Brief verwijzers inzake Failissementsrecht

Geachte relatie,

Het zal u niet ontgaan zijn dat er o.a. op de beursen een probleem is. Daarnaast of als gevolg daarvan zijn er ook remmingen in de economie en houdt ook het Internationaal Monetair Fonds rekening met een wereldwijde nulgroei of zelfs recessie. Dit betekent dat afnemers van u of uw relaties in betalingsproblemen komen. Voor u of uw relaties kan dat betekenen dat ook debiteuren of die van deze debiteuren in de financiële problemen kunnen komen, waardoor rekeningen niet betaald worden.

Om te voorkomen dat u meer problemen krijgt dan nodig is, heeft u vast maatregelen genomen in de overeenkomsten die met uw afnemers zijn gesloten en de Algemene Voorwaarden die daarbij van toepassing zijn.

Onlangs hebben wij een introductiecursus faillissementsrecht bijgewoond welke gegeven werd door een advocaat/curator. Daarbij kwam aan de orde dat slechts ongeveer 3% van de gewone crediteuren bij een faillissement (gedeeltelijk) wordt betaald en dat vaak blijkt dat de genomen maatregelen onvoldoende zijn.

Zoals u zult begrijpen, schrokken wij daarvan en willen wij u een aantal punten doorgeven waar u en/of uw relaties eens naar moeten laten kijken door een deskundige. Gaat u dus naar uw advocaat/juridisch adviseur en overleg met deze. Wij zijn niet meer dan een leek op dit gebied en het volgende is opgetekend naar aanleiding van ons begrip van de introductiecursus. Iedere aansprakelijkheid wordt dan ook afgewezen.

Mocht na lezing van dit stuk een deskundige op het gebied van faillissementrecht zich geroepen voelen om e.e.a. te corrigeren en/of nader toe te lichten, dan zullen wij graag de op- en/of aanmerkingen doorsturen aan allen die ook dit schrijven van ons ontvangen.

Punt 1

De eerste opmerking tijdens de cursus betrof de toepasselijkheid van de Algemene Voorwaarden. Vele bedrijven volstaan met vermelding op de nota of hun briefpapier dat de Algemene Voorwaarden toepasselijk zijn.

Bij de afwikkeling van een faillissement wordt door curatoren de vraag opgeworpen of u als crediteur kunt aantonen dat de Algemene Voorwaarden van toepassing zijn op de door u geleverde diensten/producten. Als u dan niet kunt aantonen dat de debiteur de voorwaarden ook heeft gezien, staat u op grote achterstand.

Het advies was dan ook om bestellingen te bevestigen en daarbij expliciet te vermelden dat uw Algemene Voorwaarden toepasselijk zijn en deze dan ook nog eens bij te voegen. Ook dat laatste moet u dan duidelijk in uw bevestigingsbrief vermelden. Ook bij klanten waar al langer zaken mee worden gedaan, werd geadviseerd om dat bij de eerst komende bestelling te doen.

Punt 2

Vervolgens kwam er een opmerking inzake Eigendomsvoorbehoud in Algemene Voorwaarden. De cursusleider gaf aan dat in de Algemene Voorwaarden vaak wel een eigendomsvoorbehoud wordt gemaakt, maar dat dit vaak niet goed is gedaan.

U behoudt zich dan het eigendom voor van de geleverde zaken totdat er betaald is.

Op de website van het Nederlands Verbond Toelevering Bouw (www.nvtb.nl/index.cfm/index.cfm) wordt als voorbeeld gegeven dat er stenen zijn geleverd, maar deze bij de debiteur op een grote hoop liggen met gelijke stenen die van een andere leverancier komen. Als u dan niet kunt aantonen welke individuele baksteen door u is geleverd, dan heeft uw eigendomsvoorbehoud geen enkele zin gehad.

Stel dat u wel kunt aantonen, welke bakstenen van u zijn (bijvoorbeeld doordat er in iedere baksteen een code is aangebracht), dan heeft u vervolgens misschien toch nog een probleem. Stel namelijk dat de rekening slechts voor 50% is voldaan. Volgens de cursusleider is het dan aan u om aan te tonen welke specifieke baksteen volledig en welke baksteen in het geheel niet is betaald. Het zal u niet lukken dit te bewijzen en dat betekent dat de curator u zonder uw bakstenen terug naar huis stuurt. U bent dan weer concurrent-debiteur en krijgt waarschijnlijk nooit uw geld.

De oplossing hiervoor zou een verlengd eigensdomsvoorbehoud zijn. Dit moet echter wel correct in uw Algemene Voorwaarden zijn vermeld en die moeten dan wel toepasselijk zijn (zie punt 1).

Volgens de cursusleider betekent e.e.a. in de praktijk dat minder dan 3% van de crediteuren hun spullen terugkrijgen.

Punt 3

Een laatste punt dat ik nog mee wil geven, betreft de verpanding van de post debiteuren. Als u een financiering heeft bij een bank, zult u dit zeker mee maken of meegemaakt hebben. U geeft dan aan de bank op voorhand uw debiteuren-portefeuille.

Volgens de wet kan dit via een bij afdeling de Registratie en Successie van de Belastingdienst geregistreerde akte en moet het gaan om bepaalbare vorderingen. De bank verplicht u daarom om (meestal) iedere maand een overzicht aan de bank te sturen van uw debiteuren.

Er schijnt nu een discussie te zijn hoe de bank daar verder mee om moet gaan. Ziet de bank er niet op toe dat deze lijsten van debiteuren worden toegestuurd, dan is het mogelijk dat de verpanding geheel geen zekerheid biedt aan de bank. Stel dat de lijsten wel keurig worden opgestuurd, dan is nog de vraag of de bank die lijsten dan niet telkens moet laten registreren om zekerheid te hebben.

Het schijnt dat er een bank is in Nederland die nu iedere dag naar de Registratie gaat met een briefje waarin niets anders staat dan dat er een verpanding van debiteuren heeft plaatsgehad, waarvan de exacte omvang blijkt uit de administratie van diezelfde bank. Dit zou dan voor alle filialen van deze bank voldoende zijn.

Vooral voor de adviseurs bij banken is dit punt van belang. Misschien moet de kredietcommissie van uw bank zich nog eens beraden op de werkwijze. Mocht u als ondernemer echter diensten of goederen leveren en heeft u de debiteuren van uw afnemer aan u laten verpanden, neem dan zeker contact op met uw jurist om te beoordelen of u uw handelwijze moet aanpassen.

Punt 4

Als u dan toch bij uw juridisch adviseur aan tafel zit om het voorgaande te bekijken, praat dan ook eens over de verhuurconstructie.

Ik ga hier verder niet diep op in, maar het schijnt dat deze methode wordt ingezet als er signalen zijn dat de fiscus bodembeslag gaat leggen. Met de verhuur-constructie voorkomt de ondernemer dat (een deel van) de apparatuur door de belastingdienst in beslag genomen wordt.

Wel gaat dan direct het bedrijf (letterlijk) op slot, zodat doorwerken onmogelijk is. Dit schijnt echt een laatste redmiddel te zijn en heeft eigenlijk alleen een voordeel voor de bank die de financieringen heeft verstrekt aan de ondernemer.

Omdat daardoor de schuld aan de bank doorgaans (wat) lager uitvalt, dan als de belastingdienst het bodembeslag kan leggen, heeft de ondernemer daar toch een (klein) voordeel mee. In de praktijk is de ondernemer namelijk toch ook privé aansprakelijk richting de bank als er een faillissement is.

Brief verwijzers inzake nieuwe uitbetalingsregels.

 

 

 

Maastricht, 21 januari 2008

 

Referentie                   Nieuwe regelgeving betalingen

In behandeling bij        Mr Ernst Loendersloot

 

 

 

 

Geachte relatie,

 

In ons streven om onze dienstverlening te optimaliseren opdat onze wederzijdse cliënten daar het voordeel van hebben, sturen wij u met een zekere regelmaat informatie waarvan wij denken dat die relevant is. Deze brief is daar wederom een onderdeel van.

 

In het streven naar het voorkomen van misbruik van het notariaat door criminelen bij witwassen of terroristen bij de financiering van hun activiteiten, heeft onze beroepsorganisatie een nieuwe richtlijn opgesteld terzake van de uitbetaling van gelden bij transacties met onroerende zaken. Deze regels van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) zijn door haar opgesteld in overleg met het Ministerie van Justitie (MvJ).

 

Wat onze eigen gedachten ook mogen zijn over deze nieuwe regels, zij zijn een gegeven. Het grootste deel van deze regels zal voor u geen belemmeringen vormen in uw eigen adviespraktijk. Een klein deel echter wel en daarop willen wij kort ingaan.

 

De achterliggende gedachte van de KNB en het MvJ is geweest dat de uitbetalingen door de notaris traceerbaar moeten zijn, moeten geschieden overeenkomstig opdrachten van financiële instellingen en dat overblijvende gelden alleen mogen worden overgemaakt op een rekening van de cliënten.

 

Aflossing kredieten

Stel nu dat de cliënt een deel van de gelden die geleend worden middels een hypotheekakte, wil gebruiken voor aflossing van een doorlopend krediet. Tot nu toe gaf de cliënt dan het rekening nummer op van dit krediet en werd daarop een deel van de gelden overgemaakt door de notaris.

 

Onder de nieuwe regelgeving mogen wij dat alleen doen als in de opdrachtbrief voor de hypotheek expliciet is opgegeven dat er afgelost moet worden op het krediet. Ontbreekt deze opdracht, dan zal de cliënt zelf voor overboeking moeten zorgen, nadat de gelden op zijn of haar rekening zijn bijgeschreven.

 

Met andere woorden: als aflossing van een krediet gewenst is door cliënt (maar niet verplicht gesteld door de hypotheekhouder) dan zult u als adviseur toch in de opdrachtbrief moeten laten opnemen dat de notaris voor aflossing moet zorgen. Gebeurt dat niet, dan zal cliënt het zelf (achteraf) moeten regelen.

 

Arbeidsongeschiktheidsverzekeringen

Tot nu toe gebeurde het wel dat u als adviseur ons een kopie stuurde van een nota voor de betaling van koopsom van een arbeidsongeschiktheidsverzekering met het verzoek deze premie te voldoen uit de hypotheekgelden.

 

Ook hier geldt dat onder de nieuwe regelgeving de notaris dit alleen mag doen als dit expliciet in de opdrachtbrief van de hypotheekakte staat. Willen cliënten dus deze verzekering afsluiten en betaling van de premie via de notaris laten verlopen, dan zult u als adviseur er voor moeten zorgen dat dit wordt opgenomen in de opdrachtbrief. Als dat niet gebeurt, dan zult u zelf in de gaten moeten houden of cliënten na het passeren zelf de koopsom overboeken.

 

Uitbetalingen aan anderen

Soms komt het voor dat cliënten het geld dat overblijft na verkoop van hun woning, willen laten overboeken naar anderen dan henzelf. Denk bijvoorbeeld aan ouders die schenkingen willen doen aan de kinderen of kinderen die een (onderhandse) lening bij hun ouders willen aflossen. Ook bij het afsluiten van een hypotheek komt het voor dat het geld (deels) gebruikt wordt hiervoor.

 

Onder de nu geldende regels mogen wij deze service niet meer verlenen. Het na de ondertekening overblijvende geld mag namelijk alleen gestort worden op een rekening ten name van de cliënt. Hieronder valt overigens gelukkig wel een en/of rekening die cliënt met een ander heeft.

 

Uitzondering op de regel is weer dat een expliciete opdracht tot aflossing, opgenomen in de opdrachtbrief voor een hypotheekakte, door de notaris opgevolgd moet worden. Ook hier ligt dus weer een taak voor u in uw advisering.

 

Storting beleggersrekening

Ook de storting van geld op een beleggersrekening valt onder de nieuwe regelgeving. Hiervoor geldt nu dat de beleggersrekening op naam van de cliënt moet staan, anders mogen wij geen gelden overmaken op die beleggersrekening.

 

Bij diverse hypotheken is het echter zo dat de rekening niet op naam van cliënt staat, maar een zogeheten tussenrekening is van de (beleggings)maatschappij. De nieuwe regelgeving betekent dus dat de na de transactie overblijvende gelden eerst door ons overgemaakt moeten worden op de betaalrekening van de cliënt, waarna deze zelf voor overboeking naar de beleggersrekening moet zorgen.

 

Ook hier weer de uitzondering dat als in de opdrachtbrief voor de hypotheekakte een expliciete opdracht staat tot overboeking op de (tussen)beleggersrekening, die opdracht wel uitgevoerd moet worden door ons.

 

Conclusie

Door de nieuwe regelgeving wordt de mogelijkheid voor de notaris om service te bieden bij de financiële afwikkeling van bijvoorbeeld hypotheekakten en levering helaas beperkt.

 

Als er gelden die overblijven overgeboekt moeten worden dan, kan dat alleen op een rekening die (mede) ten name staat van cliënt of als er in de opdrachtbrief voor de hypotheek expliciet staat dat overboeking moet plaatsvinden.

 

Als adviseur van cliënten betekent dit dat u meer werk krijgt omdat u of moet zorgen voor die vermelding in de opdrachtbrief of moet controleren (nadat de akte is getekend) dat cliënt zelf zorgt voor de overboeking naar bijvoorbeeld de beleggersrekening of van de koopsom voor de arbeidsongeschiktheidsverzekering.

 

Om de slogan van de belastingdienst aan te passen:

Makkelijker hebben ze het niet willen maken.

 

Mocht u nog vragen en/of opmerkingen hebben, dan vernemen we dat graag van u, zodat de service van ons kantoor en die van u richting onze wederzijdse cliënten steeds beter kan worden.

 

Met vriendelijke groet,

 

 

 Mr Ernst Loendersloot

Column 2, Er is niets voorlopigs aan het voorlopig koopcontract en inschrijven bij het kadaster

Beste Lezer,

Ik wil dit keer proberen om een belangrijk misverstand weg te nemen. Het gaat dan om de term: voorlopig koopcontract.

Als u een woning koopt om daar zelf in te gaan wonen, dan moet er een schriftelijk koopcontract opgemaakt worden. Normaal doet de makelaar dat, maar ook uw notaris kan deze service bieden. In het koopcontract staan alle afspraken die u met de verkoper heeft besproken en waaraan u zich moet houden.

Er zijn slecht een zeer beperkt aantal mogelijkheden om onder de afspraken uit te komen en ik zal een aantal bespreken.

Als koper heeft u het wettelijke recht om, binnen 3 dagen na ontvangst van de getekende koopovereenkomst, zich terug te trekken. Doet u dat op de voorgeschreven manier, dan bent u geen geld schuldig aan de verkoper. Alleen binnen deze korte periode is een koopcontract voorlopig. Daarna zit iedereen er aan vast en moeten boetes betaald worden als de afspraken niet worden nagekomen.

Wat echter vaak gebeurt, is dat afgesproken wordt dat de koper zich zonder boete kan terugtrekken als binnen een bepaalde periode de financiering niet rond krijgt. Ook andere voorwaarden zijn mogelijk, zoals verkoop van het eigen huis van de koper. Hierover is geen wetgeving, dus is het belangrijk om goed af te spreken en vooral schriftelijk vast te leggen wat deze ontbindende voorwaarden nu precies zijn.

Denk bijvoorbeeld aan de volgende punten:
           hoelang krijgt de koper om de financiering rond te krijgen ?
           hoeveel euro’s mag de lening groot zijn ?
           welke maandlast is nog acceptabel voor de koper ?
           hoeveel banken moet de koper aflopen en hoeveel moeite moet er gedaan worden om de financiering te krijgen ?

Het goed vastleggen van dit soort punten is de taak van de makelaar of uw notaris. Als het niet gebeurt, kan het zijn dat u toch een boete van 10% moet betalen en dat is pas echt zonde.

Je kan dus zeggen dat er na 3 dagen niets voorlopigs aan het koopcontract is. Zullen we in het vervolg het daarom allemaal hebben over het koopcontract ?

 

Mr Ernst Loendersloot
kandidaat-notaris
Loendersloot@hwj-notarissen.nl

Column 1, Wanneer betaal je geen overdrachtsbelasting ?

Beste Lezer,

De redactie van de Thuis Courant heeft mij gevraagd om u op de hoogte te brengen van zaken die spelen op een notariskantoor en die voor u als lezer, koper, verkoper of eigenaar van een woning van belang kunnen zijn.

Eén van de zaken waar een huis-eigenaar mee te maken heeft is het betalen van belastingen. Niet alleen ieder jaar weer de Onroerende Zaak Belasting (OZB) of Waterschapslasten, maar bij de aankoop ook overdrachtsbelasting of BTW. Telkens blijkt de fiscus de partij die het meeste ontvangt bij de aankoop van een woning.

Misschien denkt u dat u bij een koop Vrij Op Naam (VON) geen belasting betaalt, maar ik moet u ruw uit deze mooie droom wakker schudden. De aannemer berekent namelijk in dat geval zijn verkoopprijs en moet daar vervolgens 19% BTW boven opzetten. Het bedrag dat uit deze berekening komt, is vervolgens de koopsom VON. Dus de koper betaalt geen 6% overdrachtsbelasting maar zelfs 19% BTW.

Is er nu geen enkele mogelijkheid dat er geen belasting bij de aankoop van een woning wordt betaald ?

Er zijn eigenlijk maar 2 mogelijkheden om bij een aankoop van een woning minder of geen belasting te betalen en die wilde ik u graag uitleggen. Allereerst heft de fiscus geen overdrachtsbelasting over roerende zaken. Maar denk nu niet dat u dus de grasmaaier samen met het huis kunt kopen waarbij u € 200.000,- betaalt voor de grasmaaier en € 1,- voor het huis. De fiscus accepteert dit gewoon niet. Er zal een goede lijst met roerende zaken moeten worden opgesteld en de prijs daarvoor moet correct zijn. Als u hier niet voor zorgt, dan kan de fiscus niet alleen de gemiste overdrachtsbelasting alsnog bij de koper claimen, maar dat ook verhogen met een boete en de zogeheten heffingsrente. Dit kan er toe leiden dat de koper ineens meer dan het dubbele betaalt.

De tweede mogelijkheid is als u eigenaar van de woning wordt binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar is geworden. Hierover heerst een groot misvestand dat de koper de overdrachtsbelating aan de fiscus betaalt en de verkoper deze weer terugkrijgt van de overheid. Dit is niet het geval. Volgens de wet ontvangt de fiscus namelijk bij de doorverkoop slechts 6% overdrachtsbelasting over de meer-prijs. De door de huidige verkoper eerder betaalde overdrachtsbelasting krijgt deze niet van de fiscus terug. De terugbetaling moet komen van de huidige koper, maar dat kan alleen als dat zo wordt afgesproken. Een goede makelaar legt dit correct vast in de koopovereenkomst.

 

Mr Ernst Loendersloot
kandidaat-notaris
Loendersloot@hwj-notarissen.nl