Column 14. Europese vragen en antwoorden

 

Dit keer een heel kort bericht.

Als u te maken heeft met grensoverschrijdende zaken, dan is het handig om eens de volgende site te bezoeken: https://e-justice.europa.eu.

Hier kunt u over allerhande onderwerpen juridische informatie vinden. Dit kan met name van belang zijn als er vragen op komen onder en onduidelijk is van welk Europees land het recht de antwoorden moet geven.

Denk bijvoorbeeld aan de volgende situaties:

  • u heeft een sta-caravan/vakantiehuisje in de Belgische Ardennen. Is Belgisch recht van toepassing bij scheiding, overlijden of verkoop?
  • U overwintert in Spanje. Is Spaans erfrecht van toepassing op de Spaanse delen van uw erfenis als u overlijdt?

Dit is absoluut geen uitputtende opsomming, maar alleen bedoeld om u een indruk te geven wanneer het handig kan zijn om deze site te bezoeken.

Mocht u met vragen zitten over zaken die grensoverschrijdend zijn (binnen de Europese Unie), dan kunt u eens hier kijken voor antwoorden.

Eerder verschenen op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/7493029/__Internettip__.html

Nieuwe maatregelen voor woningbezitters

De ins en outs ken ik nog niet, maar er zijn nieuwe maatregelen aangekondigd om de woningmarkt vlot(ter) te trekken.

Voor iedere huiseigenaar interessant.
Zowel bij verbouwing (lagere BTW) als bij dubbele woningbezit (langere termijn voor dubbele aftrek hypotheekrente) als voor mensen die een huis kopen en weer willen doorverkopen (termijn wordt 12 ipv. 6 maanden waarin niet nogmaals over hetzelfde bedrag 6% overdrachtsbelasting betaald moet worden).

Volgens de laatste berichten zou de termijn van 12 maanden bij doorverkoop alleen gelden voor woningen die in 2011 worden aangekocht. Dus deze maatregel geldt niet voor woningen die in 2010 worden aan- en doorverkocht.

Kijk op:
http://www.minfin.nl/Actueel/Nieuwsberichten/2010/08/Kabinet_wil_woningmarkt_stimuleren

http://www.minfin.nl/Actueel/Kamerstukken/2010/08/Tijdelijke_maatregelen_woningmarkt

Column 13. De bijplussende notaris: Kan dat zomaar ?

AMSTERDAM –  In mijn vorige column heb ik geschreven over de bijklussende notaris. Ik heb toen aangegeven dat ook de bijplussende notaris bestaat. Dit is de notaris die een lage offerte afgeeft voor het te verrichten werk, maar achteraf allerlei extra’s op de nota zet.

Eind juni heeft de hoogste tuchtrechter een notaris hiervoor op de vingers getikt. De stelling van de notaris was dat in de algemene voorwaarden stond dat hij bevoegd was om al deze extra kosten te rekenen en dat dit extra werk toch echt nodig was om het door de klant gewenste resultaat te bereiken.

De tuchtrechter heeft daar korte metten mee gemaakt. Vooral belangrijk is dat de rechter vond dat het aan de notaris is om een zodanige opgaaf te doen dat daarmee alle normaal te verwachten werkzaamheden betaald worden. Het is niet aan de klant om te weten wat de notaris wel en niet moet doen om het gewenste resultaat te behalen. Dat houdt wel nog de mogelijkheid open dat de notaris in uitzonderingsgevallen extra kosten mag rekenen.

Daarom is van belang dat de notaris duidelijk in de offerte aangeeft welke (bijzondere) werkzaamheden niet in het tarief zijn inbegrepen. Ik neem aan dat de notaris dan ook bijbehorende extra kosten moet vermelden.

Voor u als consument is deze uitspraak heel prettig. Als de notaris meer-kosten wil rekenen, dan kunt u nu de notaris duidelijk maken dat dit niet zomaar kan. Ook de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) is verheugd over deze uitspraak. Er is aan alle (kandidaat-)notarissen een brief gestuurd waarin onder meer vermeld is dat ook u als consument over deze uitspraak zult worden voorgelicht. Niet via een grote advertentie-campagne in kranten of op internet, maar wel via de site.

Graag draag ik een steentje bij aan deze voorlichting door u in deze column te wijzen op het belang van de uitspraak. Ook wijs ik u graag op de niet-verplichte code van de KNB inzake het uitbrengen van offertes.

Eerder verschenen op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/7482514/__Bijplussende_notaris__.html

Column 11. Hoge Raad: Aandeel reservefonds VvE moet in Box 3 worden opgegeven

Niet leuker en ook niet makkelijker

In het systeem van de inkomstenbelasting is de eigen woning een vreemde eend in de bijt. In box 1 vallen, simpel gesteld, alle inkomsten uit (gewezen) arbeid. Dus uw salaris en pensioen. In box 3 komt al het vermogen zoals spaargeld terug.
De eigen woning is echter ook in box 1 terechtgekomen, terwijl u daar geen inkomen uit krijgt door arbeid die u verricht. Door zelf het houtwerk te schilderen, bespaart u misschien geld. Maar u krijgt daar niet voor betaald.

Nu levert dit een klein probleem op. Als u in een appartement woont dat uw eigendom is, betaalt u iedere maand servicekosten. Een deel daarvan wordt door het bestuur van de Vereniging van Eigenaars (VvE) apart gezet voor toekomstig groot onderhoud aan het gebouw.

Dat leidde tot de vraag of stortingen in deze reservepot niet ook bij de belastingaangifte moeten worden opgegeven. Een argument hiervoor is dat een eigenaar van een woning ook geld opzij zet voor groot onderhoud en dat ieder jaar wel als spaargeld in box 3 moet opgeven. Een tegenargument is dat deze huiseigenaar gewoon over dit geld kan beschikken en het ook kan gebruiken om bijvoorbeeld een auto te kopen. De eigenaar van een appartement kan dat niet, omdat het geld gereserveerd is door de VvE.

Recent heeft de Hoge Raad bepaald dat de eigenaren van een appartement hun aandeel in de reserves van de VvE ook in box 3 moeten vermelden. Heeft u dat niet gedaan in uw aangifte inkomstenbelasting 2010? Doe het dan alsnog middels een verbeterde aangifte.

Overigens betekent deze uitspraak voor alle besturen van VvE’s en hun administrateurs meer werk. Aan het begin van ieder jaar zullen ze aan alle eigenaren van appartementen een opgaaf moeten sturen van de stand van de reserves. Maar alleen een deel van deze eigenaren heeft al zoveel spaargeld dat ze ook daadwerkelijk belasting moeten betalen in box 3 over hun deel van deze reserves.

Dus ik heb het idee dat de slogan van de Belastingdienst hier niet helemaal opgaat: Het is namelijk niet leuker, en het is voor het bestuur van de VvE ook niet makkelijker geworden.

Eerder verschenen op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/7434887/__Niet_leuker_en_ook_niet_makkelijker__.html?p=15,1

Column 10. Faillissement en de woning van de niet failliete echtgenoot

Heeft u wel eens gehoord van artikel 61 Faillissementswet?

Dit artikel wordt door de curator gebruikt als bijvoorbeeld de man failliet wordt verklaard, maar de vrouw veel vermogen op haar naam heeft staan en zich dan beroept op hun huwelijkse voorwaarden om te voorkomen dat de schuldeisers zich kunnen verhalen op haar vermogen. De vrouw stelt eigenaar te zijn van de woning, omdat deze op haar naam staat bij het Kadaster.

Dit verweer gaat vaak niet op omdat het artikel de regel bevat dat de vrouw moet aantonen dat zij de woning geheel met eigen geld heeft betaald. Daarbij wordt wel rekening gehouden met het feit dat de woning vaak middels een lening van de bank wordt betaald, maar de vrouw moet wel aantonen dat zij de rente (en aflossing) helemaal zelf heeft betaald.

Strenge eisen

Door de rechtbank in Almelo werden dit jaar strenge eisen gesteld aan het verweer van een niet-failliete echtgenote dat zij eigenaar was van de woning en de curator dus het huis niet kon verkopen om de schuldeiser van de man af te betalen. De vrouw had namelijk in 2002 de woning gekocht en daarbij 40% betaald uit het geld dat ze overhield na verkoop van haar vorige huis. De andere 60% werd geleend van de bank via een aflossingsvrije hypotheek. Helaas was het wel zo dat de man mede-schuldenaar was voor deze lening en ook geld overmaakte op de rekening van zijn vrouw, waarvan de bank weer de rente afschreef.

De man claimde dit alleen gedaan te hebben om mee te betalen aan de gewone kosten van het huishouden (de boodschappen) en niet om mee te betalen aan de rente. De rechter volgde hem niet in deze opvatting. Eén van de redenen was dat de man op grond van de wet een onderhoudsverplichting had ten opzichte van zijn echtgenote, zeker toen deze tussen 2001 en najaar 2006 geen baan en ook geen inkomen had. Hij had dan ook de plicht om zijn echtgenote te helpen om de rente te betalen.

Alles bij elkaar genomen oordeelde de rechtbank dat de man een deel van de kosten van het huis had betaald en dat de vrouw niet het huis volledig zelf had betaald. Daarmee was de curator erg blij, want die kon nu de woning verkopen ondanks de huwelijkse voorwaarden en de tenaamstelling van de woning bij het Kadaster. Dat de bank als eerste afbetaald wordt vanwege haar hypotheekrecht betekent alleen maar dat de andere schuldeisers slechts uit de overwaarde kunnen worden betaald.

Klik hier voor meer informatie over deze rechtszaak.

Eerder verschenen op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/7370734/__Faillissement_en_woning__.html?p=15,1

Column 09. Overlast in een appartementencomplex

AMSTERDAM –  Recent is door de rechtbank in Utrecht een uitspraak gedaan over overlast van een mede-eigenaar van een appartementencomplex. De eigenaar van het appartement veroorzaakte niet alleen veel overlast, maar ook schade aan ramen en deuren.

De rechter nam dit niet zomaar aan van de mede-eigenaars, maar heeft ook gekeken naar politierapporten. Deze bevestigden het beeld.

Niet alleen was de betreffende eigenaar geen goede buur, maar ook nog eens een wanbetaler. Uit de administratie van de Vereniging van Eigenaars bleek dat hij een forse achterstand had in de betaling van de maandelijkse bijdrage.

Uit de uitspraak blijkt dat de Vereniging van Eigenaars gedaan heeft aan dossieropbouw, met andere woorden: er voor zorgen dat er de nodige keren brieven gestuurd zijn aan deze bewoner. Ook is vaak geprobeerd om in onderling overleg te komen tot een oplossing en het achterwege laten van overlast. Er zijn zelfs concrete afspraken daarover gemaakt, maar de betreffende persoon hield zich er niet aan.

Uiteindelijk heeft de Vereniging van Eigenaars na twee jaar besloten om het splitsingsreglement in te roepen en de bewoner de toegang tot het gebouw en ook zijn woning te ontzeggen. De eigenaar kon dus niet meer in zijn eigen huis komen, maar de overlast eindigde wel.

Dat de eigenaar hiermee niet blij was, is zacht uitgedrukt. In de daaropvolgende rechtszaak die hij aanspande tegen de Vereniging van Eigenaars, heeft de rechter echter de mede-bewoners gelijk gegeven en het verbod gehandhaafd.

Mogelijkheden

Mocht u dus last hebben van een mede-eigenaar van een woning in een appartementencomplex, dan weet u nu dat u mogelijkheden heeft om in te grijpen. Daarbij is het wel van belang om vaak te waarschuwen, afspraken vast te leggen, de politie te bellen en dat alles schriftelijk vast te leggen.

Als de overlast dan blijft, dan kunt u naar de rechter toegaan en verwijzen naar uw dikke dossier en de uitspraak van de rechtbank in Utrecht.

Eerder verschenen op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/7328507/__Overlast_in_appartementencomplex__.html?p=15,1

Column 08. Jubelvrijstelling

In ieder beroep worden begrippen gebruikt waar je als buitenstaander niet van begrijpt wat er mee bedoeld wordt. Maar werk je in die branche, dan heb je aan een half woord genoeg. Het notariaat is daarop geen uitzondering. Sinds 1 januari 2010 kennen we de jubelvrijstelling. Graag leg ik u uit wat daarmee bedoeld wordt.

Het gaat hier om schenkingsbelasting zoals sinds die datum geregeld is in de wet (voor 1 januari 2010 heette dit schenkingsrecht).Ouders mogen ieder jaar aan hun kinderen een (klein) bedrag schenken van € 5000 zonder dat daarover schenkingsbelasting betaald hoeft te worden. Dit noemen we de gewone vrijstelling.

Als een kind tussen de 18 en 35 jaar is, mag dit bedrag eenmalig verhoogd worden tot €24.000 zonder dat daar extra eisen aan worden gesteld. De enige eis is dat er aangifte gedaan moet worden bij de belastinginspecteur en een beroep gedaan dient te worden op deze eenmalige verhoogde vrijstelling.

Maar als een kind tussen de 18 en 35 jaar is en een eigen woning aankoopt, dan mag er tot maximaal €50.000 geschonken worden door de ouders, mits aangifte gedaan wordt. En dit heet dan de jubelvrijstelling en deze is nieuw. Want voor 1 januari 2010 bestond deze niet.

Nadeel

Een nadeel van de jubelvrijstelling is wel dat er een eigen woning mee moet worden gekocht door het kind. Heeft het kind al een woning in eigendom en zouden de ouders nu geld willen schenken om een verbouwing te betalen, dan is niet voldaan aan deze voorwaarde van de jubelvrijstelling. Ook als een ouder geld schenkt waarmee de hypotheek wordt afgelost, is dat geld dus niet gebruikt voor de aankoop van de woning. Dus is er schenkingsbelasting verschuldigd.

Maar uit goed ingelichte bronnen heb ik begrepen dat vanaf 1 januari 2011 de jubelvrijstelling ook gaat gelden voor verbouwingen en aflossingen door de kinderen. Heeft u dus genoeg geld om aan de kinderen te schenken, maar hebben ze al een eigen woning die ze willen verbouwen of willen ze op de hypotheek aflossen, dan kunt u dus vanaf die datum misschien gebruikmaken van de jubelvrijstelling.

Er zijn hier ook nadelen aan, onder meer dat de hypotheekrenteaftrek lager wordt en dat er bij echtscheiding van de kinderen problemen kunnen ontstaan. Hierover een volgende keer meer.

Eerder verschenen op:
http://www.telegraaf.nl/overgeld/experts/ernstloendersloot/7290984/__Jubelvrijstelling_ook_voor_verbouwing_en_aflossing__.html?p=15,1