacht besteden aan dit (potentiële) nadelige gevolg.

 Voor meer informatie over beneficiaire aanvaarding, verwijs ik u graag naar mijn site www.ntrs.nl.

Successierechten in Spanje afgeschaft

Het bovenstaande is misschien niet helemaal waar, maar het scheelt niet veel. Althans dat heb ik begrepen van een deskundige.

Wilt u hier meer over weten, lees dan verder op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/9565215/__Successierechten_Cataloni_afgeschaft__.html?p=7,2

Column 01 Vakblad Hypotheekadviseurs: Artikel 1:88 ook bij samenwoners

Ik heb voor dit Vakblad van Kluwer een column geschreven.

U kunt deze nalezen op:
Column 01 Vakblad Hypotheekadviseurs, Artikel 1 88 ook bij samenwoners

Of gewoon hieronder.

Tijdens uw studie is ongetwijfeld aandacht besteed aan de toestemming die echtgenoten elkaar moeten geven als er een hypotheek gevestigd wordt op de echtelijke woning. In de praktijk merkt u hier weinig van omdat dit gebeurt in de hypotheekakte die door de notaris wordt opgesteld. Maar dit wetsartikel kan ook spelen als samenwoners een woning kopen met een hypothecaire lening en dan zult u meer werk moeten verzetten.

Situatieschets: de heer Janssen is getrouwd met mevrouw Pietersen. De echtscheiding is al aangevraagd, maar nog niet uitgesproken door de rechter en dus ook nog niet ingeschreven bij de gemeente. De heer Janssen is het huis uitgegaan en heeft met zijn nieuwe partner, mevrouw Claassen, een woning gekocht en het koopcontract bij de makelaar getekend. Zij gaan niet trouwen, maar blijven samenwonen en de woning wordt betaald doordat zij samen een lening aangaan bij een bank. En u bent gevraagd om de hypotheekte regelen.

Toestemming

Uit artikel 88 lid 1 sub a. van Boek 1 Burgerlijk Wetboek (BW) blijkt dat zolang de heer Janssen getrouwd is, hij de toestemming van zijn (toekomstige ex-)echtgenote, mevrouw Pietersen, nodig heeft als hij hun echtelijke woning zou verkopen of daarop een hypotheek wil vestigen. Omdat hij juist een nieuwe woning gekocht heeft en alleen die woning als onderpand in de hypotheekakte zal worden vermeld, zou je kunnen denken dat de toestemming van mevrouw Pietersen in dit geval niet nodig is.

In datzelfde artikel staat echter, onder sub c, vermeld dat de heer Janssen ook toestemming van mevrouw Pietersen moet hebben als hij zich borg stelt voor de schulden van een ander dan wel hoofdelijk medeschuldenaar wordt. En dat is nu net de situatie als de heer Pietersen samen met zijn nieuwe liefde, mevrouw Claassen, de lening aangaat bij de bank. De hypotheekbank zal namelijk bijna zeker eisen dat de schuldenaren hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schuld.

Wanneer de akte van levering van de nieuwe woning bij de notaris moet worden gepasseerd vóór dat de echtscheiding tussen de heer Janssen en mevrouw Pietersen definitief is geworden, zal de laatste dus haar toestemming moeten geven aan haar (toekomstige ex-)echtgenoot om samen met zijn vriendin de lening aan te gaan.

Adviesgesprek

Om problemen te voorkomen is het dus verstandig als u in het adviesgesprek met de heer Janssen en mevrouw Claassen vraagt of te verwachten is dat mevrouw Pietersen haar toestemming zal geven of niet. In het laatste geval zit er waarschijnlijk weinig anders op dan het passeren van de akte van levering en hypotheekakte uit te stellen tot de echtscheiding formeel-juridisch rond is.

U zult dan moeten adviseren om het koopcontract van de makelaar aan te passen door op te nemen dat de akte van levering bijvoorbeeld drie maanden later getekend wordt of zoveel eerder als de echtscheiding formeel rond is. U moet dan ook zorgen dat de offerte van de bank lang geldig is en eventueel verlengd kan worden.

Extra werk

Stel dat mevrouw Pietersen geen problemen heeft met de aankoop door haar (toekomstige ex-)man samen met zijn nieuwe vriendin, dan moet u waarschijnlijk toch extra werk verrichten. Formeel is het namelijk zo dat als de heer Janssen en mevrouw Pietersen geen huwelijkse voorwaarden hebben, dus in de wettelijke gemeenschap van goederen zijn getrouwd, de nieuw af te sluiten hypothecaire lening in deze gemeenschap valt. Daardoor wordt mevrouw Pietersen medeaansprakelijk voor deze schuld.

De notaris moet mevrouw Pietersen op dit gevolg wijzen op grond van de ‘Belehrungsplicht’. Hij of zij zal waarschijnlijk ook adviseren om niet te tekenen voordat de hypotheekbank mevrouw Pietersen ontslagen heeft van deze aansprakelijkheid.

Praktisch probleem is dat als pas op dat moment zo’n verzoek aan de bank gestuurd wordt, er nog maar weinig tijd rest voordat de akte van levering getekend moet worden door de heer Janssen en mevrouw Claassen. Zeker ook omdat mevrouw Pietersen voor de bank geen partij is bij de hypotheekaanvraag en zij dus volgens de bank ook niet aansprakelijk is voor de schuld.

Het is dan erg praktisch als u bij de hypotheekaanvraag dit probleem van de formele medeaansprakelijkheid van mevrouw Pietersen, die dus uit de wet volgt, al heeft aangekaart en ook al aan de bank heeft gevraagd om te bevestigen dat zij haar daarop niet zal aanspreken.

Alimentatie voor ex-samenwoners

Onder deze kop stond op pagina 18 van NRC Handelsblad van 12 april jl. een artikel over een onderzoek dat diverse juristen hadden opgesteld voor het kabinet.

Reden en Advies
Omdat vooral vrouwen (met kinderen) financieel slechter af blijken te zijn na het einde van een relatie, adviseren zij o.a. om een wettelijk recht op alimentatie voor samenwoners in te voeren. 

 Het is een voorstel en dus nog geen recht, maar als je gaat samenwonen is het verstandig om over dit onderwerp te praten. In je samenlevingscontract kun je altijd afspraken over alimentatie opnemen.

Wil je meer lezen over het advies, klik dan op:
http://www.vu.nl/nl/Images/pb%2011.062%20Huwelijkse%20voorwaarden_tcm9-209709.pdf